【正文】 和聯(lián)合大廈中，客戶的租用面積則相對較少，以200400㎡為主。,66,各項(xiàng)目購買企業(yè)的行業(yè)分布,如上表所示，朝外地區(qū)的行業(yè)分布也沒有非常明顯的傾向，這種狀況與CBD相類似。從出租項(xiàng)目的客群結(jié)構(gòu)看，人壽大廈、豐聯(lián)廣場由于占據(jù)較好的位置，緊鄰朝外大街，加之產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，因此客群層次也比較高，外資和合資公司比較多。,62,本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍C述,目前,各種大中小型企業(yè)在同一個甲級寫字樓“混居”現(xiàn)象明顯，而且,世界500強(qiáng)這樣的大型公司所占比例不高。其中CBD區(qū)域的租金仍然增長最快，環(huán)比增長8.3%，達(dá)到每平米每月256元(按建筑面積計(jì)算)；由于新增供應(yīng)帶來的壓力，中關(guān)村區(qū)域和第三使館區(qū)增長最慢，分別為0.9%和2.0%。因此，盡管未來有更多的寫字樓入市，預(yù)計(jì)市場需求仍將超過新增供應(yīng)，租金將升至2000年以來最高水平。其中CBD區(qū)域的空置率降幅最大，下降6.6個百分點(diǎn)至19.3%；中關(guān)村和第三使館區(qū)由于有新增供應(yīng)進(jìn)入市場，空置率分別上升7.5和5.1個百分點(diǎn)；金融街、東二環(huán)和東長安街區(qū)域平均空置率則均實(shí)現(xiàn)了約1個百分點(diǎn)的降幅。其它區(qū)域中，只有第三使館區(qū)和亞奧區(qū)域?qū)崿F(xiàn)較大的凈吸納量，各占總租賃需求的近10%。整體租賃需求達(dá)到228,473平方米，而自用需求則達(dá)到215,744平方米。這五個甲級寫字樓共計(jì)建筑面積409,946平方米，它們的入市使得北京甲級寫字樓的整體市場存量達(dá)到580萬平方米。,供應(yīng)量增加,2011年上半年，共有包括同方大廈D座、微軟北京總部、嘉銘中心、財(cái)源國際中心西座(IFC)和安邦保險大廈在內(nèi)的多個寫字樓入市。北京甲級寫字樓的空置率環(huán)比下降1.5個百分點(diǎn)，至10.9%。,X=38461.5*30%+37209.5*10%+32291.6*10%+48076*40%+36158.2*10%=41334元 由于項(xiàng)目所處地段位置顯赫，所以其價格在相似類產(chǎn)品的比較作為定價基礎(chǔ)后，仍應(yīng)該考慮區(qū)域的特殊性以及本項(xiàng)目戶型對售價的積極影響，價格區(qū)間控制在4100051000之間，均價在45000左右。 根據(jù)項(xiàng)目可比度及市場接近程度意見，我們將日壇國際、怡景園、昆泰國際中心、朝外MEN 做為本案的主要競爭對象，通過分析上述四個項(xiàng)目與本案的各個要素，確定本案的價格。,53,本案公寓目標(biāo)客群,擬訂本案為“精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓” ，針對的主要目標(biāo)客群,定位為：個體外貿(mào)商業(yè)戶主和投資客。物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一性、管理性。 外籍客商 他們要求高的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，便利的通訊設(shè)施。 投資客 他們對區(qū)域的認(rèn)知度高，項(xiàng)目位置、品質(zhì)和總價是他們重點(diǎn)考慮的問題。 個體外貿(mào)商業(yè)戶主 他們多年在區(qū)域內(nèi)經(jīng)商，對地域依賴性強(qiáng)，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，愿意在本地置業(yè)。 產(chǎn)品綜合定位——“精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓” “精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”，這種物業(yè)類型的特點(diǎn)：可售可租，總價低，投資回報(bào)高，功能配套齊全，物業(yè)服務(wù)管理完善，價格升值空間大，適合投資和過度使用。 產(chǎn)品從市場定位——小戶型、出租出售靈活的公寓產(chǎn)品。 綜合這兩種物業(yè)類型在區(qū)域市場的表現(xiàn)，可以看出，區(qū)域市場現(xiàn)在需求的主力產(chǎn)品應(yīng)該是“總價低” ，“品質(zhì)高”，“可租可售”，“高端物業(yè)式服務(wù)”相結(jié)合的產(chǎn)品。,48,案例研究指導(dǎo)區(qū)域公寓未來發(fā)展趨勢,區(qū)域公寓產(chǎn)品相對稀缺，但品質(zhì)不高，物業(yè)服務(wù)不完善，戶型偏大,總價高，使用性能單一，使其價格提升緩慢。 通過對區(qū)域酒店市場的觀察，我們可以看出，當(dāng)前市場異?；鸨罅康耐饧蜕滩粩嘤咳?，成為了酒店市場的主要客群。 區(qū)域內(nèi)酒店出租率很高，客群來源主要集中為俄羅斯等國家，涉外性強(qiáng)。,酒店案例分析（4） 吉利大廈,47,酒店案例研究小結(jié),區(qū)域內(nèi)酒店檔次不低，基本都在三星級以上。,酒店案例分析（2） 日壇賓館,45,規(guī)模：萬邦大廈2025層 標(biāo)準(zhǔn)：三星級酒店 套房數(shù)量：111套 標(biāo)準(zhǔn)間價格：600元/天 入住率：95% 服務(wù)設(shè)施：餐廳、宴會廳、 美容美發(fā)店、酒吧等。,43,規(guī)模：建面4.8萬平方米 標(biāo)準(zhǔn)：五星級酒店 套房數(shù)量：460套 標(biāo)準(zhǔn)間價格：998元/天 入住率：90% 服務(wù)設(shè)施：健身房、棋牌、桑拿卡拉ok、美容美發(fā)、夜總會、會議室、宴會廳等。 區(qū)域內(nèi)公寓戶型面積偏大，小戶型產(chǎn)品相對稀缺，有很大發(fā)展空間。 區(qū)域內(nèi)公寓普遍檔次處于中高檔，價格漲幅平穩(wěn)。主力戶型也多以2居，3居為主。 項(xiàng)目特點(diǎn)：采用具有遮陽、隔音、自然通風(fēng)、隔熱保溫等優(yōu)異效果的LOWE雙中空玻璃幕墻，為繁華中心的居者營造出一座“會呼吸”綠色建筑,公寓案例分析（5） 悠唐麒麟公館,40,區(qū)域內(nèi)大部分公寓項(xiàng)目價格相差并不明顯。 均價：4000065000元/平米 銷售狀況：在售 物業(yè)費(fèi)：6.8元/平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：全部采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，彈性建筑布局，可根據(jù)業(yè)主的需求任意組合。 均價：32000元/平米 銷售狀況：售完 物業(yè)費(fèi)：6元/平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：朝外大街唯一融合國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓、酒店式服務(wù)公寓、環(huán)繞步行商業(yè)街、甲級寫字樓、溫泉會所、古建筑文化廣場為一體的標(biāo)志性綜合建筑體。 物業(yè)費(fèi)：5.50元/平方米,公寓案例分析（2） 怡景園,37,開盤時間：2003年7月 規(guī)模：總建面約20萬平米， 公寓部分5.8萬平米。 項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目開發(fā)以公寓為主，建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)歐陸風(fēng)格，氣派顯赫。月 銷售狀況：售完 物業(yè)費(fèi)：1美元/平方米項(xiàng)目配有3棟高檔公寓戶型多樣，格調(diào)高雅。月 戶型面積：30130平米 周邊配套：公園、中小學(xué)、會所、銀行、郵局、餐飲等。,34,二、公寓、酒店個案分析,35,開盤時間：公寓部分2006年5月 規(guī)模：總建面約38萬平米，公寓部分5.1萬平米。大量的外籍采購客商進(jìn)入?yún)^(qū)域，使區(qū)域內(nèi)的酒店、賓館、短期租賃市場持續(xù)火爆。酒店的出租率都能達(dá)到100%的局面。,32,區(qū)域酒店?duì)顩r,酒店的租金水平很高，標(biāo)準(zhǔn)間平均都在750元/天。月。,區(qū)域市場近年價格變化,30,當(dāng)前區(qū)域內(nèi),公寓二手房銷售均價在31214元/平米。 受到市場的發(fā)展制約及市場屬性的結(jié)構(gòu)變化，區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品的定位方向與市場的發(fā)展趨勢契合度不高。小戶型總價底、這類產(chǎn)品能滿足區(qū)域內(nèi)大量商業(yè)顧主的進(jìn)駐。 從市場多年供應(yīng)產(chǎn)品來看，公寓主力面積由最開始的大戶型的4居 為主轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的小戶型的2居為主。 本案應(yīng)抓住市場客群變化的特點(diǎn)，在推廣方面做針對性的推廣。,28,區(qū)域市場需求情況,購買客群由投資客轉(zhuǎn)向客?，F(xiàn)在供應(yīng)的也只有“優(yōu)唐麒麟公館”。 未來新增公寓類產(chǎn)品供應(yīng)量有限。 在住宅產(chǎn)品明顯供應(yīng)不足的情況下，本案公寓產(chǎn)品必定會得到理想的銷售業(yè)績。,24,定 位 篇,公 寓,26,一、區(qū)域公寓市場分析,27,區(qū)域市場供應(yīng)狀況,區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)配套類住宅產(chǎn)品明顯供應(yīng)不足的狀況。,t由于屬于非雅寶路核心區(qū)，因此必須在外觀形態(tài)上吸引人的注意力，成為核心與但周邊京華豪園、司法部、怡景園等呼應(yīng) t朝陽門SOHO與銀河SOHO正在出售招商，可能會與本項(xiàng)目產(chǎn)生沖突。 o俄羅斯、東歐等地對于服裝、皮革等的市場需求仍然十分旺盛。因?yàn)闁|歐貿(mào)易市場具有集中的特性，只要離開雅寶路，供應(yīng)商或購貨商都不愿意去。,w并非雅寶路核心區(qū)，屬于準(zhǔn)雅寶路地區(qū)或稱雅寶路輻射區(qū)。 s本案目前規(guī)劃的各項(xiàng)硬件配套比較完善，可以成就新一代的商務(wù)運(yùn)作模式。餐飲娛樂等配套建設(shè)方面將有更多的發(fā)展。 商圈內(nèi)獨(dú)有的外貿(mào)人士的特點(diǎn),也固定了該地區(qū)特有的商業(yè)氛圍與商業(yè)特征。,22,小結(jié),該區(qū)域具有天然的濃郁的涉外商務(wù)氛圍，并在長久的歷史基因下，形成足夠的商業(yè)基礎(chǔ)。,大雅寶路地區(qū)是現(xiàn)代城市核心多功能呈現(xiàn)的復(fù)合型用地代表。 公寓云集 大雅寶路地區(qū)的強(qiáng)烈涉外氛圍也吸引諸多涉外公寓的建設(shè)。,21,大雅寶路區(qū)域的綜合發(fā)展,寫字樓云集 在朝外大街兩側(cè)的黃金位置林立著諸多知名寫字樓。,雅寶路在發(fā)生著變化，本項(xiàng)目不但要保存雅寶路的傳統(tǒng)特點(diǎn)，更應(yīng)該滲透其新鮮變化。,經(jīng)營模式的發(fā)展：從“以產(chǎn)定銷”到“以銷定產(chǎn)” 雅寶、天雅、吉利等15家成規(guī)模的服裝批發(fā)市場和集散地后，雅寶路商戶的經(jīng)營模式也徹底的發(fā)生了變化，從最開始的“以產(chǎn)定銷”到現(xiàn)在的“以銷定產(chǎn)”,就是從現(xiàn)貨經(jīng)營過渡到現(xiàn)在只提供樣品，接到定單后再組織生產(chǎn)的模式，這樣經(jīng)營者可以省去倉庫儲存的費(fèi)用。 外貿(mào)工藝：面料及做工工藝方面有了更多的特殊功能，如防水、 拒油、阻燃或防紫外線等。 商品：針對性極強(qiáng) 歐碼服裝：各季服裝大量是特大號“歐碼 “。但是隨著市場的發(fā)展，漸漸有一部分商家開放零售，致使國內(nèi)一小部分客戶來到此處。多年歷史沿襲的雅寶路特色商業(yè)屬性，以及多年來雅寶路的旺盛商氣的積累，都是項(xiàng)目未來發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。,16,特別提醒！,在雅寶路市場兩次搬遷的同時，以吉利大廈、日壇賓館為中心的老雅寶路市場卻脛骨未動，由于歷史和區(qū)域人文經(jīng)濟(jì)等多種原因，老雅寶路不僅沒有動搖傳統(tǒng)的東歐貿(mào)易格局，反而新增了其他商貿(mào)活動，并且日益煥發(fā)出活力，品牌之路越走越紅火。,第二代 “大棚型” ：1999年，遷至朝外大街 隨著市場的不斷發(fā)展壯大，雅寶路市場由于長期占道、影響交通安全、噪音擾民、影響周邊環(huán)境等原因，給附近單位、群眾的正常生活造成不便，為徹底解決占路擾民、占壓綠地、火災(zāi)隱患等問題，北京市朝陽區(qū)政府決定對雅寶路市場進(jìn)行拆遷改造，使其退路進(jìn)