【正文】 政機(jī)關(guān)眾多，居住氛圍濃 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 27 頁 厚，周邊消費購買力穩(wěn)步增長；步行街匯購物、娛樂休閑、商務(wù)多種商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)布局合理，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營檔次較高，整體商業(yè)檔次和配套設(shè)施在城區(qū)諸多商業(yè)項目中處于領(lǐng)先地位。 沙門商業(yè)特點： 除滿足基本生活要求的商業(yè)外，無特別其他商業(yè)形式。房源出發(fā)穩(wěn)定上升 從商業(yè)發(fā)展來看：玉環(huán)缺少相對完整的高檔商業(yè)消費區(qū)，市區(qū)商業(yè)消費過于松散未能有效集中客源，高檔消費市場相對中空。經(jīng)市場調(diào)查反饋，高檔產(chǎn)品在玉環(huán)有著相當(dāng)?shù)臐摿? 從推廣來看：該區(qū)域?qū)Ω邫n產(chǎn)品的認(rèn)識有一定的局限性，需要有效的引導(dǎo)才能挖掘整體市場的實際需求。對總價和交通有一定的抗性 第三類消費群：玉環(huán)企業(yè)主 多為玉環(huán)本地發(fā)家企業(yè)，對區(qū)域居住環(huán)境成熟 ,較為認(rèn)可，同時也希望有較為成熟的高檔產(chǎn)品，來滿足實際的生活品質(zhì)需求 第四類消費群體：新生企 業(yè)主（ 70年代后） 通過家族企業(yè)的發(fā)展，不需要自身努力的新生企業(yè)主，有著自身的文化素養(yǎng)和時尚追求。如何正確引導(dǎo)成為推廣關(guān)鍵。整個地塊地勢平坦，基本上屬于一塊凈地 2．項目地塊周邊價值評估 2． 1．道路交通設(shè)施 地塊緊鄰玉環(huán)縣對外唯一通道文旦大道，北面為規(guī)劃道路（部分已完工） ，距離玉環(huán)縣城大約 10分鐘左右車程 2． 2．周邊環(huán)境 地塊位于玉環(huán)機(jī)電工業(yè)功能區(qū)內(nèi)，周邊多企業(yè)，地塊北面隔規(guī)劃路與規(guī)劃的機(jī)電市場相對（待建），南面為生產(chǎn)性企業(yè)，整個地塊周邊環(huán)境對居住品質(zhì)有一定的影響 2． 3．商業(yè)配套 項目地塊為工業(yè)園區(qū)，現(xiàn)暫無商業(yè)設(shè)施。 二、項目 SWOT分析 基于本地塊資源分析，結(jié)合目前玉環(huán)縣房地產(chǎn)市場具體狀況，作一本地塊 SWOT 分析，以求項目在玉環(huán)縣房產(chǎn)市場中的地位。 ? 品牌優(yōu)勢： 開發(fā)商的品牌優(yōu)勢和項目本身的特性，即將成為該區(qū)域的地標(biāo)，品牌優(yōu)勢顯著 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 27 頁 劣勢點 ? 配套劣勢： 項目周邊區(qū)域購物娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等設(shè)施無，生活機(jī)能不成熟。 ? 工業(yè)園區(qū)發(fā)展： 作為新舊老鎮(zhèn)發(fā)展方向的結(jié)合點，工業(yè)園區(qū)將是主要的銜接區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊ｋS著城市建設(shè)的逐步加快，土地供應(yīng)量的增加，勢必會放大房地產(chǎn)的供應(yīng)量，在銷售量增長有限的情況下，市場供求矛盾將會愈發(fā)突出。而公建配套設(shè)施的完善 在時間上往往具有很大的不確定性。 成本核算 地塊經(jīng)濟(jì)效益測算 一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總 用 地 面 積： 14092 平方米 （計 畝） 總 建 筑 面 積： 平方米 地下面積 6000 平方米 地上面積 平方米 商業(yè) 10286 平方米 高檔公寓 平方米 特色公寓 0 平方米 物業(yè)用房 0 平方米 容 積 率： 綠 地 率： % 建 筑 密 度： % 總戶數(shù) 216 室 上 車 位： 60 個 室 下 車 位： 240 個 二、直接成本估算 （一）土地使用權(quán)取得費 2101 萬元 樓面地價 481 元 /平方米 計 2101 萬元 （二）城 建 配 套 費 1048 萬元 240 元 /平方米 計 1048 萬元 （三）開 發(fā) 成 本 9868 萬元 前期工程費： 150 元 /平方米 計 745 萬元 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 27 頁 建 安 造 價： 高層 (含電梯、消防） 1800 元 /平方米 計 6012 萬元 地下室 3000 元 /平方米 計 1800 萬元 合計 7812 萬元 附屬工程費： 300 元 /平方米 計 1311 萬元 （四）開 發(fā) 期 間 費 1061 萬元 管 理 費： [(一 )— (三 )]*2%= 260 萬元 不 可 預(yù) 計 費： [(一 )— (三 )]*2%= 260 萬元 財 務(wù) 費 用： [(一 )— (三 )]*%*24 月 *30%= 541 萬元 （五）合 計 (一 )+(二 )+(三 )+(四 )= 14079 萬元 三、銷售收入 一層商業(yè) 8000 元 /平方米 4330 萬元 二層商業(yè) 4500 元 /平方米 2436 萬元 高檔公寓 4800 元 /平方米 16032 萬元 車位 萬元 /個 1800 萬元 合 計 24598 萬元 四、其他成本 銷售費用 *% = 492 萬元 稅 金 *%= 1439 萬元 合 計 1931 萬元 五、利潤 24598 萬元 — 14079 萬元 — 1931 萬元 ＝ 8588 萬元 六、銷售利潤率 8588 萬元 / 24598 萬元 = % 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 27 頁 。 為了使得今后項目能成功開發(fā)，我們認(rèn)為：一方面本案應(yīng)最大限度發(fā)掘自身所具有的優(yōu)勢，把握 市場機(jī)會點，另方面應(yīng)盡量減少自身所處的劣勢，規(guī)避市場風(fēng)險，以求提升本案在市場中的地位，達(dá)到成功開發(fā)之目的。 ? 周邊配套設(shè)施： 項目周邊交通、購物娛樂、商貿(mào)金融、文化教育等暫無，生活機(jī)能較為缺乏。 風(fēng)險點 ? 宏觀調(diào)控政策： 國家宏觀政策的不確定性將影響整個房地產(chǎn)市場以及由于玉環(huán)房產(chǎn)市場自身的特點，特別是對小 高層、高層住宅有一定的市場抗性，因此當(dāng)?shù)刭徺I群體對該產(chǎn)品會有一定的觀望度。 ? 地塊資源： 缺少自然景觀資源，在景觀塑造上需要大量人工補(bǔ)足 機(jī)會點 ? 玉環(huán)區(qū)域經(jīng)濟(jì)： 隨著長三角經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快和浙江省 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，玉環(huán)縣憑借良好的區(qū)域環(huán)境，將在新一輪經(jīng)濟(jì)大發(fā)展中迎來契機(jī)，社會經(jīng)濟(jì)有望得以長序、快速發(fā)展。本項目作為發(fā)展的一分子，自然收益其中，市場前景看好。 2． 4．文教衛(wèi)體 暫無 綜述：項目地處玉環(huán)工業(yè)開發(fā)區(qū)，為園區(qū)首區(qū)開發(fā)樓盤，且周邊 環(huán)境以環(huán)保生產(chǎn)型企業(yè)居多，這將對未來項目的居住品質(zhì)有一定的影響。為了正確地判斷項目地塊作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地價值，我們對地塊本身狀況和地塊所處區(qū)位的道路交通、環(huán)境、商業(yè)、文教衛(wèi)體等方面進(jìn)行具體的分析?？释咂焚|(zhì)的生活環(huán)境 第五類消費群（企業(yè)中高級管理人員） —— 北侖新型功能工業(yè)區(qū)大型企業(yè)高級管理人員，經(jīng)過幾年的努力 ,有一定的積累 ,想在本區(qū)域內(nèi)落戶，但對單價和總價有一定的敏感度，有一定的心理承受底線。同時也有獨特的投資眼光多對高檔產(chǎn)品的投資有一定的編好性。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同等級區(qū)域。 各社區(qū)商鋪價格 結(jié)論：由上縱多因素可見玉環(huán)房地產(chǎn)市場的整體特征 從供求來看，隨著玉環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地的穩(wěn)步推出，玉環(huán)整體的供求關(guān)系較為穩(wěn)定，但隨著 05末和 06年推出的地塊的啟動，市場逐步偏向供大于求的局面，市場進(jìn)入高度競爭狀態(tài) 從項目品質(zhì)來看：受玉環(huán)經(jīng)濟(jì)的影響，區(qū)域具名普遍購買力較高，對生活品質(zhì)追求 也相對較強(qiáng)。越往里商鋪規(guī)模越小，門面越舊。 由于本項目位置的差異產(chǎn)生的價格差將成為項目直接利好點 二、玉環(huán)商業(yè) 城關(guān)商業(yè)特點： 商業(yè)在玉環(huán)縣處于領(lǐng)先地位，商業(yè)模式較多。同時本身的 產(chǎn)品特色和小區(qū)景觀 (12020㎡小區(qū)空中花園， 2020㎡的商業(yè)廣場 )更是讓小區(qū)的品質(zhì)有一個質(zhì)的飛躍 50％的高綠化等 樓盤位置 玉環(huán)縣大麥嶼興港西路旁 售樓電話 0576－ 7378799 售樓地址 玉環(huán)縣大麥嶼興港西路旁 71 號 投資商 蘇泊爾房地產(chǎn)有限公司 策劃單位 —— 規(guī)劃用途 高層住宅 占地面積 ―――― 總建筑面積 約 6 萬㎡ 產(chǎn)品形式 高層這住宅 景觀內(nèi)容 水系 /植被 /私家花園 外墻立面 石料 /面磚 /涂料 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 建筑密度 40%