【房地產(chǎn)】金都廣場項目策劃報告-wenkub
2023-05-28 22:51:03 本頁面
【正文】 現(xiàn)時的競爭已從過去單純強調(diào)地段過渡到以戶型、環(huán)境為重心的設(shè)計階段，甚至服務(wù)和文化生活方式也成為一些樓盤重要的賣點，海怡灣畔、華發(fā)新城、五洲花城相繼啟動加快了這一進程。3．目前珠海住宅產(chǎn)品發(fā)展特征 （1）珠海住宅的總體成效抱歉價無疑是穩(wěn)中有升，但作為市場主體的各個樓盤在市場上的表現(xiàn)各異。（8） 消費者維權(quán)意識強烈隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展成熟，國民法律意識的增強，房地產(chǎn)市場的規(guī)范，消費者買房經(jīng)驗的積累，在購買房產(chǎn)的過程中，消費者為保護自身利益，購買行為比以往更理智，在簽訂購房文書時表現(xiàn)出的維權(quán)意識空前強烈。因此，開發(fā)商還必須具有高水平的專業(yè)人才。（7） 土地拍賣制度對我市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生兩方面的影響：①土地資源將逐漸向有實力的開發(fā)商集中8月1日，國土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式實施。這種做法從降低了項目價值最大化。熙郡金色九洲棕櫚假日榮泰河庭西?；▓@福泰花園總占地面積140003萬多13萬總建筑面積180005382422萬23萬拱北夏灣樓盤名稱中庭居簡美城市中心頤清園金桂軒中珠三期幸福時光金河灣均價（元/m2）370052004200360031003200（4） 2004年在建在售樓盤規(guī)模下降由于目前在建在售樓秀多為2003年6月后獲準(zhǔn)復(fù)工項目或經(jīng)土地拍賣取得土地開發(fā)權(quán)的項目，與以往建設(shè)的城中舊村項目比較，占地規(guī)模和總建筑規(guī)模有所下降。目前在售（接受認(rèn)購）樓盤住宅均價老香洲新香洲樓盤名稱恒翠山莊吉檸山莊銀樺新村三期三好名苑寶地康泰萬和國際公館銷售率40%50%以上70%以上30%吉大前山樓盤名稱華景山居園林三好名苑人民西路與紅山路交匯處57867111956已打樁874寶地康泰紅山工業(yè)區(qū)A棟首層14萬多30多萬7月封頂2000多翠華時代市場昌業(yè)路103號翠華新村內(nèi)4月底動工萬和國際公館人民西路南虹二街33號部分現(xiàn)樓81旺角商業(yè)中心敬業(yè)路88號29459打完樁，7月封頂逸園人民西路5178已圍圍墻，月底動工，9月封頂70（2） 推出樓盤普遍熱銷前面已經(jīng)分析了，目前珠海消費者對住宅的需求上升明顯，房地產(chǎn)市場交易活躍。2004年，經(jīng)審批獲準(zhǔn)復(fù)工的項目已進入市場，并在2004年上半年的珠海房地產(chǎn)市場上唱起了主角。 小結(jié)：以上分析表明，珠海房地產(chǎn)市場的發(fā)展良好。%。商品房預(yù)購登記982宗，；抵押登記884宗，非權(quán)屬變更718宗。178。 小結(jié)：一個城市房地產(chǎn)的發(fā)展依靠這個城市整體經(jīng)濟的發(fā)展，相對地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能拉動城市經(jīng)濟的增長。廣珠輕軌鐵路即將動工，珠海未來將成為中國華南甚至含大西南在內(nèi)的交通樞紐城市，從而帶動人流、物流、資金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路網(wǎng)建設(shè)，勢必使珠海從一個盡端性城市真正提升至區(qū)域中心樞紐城市的戰(zhàn)略地位。香洲金都廣場項目策劃報告書第一部分：市場分析一、宏觀環(huán)境分析1．20012020年珠海城市總體規(guī)劃 2003年5月，珠海市最新城市總體規(guī)劃獲國務(wù)院批準(zhǔn)，《總體規(guī)劃》的獲批，珠海的城市定位為“珠江三角洲中心城市之一，東南沿海重要的風(fēng)景旅游城市”。3．良好的政策環(huán)境 珠海市政府樹立建設(shè)“三個基地、一個中心”的目標(biāo)任務(wù)，積極實施“科教興市、實業(yè)旺市、環(huán)境強市、文化盛市”的四大戰(zhàn)略，大力推進“工業(yè)西進，城市西拓”和新型工業(yè)化，使珠海經(jīng)濟增長擺脫多年來依靠政策性驅(qū)動維持增速的被動局面，開始出現(xiàn)企業(yè)（特別是外資工業(yè)企業(yè)）自主投資，消費結(jié)構(gòu)升級和出口需求增加為動力的擴張勢頭，全市經(jīng)濟取得跨越式發(fā)展。住宅市場是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，珠海市新一輪的城市與經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，以及政府出臺的相關(guān)政策，對于本項目來講都可謂為利好消息。 分析：以上資料反映，2003年珠海房地產(chǎn)發(fā)展形勢較好。178。178。商品住宅市場需求開始明顯上升，價格有所上漲。珠海市場在建在售非城中村項目一覽表區(qū)域項目名稱位置占地面積（m2）總建筑面積（m2）工程進度住宅套數(shù)檸溪銀樺新村三期沿河路與人民路交匯處6000多30000多挖地下停車場170吉寧山莊香洲吉檸路8號1096521930部分建至34層148恒翠山莊香溪路13798多層已封頂，小高層建至2/3，預(yù)計7月15日交樓192卓雅苑富檸街30005000已建至4層90吉大華景山居吉大石花東路58號1400018000多層封頂，高層建至7層70金色九洲九洲大道與建業(yè)一路交匯處53824一期封頂456園林目前，珠海在售樓盤普遍取得了良好的銷售業(yè)績。熙郡金色九洲棕櫚假日榮泰河庭西?；▓@福泰花園銷售率60%75%70%一期售罄80%拱北夏灣樓盤名稱中庭居簡美城市中心頤清園金桂軒中珠三期錦繡閣卓雅苑鑫北名苑香都目前在建在售項目中目前在建在售樓盤規(guī)模統(tǒng)計老香洲新香洲樓盤名稱恒翠山莊吉檸山莊銀樺新村三期幸福時光金河灣總占地面積2000多258874500010066總建筑面積6000左右11000多43000多（5） 在建在售樓盤推廣力度普遍較低由于市場需求較旺，降低了項目的銷售難度。（6） 西區(qū)房地產(chǎn)復(fù)蘇珠海市委四屆七次全會提出“工業(yè)西進，城市西拓”的戰(zhàn)略決策，斗門、 金灣兩區(qū)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展?！兑?guī)定》重申，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，一律不得以協(xié)議方式出讓。土地資源必須向優(yōu)勢開發(fā)商集中。 178。整體價格上升主要得益于城中舊村改造新推樓盤的素質(zhì)較早期產(chǎn)品有了質(zhì)的飛躍，而一些產(chǎn)品設(shè)計落后的樓盤價格則往下調(diào)。近期珠海住宅市場競爭的焦點在戶型設(shè)計方面，一些創(chuàng)新戶型設(shè)計，極大的吸引了消費者的眼球，并有效地刺激消費者的需求。三好名苑50%泰式園林、SPA美國賓士奈寶地康泰%架空、組團綠化美國泛亞易道棕櫚假日50%亞熱帶風(fēng)情、水景貝爾高林④外立面越來越豐富屋頂做為建筑的一部分，長期以來被冷落，早期珠海舊式樓房的屋頂呆板乏味，毫無美感可言，城市住宅出現(xiàn)了大批被人們戲稱為“火柴盒”式的住宅樓，屋頂是統(tǒng)一的“一刀切”?，F(xiàn)時珠海物業(yè)管理存在較多問題，如法規(guī)不夠健全，住宅小區(qū)規(guī)模偏小直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司管理成本高、效益差、建管不分，水平低下等。熙郡華發(fā)物業(yè)華發(fā)新城、嘉園、綠洋山莊、翠景花園、麗景花園、美景花園三好物業(yè)陽光都市、陽光地帶、南廈豐澤園二、 老香洲區(qū)域房地產(chǎn)市場分析本項目位于老香洲南坑板塊，故看重分析南坑區(qū)域，同時，為了準(zhǔn)確研究項目周邊在建在售樓盤的特征，將研究范圍擴大到老香洲檸溪區(qū)域。吉寧山莊工程進度到二樓封頂。 （4）銀樺新村三期工程進度未到地面，但銷售率60 %，是由于：a． 銀樺新村一期、二期的住戶，為三期的潛在客戶，習(xí)慣在銀樺新村社區(qū)居住，換房的二次置業(yè)者或為子女、老人另買一套住宅分開居住的客戶，自然選擇銀樺新三期。b． 小區(qū)園林綠化較好，居住環(huán)境優(yōu)美。f． 為剛?cè)牖锏男伦∽≌^(qū)。
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