【正文】 翼達到花小錢辦大事的作用；而僅就珠海本地而言，五洲花城、香都（3）職業(yè)特征：長期在珠海特別是老香洲工作或做生意的老居民；（4）家庭特征：長期居住在珠海特別是老香洲，家庭結構多為35人，家庭經濟基礎較強，有子女或父母同??；（5）選擇戶型：120170 m180240 m2復式。定位依據：** 小區(qū)位于老香洲成熟的檸溪香檸、南坑生活圈；** 小區(qū)規(guī)劃設計的產品，符合消費者終極置業(yè)標準；** 小區(qū)以中、大戶型為主力戶型，適合建高檔生活環(huán)境小區(qū)；** 小區(qū)規(guī)劃較大，自身園林及配套有空間做得很時尚、精致。三、項目規(guī)劃方向建議 項目特質定位：178。2．社會配套齊：周邊生活設施齊全，鄰近南坑、檸溪兩大商圈，其中：商業(yè)：南坑市場、檸溪市場、家樂福、新一佳、茂業(yè)百貨等；學校：電大、三中、香華小學、機關幼兒園、兒童活動中心等；娛樂：檸溪電影院、至尊堡、檸溪文化廣場等；醫(yī)院：婦幼保健院等。⑥項目周邊樓盤只有嶺南世家聘請新加坡AEP園林設計公司進行園林規(guī)劃，其余樓盤未聘請專業(yè)公司，但都較以往重視園林規(guī)劃，小區(qū)園林設水景、架空層等。④周邊樓盤外立面風格大多以現代風格為主，個別樓盤設計中式風格。5．物業(yè)管理分析樓盤名稱錦繡檸溪二期朗晴居二期嶺南世家一期鈺海名門南廈豐澤園陽光地帶紫荊豪庭彩園銀樺新村三期恒翠山莊吉寧山莊物管公司葆力物業(yè)葆力物業(yè)格力物業(yè)發(fā)展商三好物業(yè)三好物業(yè)發(fā)展商葆力物業(yè)葆力物業(yè)發(fā)展商發(fā)展商 上述11個項目有7個聘請了專業(yè)物業(yè)管理公司，證明發(fā)展商意識到珠海買家越來越重視小區(qū)的物業(yè)管理，而且物業(yè)管理水平是提升小區(qū)品質，促進銷售的重要條件。③一房、二房為供應量較少，但市場需求較大。②二房戶型在本項目周邊樓盤各類戶型總套數中所占份額中等，比例為20%銷售速度較快。小結： ①100160平方米面積范圍內的戶型所占總量比例最高，%，顯示在可比樓盤中以這一面積范圍的戶型為絕對主力，與老香洲大多樓盤針對二次置業(yè)者量身定作密不可分。d． 買家大多為二次置者，支付能力較強。c． 銀樺新村三期接受認購的時期，老香洲南坑板塊各小區(qū)基本售磬，可售住宅數量較少，為該板塊住宅供應的空檔期。其戶型中171174m2 36套（除復式）占總套數的22%，6987 m2 52套占總套烽的32%，95119 m2 74套占總套數46%。均價較高的恒翠山莊、吉寧山莊、銀樺新村三期、錦繡檸溪為在建在售樓，其余均價較低樓盤銷售周期大多為20012003年，目前已基本售磬，符合目前珠海樓價有所上漲的言論。因此越來越多的樓盤從開盤之時起就開始聘請知名的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理或作顧問，從而提升樓盤的附加值。隨著人們生活水平的提高，房地產行業(yè)日益蓬勃，人們對住宅的需求不再簡單的停留在原始功能上，樓盤的美觀、舒適、整體外型也日漸成為人們選擇居住環(huán)境的一個重要因素，而屋頂的形式與線條，色彩和質感，昭示著整體樓宇的生機與魅力，并直接關系到城市天際輪廓的形成和景觀，被稱為第五立面的屋頂，已經越來越被重視?？梢灶A見，未來珠海將涌現一批素質有大飛躍的精品樓盤。珠海則可以借鑒先進地區(qū)的成熟經驗，快速成長，并形成跳躍式的發(fā)展。消費者購房行為變得更加理智，作用于開發(fā)商必須制造以某細分市場消費者需求為中心的高品質產品，才能保證項目銷售順暢。市政府通過控制土地供應量，從源頭調節(jié)市場上的房產供應量，引導房地產業(yè)健康有序發(fā)展，也防止了爛尾樓的產生。在市場調節(jié)作用下，土地資源實現了市場價值的最大化，為取得土地開發(fā)權，開發(fā)商需要付出更高的土地成本；在取得土地的使用權后，開發(fā)商還必須對項目地塊周邊宏觀、微觀環(huán)境進行深入研究分析，在遵循總體規(guī)劃設計條件的前提下，力求充分挖掘地塊的自身優(yōu)勢，實現土地開發(fā)的最優(yōu)化。區(qū)域內商品住宅的建設品質、銷售價格、銷售量都有了明顯的提升。市場推廣缺乏系統性及力度，有的只是對圍墻進行簡單包裝，制作簡易的銷售資料。三好名苑寶地康泰萬和國際公館總占地面積13798109656000多30005786714萬多總建筑面積2193030000多500011195630多萬吉大前山樓盤名稱華景山居園林熙郡金色九洲棕櫚假日榮泰河庭西海花園福泰花園均價（元/m2）6300400038003050住宅2750商鋪8900260027002700拱北夏灣樓盤名稱中庭居簡美城市中心頤清園金桂軒中珠三期2004年1月至目前，珠海商品住宅價格保持溫和上漲態(tài)勢。錦繡閣卓雅苑鑫北名苑香都幸福時光拱北港昌路15000多43000多挖地下停車場600金河灣夏灣灣二路北側10066已打好樁，年底完工290前山棕櫚假日明珠路與梅華路交匯處125000220000一期封頂2000多套，一期327戶榮泰河庭前山金雞路515號130000230000一期5月交付使用，二、三期尚未動工184套（未計500多戶回遷戶）福泰花園前山明珠南路2068號已建至4層，5月初封頂252西海花園前山翠前北路198200號部分建至2層，六月封頂168續(xù)上表區(qū)域項目名稱位置占地面積（m2）總建筑面積（m2）工程進度住宅套數新香洲香都至2003年6月，珠海房地產市場開始適度有序放開，之前應城中村改造停滯下來的項目相繼提出申請復工。178。（3）價格統計2003年19月，%；商品房銷售面積、%%；其中商品住宅銷售面積、%%。（2）交易統計截止到2003年10月，珠海市房地產登記交易中心完成房產交易48349宗。其中，%；，%；，%。178。2．港珠澳大橋、廣珠輕軌鐵路興建在即 港珠澳大橋經國務院立項并準備興建，對珠海的發(fā)展有著非同尋常的影響力。這對珠海的建設和發(fā)展起到良好的指導和促進作用，同時影響著珠海工業(yè)、商業(yè)、房地產業(yè)、旅游業(yè)、第三產業(yè)等的發(fā)展，戰(zhàn)略性刺激珠海經濟的提升。4．與港、澳經濟合作加強 如果說港、珠、澳大橋從交通硬件設施方面奠定了加強珠、港、澳經濟往來的基礎，那么，CEPA的簽署則從政策軟件方面促進珠海與港、澳的經濟合作。二、珠海市房地產市場概況1．2003年珠海房地產統計（1） 二級市場年份商品房施工面積住宅施工面積商品房竣工面積住宅竣工面積商品房銷售面積住宅銷售面積商品房銷售金額住宅銷售金額200120022003109，105萬平方米回 遷房交付使用，%；，%；，%。%，%，說明2003年珠海房地產市場商品房需求呈上升趨勢；其中，%，證明消費者對住宅的需求上升明顯，商品住宅需求增長遠遠大于竣工面積的供給負增長。 分析：從上述統計數據可以看出，目前珠海的房地產市場可謂交易活躍，交易方式多樣，不僅新建商品房交易活躍，二手商品房抵押等也非?；钴S，顯示出珠海人把商品房當作一種投資手段的現象比較普遍。 分析：%，而銷售額同比增%，證明珠海商品住宅的價格在溫和上漲。 2．目前珠海樓市的幾個特點（1） 珠海樓市逐步向市場化競爭，復工項目初露端倪2000年，市政府針對珠海房地產業(yè)發(fā)展落后以及城中舊村嚴重影響珠海社會經濟發(fā)展和城市形象的局面，開始進行城中舊村改造，同時對房地產市場進行宏觀調控，基本停止了