【正文】 而其他文化主題則鮮有成功之作。因為這一主題更能與產(chǎn)品、功能風格、客戶滿足等多個層面對接，較易取得成功。五、文化主題文化主題定位和設(shè)計亦是品牌物業(yè)應(yīng)充分重視的環(huán)節(jié)。體現(xiàn)物業(yè)品質(zhì)的關(guān)鍵地方之一，因此裝修應(yīng)當近可能豪華，主要以高級石材、通透的大玻璃面為主，同時可以將大堂當成一個展示中心，為體現(xiàn)生態(tài)綠色概念，我們可以將綠色、水體、小品引入大堂，由于面積較大，景觀可以做出層次感，稱之為“四季北美園”。l 供熱：集中供暖，進口裝飾性散熱器。 客廳和陽臺空間可作一體化融合設(shè)計（上述設(shè)計要求視規(guī)劃設(shè)計方案已作必要的調(diào)整）（八）建材與設(shè)備l 外墻：貼高級外墻瓷磚或外掛石材。 朝向：168。 空間尺度：168。 主力戶型：168。 原則以120平米左右的二居、160平米左右的三居為主；戶型設(shè)計要求合理，功能要分區(qū)。獨立會所面積不少于600平方米左右，主要休閑設(shè)施建議設(shè)健身房、兒童游戲室、網(wǎng)吧、書吧、乒乓球等。216。（五）環(huán)境規(guī)劃216。 地下車庫盡可能統(tǒng)一設(shè)計，降低成本，增加車位。附參考立面效果圖 (四)交通規(guī)劃216。216。 整體風格要求具有現(xiàn)代感、都市感、高價值和高品位感，滿足消費者對都市文明渴望的需求，創(chuàng)造與傳統(tǒng)住宅樓立面有完全不同觀感的建筑立面。（二）建筑選型板塔結(jié)合式建筑或變異塔樓由于用地比較局促，為保證社區(qū)景觀效果和足夠的建筑面積，塔板結(jié)合是較理想的建筑形式，但要作到高品質(zhì)，必須減少單梯戶數(shù)（一梯36戶）。216。 追求社區(qū)空間的開敞性一般板式住宅社區(qū)雖然提高了戶型品質(zhì)，但往往犧牲了社區(qū)環(huán)境空間。 社區(qū)規(guī)劃強調(diào)個性化、高檔化盡管我們對本地區(qū)市場擁有樂觀的預期，但由于本項目受很多先天條件限制，如規(guī)模小，密度高，綠化不足，開發(fā)商知名度有限等都會影響我們的銷售，因此仍然需要在產(chǎn)品設(shè)計上能夠獨樹一幟，體現(xiàn)鮮明的產(chǎn)品特色、價值感，滿足客戶追求高尚生活的心理需要。（五）市場身份定位216。住宅均價為7200元/平方米。l 既有較高文化背景，又有充足的資金實力。l 與高端購房客群對接，外觀力求簡潔、現(xiàn)代、高檔、有價值感。而中高檔住宅，雖然有一定的市場風險，但市場競爭者少，又能創(chuàng)造更高的利潤，對提升發(fā)展商行業(yè)影響力，塑造品牌，都更加有利，因此建議采用后者的定位方向，即定位于中高檔住宅市場。l 定位支持及難點178。 B方向l 定位——中高檔住宅（高端、中檔、中高價） 面向高收入的購房群體，著眼于創(chuàng)造高價值感的品牌住宅，全面提升居住品質(zhì)，以品質(zhì)贏得市場。參考項目：風林綠洲、天創(chuàng)世緣等。隨著市場競爭的加劇，還會有更多的開發(fā)商在產(chǎn)品不斷創(chuàng)新中尋找生機，由此將導致一些形式新穎、性價比更趨合理的優(yōu)秀樓盤脫穎而出，這將使本案的W1劣勢更加突出。一旦這種現(xiàn)象出現(xiàn)，就必然影響到房地產(chǎn)市場，本案也不可能幸免。216。舊資產(chǎn)不能變現(xiàn)，致使消費者更新?lián)Q代的資金壓力過重，從而影響了有效需求的實現(xiàn)。216。216。216。區(qū)域內(nèi)眾多項目的后期開發(fā)也陸續(xù)入市，歐陸經(jīng)典的二期（20萬平米），九臺2000的二、三期，嘉銘桐城三期、萬科三期，以及未開發(fā)的華匯家園剩余部分和北辰的170多萬待開發(fā)部分等等，將對本案產(chǎn)生較大的沖擊。本案尤其在產(chǎn)品設(shè)計方面具有形成區(qū)域領(lǐng)導地位的發(fā)展空間。216。l 人文環(huán)境世界貿(mào)易中心、國際展覽館的建設(shè)將增加本地區(qū)的商務(wù)氛圍，使得本地區(qū)更加呈現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化的態(tài)勢，國際大都市的感覺更加濃郁。 O2奧運會申辦成功為亞北地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展帶來良好的機遇。買房已經(jīng)成為全社會共同關(guān)注和追求的目標。 W5可直接借助的奧運題材不多，缺少推廣賣點奧運場館、萬畝國家森林公園等離本案的距離相對較遠，諸多利好的促進作用必然減弱，因此，借勢炒做將受到很大的限制。由于受房地產(chǎn)市場信任危機的影響，北京樓市目前可謂多事之秋，期房市場面臨著巨大的銷售壓力。 W3受本地區(qū)目前交通狀況的制約，本案對周邊地區(qū)的輻射能力有限。 W2周邊現(xiàn)狀環(huán)境有待改善。 W1地塊自然條件對其開發(fā)潛力的發(fā)揮有影響。尤其是本案西側(cè)待建高檔酒店和寫字樓相繼落成，更能烘托本案高檔社區(qū)的生活氛圍。再加上2008年在此舉辦奧運會，本地區(qū)已成為社會關(guān)注的焦點和購房的熱點地區(qū)。 S4城市機能完善，能夠支撐高尚社區(qū)的生活系統(tǒng)本地區(qū)為集中有以五洲大酒店、奧體中心為中心的商務(wù)、展覽、休閑、文化、娛樂為一體的高尚居住社區(qū)，城市機能完善，而且與傳統(tǒng)城市的居住區(qū)有明顯的區(qū)別，具有一定的現(xiàn)代感、國際感，能夠支持現(xiàn)代人士的生活方式，滿足其精神文化的高層需求。 S3良好的都市氛圍、居住氛圍和人文環(huán)境隨著北京市區(qū)版圖的北擴，亞北逐漸成為北京城市的中心地帶，現(xiàn)代化的都市氛圍越來越濃，而且伴隨奧運會的舉辦，周邊各種設(shè)施的進一步到位，這種趨勢將更加強烈。小區(qū)西側(cè)的安立路為亞運村地區(qū)的南北主干路，連接四環(huán)、五環(huán)。地處安立路東，距安立路約80米；南為安立花園，北臨白廟路，西接規(guī)劃待建的高檔酒店和寫字樓。萬科星園雖然產(chǎn)品的均好性和品牌都很好，但營銷推廣水平還有待提高。從當前統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，區(qū)域典型物業(yè)到目前為止共成交113萬平米，其中，中高檔物業(yè)成交93萬平米，月均銷售速度在20－30套左右。（二）成交分析 區(qū)域典型物業(yè)成交狀況一覽表項目名稱開盤日期成交總量（萬M2）月銷售速度（套）倚林佳園30風林綠洲35嘉銘桐城2725九臺200015歐陸經(jīng)典98年底2245時代莊園1340萬科星園835奧林春天630北辰綠色家園1025該區(qū)域總體銷售情況都比較好。另外，由于亞北地區(qū)是自1990年亞運會后興起的北京又一商圈，其商業(yè)、商務(wù)氛圍濃重，新興企業(yè)和流動人口較多，所以該區(qū)域住宅有很大的商用和投資價值。如安立路區(qū)域由于接近中關(guān)村，因此成交客戶中從事高科技的人士較多；北辰路因偏近CBD，成交客戶則在三資的成份大一些。（三）客戶特征l 來源多來自本區(qū)域內(nèi)及中關(guān)村、CBD，少量外地購房者。l 地緣因素作用巨大購房者強烈的區(qū)位認知度是本案區(qū)域內(nèi)項目成交的重要因素，從對該區(qū)域某項目到訪客戶進行的調(diào)查顯示，將近90%的人認為即使房價貴些，也只愿意居住在北城。四、市場需求（一）客戶構(gòu)成A區(qū)域典型物業(yè)客戶構(gòu)成情況項目名稱主要年齡階段職業(yè)階層分布區(qū)域倚林家園35－45歲左右私營業(yè)主、外企金領(lǐng)階層中關(guān)村、亞運村為主風林綠洲3545歲左右私企業(yè)主、外企、中科院人員中關(guān)村為主，CBD很少嘉銘桐城25－35歲左右中層管理人員居多亞運村為主九臺200025－45歲左右私營業(yè)主亞運村、安定門地區(qū)為主，也有一部分外地人員歐陸經(jīng)典30－40歲左右白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、國營企業(yè)領(lǐng)導亞運村地區(qū)為主時代莊園35－45歲左右部門經(jīng)理、副總以上職位來源比較廣泛，亞運村、CBD、中關(guān)村都有萬科星園3545歲左右公司經(jīng)理以上級高級管理者亞運村為主，中關(guān)村占20%聞濤苑三期25－50歲左右白領(lǐng)、私企業(yè)主中關(guān)村、亞運村為主北辰綠色家園25－45歲左右外企職員亞運村為主、部分為CBD地區(qū)（二）需求特征各項目的購房客戶中相當一部分人經(jīng)歷了較為艱辛的奮斗獲得一定的財富，因此十分渴望能夠得到舒適的生活，因而對于居住以及與此相關(guān)的生活配套設(shè)施水平的關(guān)心度較高，同時也希望擁有體貼細致的服務(wù)。推廣手段上還是以廣告為主，但比較注重路牌廣告和燈箱引導系統(tǒng)。下表顯示，區(qū)域典型物業(yè)對智能化方面均非常重視，除北辰綠色家園和聞濤苑三期的智能化配套設(shè)施稍差外，其余項目的配置均較高，尤其是倚林佳園、風林綠洲和時代莊園，給客戶的日常生活提供了極其方便的安全及使用保障。區(qū)域典型物業(yè)裝修情況一覽表 項目名稱外墻室內(nèi)窗戶門其他倚林家園進口高級無機瓷磚及涂料相結(jié)合初裝修鋁合金噴塑、斷橋中空玻璃德國霍曼防盜門風林綠洲天然石材廚衛(wèi)精裝修中空落地窗實木門嘉銘桐城高級外墻面磚毛坯房雙層中空玻璃塑鋼節(jié)能窗高級三防門九臺2000高檔涂料，四層以下西立面為天然石材初裝修高檔塑鋼窗恩源牌高檔四防門歐陸經(jīng)典涂料毛坯房鋁合金窗大連金房子四房門時代莊園美國威爾斯帕涂料配天然蘑菇石裝飾轉(zhuǎn)毛坯房斷熱冷橋鋁合金中空玻璃平開窗南楓牌高檔子母木鋼門萬科星園一、二層仿石面磚，三層及以上為涂料廚衛(wèi)精裝修隔熱型雙層鋁合金中空玻璃豪華鋼襯實木夾板門管道直飲水聞濤苑三期一至三層為淺暖色仿花崗巖墻面毛坯房雙層玻璃塑鋼窗三防戶門配門鏡北辰綠色家園涂料毛坯房鋁合金鐵制三防門（五）配套設(shè)施及設(shè)備 區(qū)域典型物業(yè)配套設(shè)施及設(shè)備一覽表項目名稱會所面積會所功能典型設(shè)備倚林家園1700平方米游泳池、壁球館美的牌冷暖式中央空調(diào)風林綠洲3000平方米游泳池、書吧　嘉銘桐城2000平方米游泳池采暖熱水兩用壁掛爐九臺2000一期1500平方米二期2000平方米游泳池　歐陸經(jīng)典5000平方米包括部分樓的頂部游泳池、圖書室　時代莊園7000平方米室內(nèi)游泳池，露天網(wǎng)球場　萬科星園8000平方米地下游泳池管道直飲水、地板采暖聞濤苑11000平方米室內(nèi)豪華泳池，別墅級會所　北辰綠色家園10000平方米游泳池24小時溫泉入戶、屋頂電熱膜供暖為了解決業(yè)主的日常生活之需，會所已成為目前各項目必備的配套設(shè)施，但關(guān)乎人們健康的運動設(shè)施及場所被大多數(shù)典型物業(yè)忽視。裝修：各物業(yè)外立面的裝飾多采用涂料（風林綠洲和嘉銘桐城三期為面磚）。如嘉銘桐城144平米的三居室，起居室、主臥和一個次臥均是南向采光，、明亮、獨立。低密度項目（倚林佳園、時代莊園、亞運新新家園）的戶型以躍層為主，設(shè)計的較為舒適，具備面寬大（6米左右），南北通透，分區(qū)明顯，層次感強等優(yōu)點。嘉銘桐城板樓一梯2－3戶二期現(xiàn)房三期期房普通九臺2000塔樓一梯10戶一期現(xiàn)房二期期房普通、色彩醒目北辰綠色家園板樓一梯4戶現(xiàn)房二期期房現(xiàn)代、簡約，德式風格奧林春天板樓一梯2戶期房前衛(wèi)、現(xiàn)代風林綠洲板、塔一梯2－4戶一期現(xiàn)房二期封頂外立面有別與其他物業(yè)，采用橘紅色面磚，是比較醒目的。在外觀的視覺效果上，除TOWNHOUSE外，該區(qū)域只有萬科星園、天創(chuàng)世緣較為突出，不僅能顯示項目檔次，又能表明自己的個性。（三）建筑形式由于本案地區(qū)受城市規(guī)劃影響較小、建筑高度受到制約較小，因此在對建筑形式的選擇上自由度較高。據(jù)初步統(tǒng)計未來幾年該區(qū)域的供給總量將在300萬平米以上。5900天創(chuàng)世緣安立路與大屯路交界西北角2居1291353居1474居1607000華亭嘉園北四環(huán)中路健翔橋東南