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正文內(nèi)容

杭州某某房地產(chǎn)小高層營銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)

2025-06-25 23:17 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 13萬,總價(jià)低,5萬首付,7萬30年按揭,月共400元,尊榮出世。文案2:一直不相信自己有理財(cái)天賦,但是,這次我沒有賭博,卻贏了。東星康寧樂苑,周邊新樓盤擁簇,三邊商街,承接世紀(jì)大道繁華商業(yè)街,緊鄰錢清柯橋上虞大道,有風(fēng)景更有前景。完備的社會(huì)配套設(shè)施,人氣必旺之地。升值空間大。繁華既然起步,財(cái)富永不落幕。文案3:框架式結(jié)構(gòu),內(nèi)部分割自由,戶戶朝南,人本設(shè)計(jì)。杜絕浪費(fèi)過度空間,使得室內(nèi)有小空間、大范圍的效果。各套住宅,門不對(duì)門,戶不對(duì)戶,絕好的私密性,保證了私人生活的尊榮感。動(dòng)靜分區(qū)、干濕明確,細(xì)節(jié)處人性化處置。白領(lǐng)單身套間,符合年輕一族品味,溫馨家居住宅,體驗(yàn)三口之家幸福生活。B、視野開闊、配套齊全輕松生活文案1:社會(huì)配套設(shè)施齊全,學(xué)校、醫(yī)院、公園齊備,規(guī)劃中的農(nóng)貿(mào)市場項(xiàng)目正在啟動(dòng)中,與政府部門、疾病控制中心相鄰,地段重要,人居佳地。規(guī)劃中的商業(yè)休閑街、風(fēng)情街就在門口,繁華情致近在咫尺。更有密布的交通網(wǎng)絡(luò),接軌柯橋、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、紹興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),通達(dá)四方,便捷興旺。文案2:東星康寧樂苑小高層項(xiàng)目樓高40余米,不僅是康業(yè)小區(qū)的最高樓,也是本案周邊一帶的最高樓,出類拔萃,品質(zhì)出眾,儼然是這里的標(biāo)志性建筑。站得高,看得遠(yuǎn),南望無視線障礙,北眺是120米寬的錢清柯橋上虞大道,真正的南北通透,陽光與空氣無阻礙穿梭,心境廣闊。攬看近鄰錢清柯橋上虞大道邊20米寬的綠化帶,翠帶善舞,逶迤如流,延展遠(yuǎn)方,無限風(fēng)景,滌蕩胸襟。左右前后,唯它獨(dú)尊。 ⑶、持續(xù)期維持樓盤形象,口碑宣傳為主這個(gè)階段持續(xù)的時(shí)間會(huì)相對(duì)較長,因?yàn)橐呀?jīng)有部分戶主入住,他們對(duì)潛在目標(biāo)客戶的影響是巨大的,因此要特別注重他們的口碑效應(yīng),并適時(shí)投放反映他們?nèi)胱∩钋槿さ膹V告,將會(huì)收到很好的效果。A、品質(zhì)高,價(jià)格低(單價(jià)低)B、生活配套齊全(距離馬山鎮(zhèn)近)C、視野開闊(唯一高層建筑)D、戶型合理(5070平方米,120130平方米)注:報(bào)紙廣告主要以軟文為主。⑷、尾盤期進(jìn)一步鞏固本案的品牌形象,銷售進(jìn)入尾期。宣傳上也側(cè)重于后期物業(yè)管理,加強(qiáng)管理者與業(yè)主之間的溝通。尾盤期所剩下的住宅,大多是一些低層,朝向、通風(fēng)等條件不佳的單元,要把這些樓盤都銷售出去,必須采取一些非常措施,譬如舉行一些促銷活動(dòng),最大限度增加銷售業(yè)績,以期達(dá)成售罄。價(jià)格策略采用“低開高走”的價(jià)格策略,以低價(jià)切入,隨市提高價(jià)格根據(jù)目前樓市激烈的競爭形勢和銀行存貸款加息的政策,樓盤銷售必定會(huì)遇到一定的阻力。如何降低競爭壓力,減少目標(biāo)消費(fèi)者分流,提高目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)本樓盤的認(rèn)可度,增強(qiáng)其投資信心成了極為關(guān)鍵的問題?;诖耍宜菊J(rèn)為,本案唯有以低價(jià)切入市場,最好成為區(qū)域市場最低價(jià),以次來擴(kuò)大影響,減小競爭,增大目標(biāo)消費(fèi)者的投資回報(bào)率,來吸引目標(biāo)消費(fèi)者購買,以爭取在開售早期就能夠有好的銷售業(yè)績,然后隨著市場認(rèn)可度的提高,再適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。付款方式a、 一次性付款95折★ 訂金10000元,簽訂《樓宇認(rèn)購協(xié)議書》。★ 簽訂認(rèn)購書之日起7天內(nèi)付40%樓款(含訂金)。 ★ 余款簽訂認(rèn)購書之日起20天內(nèi)付清,并簽訂房地產(chǎn)買賣合同。b、 銀行按揭付款98折★ 訂金:10000元,簽訂《樓宇認(rèn)購協(xié)議書》?!?簽訂認(rèn)購書之日起7天內(nèi)付首期樓款(含訂金),并簽訂房地產(chǎn)買賣合同,并辦理銀行按揭手續(xù)。c、 團(tuán)購折扣★ 一次性購買10套以上,享受團(tuán)購折扣93折。銷售渠道現(xiàn)場售樓部現(xiàn)場售樓部是銷售渠道中最主要的組成部分,它直接設(shè)在錢清柯橋上虞大道與越英路交匯處,它的裝修和售樓員的素質(zhì)是至關(guān)重要的,須認(rèn)真琢磨,詳細(xì)安排。延安路錦繡花園作為本案在市區(qū)主要的展示中心,是市區(qū)消費(fèi)者了解本案的最主要平臺(tái),必須建立起來。城南康業(yè)房產(chǎn)公司總部康業(yè)房產(chǎn)公司總部位于城南中心區(qū),地理位置優(yōu)越,在此設(shè)立售樓展示中心,既能夠方便當(dāng)?shù)叵M(fèi)者了解本案樓盤,又可以向他們展示康業(yè)房產(chǎn)的實(shí)力和企業(yè)形象,一舉兩得。售房直通車為了方便客戶到本案現(xiàn)場看樓,由公司聯(lián)系準(zhǔn)備專車在特定時(shí)間內(nèi),組織看房。促銷活動(dòng)a、 12月8日(預(yù)定開盤日),舉行簡單的開盤儀式,邀請(qǐng)新聞媒體到場,為本案公開開售宣傳造勢。b、 尾盤期,舉行促銷活動(dòng),譬如買房送禮,送裝修等暗折形式。㈣、項(xiàng)目形象包裝樓盤現(xiàn)場的包裝是體現(xiàn)樓盤整體形象的重要部分。而以本項(xiàng)目的情況來看,須從以下幾方面來包裝。1 廣告牌(三塊) a、329國道是袍江區(qū)主要的交通干道,來往的車流量大,目標(biāo)受眾范圍廣,廣告宣傳到達(dá)率高,故在樓盤北面路上須設(shè)置一幅面積較大的廣告牌,以宣傳樓盤的整體形象。 廣告語:城市發(fā)展新方向 輕松生活新主張 輔助語:東星康寧樂苑 品味閑雅,寧馨之家 b、市區(qū)是目標(biāo)客戶群所占比例最大的一塊,而且距離現(xiàn)場相對(duì)較遠(yuǎn),但去現(xiàn)場的多路公交車都經(jīng)過此處。因此,在市區(qū)做一塊廣告牌十分必要。結(jié)合實(shí)情,我司建議廣告牌選址在中興路永樂家電與蘇寧電器之間的地段。 廣告語:城市發(fā)展新方向 輕松生活新主張 輔語:80套單身白領(lǐng)閑雅公寓,40套高品質(zhì)溫馨住宅,演繹輕松生活社區(qū)。c、 袍江工業(yè)區(qū)馬山鎮(zhèn)中心,人居中心,交通中轉(zhuǎn),來往人、車流量大,是極具宣傳能力的地點(diǎn)。因此,在這里設(shè)置一塊廣告掛布很有必要。廣告語:城市發(fā)展新方向 輕松生活新主張輔語:80套單身白領(lǐng)閑雅公寓,40套高品質(zhì)溫馨住宅,演繹輕松生活社區(qū)。 2 廣告旗 廣告旗的形式多是以鐵桿雙面的形式出現(xiàn)。它的作用一是引路作用,二是營造現(xiàn)場的氣氛。再就是強(qiáng)化樓盤的整體形象。針對(duì)該項(xiàng)目可沿越英路和329國道本案段插上廣告旗。廣告旗的形式須精心設(shè)計(jì),以便以獨(dú)特的視覺吸引更多的置業(yè)者關(guān)注。 正面廣告語:左邊:東星康寧樂苑 右邊:城市發(fā)展新方向 背面廣告語:左邊:東星康寧樂苑 右邊:輕松生活新主張 3 氣球條幅 氣球條幅一般是在公開發(fā)售和有活動(dòng)的時(shí)候才布置。與地面的宣傳方式組合成一個(gè)立體的廣告宣傳攻勢。根據(jù)該項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間和促銷活動(dòng),在現(xiàn)場布置帶廣告語的氣球條幅。(68條) 廣告語:(1)“熱烈慶祝 東星康寧樂苑……” (2)“ 輕松主張,閑雅心情” (3)“輕松是自由心境的代名詞” (4)“東星康寧樂苑——白領(lǐng)寵愛的輕松家園” 4 氣拱門 在公開發(fā)售時(shí)和促銷活動(dòng)中,可布置氣拱門。 廣告語:“祝東星康寧樂苑隆重發(fā)售” “東星康寧樂苑展銷活動(dòng)隆重開展” 5 售樓處售樓處是樓盤的門面所在,是直接關(guān)系到發(fā)展商的形象和客戶對(duì)樓盤印象的地方。所以,一個(gè)出色的售樓部設(shè)計(jì)不一定要有多豪華,但一定要能體現(xiàn)尊貴的品質(zhì);不一定是純傳統(tǒng)的或純現(xiàn)代的,但一定要講求視覺形象的新穎和現(xiàn)代形式感。故售樓處的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循:尊貴、大方、精致而富新穎的現(xiàn)代形式感,使客戶能過目不忘。售樓處所需用品如下:引導(dǎo)指示牌、辦公臺(tái)、電話、模型(陳列架)、分戶模型、展板若干(內(nèi)容為發(fā)展商和樓盤簡介、銷售進(jìn)度、裝修效果圖)、射燈、樓書、宣傳品、立式空調(diào)、長沙發(fā)、室內(nèi)綠化、鞋架、衣帽架。模型模型分建筑模型和戶型模型,它是售樓處中的重要組成部分,按一定比例將項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、園林規(guī)劃和戶型裝修設(shè)計(jì)制成模型,讓人直觀看出項(xiàng)目從整體到局部的效果,它是客戶購房信心的重要憑證。展板展板是以平面的方式將項(xiàng)目整體效果、戶型效果、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)效果等幾方面的效果清晰地表達(dá)出來,增加客戶的購房興趣和信心。當(dāng)前入市前期各階段工作內(nèi)容日程計(jì)劃時(shí)間 階段主題 側(cè)重點(diǎn) 目的 銷售廣告部分 完成時(shí)間準(zhǔn)備期 發(fā)展商及項(xiàng)目形象包裝內(nèi)部認(rèn)購基礎(chǔ)工作準(zhǔn)備 示范單位規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷中心布置工地形象包裝售樓法律手續(xù)辦理按揭手續(xù)辦理現(xiàn)場環(huán)境道路施工及維護(hù)物業(yè)管理確定 塑造工地形象塑造物業(yè)形象 簡單印刷品設(shè)計(jì)制作戶外廣告、展板設(shè)計(jì)及配合實(shí)施樓書及其他售樓資料制作報(bào)紙廣告及設(shè)計(jì)實(shí)施 5—10天815天2023天以上設(shè)計(jì)工作的順利完成應(yīng)以所需資料的完備為前提內(nèi)部認(rèn)購期 正式發(fā)售前的市場預(yù)熱 直銷 前期對(duì)市場反應(yīng)的試探聚集人氣,制造銷售的氣勢 廣告計(jì)劃的實(shí)施創(chuàng)意主題(平面及其他)促銷活動(dòng)方案擬定及可行性驗(yàn)證軟性新聞組織 正式銷售階段 本案強(qiáng)勢推廣 現(xiàn)樓銷售相關(guān)主題活動(dòng)舉辦 創(chuàng)造良好的市場業(yè)績樹立良好的物業(yè)形象及品牌 配合進(jìn)行活動(dòng)組織銷售廣告設(shè)計(jì)市場策略建議調(diào)整 六、媒介分析與選擇㈠、媒介分析現(xiàn)代營銷主要包括產(chǎn)品策劃和市場策劃,而廣告、媒體投放是市場營銷的重要組成部分,房地產(chǎn)作為一種特殊的銷售商品,要求廣告、媒體投放必須適應(yīng)市場環(huán)境,以此為依據(jù)開展活動(dòng),策劃戰(zhàn)略。強(qiáng)大的廣告、媒體宣傳陣容,將對(duì)準(zhǔn)業(yè)主和潛在業(yè)主有很大的影響力,所以必須全面導(dǎo)入VI形象系統(tǒng),專業(yè)的策劃廣告、媒體組合方式。以項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳,通過銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整,以市場的變化為導(dǎo)向媒體種類:1) 平面廣告:報(bào)紙、印刷品廣告2) 音頻視頻廣告:廣播電臺(tái)、電視3) 現(xiàn)場廣告:售點(diǎn)廣告、傳單海報(bào)廣告4) 戶外廣告媒介優(yōu)勢評(píng)估:報(bào)紙廣告發(fā)行量大,閱讀率高,客戶層次全,短期轟動(dòng)效應(yīng)好,視覺轟炸力強(qiáng),但是其中硬性廣告?zhèn)鬟_(dá)的內(nèi)容受版塊限制,且時(shí)間效力太短,只能在當(dāng)天引起注意;軟文傳達(dá)的信息量大,述求性強(qiáng),好的文章可以引起消費(fèi)者的共鳴和感動(dòng),但是占用消費(fèi)者的時(shí)間較長,沒有時(shí)間或是沒有耐心的消費(fèi)者很容易忽視掉軟文。根據(jù)市調(diào),有意向異地置業(yè)者中(以下稱之為“準(zhǔn)異地置業(yè)者”),提及平時(shí)較關(guān)注的房產(chǎn)廣告來源前五項(xiàng)依次是報(bào)紙、電視、宣傳單張、路牌、其他。選項(xiàng) 報(bào)紙 電視 宣傳單張 路牌 其他比例 % % % % %即是說明房地產(chǎn)供給信息必須要通過以報(bào)紙為主的大眾媒介向外界傳播、展示。購房者一般先接觸房地產(chǎn)的廣告,只有廣告打動(dòng)了購房者,物業(yè)才有可能為其所購。因此房地產(chǎn)廣告制作水準(zhǔn)的高低對(duì)整個(gè)物業(yè)的銷售起著至關(guān)重要的作用。報(bào)紙廣告有成本相對(duì)低廉、可重復(fù)閱讀和收藏、購房者層次有選擇性、讀者可自行控制閱讀內(nèi)容等優(yōu)點(diǎn),很好地利用以報(bào)紙廣告為主的大眾媒介和外界傳播、展示,必將給物業(yè)整體銷售帶來意想不到的收獲,也有利于帶動(dòng)物業(yè)整體分期銷售推廣。方案:紹興晚報(bào)版面大?。阂娒浇榕牌诒頃r(shí)間安排: 見媒介排期表報(bào)紙的房地產(chǎn)廣告一般主要含有的內(nèi)容:178。 物業(yè)的名稱、位置(物業(yè)位置圖)、售價(jià);178。 物業(yè)的外觀或戶型圖;178。 物業(yè)配置設(shè)施情況及周邊的環(huán)境描述;178。 開發(fā)商、代理商、設(shè)計(jì)施工單位或物業(yè)管理公司名稱;178。 物業(yè)銷售的資質(zhì)證號(hào);178。 銷售電話等咨詢垂詢方式;178。 金融、物業(yè)管理等其它方面的購房承諾。電臺(tái)廣告持續(xù)時(shí)間長,收聽率高,受眾面廣,受眾層次多樣化,而且可以反復(fù)訴求,容易形成潛意識(shí)消費(fèi);但是電臺(tái)廣告信息量不足;一瞬即逝。電視廣告暫定方案:形象篇、環(huán)境篇、區(qū)位篇、生活篇、理念篇、戶型篇、未來篇、娛樂篇。(詳見最終短片設(shè)計(jì))公交車身公交車是紹興市民的主要交通工具,穿梭于各繁華市區(qū)和紹興的大街小巷,是市民每天都在接受的媒體。它以其獨(dú)特的活動(dòng)性和在人們潛意識(shí)中的反復(fù)播放性讓人不自覺的接受。優(yōu)秀的車身廣告還是都市的一道亮麗的風(fēng)景線。車身廣告與站臺(tái)廣告的組合,費(fèi)用較低,不太受競爭者的干擾。在房屋預(yù)購總體中,約有百分之三十四點(diǎn)一的預(yù)購者經(jīng)常注意車身廣告,百分之五的預(yù)購者通過車身廣告了解相關(guān)信息。戶外廣告處于繁華市區(qū),人流量大,附近娛樂餐飲場所、商場/寫字樓多,廣告觸達(dá)率及注目率高等。方案:結(jié)合廣告設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)版面、制作燈箱、條幅,選點(diǎn)放置。網(wǎng)絡(luò)廣告?zhèn)鞑ニ俣瓤?,瀏覽率高,更新方便,成本低。方案:可以設(shè)計(jì)“三維”畫面。從視覺、感性上直接沖擊購房者。DM直投雜志、單頁DM單廣告:具有快速、便捷的滲透效果,同時(shí)可以有效的節(jié)約成本。 方案:紹興市區(qū)房地產(chǎn)信息雜志、單張的定向投遞,通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳,將雜志、單張信
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