【正文】 售樓電話 0576－ 7378799 售樓地址 玉環(huán)縣大麥嶼興港西路旁 71 號 投資商 蘇泊爾房地產(chǎn)有限公司 策劃單位 —— 規(guī)劃用途 高層住宅 占地面積 ―――― 總建筑面積 約 6 萬㎡ 產(chǎn)品形式 高層這住宅 景觀內(nèi)容 水系 /植被 /私家花園 外墻立面 石料 /面磚 /涂料 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 建筑密度 40% 綠化率 % 容積率 總戶數(shù) 約 300 多戶 工程進(jìn)度 工程進(jìn)度 40％ 建筑樓層 3 幢高層點(diǎn)式塔樓 主力面積 195㎡ /250㎡ 均價 售樓處售出價 4500 元 /㎡ 車位售價 市場價 10 萬 總停車數(shù) 停車配比 1: 交房日期 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 27 頁 玉環(huán)市住宅市場供應(yīng)量 至 2020 年底，玉環(huán)市住宅市場供應(yīng)量較大，除了二手市場次新房，還包括在推或即將推出的樓盤：歐洲花園、藍(lán)灣國際、河畔 花園、龍?zhí)秳e墅。景觀利用點(diǎn)、線、面、結(jié)合，高低錯落。小區(qū)三面朝水，一面臨山，南北兩大組團(tuán)。充分利用周邊真山真水的地域特征，高層住宅引入空中花園。但是城南目前周邊配套不成熟，比較冷清，加上盤內(nèi)后山有墳?zāi)?，對銷售有一 定影響。 綜合評價 歐洲花園是玉環(huán)目前最頂級的樓盤，物業(yè)管理水平也是玉環(huán)頂級的。 2. 樓 盤 山 后有墳?zāi)埂? 10. 6 萬方超大地下車庫。 8. 1 千方歐式風(fēng) 情 商 業(yè)街。 6. 物 業(yè) 管 理水 平 玉 環(huán)頂級。 4. 超 大 空 中花 園 式 陽臺。 樓盤鳥瞰圖 樓盤位 置 玉環(huán)坎門環(huán)島南路 售樓電話 05767518888/7516188 售樓地址 玉環(huán)坎門渝匯藍(lán)灣國際小區(qū)對面公園內(nèi) 投資商 浙江渝匯置業(yè)有限公司 江渝匯置業(yè)有限公司 規(guī)劃用途 住宅 占地面積 267354 ㎡ 總建筑面積 381690 ㎡ 產(chǎn)品形式 高層、小高層、別墅、排屋、商業(yè)街 景觀內(nèi)容 內(nèi)湖 /中央噴泉 /室外游泳池 /沿江綠化帶 外墻立面 石料 /面磚 /涂料 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 /歐式 建筑密度 % 綠化率 % 容積率 總戶數(shù) 701 套 工程進(jìn)度 未封頂 建筑樓層 小高層： 11 層、靠山為 15 層 主力面積 140 ㎡ 別墅： 350— 500㎡ 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 27 頁 面積配比 樓盤分三期開發(fā)，目前開發(fā)的為一期，共 13 幢，主力戶型120－ 140 平 米的占 7 幢， 90－ 100 平米的為 2 幢， 100－120 平米的為 3 幢， 170 幢為 1幢 120－ 140 ㎡為 371 套占 53％ 90－ 100 ㎡為 104 套占 15％ 100－ 120 ㎡為 162 套占 23％ 170 ㎡為 64 套占 9％ 均價 小高層： 4500 元 別墅：未定 車位售價 1215 萬 公開日期 交房日期 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 27 頁 樓盤名 歐洲花園 樓盤環(huán)境分析 1. 9 千平方景觀大道 2. 2 千平方水岸 3. 三 大 歐 式景觀廣場 4. 五 座 歐 式主題花園 5. 360 米超長音樂噴泉 本樓盤優(yōu)勢 1. 酒 店 式 入口大堂 2. 歐 式 四 坡屋頂，天際線優(yōu)美。滿足全裝修、車位配備率１００％，且具有１０項(xiàng)住宅產(chǎn) 業(yè)成套技術(shù)，包括建筑節(jié)能、智能化等。每套住宅至少有一個居住空間獲得日照，當(dāng)有４個以上居住空間時，其中２個或２個以上居住空間獲得日照。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 27 頁 第三篇 市場競爭分析 個案分析 樓盤名 渝匯藍(lán)灣國際一期 綜合評價 藍(lán)灣國際是一個配套齊全、功能完善、環(huán)境舒適、景觀幽雅的智能化生態(tài)住宅小區(qū)。 總體來說，相比其它城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理還存在不少距離，如在小區(qū)植被、綠化的管理，小區(qū)公共部分、 會所的衛(wèi)生管理等方面。 綜述： 隨著玉環(huán)縣房地產(chǎn)市場買方市場的形成，市場的競爭會愈發(fā)激烈，而市場產(chǎn)品的競爭力不僅僅體現(xiàn)在產(chǎn)品具體品質(zhì)上，也體現(xiàn)在產(chǎn)品售后服務(wù)這一塊。 ? 房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)與管理 出于人員、資金方面的考慮，目前玉環(huán)縣的住宅小區(qū)在房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)運(yùn)行方面沒能真正得到落實(shí)。較新小區(qū)設(shè)有垃圾桶，一天之內(nèi)清理。 ? 清潔衛(wèi)生：社區(qū)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾清理不太及時，夏天極有異味。相對較新的社區(qū)配有電子監(jiān)控等初級智能系統(tǒng)，保安對進(jìn)入車輛收停車費(fèi)，從而起到詢問登記作用。 ６、玉環(huán)縣現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)管理具體狀況 玉環(huán)縣小區(qū) ? 安保：玉環(huán)社區(qū)大多不是封閉式管理的，老社區(qū)無智能化系統(tǒng)。 舊城改造涉及到舊房拆遷，玉環(huán)土地資源緊張，通過 集約用地， 舊房拆遷在置換出大量城市土 地的同時，也派生出大量拆遷居民對住房市場的需求。 綜述：玉環(huán)城市建設(shè) 以構(gòu)建組合式城市框架為目標(biāo)，加大城市建設(shè)力度。 ? 大麥嶼主要搞好慶瀾河水系周邊區(qū)塊的開發(fā)建設(shè)，建成興中路、龍山路、永安路、臨浦路和望港路，著手做好港區(qū)舊城改造工作。 玉環(huán)縣城區(qū)舊房拆遷狀況 2020年 — 2020年玉環(huán)舊城 改造量約為 10萬㎡。 商業(yè)用地： 玉環(huán)縣商業(yè)用地等級按鄉(xiāng)鎮(zhèn)分類，其中城關(guān) 1級商業(yè)用地為 7000元 / m2左右， 2級商業(yè)用地為 6000元 / m2左右， 3級商業(yè)用地為 5000元 / m2左右。今后，工業(yè)用地也要以掛牌拍賣出讓方式。 4． 2土地出讓方式 以協(xié)議出讓、掛牌出讓、拍賣出讓方式為主。其它二手房價格在 3400— 4400元 /㎡左右，如海港小區(qū)、東風(fēng)小區(qū)和新世紀(jì)。藍(lán)灣國際小高層 均價 4700元 /㎡。地基緊張，地價貴，批塊 2間房的地基要 20萬元，沒有房屋買賣交易。 3． 3沙門 沙門沒有商品房。三個小區(qū)均有別墅項(xiàng)目，一般獨(dú)棟總價在 380— 500 萬左右，聯(lián)體總價在250— 340萬左右。濱江小區(qū)未開盤但已預(yù)定完，現(xiàn)在二手市場大量拋出，價位在 4500— 5000元 /㎡之間。商品房房價大體在 4000— 5000元 /㎡。 3． 2楚門 楚門以前是玉環(huán)的中心，消費(fèi)水品較高。次新房價位在 5500元 /㎡左右。小高層均價 6100元 /㎡。 玉環(huán)房地 產(chǎn)按區(qū)域可分為玉環(huán)中心區(qū)、楚門、沙門、清港、大麥嶼。 ? 投資股市風(fēng)險較大，在玉環(huán)購買房地產(chǎn)作投資最合適，且利潤率豐厚。 2020年前三季度城鄉(xiāng)居民可支收入 17405元，同比增長 %。在市區(qū)土地每㎡達(dá)上萬元。 致使房地產(chǎn)價格偏高有以下幾個方面： ? 土地價格不斷飆升導(dǎo)致房價狂飆。相對于城鄉(xiāng)居民可支收入，房價偏高。期房商品房銷售面積逐月增加，期房市場擴(kuò)大。 總體的市場開發(fā)量情況來看，玉環(huán)縣近期開發(fā)量迅速增長，處于一個有提升空間的階段；年銷售量也基本穩(wěn)定在 19 萬㎡之間，空置量極少，市場總體處于供大于求的狀態(tài)。比 7 月份銷售期面積高出 22443 ㎡，銷售額高出 8329萬元。 期房商品房銷售面積逐月增加。 2020 年前三季度商業(yè)營業(yè)用房、其他用房都有不同程度的提高。 04年房產(chǎn)開發(fā)量 367830㎡，住宅 309309㎡，竣工量 106738㎡，住宅 92086㎡，銷售量 116233㎡。房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)增加，投資 額與去年同期穩(wěn)步上升。 當(dāng)前縣房地產(chǎn)投資處于一個相對穩(wěn)定 ， 對于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。 玉環(huán) 2020 年幾個超大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要來自甬、溫等地房地產(chǎn)企業(yè)。 2020 年 一季度 房地產(chǎn) 投資額為 億元 ，比去 年同期增長 %,占社 會固定 資產(chǎn)投 資的 %。前三季度 投資規(guī)模達(dá)到 88585 萬元，占全社會投資比重的 %。三季度投資 45741 萬元，超出 2020 年全年投資 3288 萬元。一季度共完成投資 18177 萬元，其中住宅投資占主導(dǎo)地位完成投資 17054 萬元，增長%?！叭€”，主要是玉坎線、玉陳線和黃泥坎至清港迎賓門三線兩側(cè)，主要是施道路沿線改造和街景立面建設(shè)，打造城市 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 27 頁 景觀走廊。 “一區(qū)三線”建設(shè) 圍繞“一年抓啟動，兩年見成效，三年出形象”的目標(biāo)，從 2020 年開始，玉環(huán)將分步、分段來啟動“一區(qū)三線”建設(shè)。加快區(qū)塊規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制，實(shí)施“陽光”規(guī)劃，提高規(guī)劃管理透明度。 三、玉環(huán)縣城市發(fā)展規(guī)劃 玉環(huán)縣城市總體發(fā)展規(guī)劃 按照現(xiàn)代化花園式港口城市的總體要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，加快城市建設(shè)，凸顯濱海特色。全縣眼鏡配件行業(yè)產(chǎn)值占全國眼鏡配件總量的 70%左右，已成為玉環(huán)縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個新的增長 點(diǎn)。現(xiàn)有企業(yè) 300 多家，年產(chǎn)值 1000萬元以上企業(yè) 19家， 5000萬元以上企業(yè) 3家。 全縣現(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè) 300 家