某房地產(chǎn)商業(yè)裙樓營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-01-22 22:00本頁(yè)面
【正文】 類(lèi)比加權(quán)法 、 需求定價(jià)法 ， 本項(xiàng)目具體價(jià)位應(yīng)為： 商業(yè)部分均價(jià) 5650元 /平方米 （ 1F均價(jià) 9000元 /平方米 ， 24F均價(jià)： 4500元 /平方米 ） 寫(xiě)字樓 522F均價(jià)： 3500元 /平方米 。 （ 任何時(shí)期報(bào)價(jià) ， 都要將價(jià)位的時(shí)效性先講清楚 。 ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之五：留一定升值余地 ， 促進(jìn)銷(xiāo)售 ， 為更好掌握市場(chǎng)脈膊 ， 建議前期購(gòu)號(hào)階段和開(kāi)盤(pán)時(shí) ， 拿出少量單元優(yōu)惠銷(xiāo)售 。 ） ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之三：結(jié)合差異化營(yíng)銷(xiāo)策略 ， 嚴(yán)格運(yùn)用逐層加價(jià)和檔次分類(lèi) ，規(guī)模大 、 中 、 小價(jià)差的方法 ， 制定細(xì)分格 ， 區(qū)分客戶提高品牌形象 。 ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之二：鑒于本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的可比性 ， 為避免 “ 有價(jià)無(wú)市 ” 使最先購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)滿足 ， 故以 “ 低開(kāi)高走 ” 策略入高 ， 從而創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)空間 。 定價(jià)原則是從兩點(diǎn)出發(fā) ， 最終綜合得出最佳結(jié)論 。 ③ 主通道沿線鋪位比樓層平均售價(jià)高 2%－ 10% ④ 整體價(jià)格走勢(shì) : 影響價(jià)格的因素還很多 ， 更為詳細(xì)的銷(xiāo)售價(jià)格有待于各鋪位的面積和業(yè)態(tài)方案最終確定后 ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 （ 2） 針對(duì) 24F（ 出售收益權(quán)年回報(bào)率 810％ ） 部分 由于該部分僅出售收益權(quán) ， 所以其體定價(jià)就不再受位置 、 通道 、 人流量等因素的制約 ， 其每層價(jià)格在單層平面上沒(méi)有差價(jià)之分 。 采用返租模式銷(xiāo)售的區(qū)域 ， 由于采用回購(gòu)方式 ， 因此該區(qū)域的定價(jià)從理論上講 ， 可根據(jù)對(duì)資金的需求來(lái)確定 ， 但考慮到還有部分物業(yè)是業(yè)主買(mǎi)斷了產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán) ， 該部分物業(yè)的售價(jià)應(yīng)從市場(chǎng)的角度來(lái)考慮；所有業(yè)主在成交前都會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行比較 ， 因此 ， 出售產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè) ， 兩種銷(xiāo)售模式的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同 。 不同銷(xiāo)售模式的價(jià)格體系 。 原則九： 采用不同交通手段顧客的流線設(shè)計(jì) ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 動(dòng)線類(lèi)別 l 客流動(dòng)線 l 員工動(dòng)線 l 車(chē)流動(dòng)線 l 貨物動(dòng)線 l 棄物動(dòng)線 l 避難流線 l 水平交通 l 垂直交通 停車(chē)場(chǎng) 流線設(shè)計(jì) l 顧客出入口 l 自動(dòng)扶梯 l 樓梯 l 客用電梯 l 客貨兩用電梯 l 辦公電梯 ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第四節(jié) 物業(yè)管理定位 一、日常管理工作 經(jīng)營(yíng)管理 服務(wù)管理 房屋設(shè)備管理 人力資源管理 物資管理 財(cái)務(wù)管理 二、物業(yè)公司服務(wù)管理的內(nèi)容 日?；痉?wù) 三、物業(yè)管理公司品牌形象建設(shè) ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第五章 租售策略及價(jià)格定位 ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第一節(jié) 價(jià)格體系構(gòu)成（包括租售策略） 一、銷(xiāo)售模式 結(jié)合前期我們對(duì)菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng) 、 項(xiàng)目特性 、 目標(biāo)消費(fèi)群的特點(diǎn)的了解 ， 我們對(duì)本項(xiàng)目采用兩種模式來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo) ， 在銷(xiāo)售模式上和推廣順序上 ， 作如下安排 說(shuō) 明： 在操作中 ， 小范圍內(nèi)兩種銷(xiāo)售模式會(huì)有所交叉 ， 但推廣主題及推廣節(jié)奏在不同推廣階段側(cè)重面會(huì)有所不同 。 原則七： 人車(chē)分離 （ 購(gòu)物者與停車(chē)場(chǎng)分離 、 步行者與機(jī)動(dòng)車(chē) 分離 ） 。 ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 原則五： 出入口設(shè)置在來(lái)店人數(shù)量最多 、 最集中的車(chē)站方向 ， 或靠近主要道路的地方 。 原則三： 最好不要占據(jù)營(yíng)業(yè)面積 。 一、動(dòng) 線 規(guī) 劃 考慮因素 （ 1） 用地形態(tài) （ 2） 用地與周邊道路的連接 （ 3） 設(shè)施的規(guī)模體量 （ 4） 停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃 （ 整個(gè)社會(huì)逐步汽車(chē)化 ） （ 5） 顧客的流線 （ 6） 商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線 （ 7） 周邊道路 （ 8） 與城市主干道間的關(guān)系 （ 9） 來(lái)店手段 （ 公共汽車(chē) 、 私人汽車(chē) 、 自行車(chē) 、 步行等 ） （ 10） 短時(shí)可能會(huì)涌入大量人流等 ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 設(shè)計(jì)宗旨 （ 1） 以顧客 （ 吸引顧客 ） 為第一宗旨 （ 2） 以商品 （ 銷(xiāo)售量 ） 為第一宗旨 （ 3） 以營(yíng)業(yè)員管理為第一宗旨 ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 動(dòng)線規(guī)劃原則 原則一： 方便顧客識(shí)別 。 二、賣(mài)場(chǎng)平面形狀 ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第二節(jié) 建筑風(fēng)格定位 風(fēng)格應(yīng)表現(xiàn)本項(xiàng)目的個(gè)性和獨(dú)特象征； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目建筑群的類(lèi)型與檔次； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目客戶的人文思想 ， 凝固菏澤人社會(huì)思 潮反應(yīng)的價(jià)值觀和美學(xué)觀； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目代表菏澤 “ 地標(biāo) ” 的形象； 風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本項(xiàng)目 “ 菏澤首家國(guó)際時(shí)尚品牌港 ” 的品牌定 位 。 ● 市場(chǎng)功能要有突破 、 創(chuàng)新和提高 ， 在表現(xiàn)上別具一格 ， 樹(shù)立個(gè)性； ● 產(chǎn)品定位清晰 ， 特色鮮明 。 ● 一條主線：項(xiàng)目功能分區(qū) ， 要根據(jù)功能特性 、 結(jié)構(gòu)特征進(jìn)行規(guī)劃 ，以項(xiàng)目的主題作為主線 。 ) 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 三、項(xiàng)目主題操作要點(diǎn) 操作 1 一心一點(diǎn)一線 ● 一個(gè)中心：項(xiàng)目定位 、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 建筑工程 、 前期推廣 、 招商 、 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 、 品牌提升等全程圍繞主題中心完成 。 原則 3 人性化服務(wù) 該項(xiàng)目主題的針對(duì)性 ， 要對(duì)服務(wù)深度和廣度雙向擴(kuò)張 ，形成既精 、 更優(yōu) 、 量大的模式 ， 從商品購(gòu)買(mǎi)到娛樂(lè)服務(wù) ， 全方位
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