【正文】 高檔的居家休閑”概念為主題倡導(dǎo)新生活嶄新模式，逐步樹立起本項目在筍崗物流園區(qū)的領(lǐng)袖地位和在深圳市內(nèi)外投資旺鋪的地位。＋179。與返租銷售相比，實際相同。包裝策略1 開盤形象展示樓體：條幅，售樓處外圍：導(dǎo)示系統(tǒng)、氣模、燈桿旗，售樓處內(nèi)部：人氣控制2 推出位置優(yōu)越單位，強化區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)展優(yōu)勢、升值優(yōu)勢；公關(guān)促銷開盤價格促銷，抽獎產(chǎn)生少量客戶出讓 1%2%優(yōu)惠，并讓他們出來現(xiàn)身說法；客戶抽獎，并通過媒體軟文包裝；綠色、環(huán)保材料展示；老客戶介紹新客戶落定，老客戶獲得家電、家具等獎勵或 1%優(yōu)惠。工程要求：本項目商業(yè)部分可以在住宅工程正常施工的情況下，對商業(yè)的外立面做裝飾、裝修。c 、設(shè)點發(fā)放招商資料；d 、聯(lián)系相關(guān)行業(yè)協(xié)會請他們協(xié)助發(fā)布信息（ 3）招商期（三個月） ——2022 年 7 月到 2022 年 11 月 第 1 階段（一個月）工作重點：a 、聯(lián)系客戶上門拜訪一類客戶或邀請來訪，與部分客戶簽定合同。b、分層整體出租，為較好方式。銷售不暢預(yù)期利潤無法實現(xiàn)，只有帳面資產(chǎn) 客戶疑慮大，對前景擔(dān)心 眾多業(yè)主意見難統(tǒng)一，委員會實際操作難度大 只有兩年半穩(wěn)定期，招商難度大，不易操作 稅務(wù)問題結(jié)果比較：銷售模式 整體銷售 返租分割銷售 送三成分割銷售 送三成半分割銷售實現(xiàn)銷售收入45448830 元(52697942)45689759 元52031514 元 48947487 元實現(xiàn)銷售均價 11422 元/㎡（13244）11483 元/㎡13076 元/㎡ 12301 元/㎡34 / 45操作難點客戶面狹窄談判艱辛空置率客戶疑慮招商難度大空置率客戶權(quán)衡招商難度大市場接受度 高 中 一般 較高資金回收速率快 中 一般 較快“整體銷售 ”如有成交可能，則應(yīng)盡全力促成。＋179。（ 7）有的放矢準確把握目標消費群體獲取信息的途徑和習(xí)慣，選擇有針對性的宣傳媒體和宣傳渠道，針對目標客戶群實施最有效的宣傳推廣攻勢。宣傳策略（ 1）以點帶面鑒于目標客戶群體在職業(yè)、經(jīng)營范圍等方面存在的必然差異。24 / 45（ 5）標新立異、直搗黃龍在媒體宣傳整合中，從多種角度，以極富創(chuàng)意性的投資解構(gòu)方式詮釋投資運作、產(chǎn)業(yè)探索等方面的內(nèi)容，烘托投資本項目的有利可圖。在銷售過程中，根據(jù)具體銷售環(huán)境變化，有計劃逐步提升銷售價格。投資者，通常具有一定經(jīng)濟實力，投資意識很強，所具備的專業(yè)知識也很豐富，且具有對商業(yè)及商鋪發(fā)展越來越專業(yè)的趨勢；自營者本身已經(jīng)具有一定的營業(yè)形態(tài)。a、 租金定價原則位置差異、交通差異、視野差異、質(zhì)素差異b、 定價遵循條件——遞減比率樓層布局 條件 均價價差位置、交通、視野 好 100%位置 差 95%位置、交通 差 90%位置、交通、視野 差 85%%(4) 項目租賃價格定位通過對項目周邊市場的租賃價格水平，以及對有關(guān)數(shù)據(jù)的比較計算，我們可以初步定項目商鋪出租賃價格（二樓與一樓的租值差異率為 50%， 三樓與二樓租值差異率為 60%）： 樓層 樓層/面積㎡單價（元/㎡）收益/元1F 1730 180 3114002F 2140 90 1926003F 2249 54 121446均價 102合計 6119 625446最后項目實現(xiàn)租賃均價： 102 元/㎡一、三樓實現(xiàn)租賃均價：108 元/㎡19 / 45銷售價格定位(1) 計算方法（市場收益法）依據(jù)一般市場投資收益率 58%（本項目按 8%計算）的計算，可以確定商業(yè)裙樓的銷售單價計算方法銷售價格=（租金價格12 月）247。區(qū)域租賃市場租金比較（見下表）15 / 4516 / 45名稱 位置 業(yè)態(tài)租金（元/㎡）售價筍崗大廈梅園路和寶崗路交匯處1F 中國銀行14F 空置1F：1802F：503F：454F：40均價 35000 元/㎡41000 元/㎡（街鋪最高價）28000 元/㎡（街鋪最低價）嘉寶田花園 筍崗東路 —— ——均價 25000 元/㎡32022 元/㎡（街鋪最高價）23000 元/㎡（街鋪最低價）香江裝飾材料城梅園路 裝飾材料1F：128（A區(qū)） 78（B 區(qū)）只租不售香江裝飾廣場寶安北路 裝飾材料1F：1282F：983F：684F：485F：30只租不售順意隆建材一條街寶安北路建材、家具、櫥具1F：140150 只租不售寶崗路街鋪（南段）寶崗路招牌、花店、餐飲、五金1F：120200 只租不售田心村內(nèi)街鋪田心村內(nèi)發(fā)廊、日雜美容美發(fā)通訊器材1F：3050 只租不售17 / 45(2)、租賃價格定位因素a、 整體社會經(jīng)濟環(huán)境今年的股市和基金市場呈低迷態(tài)勢，造成資金滯留股市、但銀行的降息帶動了消費市場，購買私家車、投資房產(chǎn)及其他創(chuàng)業(yè)投資等低風(fēng)險領(lǐng)域，特別是商業(yè)物業(yè)投資方興未艾。二樓、三樓則盡量整體出租，否則不利于項目形象與樓盤銷售。無論從商業(yè)交通組織還是從大眾消費心理而言，該區(qū)域目前是一個相對較為封閉的“獨立王國” ，這就決定了我們的定位方向以“居家生活”為主思路。? 由于長期缺乏中高檔消費場所，區(qū)內(nèi)人群的消費習(xí)慣傾向于區(qū)外消費。劣勢（ Weaknesses）11 / 45? 項目片區(qū)居住環(huán)境差，生活階層低，直接影響到本項目的物業(yè)形象的提升。規(guī)劃在片區(qū)西部寶安北路西側(cè)布置一處服9 / 45務(wù)業(yè)用地，為片區(qū)內(nèi)停車待貨的貨運司機提供必要的服務(wù)設(shè)施；在片區(qū)中部，規(guī)劃還將寶崗路中部西側(cè) 2 棟倉庫和廠房改造為飲食、娛樂服務(wù)設(shè)施，為物流園區(qū)建設(shè)提供完善的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。e、 梨園路作為城市支路，經(jīng)過改造后煥然一新，業(yè)態(tài)以貨運為主。商服物業(yè)主要分布在道路兩側(cè)，多由倉庫改造而成。二、片區(qū)商業(yè)分析項目所處商圈情況(1) 本項目的一級商圈以項目所在地為中心，15 分鐘步程為范圍，劃分為筍崗村和田心村，該商圈屬于“居住社區(qū)級”商圈。但由于時間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)膶椖克屑毠?jié)都考慮在內(nèi)，我司希望在憑借貴公司的強大實力和雙方務(wù)實求是的基礎(chǔ)上，使本案更加完善，以達到使項目商場成功招商（銷售）的目的。片區(qū)商圈業(yè)態(tài)分布（見下表）5 / 45(1) 主要業(yè)態(tài)分布列表街道 主要商業(yè)業(yè)態(tài) 主要商戶 租金（元/㎡） 公交寶崗路超市、酒店、餐飲、會所、銀行、藥店、郵局華潤超市、友誼商場、民潤超市、田心酒店、筍崗酒店、麥當(dāng)勞、三九會所、萬事達會所、工行、農(nóng)行、中行、深發(fā)展、一致藥店海王星辰1F： 120200大巴：121371小巴：507寶安北路家居、建材裝飾、汽車展銷、汽車美容養(yǎng)護、文具、玩具禮品、五金、餐飲、銀行、舊貨市場香江家私、金海馬家居、百安居、香江裝飾廣場、大興汽車中心、華南汽車交易中心、翡翠藤器、嘉旺快餐、招行、商行、交行、建行、百合隆舊貨市場、筍崗文具玩具批發(fā)市場、順意隆建材一條街等1F： 1001802F： 4090大巴：121371 路小巴：454542441 路梅園路裝飾材料、工藝品、陶瓷用品、家具、醫(yī)藥、舊貨市場、工具、小型餐廳、保險公司營業(yè)廳藝展中心、香江裝飾材料城、一致醫(yī)藥配送中心、筍崗舊貨市場、金遠升工具城、平安保險、香港國際品牌城（招商中）1F： 801202F： 6080大巴：212\303218\209小巴：409\542507\42245420桃園路酒店、餐飲、汽車銷售、汽車配件、五金機電、配送中心等國瑞苑酒店、桃園海鮮城、雙龍汽車銷售中心、奔爵車行、雄牛保齡球館、中聯(lián)大藥房深圳配送中心1F： 80100 無梨園路貨運、家私、燈飾、門窗、玻璃、建材、汽配、舊貨市場—— 1F： 80150 無(2) 商圈業(yè)態(tài)綜合分析a、 寶崗路（圖表 5）作為城市次干道，深處筍崗片區(qū)腹地，依托于田心村、筍崗村及周邊住宅區(qū)，生活氛圍濃厚，形成了自給自足的商業(yè)業(yè)態(tài)組合。目前寶安北路—寶崗路段處于改造中。.... 中