【導(dǎo)讀】《2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款0755-83513598QQ：69031789. 鑒于目前市場上CBD區(qū)域高端投資產(chǎn)品的營銷狀況與未來的發(fā)展趨勢。企劃報告】載明了我司對所做的市場分析結(jié)果及項目的定性、定量成果，并提出了我司對本產(chǎn)品的戰(zhàn)略研究定位。同時旨在設(shè)定的營銷對象，市場細(xì)分方案，項目整合運作方案，租賃價格及出租率也在浦西地區(qū)屬于頂級水平。高檔酒店成功帶動，成為萬商云集的“頂級空中驛站”。產(chǎn)品的地段優(yōu)勢將是支撐本案售價、樹立投資信心的重要依據(jù)之一。其首付、月還款壓力較小，投資回報率較容易獲得保障。本案的硬件設(shè)施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可稱“翹楚”。豪華酒店為參照標(biāo)準(zhǔn)。目前本案的施工狀態(tài)有。輛進(jìn)出、人流聚集帶來極大的不便。較大的個案供給量，將對短期的有效市場需求造成巨大壓。力，為本案的迅速去化帶來一定阻力。快本案的去化速度。

　　

【正文】 本案同時兼具住宅、酒店、商務(wù)辦公等多重特性，各個特性都可針對不同的消費群體。因此我司認(rèn)為在企劃推廣中不宜做明確的客戶定位，而立足于產(chǎn)品完善、系統(tǒng)的介紹，同時吸納各類型的購買客戶。 ? 以我為主原則 本案在目前的酒店式公寓市場中具有明顯的獨特性，市場的類比性不強(qiáng)。因此，我司認(rèn)為本案在推廣中應(yīng)立足自我，而不做橫向或縱向的比較，確立在市場中獨一無二的稀缺優(yōu)勢。 ? 突出“頂級”原則 高價位的物業(yè)需要有高價位的產(chǎn)品包裝。在本案的企劃推廣中明確樹立本案的“頂級”品質(zhì)優(yōu) 勢，以品質(zhì)作為吸引客戶的重要賣點。 ? “針對投放”原則 針對本案體量較大、功能性較多、客戶群相對分散的特點，本案的推廣應(yīng)貫徹“準(zhǔn)確、有效”原則，根據(jù)目標(biāo)客戶群選擇具有強(qiáng)烈針對性的媒體通路進(jìn)行推廣宣傳，確保媒體投放的成功率。 ? “密集轟炸”原則 為配合本案在短時間內(nèi)迅速去化的目標(biāo)，本案在廣告費用充足的情況下應(yīng)采用“集中《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 轟炸”方式，各種媒體多管齊下，在短時間內(nèi)達(dá)到客戶量的最大化。 （二） 推廣通路選擇 報紙類媒體 主要選擇《新民晚報》、《新聞晨 報》。此類媒體的受眾廣泛，效果明顯。同時，此類媒體作為大眾型傳媒，對產(chǎn)品的口碑傳播具有巨大的推動作用。 特點：時效性明顯，建議在開盤期強(qiáng)勢使用 雜志類媒體 針對本案高端收入群體的消費特征及工作生活特征進(jìn)行針對性的投放。主要集中于時尚類雜志《 QUO》；航空類雜志《東方航空》、《東方金燕》；投資類雜志《理財周刊》、《財富》；汽車類雜志等。 特點：屬慢熱型媒體，建議在開盤前的蓄水期使用。 網(wǎng)絡(luò)媒體 隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，網(wǎng)絡(luò)廣告也成為本案重要的推廣途徑。除在“金豐易居網(wǎng)”、“安家網(wǎng)”等著名房產(chǎn)類網(wǎng)站上發(fā)布信息外，還 可以在“新浪”、“上海熱線”等門戶網(wǎng)站上發(fā)布信息。 特點：時效性長，但其作用的好壞在于廣告選擇的網(wǎng)站及在網(wǎng)站上所處的位臵。 公眾媒體投放 我司建議本案可制作介紹短片，在目前上海的甲級寫字樓、地鐵等人流聚集處進(jìn)行播放。既可大幅度增加受眾數(shù)量，也可形成大規(guī)模的口碑傳播。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 各類賬單 各色手機(jī)賬單、對賬單等也可成為本案的宣傳工具。其中手機(jī)賬單目前可按消費金額進(jìn)行選擇性投遞，可增強(qiáng)宣傳推廣的準(zhǔn)確性。 會員資料 針對若干有較強(qiáng)消費能力的 CLUB 進(jìn)行針對性投遞。如金豐易居的“投資俱樂部”等。 路段包裝 選擇人流、 車流集中的市中心商辦區(qū)、交通干道（如淮海中路、南京西路等）進(jìn)行路段的包裝推廣，力爭在短時間內(nèi)達(dá)到較高的社會認(rèn)知度。 特定客戶群的特定推廣手段 針對本案可能出現(xiàn)的投資客、周邊企業(yè)的客戶群，我司還將設(shè)計其他推廣通路，直接有效地傳遞產(chǎn)品信息。 產(chǎn)品推介會 綜合產(chǎn)品的售價及賣點，本案并不適合參加市級、區(qū)級房展會。但本案可以以我為主，單獨召開產(chǎn)品推介會，選擇特定的客戶群，詳盡地進(jìn)行產(chǎn)品介紹，也將取得理想的銷售業(yè)績。 （三） 推廣策略 上述媒體通路將在不同的銷售時期進(jìn)行單獨或組合使用。由于本案成功的關(guān)鍵在于蓄水期完成的質(zhì) 量，因此我司建議在蓄水期（尤其是樣板房公開階段加大廣告的力度），加快《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 銷售的流程。 附：各節(jié)點推廣建議表 推廣媒體 蓄水期 開盤期 持續(xù)期 報紙媒體 適量投放 重點投放 適量投放 雜志媒體 重點投放 適量投放 適量投放 網(wǎng)絡(luò)媒體 重點投放 持續(xù)投放 持續(xù)投放 公眾媒體 重點投放 持續(xù)投放 各類賬單 重點投放 持續(xù)投放 持續(xù)投放 會員資料 重點投放 持續(xù)投放 路段包裝 重點投放 特定推廣手段 重點投放 持續(xù)投放 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品推介會 重點投放 （四） 推廣口號 富賈人生，執(zhí)掌財富天下 四、 銷售計劃 客戶蓄水階段（ 3 月 — 4 月 18 日） 在此階段，以各種渠道的信息傳播，對產(chǎn)品進(jìn)行全方位的宣傳，吸納有效客戶。 內(nèi)部認(rèn)購階段 內(nèi)部認(rèn)購是在開盤前對貴司及我司關(guān)系客戶的提前購買行為。內(nèi)部認(rèn)購時間一般是在開盤前的兩周左右。 會員認(rèn)購階段 此階段是指對雙方關(guān)系客戶以外、我司投資會員的優(yōu)先購買行為。會員認(rèn)購一般放在正式開盤前一周左右（與樣板房開放同時）。 正式開盤階段 經(jīng)過充分的市場預(yù)熱、樣板房公開展示之后，本案將正式對外開放。由于前兩次認(rèn)購均屬于小范圍的購買行為，因此正式開盤將是本案面臨 的最為火爆的銷售節(jié)點。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 銷售持續(xù)階段 通過客戶口碑傳遞，及行業(yè)內(nèi)的影響力擴(kuò)大本案的知名度；銷售現(xiàn)場通過工程進(jìn)度的視覺強(qiáng)化本案的購買信心；以及組織一些廣告宣傳、 SP 活動等媒體活動，帶動持續(xù)期內(nèi)的快速成交。 訂價原則 基本以南面、西面可采光面為高價面區(qū)，即在相應(yīng)單價上各增加 5%與 10%。 以南面、東面、西面為景觀面，但一定要在 16F 以上，才有景觀可視度，相對單價在16F 以上有一定的價格跳躍，跳躍幅度在 10%— 15%左右。 而在 22F 以上，南面的景觀優(yōu)勢更加明顯，因此建議從此樓層開始再做價格提升 ，而其他朝向也相應(yīng)拉升單價，但幅度沒有南面的大。 由于 10F、 11F 在南面受裙房影響，視覺遮擋比較嚴(yán)重，因此 10F、 11F 在南面的價格相應(yīng)做一定的下調(diào)。 南向可采光的東南、西南面，由于房型偏大，因此在單價上要比正南方的單價要低一些。 同樣，東北、西北向的套間單價相對東向、西向的單價要略低一些。 而北面的景觀相對比較雷同，價格可以按樓層高度同比例比例上漲。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 有關(guān)流程、價表的制訂說明 有關(guān)銷售價表的制訂需建筑面積測繪完成后方可最終確定。以及有關(guān)銷售中財務(wù)流程、銷售流程等詳細(xì)計劃，我司將待成文后再交 貴司討論。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 后記 以上就是我司對于本項目總的企劃概念定位上的一些想法和建議。 我司將根據(jù)后續(xù)的市場調(diào)查分析、客戶蓄水等實際操作數(shù)據(jù)對此企劃方案進(jìn)行調(diào)整，并會及時就修改建議報呈貴方。在此方案基礎(chǔ)上，我司還將對此報告中所闡述的內(nèi)容進(jìn)行深化及細(xì)化，使之能夠轉(zhuǎn)化為帶動銷售的生產(chǎn)力。所述內(nèi)容，仍期盼于聽取各方專業(yè)人士的修正意見。 金豐易居〃上房銷售 項目事業(yè)一部 2021 年 1 月 30 日