【正文】 略提供依據。 ①售樓部：售樓部是客戶洽談和成交的主要場所，是客戶真切感受項目的開始。熙郡、鳴翠谷、彩園二 城北園新園、路苑三 好陽光都市、陽光地帶、南廈豐澤園華 發(fā)華發(fā)新城、嘉園、華景花園本項目建議選擇國內知名物業(yè)管理有限公司以顧問方式合作，原因如下：知名的物業(yè)管理顧問公司，有較先進的物業(yè)管理體系、培訓體系；對小區(qū)社會知名度、信任度大增，并且消費者對小區(qū)日后管理會有認識；先進管理模式，能保障管理檔次，降低管理成本，買家今后居住成本優(yōu)質低價，一定程度上能吸引客戶。現場包裝：售樓部主面廣告牌、外包裝、圍墻、刀旗、戶外廣告招牌，相關指示牌。公關活動： 本項目目標客戶群生活和工作集中于老香洲區(qū)域，在他們經常活動和經過的地方，舉行促銷活動，在人群中擴大項目知名度，形成傳播口碑、增強人氣，促進項目銷售。（三）、價格策略住宅：在整體營銷策略指導下，住宅銷售價格采取低開高走策略，通過開盤前對住宅各棟均價的制定，保證住宅的整體均價，在項目銷售的過程中，依前期樣板社區(qū)良好形象逐漸高走。 ，建超高層建筑是唯一選擇，依據樓宇連排狀況，建議建2228層不等，使天際線錯落有致、生趣盎然；178。小 結：①以上樓盤中，目前在售樓盤的均價較20012003年銷售的樓盤價格有所上漲，20012003銷售的樓盤目前在三級市場的價格比原來上升100200元/m2。e． 項目在銷售推廣過程中已形成較好口碑。珠海樓盤聘請知名物業(yè)公司情況表物業(yè)管理/顧問樓 盤戴德梁行君怡花園、旭日灣、鳳凰花園中海物業(yè)粵海國際、海愉半島、南廈豐澤園、五洲花城葆力物業(yè)嶺南世家、鳴翠谷、春澤名園、彩園格力物業(yè)嶺南世家、園林3．目前珠海住宅產品發(fā)展特征 （1）珠海住宅的總體成效抱歉價無疑是穩(wěn)中有升，但作為市場主體的各個樓盤在市場上的表現各異。這種做法從降低了項目價值最大化。三好名苑寶地康泰萬和國際公館銷售率40%50%以上70%以上30%吉大前山樓盤名稱華景山居園林%。廣珠輕軌鐵路即將動工，珠海未來將成為中國華南甚至含大西南在內的交通樞紐城市，從而帶動人流、物流、資金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路網建設，勢必使珠海從一個盡端性城市真正提升至區(qū)域中心樞紐城市的戰(zhàn)略地位。 分析：以上資料反映，2003年珠海房地產發(fā)展形勢較好。珠海市場在建在售非城中村項目一覽表區(qū)域項目名稱位置占地面積（m2）總建筑面積（m2）工程進度住宅套數檸溪銀樺新村三期沿河路與人民路交匯處6000多30000多挖地下停車場170吉寧山莊香洲吉檸路8號1096521930部分建至34層148恒翠山莊香溪路13798多層已封頂，小高層建至2/3，預計7月15日交樓192卓雅苑富檸街30005000已建至4層90吉大華景山居吉大石花東路58號1400018000多層封頂，高層建至7層70金色九洲九洲大道與建業(yè)一路交匯處53824一期封頂456園林目前在建在售項目中目前在建在售樓盤規(guī)模統計老香洲新香洲樓盤名稱恒翠山莊吉檸山莊銀樺新村三期土地資源必須向優(yōu)勢開發(fā)商集中。三好名苑50%泰式園林、SPA美國賓士奈寶地康泰%架空、組團綠化美國泛亞易道棕櫚假日50%亞熱帶風情、水景貝爾高林④外立面越來越豐富屋頂做為建筑的一部分，長期以來被冷落，早期珠海舊式樓房的屋頂呆板乏味，毫無美感可言，城市住宅出現了大批被人們戲稱為“火柴盒”式的住宅樓，屋頂是統一的“一刀切”。 （4）銀樺新村三期工程進度未到地面，但銷售率60 %，是由于：a． 銀樺新村一期、二期的住戶，為三期的潛在客戶，習慣在銀樺新村社區(qū)居住，換房的二次置業(yè)者或為子女、老人另買一套住宅分開居住的客戶，自然選擇銀樺新三期。（3）小結： ①周邊在售樓盤以供應三房、四房為主，其它戶型供應總量相對較少。錦繡檸溪、嶺南世家一期設有簡易會所，錦繡檸溪、陽光地帶、紫荊豪庭設有游泳池。（2）選擇戶型：80100m2178。在項目銷售的整個過程中，樹立項目形象，傳播項目有關信息，在消費者中形成良好口碑，對項目銷售起到積極的促進作用。（八）、產品策略：精裝修交樓是近幾年珠海樓市出現的促銷手段。精裝修成品房與毛坯房比較有幾個優(yōu)點：迎合客戶需求，免卻住宅買家對房屋的裝修之苦，省心、省力，所謂“帶著行李入住”降低成本，發(fā)展商批量裝修成品房，與客戶個人裝修單套住宅相比，相同的裝修標準，前者成本降低；精裝修交樓，客戶在購買時，裝修部分房款也可以按揭形式支付，對部分周轉資金大的客戶有較強的吸引力。④圍墻、刀旗：圍墻的包裝、在人行道旁設立刀旗，對于項目售樓部及樣板房建成前，對外發(fā)布項目信息、引起客戶關注的作用較明顯；考慮到項目地塊臨人民西路、紫荊路，車流量大等特點，將圍墻進行包裝，用對比強烈的色彩吸引客戶目光。住宅戶型面積定位：既然是二次或以上置業(yè)客戶，其主力戶型應在120170㎡之間，輔以其它搭配戶型為主，具體分配比例為：80100㎡ 16%120130㎡ 20%130150㎡ 30%160170㎡ 30%高層部分復式：180220㎡ 2%220240㎡ 2%住宅朝向設計：既然客戶群定位在二次或以上置業(yè)人士，其大部分人即成終極置業(yè)者，因而在非過渡性選擇物業(yè)的前提下，對朝向要求頗高，因此，本項目應在朝向上盡可能規(guī)劃一梯二戶（或三戶）南北向房；產品個性化定位：做為老香洲黃金地段的高容積率產品，項目建設周期過長使得項目運作時，更需考慮產品設計的當前適用性及未來若干年超前規(guī)劃性，適度前衛(wèi)戶型、個性化戶型可以在此實施，結合當前流行的個性化產品如：立面鏤空大花園、每戶6M挑高陽臺、入戶陽光花房、大落地陽光飄窗等，可適度融進后再創(chuàng)新設計；特別提示：（1） 作為一個18萬㎡的大項目，其實施周期將花達4年左右，因而規(guī)劃是項目成功的最為重要的環(huán)節(jié)；因此，花多時間、請頂尖專業(yè)高手組合，會為項目后期推進節(jié)省大量費用，人對了，方向就對！（2） 考慮到深圳、廣州城市化發(fā)展過程中，寸土寸金的超高層建筑如雨后春筍，其設計師亦經驗老道，建議推薦深、廣高手參與項目規(guī)劃更利于項目發(fā)展；四、項目配套方向建議 景觀規(guī)劃：依照項目規(guī)劃要點要求，35%㎡,且因小區(qū)組團設計,其景觀將分若干版塊組合而成,每個版塊的主題、閃亮點、樹種搭配等將對小區(qū)質素及景觀建造成本產生重大影響，因此，聘請高水平的景觀設計公司參與本項目顯得十分重要，希翼達到花小錢辦大事的作用；而僅就珠海本地而言，五洲花城、香都2．社會配套齊：周邊生活設施齊全，鄰近南坑、檸溪兩大商圈，其中：商業(yè)：南坑市場、檸溪市場、家樂福、新一佳、茂業(yè)百貨等；學校：電大、三中、香華小學、機關幼兒園、兒童活動中心等；娛樂：檸溪電影院、至尊堡、檸溪文化廣場等；醫(yī)院：婦幼保健院等。③一房、二房為供應量較少，但市場需求較大。c． 銀樺新村三期接受認購的時期，老香洲南坑板塊各小區(qū)基本售磬，可售住宅數量較少，為該板塊住宅供應的空檔期。隨著人們生活水平的提高，房地產行業(yè)日益蓬勃，人們對住宅的需求不再簡單的停留在原始功能上，樓盤的美觀、舒適、整體外型也日漸成為人們選擇居住環(huán)境的一個重要因素，而屋頂的形式與線條，色彩和質感，昭示著整體樓宇的生機與魅力，并直接關系到城市天際輪廓的形成和景觀，被稱為第五立面的屋頂，已經越來越被重視。市政府通過控制土地供應量，從源頭調節(jié)市場上的房產供應