房地產項目策劃方案-wenkub
2023-05-08 03:15:21 本頁面
【正文】 氛薄弱，人氣不旺，似乎目前也感覺不到城市繁華。我司核心層曾負責全案操作了福建兩個最成功的酒店式小套房項目：廈門的中環(huán)貴賓樓與泉州的世紀外灘，前者是福建省第一個純酒店式小套房案例。 目前開發(fā)區(qū)街闊人稀，人氣尚弱，集客力較差?？傮w來說，揚州目前市場上并沒有真正意義上的“酒店式公寓”，現有項目大多是在傳統(tǒng)的運作方式上，針對常規(guī)自住型客戶競爭市場。該區(qū)域成為一個較興旺的租房市場。 交通便捷：區(qū)域交通相當便捷，江陽路作為省級主干道，體現出揚城交通大動脈的核心作用。新一輪經濟的發(fā)展，本區(qū)呈現以下特征： 在人們心目中形成了較突出的區(qū)位概念。城市發(fā)展的走向與脈絡為項目開發(fā)提供了平臺與基調，而項目策劃的精髓則在于能充分整合其區(qū)域資源并凸顯差異化優(yōu)勢。以揚子江路為軸線，作為城市發(fā)展中期的集中辦公區(qū)。 東城西市：東城區(qū)以古運河為縱軸，發(fā)展體現歷史人文與生態(tài)的人文景觀區(qū)。這部分人口的就業(yè)與居住就成為揚州房地產開發(fā)的指向。并將其作為我們策劃運作揚州房地產項目的策劃基礎。東方銀座立位的江陽中路，是一個性格混雜的區(qū)域，周邊大量多層和小高層住宅小區(qū)即將全面啟動，競爭日顯白熱化。房地產項目策劃方案作者：日期：contents前 言第一章 城市開發(fā)走勢與市場形勢分析揚州現有市場形勢分析第二章 項目市場定位與競爭策略酒店式小套房的真義一、 本案酒店式小套房定位的可行性二、 就市場需求與接受程度而言的可操作性：第三章 購房者及使用者描述購買者類型/使用者類型：第四章 項目弱勢與應對操作策略一、 項目價值攻防體系營造二、 項目弱勢的應對策略三、 項目主輔牌設計第五章 產品設計策略建筑表現/室內格局及裝潢/酒店式物業(yè)服務/休閑配套/國際衛(wèi)視第六章 營銷策略分解案名/項目性格/形象包裝/策略執(zhí)行/推廣力之配合/廣告印象 前 言房地產項目的策劃是從市場調研出發(fā)，經歷市場定位（產品需求與功能辦定）——產品定位（產品性格魅力設計）——客戶心智定位（產品優(yōu)勢與核心價值體系有效傳達）的一系列定位過程。本案在區(qū)內并不具有相對地位優(yōu)勢，如果不能有效區(qū)隔市場，并塑造個性性格獨樹一幟，易被拖入持久消化競爭。以揚州城市發(fā)展主力借助南京與鎮(zhèn)江資源來判斷，城市發(fā)展大體上可描述為“西進東移、東城西市”。 以西南向作為城市發(fā)展主力路線：西南往儀征、南京可至揚州，借助儀征的化工行業(yè)資源，南京的城市資源與旅游資源，南向往鎮(zhèn)江，潤揚大橋的興建與瓜洲工業(yè)園的發(fā)展將使揚州更具城市實力與協作效應。西城區(qū)發(fā)展為城市居住商業(yè)功能的核心區(qū)。以史可法路為軸線，發(fā)展為城北生活區(qū)，主要針對城市中產階級。目前，市政府將江陽中路南側100米范圍內規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，其目地是將江陽中路發(fā)展成揚州重要城市次商圈，定位將該區(qū)域發(fā)展成為城市擴張后的新城區(qū)重心。 便民商業(yè)網尚未形成，生活機能感不足。 熱鬧但尚不繁華：本案東北區(qū)域已形成大規(guī)模生活片區(qū)，人口快速增長，但區(qū)域缺乏積聚商業(yè)人氣大型百貨，數萬平方米的揚州商城專業(yè)市場，吸引了所有揚城建材需求者的目光。揚州現有市場形勢分析 整個揚州地產市場，多層住宅的表現出旺盛的銷售去化； 現有小高層項目均走商住路線，雖通過各種渠道去化，但銷售去化日顯疲態(tài)，這些項目在形象與檔次上均無建樹。在更大的商城商圈背景下，東方銀座作為小高層物業(yè)，在這種市場情況下，若加入現有競爭，必陷入持久的銷售馬拉松。所以，本案住宅如果以傳統(tǒng)住宅形式投入競爭，即使花費大量精力為項目加溫造勢，可能要等待整體區(qū)域的啟動才能有較好成效。一般而言，酒店式小套房讓人聯想到城市的單身貴族、SOHO一族、粉領新貴、過渡型情侶及尋花問柳，金屋藏嬌型客戶。那么，本案如何營造成一座夜晚會發(fā)光的新城銀座呢？酒店式小套房的真義：其實，從房地產項目操作的角度而言，酒店式小套房的真諦并不在乎提供一種多么誘人的新生活方式，而在于它是弱市強銷的利器之一，其市場切入和精髓在于： 從物業(yè)角度來說，兼容投資與使用機能，脫離傳統(tǒng)市場競爭，同時可以相對獨立于城市區(qū)域的開發(fā)熱度，在弱市獲得成功。 酒店式套房對地段的要求不在于眼前的繁華，而在于對區(qū)位未來發(fā)展定位的前瞻性，我們操作的兩個案例，首先都成功在對其地段潛能的挖掘，都是在該區(qū)域市場不被人看好的時候獲得銷售成功的。市場面指項目整體策劃能深度挖掘地段潛力，制造出物業(yè)的高效投資性，并適時切入市場，操作面則要求策劃與銷售的緊密配合演出，策劃要全方位營造項目的酒店質感與優(yōu)雅風情，現場強殺做到很有效地調整與控制，酒店式套房的銷售是令人激情振奮的。根據上述分析，雖然本案在區(qū)位現況、人氣、繁華等方面不占優(yōu)勢，卻恰恰適合于做一個精彩的弱市的酒店式小套房案例，分析如下： 項目地段目前旺氣不足，但其落位于未來的城市商務服務休閑區(qū)，旁有商圈、酒店、娛樂業(yè)，未來繁華可期。香港、深圳、廈門、北京、上海等發(fā)達城市都不落俗套的酒店式套房在揚州較容易獲得客戶心理上的認同； 揚州城市很小，交通都在十幾分鐘的車程之內，為本項目的投資客源與使用客源提供了基礎。（6） 投資過渡型的年輕中高收入者（單身貴族與粉領新貴）a. 自用過渡，注重酒店式服務——輕松休閑的生活方式，即買即住、生活用品齊備的便利；b. 用按揭去抵租房費用，日后可用于出租或出售付款，兼具保值增值功能。第四章 項目弱勢與應對操作策略在確立了項目的市場定位與客戶群體之后，就進入本案的操作環(huán)節(jié)，如前所述，本案的運作精髓在于市場面與操作面的銜接及專業(yè)執(zhí)行。作為銷售說辭的補充。
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1