上海金福得房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-25 14:54本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】《2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款0755-83513598QQ：69031789. 鑒于目前市場(chǎng)上CBD區(qū)域高端投資產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)狀況與未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。企劃報(bào)告】載明了我司對(duì)所做的市場(chǎng)分析結(jié)果及項(xiàng)目的定性、定量成果，并提出了我司對(duì)本產(chǎn)品的戰(zhàn)略研究定位。同時(shí)旨在設(shè)定的營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象，市場(chǎng)細(xì)分方案，項(xiàng)目整合運(yùn)作方案，租賃價(jià)格及出租率也在浦西地區(qū)屬于頂級(jí)水平。高檔酒店成功帶動(dòng)，成為萬(wàn)商云集的“頂級(jí)空中驛站”。產(chǎn)品的地段優(yōu)勢(shì)將是支撐本案售價(jià)、樹(shù)立投資信心的重要依據(jù)之一。其首付、月還款壓力較小，投資回報(bào)率較容易獲得保障。本案的硬件設(shè)施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可稱(chēng)“翹楚”。豪華酒店為參照標(biāo)準(zhǔn)。目前本案的施工狀態(tài)有。輛進(jìn)出、人流聚集帶來(lái)極大的不便。較大的個(gè)案供給量，將對(duì)短期的有效市場(chǎng)需求造成巨大壓。力，為本案的迅速去化帶來(lái)一定阻力。快本案的去化速度。
【正文】 本案同時(shí)兼具住宅、酒店、商務(wù)辦公等多重特性，各個(gè)特性都可針對(duì)不同的消費(fèi)群體。因此我司認(rèn)為在企劃推廣中不宜做明確的客戶(hù)定位，而立足于產(chǎn)品完善、系統(tǒng)的介紹，同時(shí)吸納各類(lèi)型的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)。 ? 以我為主原則 本案在目前的酒店式公寓市場(chǎng)中具有明顯的獨(dú)特性，市場(chǎng)的類(lèi)比性不強(qiáng)。因此，我司認(rèn)為本案在推廣中應(yīng)立足自我，而不做橫向或縱向的比較，確立在市場(chǎng)中獨(dú)一無(wú)二的稀缺優(yōu)勢(shì)。 ? 突出“頂級(jí)”原則 高價(jià)位的物業(yè)需要有高價(jià)位的產(chǎn)品包裝。在本案的企劃推廣中明確樹(shù)立本案的“頂級(jí)”品質(zhì)優(yōu) 勢(shì)，以品質(zhì)作為吸引客戶(hù)的重要賣(mài)點(diǎn)。 ? “針對(duì)投放”原則 針對(duì)本案體量較大、功能性較多、客戶(hù)群相對(duì)分散的特點(diǎn)，本案的推廣應(yīng)貫徹“準(zhǔn)確、有效”原則，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群選擇具有強(qiáng)烈針對(duì)性的媒體通路進(jìn)行推廣宣傳，確保媒體投放的成功率。 ? “密集轟炸”原則 為配合本案在短時(shí)間內(nèi)迅速去化的目標(biāo)，本案在廣告費(fèi)用充足的情況下應(yīng)采用“集中《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 轟炸”方式，各種媒體多管齊下，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到客戶(hù)量的最大化。 （二） 推廣通路選擇 報(bào)紙類(lèi)媒體 主要選擇《新民晚報(bào)》、《新聞晨 報(bào)》。此類(lèi)媒體的受眾廣泛，效果明顯。同時(shí)，此類(lèi)媒體作為大眾型傳媒，對(duì)產(chǎn)品的口碑傳播具有巨大的推動(dòng)作用。 特點(diǎn)：時(shí)效性明顯，建議在開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)勢(shì)使用 雜志類(lèi)媒體 針對(duì)本案高端收入群體的消費(fèi)特征及工作生活特征進(jìn)行針對(duì)性的投放。主要集中于時(shí)尚類(lèi)雜志《 QUO》；航空類(lèi)雜志《東方航空》、《東方金燕》；投資類(lèi)雜志《理財(cái)周刊》、《財(cái)富》；汽車(chē)類(lèi)雜志等。 特點(diǎn)：屬慢熱型媒體，建議在開(kāi)盤(pán)前的蓄水期使用。 網(wǎng)絡(luò)媒體 隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，網(wǎng)絡(luò)廣告也成為本案重要的推廣途徑。除在“金豐易居網(wǎng)”、“安家網(wǎng)”等著名房產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)站上發(fā)布信息外，還 可以在“新浪”、“上海熱線”等門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上發(fā)布信息。 特點(diǎn)：時(shí)效性長(zhǎng)，但其作用的好壞在于廣告選擇的網(wǎng)站及在網(wǎng)站上所處的位臵。 公眾媒體投放 我司建議本案可制作介紹短片，在目前上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓、地鐵等人流聚集處進(jìn)行播放。既可大幅度增加受眾數(shù)量，也可形成大規(guī)模的口碑傳播。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 各類(lèi)賬單 各色手機(jī)賬單、對(duì)賬單等也可成為本案的宣傳工具。其中手機(jī)賬單目前可按消費(fèi)金額進(jìn)行選擇性投遞，可增強(qiáng)宣傳推廣的準(zhǔn)確性。 會(huì)員資料 針對(duì)若干有較強(qiáng)消費(fèi)能力的 CLUB 進(jìn)行針對(duì)性投遞。如金豐易居的“投資俱樂(lè)部”等。 路段包裝 選擇人流、 車(chē)流集中的市中心商辦區(qū)、交通干道（如淮海中路、南京西路等）進(jìn)行路段的包裝推廣，力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到較高的社會(huì)認(rèn)知度。 特定客戶(hù)群的特定推廣手段 針對(duì)本案可能出現(xiàn)的投資客、周邊企業(yè)的客戶(hù)群，我司還將設(shè)計(jì)其他推廣通路，直接有效地傳遞產(chǎn)品信息。 產(chǎn)品推介會(huì) 綜合產(chǎn)品的售價(jià)及賣(mài)點(diǎn)，本案并不適合參加市級(jí)、區(qū)級(jí)房展會(huì)。但本案可以以我為主，單獨(dú)召開(kāi)產(chǎn)品推介會(huì)，選擇特定的客戶(hù)群，詳盡地進(jìn)行產(chǎn)品介紹，也將取得理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 （三） 推廣策略 上述媒體通路將在不同的銷(xiāo)售時(shí)期進(jìn)行單獨(dú)或組合使用。由于本案成功的關(guān)鍵在于蓄水期完成的質(zhì) 量，因此我司建議在蓄水期（尤其是樣板房公開(kāi)階段加大廣告的力度），加快《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 銷(xiāo)售的流程。 附：各節(jié)點(diǎn)推廣建議表 推廣媒體 蓄水期 開(kāi)盤(pán)期 持續(xù)期 報(bào)紙媒體 適量投放 重點(diǎn)投放 適量投放 雜志媒體 重點(diǎn)投放 適量投放 適量投放 網(wǎng)絡(luò)媒體 重點(diǎn)投放 持續(xù)投放 持續(xù)投放 公眾媒體 重點(diǎn)投放 持續(xù)投放 各類(lèi)賬單 重點(diǎn)投放 持續(xù)投放 持續(xù)投放 會(huì)員資料 重點(diǎn)投放 持續(xù)投放 路段包裝 重點(diǎn)投放 特定推廣手段 重點(diǎn)投放 持續(xù)投放 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 產(chǎn)品推介會(huì) 重點(diǎn)投放 （四） 推廣口號(hào) 富賈人生，執(zhí)掌財(cái)富天下 四、 銷(xiāo)售計(jì)劃 客戶(hù)蓄水階段（ 3 月 — 4 月 18 日） 在此階段，以各種渠道的信息傳播，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的宣傳，吸納有效客戶(hù)。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是在開(kāi)盤(pán)前對(duì)貴司及我司關(guān)系客戶(hù)的提前購(gòu)買(mǎi)行為。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間一般是在開(kāi)盤(pán)前的兩周左右。 會(huì)員認(rèn)購(gòu)階段 此階段是指對(duì)雙方關(guān)系客戶(hù)以外、我司投資會(huì)員的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)行為。會(huì)員認(rèn)購(gòu)一般放在正式開(kāi)盤(pán)前一周左右（與樣板房開(kāi)放同時(shí)）。 正式開(kāi)盤(pán)階段 經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)預(yù)熱、樣板房公開(kāi)展示之后，本案將正式對(duì)外開(kāi)放。由于前兩次認(rèn)購(gòu)均屬于小范圍的購(gòu)買(mǎi)行為，因此正式開(kāi)盤(pán)將是本案面臨 的最為火爆的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 銷(xiāo)售持續(xù)階段 通過(guò)客戶(hù)口碑傳遞，及行業(yè)內(nèi)的影響力擴(kuò)大本案的知名度；銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)工程進(jìn)度的視覺(jué)強(qiáng)化本案的購(gòu)買(mǎi)信心；以及組織一些廣告宣傳、 SP 活動(dòng)等媒體活動(dòng)，帶動(dòng)持續(xù)期內(nèi)的快速成交。 訂價(jià)原則 基本以南面、西面可采光面為高價(jià)面區(qū)，即在相應(yīng)單價(jià)上各增加 5%與 10%。 以南面、東面、西面為景觀面，但一定要在 16F 以上，才有景觀可視度，相對(duì)單價(jià)在16F 以上有一定的價(jià)格跳躍，跳躍幅度在 10%— 15%左右。 而在 22F 以上，南面的景觀優(yōu)勢(shì)更加明顯，因此建議從此樓層開(kāi)始再做價(jià)格提升 ，而其他朝向也相應(yīng)拉升單價(jià)，但幅度沒(méi)有南面的大。 由于 10F、 11F 在南面受裙房影響，視覺(jué)遮擋比較嚴(yán)重，因此 10F、 11F 在南面的價(jià)格相應(yīng)做一定的下調(diào)。 南向可采光的東南、西南面，由于房型偏大，因此在單價(jià)上要比正南方的單價(jià)要低一些。 同樣，東北、西北向的套間單價(jià)相對(duì)東向、西向的單價(jià)要略低一些。 而北面的景觀相對(duì)比較雷同，價(jià)格可以按樓層高度同比例比例上漲。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 有關(guān)流程、價(jià)表的制訂說(shuō)明 有關(guān)銷(xiāo)售價(jià)表的制訂需建筑面積測(cè)繪完成后方可最終確定。以及有關(guān)銷(xiāo)售中財(cái)務(wù)流程、銷(xiāo)售流程等詳細(xì)計(jì)劃，我司將待成文后再交 貴司討論。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 后記 以上就是我司對(duì)于本項(xiàng)目總的企劃概念定位上的一些想法和建議。 我司將根據(jù)后續(xù)的市場(chǎng)調(diào)查分析、客戶(hù)蓄水等實(shí)際操作數(shù)據(jù)對(duì)此企劃方案進(jìn)行調(diào)整，并會(huì)及時(shí)就修改建議報(bào)呈貴方。在此方案基礎(chǔ)上，我司還將對(duì)此報(bào)告中所闡述的內(nèi)容進(jìn)行深化及細(xì)化，使之能夠轉(zhuǎn)化為帶動(dòng)銷(xiāo)售的生產(chǎn)力。所述內(nèi)容，仍期盼于聽(tīng)取各方專(zhuān)業(yè)人士的修正意見(jiàn)。 金豐易居〃上房銷(xiāo)售 項(xiàng)目事業(yè)一部 2021 年 1 月 30 日
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