20xx年房地產(chǎn)-無錫惠山新城項目商圈研究及定位(doc)-前期定位-文庫吧資料
2024-08-22 14:26本頁面
【正文】 來本項目商業(yè)消費(fèi)的群體： ? 別墅高級客戶： 本項目社區(qū)有較大部分的別墅區(qū)規(guī)劃，約有 4000 人口的高收入階層的進(jìn)入。 從目前開發(fā)的住宅項目，及前期已銷售的住宅均價來看，居民的消費(fèi)水平較低，但隨著高品質(zhì)住宅的不斷開發(fā)及區(qū)域的銷售價格不斷創(chuàng)高，該情況有望得到一定的改善； ? 新建商業(yè)物業(yè)的競爭。 僅有數(shù)條公交線路可達(dá)。 本項目有眾多因素處于規(guī)劃中，不確定因素可能會影響項目的銷售工作，同時周邊地區(qū)尚未形成成熟商業(yè)圈； ? 人流較少。 項目為大型綜合住宅社區(qū)，預(yù)計入住 2 萬余人，這部分將成為項目商業(yè)部分固定的消費(fèi)人群； ? 周邊商業(yè)規(guī)劃無序。 惠山新區(qū)的商業(yè)中心與本基地存在一定的距離，而且商業(yè)中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃大而全，本項目略要取勝，只可智取，不可力敵，必須以小見大，以巧補(bǔ)缺；勝在靈活，勝在精致； ? 本項目商業(yè)發(fā)展以社區(qū)配套為主，并利用惠山大 道交通便利截流過境客源?；萆叫鲁请m然發(fā)展速度較快，工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，但是居住的配套資源相當(dāng)匱乏，當(dāng)前仍屬于較不適合居住的區(qū)域 ? 區(qū)域需要相當(dāng)長的培養(yǎng)期方可初見成效。 基地所處區(qū)域總結(jié) ? 無錫市的重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域在于南部新區(qū) ，而非惠山新城。 （ 2）商業(yè)步行街 1 號樓一層為商場， 4層為酒店， 5層以上為 公寓式辦公； 7 號樓 1— 2 層為商場， 3 層以上辦公（ 7 號樓 3層以上為住宅） （ 3）公寓式辦公主力面積定位在 98—— 198m2 左右，層高 。 汽車文化公園 公頃（ 155 畝） 區(qū)內(nèi)建設(shè)一座 28 層、建筑面積約 5 萬平方米的汽車文化村大廈，內(nèi)設(shè)國際商務(wù)會議廳、展示中心、客戶服務(wù)中心、購物中心、客房等內(nèi)容。 大車交易區(qū) 約 公頃（ 54 畝） 整個區(qū)域分為室內(nèi)（ 3 座單層建筑 ）、室外兩個展西南角，河道以南 / 分期開發(fā) 室內(nèi)展示區(qū)由3000 平方米的展示交易廳 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 16 頁 示交易區(qū)。 東北部 共 22 個 僅劃定區(qū)域，根據(jù)招商情況進(jìn)行分割 4S 店每家占地約 810 畝，各自獨(dú)立，便于未來招商 汽配貿(mào)易區(qū) 公頃（ 222畝） 提供各類汽車零部件、工程機(jī)械零部件、汽車音響、汽車養(yǎng)護(hù)用品、汽車快修、輪胎專賣等服務(wù)。 （ 3）人口規(guī)劃 ? 根據(jù)惠山新 城 今后的發(fā)展規(guī)劃 預(yù)計 ，到 2020年，新區(qū)人口 可能 達(dá) 到 10 多 萬，屆時，以惠山新區(qū)為中心的 2 公里半徑和 5 公里半徑內(nèi) 預(yù)計能 匯聚 一定的人氣； 人口的增加將使得這一區(qū)域的消費(fèi)市場進(jìn)一步擴(kuò)大。 （ 2） 生命與汽車已成為該園區(qū)的兩大產(chǎn)業(yè)特色。 三、 區(qū)域商圈分析 惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)介紹 ? 緊鄰無錫主城區(qū)，屬于傳統(tǒng)意義上的城市近郊區(qū)，是快速城市化地區(qū) ； 惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃 （ 1） 逐步形成了 “三大板塊，兩大特色 ”的主題鮮明園區(qū)。 ? 居民房產(chǎn)投資意識明顯增強(qiáng) ； ? 根據(jù) 專業(yè)調(diào)查公司的 調(diào)查 資料顯示 ， 846 個被調(diào)查者中有 29%有投資目的，其中 9%準(zhǔn)備出租，準(zhǔn)備投資轉(zhuǎn)賣的達(dá)到 20%； 結(jié)論 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 16 頁 ? 中心商圈業(yè)態(tài)豐富，以高檔消費(fèi)為主。其中綜合性大市場獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，主要集中在裝飾裝潢、機(jī)電、農(nóng)貿(mào)等領(lǐng)域。 無錫商鋪分析 （ 1）商鋪供應(yīng)量。 ? 其中外商投資企業(yè) 12家，其實(shí)收資本 億元，占全市大中型餐飲企業(yè)總實(shí)收資本的 ％。 （ 4）餐飲業(yè)發(fā)展快。 ? 健康路休閑服飾一條街、學(xué)前街電腦文化用品一條街、人民西路電子一條街、北大街餐飲服務(wù)一條街等一批特色商業(yè)街相繼涌現(xiàn)； ? 特色商業(yè)街以私營個體經(jīng)濟(jì)為主體，目前健康路休閑服飾一條街經(jīng)營戶已達(dá) 170 家。家樂福超市開店 2 年多來， 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售達(dá) 億元。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 16 頁 ? 誠隆超市 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售 億元，歐翔超市自 2020 年 9— 12 月銷售就突破 1億元。 （ 2）外向型商業(yè)發(fā)展快。 ? 節(jié)假日消費(fèi)集聚效應(yīng)明顯。 在春申路、北大街和青石路的交匯處，崛起 “餐飲金三角 ”； ? 中心：狀元樓、黃金海岸大酒店、好又多超市 ； ? 聚集起像雞粥店、狀元樓、黃金海岸大酒店等一批餐館飯店，形成了無錫 市的第二個“餐飲金三角”； （中山路與崇寧路交界處的新錦江、烤鴨館、三鳳、鴻運(yùn)等酒樓飯店被人們稱為無錫的“餐飲金三角”） 2 、無錫商業(yè)貿(mào)易綜述 （ 1）消費(fèi)市場實(shí)現(xiàn)新突破。 （ 2）南面： ? 沿南長街、永樂路、清揚(yáng)路一線，依托周邊社區(qū)，形成以無錫悅福商貿(mào)發(fā)展有限公司永樂店、南禪寺為標(biāo)志的休閑商貿(mào)社區(qū)服務(wù)中心 ； ? 中心：南禪寺文化商城，無錫悅福商貿(mào)發(fā)展有限公司永樂店，永樂家電 ； ? 主要指南禪寺文化商城。 ? 主要指站前商貿(mào)區(qū)。 也就意味著政府扶持力度較弱，政策引導(dǎo)性不 強(qiáng)；從當(dāng)前的基礎(chǔ)配套惠山新城 中心區(qū) 漁港新城 蠡湖新城 車程十五分鐘 車程十五分鐘
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