【正文】 理自99年以來，激烈的市場競爭促使住宅產品進入高速升級換代階段，今年的住宅項目在規(guī)劃設計、環(huán)境設計、智能化、新技術新材料、節(jié)能生態(tài)等眾多方面都將有所突破，品質進一步提升，大量性價比更加合理的均好性房屋將在今年住宅市場上不斷登臺。216。 市場需求對低檔商品房、經濟適用住房與高檔商品房同樣強烈的市場需求，將構成2002年住宅市場的需求格局。從最普通的拆遷居民，到剛開始工作的年輕人；從想改善居住條件的城鎮(zhèn)居民，到追求更舒適生活的城市中產階級；從北京的高收入階層，到富有的外省甚至外籍人士，都成為北京住宅需求市場的重要組成。他們的需求特點表現(xiàn)如下：住房需求貧民化趨勢進一步加強a、購房客戶年齡集中據(jù)統(tǒng)計，年齡在25—45歲之間的人群是北京住宅市場的主力購買者。這部分需求群體為了解決住房或改善住房條件，購房愿望非常強烈，又有較高的收入作為保障，因而成交率較高。b、購房目的繼續(xù)分化 隨著人們生活水平的提高，購房者已經由單一解決居住目的向高品質居住、第二居所、商住兩用、房產投資等方向分化。其中，自2001年6月份以來的股市大幅下挫，使部分資金來源于股市收入的投資置業(yè)者遭到重創(chuàng)，并且只有23%的股民考慮將資金投向房地產。因此，在優(yōu)越地段投資置業(yè)，將成為人們投資理財?shù)囊环N新的嘗試。c、現(xiàn)房和準現(xiàn)房是購房者的首選對象 隨著入住糾紛的愈演愈烈，購房者對期房已失去了信心，更相信的還是眼見為實。另外，由于銀行放款的速度減慢，對房地產項目預售門檻的提高，使部分項目推遲上市時間；還有，自1998年以來，供給的持續(xù)高速增長，和需求的相對滯后，消化速度減慢，使得許多樓盤自覺不自覺都成為了現(xiàn)房，等等。諸多原因致使現(xiàn)房時代已經來臨。d、購房者消費日趨理性，對住宅產品均好性要求更高 購房者除了對住宅質量、戶型、會所、交通便利度等方面繼續(xù)保持關注之外，還將對新技術新材料、景觀、節(jié)能、環(huán)保、智能化等多方面提出新的需求，均好性成為衡量物業(yè)綜合品質的重要標準。當然，物業(yè)管理也是購房者的比選因素之一。物業(yè)管理是購房者入住后最為關心的問題，物業(yè)管理水平不達標、超標收費、不合理收費等都使購房者叫苦不迭。選擇物業(yè)管理的品質更優(yōu)，物業(yè)管理作到“物有所值”的房屋，是今年購房者的重要傾向。e、購房節(jié)奏放慢受房價過高、股市暴跌及世界經濟普遍不景氣等其他因素的影響，也有部分購房者暫緩購房而持幣觀望。據(jù)搜房最近的消費者調查顯示，選擇一年之內將要買房人的比例，今年與去年的比例基本相同，為13%左右，但在一年到兩年之內要買房的比例從去年的近50%%，%，同比下降510個百分點，%，比去年同期上升一倍, 購房者正在迅速形成日趨理性的消費傾向。216。 價格將有所下降，但幅度有限2001年全市商品房平均售價為5061元/平方米，%，商品房住宅全年平均售價4716元/平方米，%，尚處于基本穩(wěn)定狀態(tài)。2001年上半年北京市商品房平均價格為4771元/平方米，比去年同期增長25%，高居全國首位。房價的虛高引起有關部門的重視，紛紛采取了有利的措施平抑房價，房價自7月份開始一路小幅下滑。而2002年又大量經濟適用房和綠化帶的低價房上市，預計2002年的房價將在現(xiàn)有水平上繼續(xù)下降，但由于目前北京特殊的政治經濟和文化地位，其土地開發(fā)成本已接近剛性，而且房地產交易的中間環(huán)節(jié)稅費也比較高，造成房價短期內下降的是開發(fā)商的利潤而不是成本，估計降價空間不會很大。尤其是，對于一些特定區(qū)域內的差異化產品而言，還是存在較大的價格上漲空間的。（三）綜合評述總之，宏觀經濟形勢的持續(xù)走好，是房地產市場保持活躍的有利支持，也使這一輪房地產市場恢復性增長仍處于慣性上升階段。對北京而言，目前商品房供應、資金、土地和需求等方面尚有余地，房地產業(yè)未來發(fā)展空間較大，房地產開發(fā)在周期上正處于擴張階段，尤其是二、三級市場的交易量相對較少，因此居民購房的巨大潛力還有待釋放。同時綜上分析也可以看出，潛在的階段性風險也悄悄醞釀中。目前全球經濟正處于一種低迷狀態(tài)，我國經濟或多或少也會受此牽連，由于房地產市場的發(fā)展與宏觀經濟形勢存在著一定的關聯(lián)性，因此，北京乃至全國的經濟增長情況都會直接影響房地產市場走勢。由此，房地產業(yè)在持續(xù)數(shù)年的高速發(fā)展之后也面臨著進入一個階段性的調整壓力。第二部分 本案區(qū)域市場競爭環(huán)境綜合評價分析一、區(qū)域市場情況調查與分析區(qū)域市場范圍——本次針對潤豐項目的調研范圍如圖所示：（一） 市場供給 北部中高檔住宅項目主要分布在北三環(huán)到亞運村一帶，尤其是亞運村及周邊地區(qū)，已經成為北京中檔住宅市場的主要供給渠道。據(jù)統(tǒng)計，目前亞運村及周邊地區(qū)的在售物業(yè)約30個，總供給規(guī)模在400萬平米左右。除華馨公寓、嘉銘園等為數(shù)不多的幾個項目為板樓外，其余項目均為高層塔樓，典型的如歐陸經典、天創(chuàng)世緣等，平面布局以一梯68戶為主，主力戶型兩居三居面積在100170平米左右。該地區(qū)未來幾年的潛在供給將主要來自于北苑路東側正在開發(fā)建設的大片住宅區(qū)和即將進行開發(fā)的占地百萬平米的華匯家園。北部地區(qū)當前在售典型項目一覽表項目名稱地理位置規(guī)模 （萬M2）主力戶型 （M2）均價 （元/M2）歐陸經典亞運村北苑路東482居1001203居1361806500嘉銘園亞運村北苑路以東86號602居1103居1405900天創(chuàng)世緣安立路與大屯路交界西北角2居1291353居1474居1607000華亭嘉園北四環(huán)中路健翔橋東南300米402居1503居182139500風林綠洲朝陽區(qū)勞動大廈東側1000米393居1684居1811846700亞運新新家園北京市朝陽區(qū)辛店村路162號30TOWNHOUSE300左右，公寓190320TOWNHOUSE10000左右公寓8500左右時代莊園來廣營西坡子北路26Townhouse、公寓6800萬科星園奧運村北苑路302居971303居1504居170躍層2707200倚林佳園亞運村林萃路15Townhouse20公寓7450九臺2000安立路和大屯路交界處北100米141居752居1093居129－1716300北辰綠色家園奧運村北苑路1801居902居1203居1504居1705400奧林春天奧運村林萃路2居1163居1334居2085300（二）市場需求亞運村作為北京較早的成熟商業(yè)社區(qū)，開發(fā)初期吸引了大批北京及外地有產者前來購房，但隨著北京其它區(qū)域住宅市場的逐漸成熟，如泛CBD地區(qū)、萬柳地區(qū)等，如今的亞運村已經成為城市中產階級的生活樂園。（三）價格及成交亞運村地區(qū)住宅項目的均價集中在55007000元/平米，單套總價在60110萬元左右，由于供給量巨大，再加上其他區(qū)域市場對該地區(qū)潛在客戶的分流，市場消化速度受到一定限制，因此雖然整體上市場對亞運村地區(qū)物業(yè)的吸納量很大，但具體到各個項目，月均成交也只在20－30套左右。二、產品分析（一）規(guī)模 絕大多數(shù)典型物業(yè)的總體規(guī)模都相對較大，其中，最大的當屬北辰綠色家園規(guī)模為180（40萬配套及公建）萬平米。這些樓盤目前在銷的規(guī)模并不是很大，但后續(xù)幾年供給規(guī)模將會很大。據(jù)初步統(tǒng)計未來幾年該區(qū)域的供給總量將在300萬平米以上。案名已銷供應量（萬平米）現(xiàn)供應量（萬平米）剩余供應量（萬平米）時代莊園1339倚林佳園8風林綠洲13萬科星園19歐陸經典22224嘉銘桐城27924九臺2000（商業(yè)）10北辰綠色家園103127奧林春天60合計234（二）規(guī)劃設計 區(qū)域典型物業(yè)規(guī)劃設計公司一覽表項目名稱規(guī)劃設計單位環(huán)境設計單位倚林佳園清華大學建筑設計研究院中國建筑設計研究院風林綠洲清華大學建筑設計研究院貝爾高林香港有限公司嘉銘桐城加拿大B+H國際建筑師事務所中國風景園林規(guī)劃設計研究中心九臺2000北京建筑設計院歐陸經典加拿大B+H國際建筑師事務所加拿大B+H國際建筑師事務所時代莊園美國JWTA建筑師事務所美國JWTA建筑師事務所萬科星園新加坡雅科本設計公司貝爾高林香港有限公司奧林春天北京建筑設計院北辰綠色家園北京建筑 設計院北京市園林局上表顯示，區(qū)域內典型項目的設計單位由三個類型構成：美國JWTA、加拿大B+H，新加坡雅科本為第一類，作為外籍設計公司，其設計理念及經驗豐富，富有時代精神；另兩類則分別是傳統(tǒng)的國有設計單位，新興的學院派代表，他們對國情十分了解，但對建筑設計的人性化及前瞻性方面的考慮還有些差距。 綜合比較，萬科星園的環(huán)境規(guī)劃較為成熟和有特色，它是由貝爾高林香港有限公司所做，強調的則是人與建筑、與自然的親和。 整體規(guī)劃設計較為突出，局部環(huán)境處理也得當，園內水系流淌，綠草蔥蘢，環(huán)境幽雅。（三）建筑形式由于本案地區(qū)受城市規(guī)劃影響較小、建筑高度受到制約較小，因此在對建筑形式的選擇上自由度較高。但由于該區(qū)域土地成本較高，所以除幾個高檔項目是以低密度的TOWMHOUSE和小多層形式出現(xiàn)外，其余絕大部分還都是以大體量的板、塔為主，尤其是塔樓較多。10個項目中，只有嘉銘苑、風林綠洲和北辰綠色家園部分為純板式建筑。塔樓項目中除萬科星園為了追求戶型的均好性，設計成蝶型外，其余項目均為點式塔樓，以1梯46戶為主，個別為710戶。在外觀的視覺效果上，除TOWNHOUSE外，該區(qū)域只有萬科星園、天創(chuàng)世緣較為突出，不僅能顯示項目檔次，又能表明自己的個性。風林綠洲和九臺2000雖色彩比較醒目，但未免有些俗氣，反而不能體現(xiàn)物業(yè)檔次。區(qū)域典型物業(yè)建筑形式物業(yè)檔次項目名稱建筑形式標準層戶數(shù)工程進度外觀高檔物業(yè)時代莊園Townhouse、公寓一層一戶二層一梯兩戶部分完工北美的風格，采用三段式構圖，外觀使用涂料與石材相結合，現(xiàn)代簡潔，與項目本身的建筑風格相得益彰。倚林佳園Townhouse、公寓公寓：一梯兩戶已封頂現(xiàn)代、簡潔、明快亞運新新家園Townhouse、公寓一梯1戶部分封頂溫馨、現(xiàn)代、彰顯身份一梯2戶挖槽中檔物業(yè)歐陸經典塔樓一梯4－7戶現(xiàn)房歐式萬科星園蝶型塔樓一梯6戶一期現(xiàn)房二期封頂外立面沿襲了萬科的一貫作法，色彩豐富、亮麗，生活氣息強烈。嘉銘桐城板樓一梯2－3戶二期現(xiàn)房三期期房普通九臺2000塔樓一梯10戶一期現(xiàn)房二期期房普通、色彩醒目北辰綠色家園板樓一梯4戶現(xiàn)房二期期房現(xiàn)代、簡約，德式風格奧林春天板樓一梯2戶期房前衛(wèi)、現(xiàn)代風林