【正文】 元/ M2D座商住樓與此類似寫字樓均價(jià)水平為：5500元/ M2 — 5600元/ M2均價(jià)的確立：結(jié)合類比價(jià)值需求平均法與有效需求成本加權(quán)法，經(jīng)過綜合平衡建議：住宅均價(jià)水平為：4500元/ M2 — 4600元/ M2 2.基本法則：項(xiàng)目的靜態(tài)定價(jià)原則要求結(jié)合需求導(dǎo)向與竟?fàn)帉?dǎo)向。 三、價(jià)格策略（一）項(xiàng)目靜態(tài)定價(jià)1.正式銷售再分期推出不同物業(yè)類型。 90%寫字樓：85%商住樓：95%商鋪：85%少量余盤在其后的幾個(gè)月內(nèi)自然消化。 ,實(shí)現(xiàn)銷售率：住宅: 40%寫字樓：保留單位實(shí)現(xiàn)30%銷售率商住樓：45%商鋪：40%(2) 二期物業(yè) 住宅:一期物業(yè)：基本清盤B. （寫字樓及B幢住宅竣工）,實(shí)現(xiàn)銷售率：A.第二期銷售: 共9個(gè)月(1)（整層保留層除外）商鋪：80%2. 85%寫字樓：80% ,實(shí)現(xiàn)銷售率：住宅:（整層保留層除外）商鋪：55%(2) 40%寫字樓：50% ,實(shí)現(xiàn)銷售率：住宅:第一期銷售: 共8個(gè)月(1) C、E幢寫字樓：保留的整層開始發(fā)售商鋪：戴家巷、鎮(zhèn)江路沿街商鋪（二）銷售進(jìn)度1. (含上一階段余量)住宅: (項(xiàng)目全面交付日)此一階段銷售物業(yè)內(nèi)容: A、B幢寫字樓：保留4層整層，其余推出商鋪：虎踞北路沿街商鋪及D、E座樓下商鋪第二期銷售： (A幢竣工交付日)此一階段銷售物業(yè)內(nèi)容:住宅: 二、銷售階段與銷售進(jìn)度（一）銷售階段：根據(jù)地塊折遷順序，工期安排及各種物業(yè)形態(tài)間的內(nèi)在聯(lián)系，在內(nèi)部認(rèn)購結(jié)束后，建議將整個(gè)項(xiàng)目的營銷階段作如下劃分：共分兩期：第一期銷售：（二）入市態(tài)勢從氣勢上看，既選址于虎踞龍?bào)粗?，自?dāng)有龍行虎嘯之勢，應(yīng)考慮力度與速度，快速有力地獲得市場影響。有鑒于此，我們建議在10月份進(jìn)行媒介預(yù)熱，并進(jìn)行現(xiàn)場準(zhǔn)備，12月份開始內(nèi)部認(rèn)購。2. 銷售許可證有望在11月份拿到。 保安人員服飾五、“金太城”項(xiàng)目營銷方案一、入市時(shí)機(jī)與態(tài)勢（一）入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī)是首要的營銷策劃要素，其選擇是否恰當(dāng)對于物業(yè)開盤業(yè)績起至關(guān)重要的影響。 清潔人員服飾 銷售人員服飾 管理人員服飾 綬帶四、服飾系統(tǒng) 錦旗1 手拎袋1 車身廣告 路牌廣告 燈箱 禮品包裝紙 禮品（傘、鑰匙扣） 優(yōu)惠卡 POP規(guī)范格式 海報(bào)規(guī)范格式 宣傳冊封面 廣告系統(tǒng) 停車標(biāo)識三． 詢問處 保安部c． 管理處b． 樓盤管理導(dǎo)視a． 樓體條幅8． POP掛旗7． 氣球6． 彩旗/三角旗5． 路燈4． 路牌標(biāo)識3． 工地廣告牌2． 看樓專車現(xiàn)場部分：1． 示范單位標(biāo)牌（主人房、客廳、房型、面積）1 小區(qū)區(qū)旗 電梯標(biāo)牌 管氣標(biāo)j． 水標(biāo)i． 電標(biāo)h． 閉路電視監(jiān)控室g． 有電危險(xiǎn)f． 安全通道e． 配電房d． 請勿吸煙c． 火警119b． 走廊導(dǎo)示牌a． 區(qū)內(nèi)住戶樓導(dǎo)向牌（樓號、座號、門號） 功能標(biāo)示牌（總經(jīng)理室、資料室、財(cái)務(wù)室、洗手間） 警示牌（請勿觸摸、請勿拍照、請勿吸煙） 臺面標(biāo)牌（洽談處、收款處、簽約處） 展廳導(dǎo)示牌 展板規(guī)范 歡迎牌 分區(qū)環(huán)境系統(tǒng)：售樓處： 煙灰缸二． 書寫工具23． 筆架22． 筆筒21． 意見簿20． 公文包19． 鑰匙扣18． 考勤卡17． 紙杯16． 請柬/賀卡15． 簽到簿14． 桌簽13． 文件袋（橫式、豎式）12． 文件夾11． 員工手冊封面10． 筆記本9． 傳真紙8． 便箋7． 信箋6． 徽章5． 員工識別牌（工作牌）4． 信封（國內(nèi)、國際標(biāo)準(zhǔn)信封）3． 名片2． 辦公系統(tǒng)：1． 應(yīng)用要素：一． 輔助圖形B、 指定印刷字體8． 樓盤名稱標(biāo)準(zhǔn)字體及其方格制圖法7． 標(biāo)志及樓盤名稱中英文組合6． 樓盤輔助色帶與樓盤標(biāo)志之組合5． 樓盤標(biāo)志輔助色及標(biāo)志搭配使用規(guī)范4． 樓盤標(biāo)志最小使用尺寸限定，最小預(yù)留空間限定及標(biāo)志方格制圖法3． 樓盤標(biāo)志2． 總系統(tǒng)1． 樓盤形象基本要素：一． 具體內(nèi)容及條目如下：房地產(chǎn)樓盤導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)內(nèi)容A、四、“金太城”落成現(xiàn)場包裝方案落成現(xiàn)場是指整個(gè)社區(qū)全面竣工交付后的包裝方案。 （五）已建成交付區(qū)域與在建區(qū)域的區(qū)分與鏈接鑒于本小區(qū)開發(fā)是“由內(nèi)而外”序列，建議以工地圍板方式將施工區(qū)與建成交付區(qū)相區(qū)隔，以道路雙側(cè)綠化，彩化、亮化相互銜接過渡。 并可作為A、B幢先期出入臨時(shí)通道。2．B地塊 (一期太古山莊a、b樓)由于此處為地塊最內(nèi)側(cè)腹地，且鎮(zhèn)江路無小區(qū)出入口，距兩個(gè)施工入口最遠(yuǎn)，因而包裝需要小，但又由于此區(qū)域作為A幢住宅樓地塊，且最先動工也最先竣工，將來被看房者參觀的概率最大，因此此地塊主要是對到達(dá)該地塊的沿途道路進(jìn)行包裝，主要方式是通過綠化、彩旗、燈光，條幅、充氣拱門等方式進(jìn)行。（如提前把金太城門頭建好，更可使項(xiàng)目形象吸引顧客）2. 戴家巷入口此為施工入口，也是未來住宅小區(qū)的車輛主入口處，在施工期間由于在戴家巷內(nèi)，宣傳意義不及虎踞北路門，建議前期以施工方便為第一原則，施工期間，整體用半跨式拱型彩虹門，待后期條件成熟后設(shè)計(jì)現(xiàn)代實(shí)用的小區(qū)大門，設(shè)計(jì)時(shí)仍希望燈光亮化效果 。（三）入口包裝需要包裝的入口有兩處：1. 虎踞北路入口此為施工主入口，由于沿虎踞北路，有重大宣傳意義，建議搭建大型牌樓和燈光鐵架拱門。 包裝方式：以樓書內(nèi)容制作上墻，墻體下部做上開發(fā)商名稱字樣，墻柱體上飾以“金太城”名稱及標(biāo)志，每個(gè)墻柱頂端上插上公司旗幟。 (3)柱頂帶一根管式細(xì)短鐵棍，上面可插旗桿。 圍墻制作成南京市第一本“墻體樓書”,既是美化墻體,更主要是作為新聞炒作題材。 沿虎踞北路圍墻(1) （二）圍墻包裝1.既可使買主感受小區(qū)整體內(nèi)涵，也可讓其根據(jù)自己的需要分別洽談，不相互干擾。售樓中心沿虎踞路上方墻體上建議制作超大型戶外廣告牌，體現(xiàn)小區(qū)形象。中心內(nèi)側(cè)局部做二層，將辦公性功能放置二層，并在二層設(shè)置貴賓接待室及小型游戲活動室；6.以沙盤及演示區(qū)為中軸，左右分別設(shè)置寫字樓、商鋪銷售洽談區(qū)與住宅銷售洽談區(qū)，形成功能性區(qū)分；5.模型后設(shè)集中演示區(qū)，包括多媒體屏幕演示系統(tǒng)、圖片懸掛演示、建材及設(shè)備演示系統(tǒng)；4.大門進(jìn)入處中央設(shè)置小區(qū)樓盤模型；3.2.（此處主要指前期包裝。它是營銷策劃中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，是銷售廣告的有力補(bǔ)充。制作精良廣告片，并不意味著花過多的制作成本大代價(jià)拍攝，且鑒于項(xiàng)目建設(shè)過程中不可能實(shí)景拍攝的實(shí)際情況，我們建議用三維方式制作吉祥物及大樓及小區(qū)環(huán)境動態(tài)演示模型，以吉祥物引領(lǐng)進(jìn)入金太城，體現(xiàn)美妙生活的方式展開電視廣告，形成動態(tài)視覺包裝。（三）電視目前，南京地產(chǎn)界普遍不重視電視媒體的運(yùn)用，一是投量少，二是制作過于粗糙，根本不能體現(xiàn)項(xiàng)目形象，有鑒于此，我們建議“金太城”項(xiàng)目應(yīng)重視電視媒體強(qiáng)大的視覺沖擊作用。3. 將名稱、標(biāo)志、廣告語等核心元素以標(biāo)準(zhǔn)格式統(tǒng)一設(shè)置。為體現(xiàn)大廈匠心獨(dú)具的造型和復(fù)合性特色，也為在報(bào)紙大量地產(chǎn)廣告繁雜背景中脫穎而出，從發(fā)布形式上看1. 宜主導(dǎo)性采用豎半版、豎1/4版，橫跨版通欄等特殊規(guī)格的廣告形式。 （一）報(bào)紙 金色源泉二、“金太城”傳媒形象和包裝方案對公眾的信息傳達(dá)，首先要考慮該項(xiàng)目的豐富性，多樣性。 成功動力 （二）、標(biāo)準(zhǔn)圖形見品牌概念設(shè)計(jì)內(nèi)容（三）、標(biāo)準(zhǔn)字體見品牌概念設(shè)計(jì)內(nèi)容（四）、標(biāo)準(zhǔn)色彩見品牌概念設(shè)計(jì)內(nèi)容（五）、標(biāo)準(zhǔn)廣告語： 落成現(xiàn)場包裝是指整個(gè)社區(qū)竣工之后對社區(qū)實(shí)施的全面形象的統(tǒng)一與整合，它體現(xiàn)著開發(fā)商對業(yè)主承諾的兌現(xiàn)與關(guān)愛，更為重要是為開發(fā)商樹立了樣板工程，為后續(xù)項(xiàng)目積累品牌力量。此為購房者最為關(guān)注的焦點(diǎn)，是最經(jīng)濟(jì)，最有效的宣傳場所。它的感染力、沖擊力及整體識別性對項(xiàng)目能否吸引公眾視線、買家興趣起到至關(guān)重要的作用。傳媒形象包裝是指本項(xiàng)目品牌形象在大眾傳媒中的具體展現(xiàn)。傳媒形象包裝、過程現(xiàn)場形象、及建成后的社區(qū)總體形象包裝均以此為標(biāo)準(zhǔn)。品牌總體形象包裝是指以標(biāo)準(zhǔn)名稱，標(biāo)準(zhǔn)圖形，標(biāo)準(zhǔn)字體，標(biāo)準(zhǔn)色彩、標(biāo)準(zhǔn)廣告語等核心要素為基本所構(gòu)成的項(xiàng)目形象體系。推廣組合：“，金色源泉，成功動力”，下綴金太城Logo下構(gòu)成推廣模式。3. 3. 三維綠化：山體綠化，綠化通道，空中立體綠化。 在保持太古山及原始生態(tài)的同時(shí)，修建山體景觀，虎踞形象石雕群和大廈前市民休閑廣場，以小區(qū)內(nèi)中心花園、樓園景觀綠地，裙樓樓頂花園，樓外立面造型等整合修造以陽光、樹林、運(yùn)動為主題的生態(tài)花園。 半閉合管理原則六、金太城品牌概念的物質(zhì)層面支持1. 太古山地生態(tài)花園——山地生態(tài)概念的具象表現(xiàn)山地運(yùn)動原則8.純潔水原則7.自然生態(tài)原則6.綠色通道原則5.健康空氣原則4.親陽光原則3.