【正文】 型上，傳達(dá)余江歷史留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對(duì)各種天然能量的竭力蘊(yùn)蓄，盡可能從外部輸入能源；利用某些設(shè)施及調(diào)動(dòng)生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最??；區(qū)內(nèi)的各種場(chǎng)所將是安居樂業(yè)的理想天地，順暢的交通 ?? 這些將是小區(qū)鮮明的特色。在這個(gè)區(qū)間按余江的建筑成本基礎(chǔ)上提升 10%～ 15%來開發(fā)本項(xiàng)目，根據(jù)以上理論分析和余江和鷹潭市場(chǎng)的價(jià)格差異性，而對(duì)余江的目標(biāo)客戶，合理平均單價(jià)定位 700元 /㎡，毛利潤(rùn)率約為 34%。 圖表 3： 從上圖例中，按照安全模擬的通常認(rèn)識(shí)，追求相當(dāng)比例利潤(rùn)即降低相應(yīng)安全比例。（見圖表 2） 圖表 2: 單 位 評(píng) 分 因 素 600元 /㎡ 700元 /㎡ 800元 /㎡ 850元 /㎡ 目標(biāo)客戶群的數(shù)量 4 2 2 1 目標(biāo)客戶群的需求程度 4 3 1 1 目標(biāo)客戶群的交易資金量 4 2 1 1 開發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2 政策環(huán)境 4 4 3 2 同檔競(jìng)爭(zhēng) 1 2 3 4 硬環(huán) 境 2 3 3 2 總分 23 19 17 13 安全性當(dāng)量 10 如果以總分 23分作為滿分 10 分計(jì) ,對(duì)照價(jià)格 ,其可行性安全曲線如下 (見圖表 3) 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 由上圖可以看出一個(gè)基本結(jié)論 ,價(jià)格越高 ,安全性越低 ,大約在 850 元 /㎡附近與當(dāng)量值 “5”接近，這是風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)，即項(xiàng)目的成功率為 50%。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)模式的因素構(gòu)成及風(fēng)險(xiǎn)分析： 目標(biāo)客戶群的數(shù)量： （ 1）少量 （ 2）一般 （ 3）較足 （ 4）充足 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 目標(biāo)客戶群的需求程度： （ 1）不強(qiáng)烈 （ 2）一般 （ 3）較強(qiáng) 烈 （ 4）很強(qiáng)烈 目標(biāo)客戶的交易資金量： （ 1）不足 （ 2）差不多 （ 3）足夠 （ 4）有余 開發(fā)商品牌及資金實(shí)力： （ 1）不足 （ 2）有差距 （ 3）相當(dāng) （ 4）有余 政策環(huán)境： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）無影響 （ 4）有利 同檔競(jìng)爭(zhēng)： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）一般 （ 4）不激烈 硬環(huán)境： （ 1）不適合 （ 2）一般 （ 3）較適合 （ 4）很適合 從以上（ 1）、（ 2）、（ 3）、（ 4）選項(xiàng)中，分別取 4 分。 因此，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的安全性進(jìn)行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項(xiàng)目的基本價(jià)位，在此基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。 當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素（見圖表 1） 以上因素統(tǒng)籌考慮了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可 行性基礎(chǔ)。 成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤(rùn)?；境杀炯娱_發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。 該群族也是我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類型，不同收入來源。 細(xì)分如下： 企業(yè)業(yè)主 高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 高級(jí)技術(shù)人員 普通工人 該群族是本項(xiàng)目另一主要客戶群 政府公務(wù)員 雖然在余江該群族龐大，但是能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的十分有限，原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下?lián)碛懈邫n超面積的公寓，基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是 “ 灰色收入 ” 。 文、教、衛(wèi)圈人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量，對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平，該群體是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。 第八節(jié) 目標(biāo)客戶定位 定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊 定位：都市新貴 一、 產(chǎn)品 —— 目標(biāo)客戶 造什么產(chǎn)品？賣給誰？ 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前余江的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)力資源等因素來看，針對(duì)本項(xiàng)目，我們只能把目標(biāo)客戶鎖定在余江，可部分考慮一些余江以外的鷹潭投資商或外地投資商購(gòu)房以做投資。塑鋼凸配淺綠色玻璃。 一、墻地面部分 客廳地面為?；卮u，房間地面為復(fù)合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。 第七節(jié) 戶型的裝修定位建議 基于本項(xiàng)目的 “ 高尚住宅 ” 概念， “ 產(chǎn)品 —— 需求 ” 關(guān)系的分析，在購(gòu)買該產(chǎn)品的目標(biāo)客戶上有一定的 比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠(yuǎn)、裝修煩人的麻煩。 使用過程的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 使用過程是指消費(fèi)者在購(gòu)買了物業(yè)之后，入伙時(shí)或入伙之后，為主真實(shí)看到的小區(qū)，自己入住的單位及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值以提升。 購(gòu)買之前的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素 通過產(chǎn)品包裝、圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會(huì)提升消費(fèi)者在購(gòu)買前對(duì)產(chǎn)品的附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費(fèi)欲望，并產(chǎn)生購(gòu)買行為的作用。 （三） 延伸產(chǎn)品 產(chǎn)品品牌與形象 延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。 4. 智能化配套系統(tǒng)：（只做建議） “ 高尚住宅 ” 的物業(yè)管理硬件上，要與一般的住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。 由通往各組團(tuán)的架空層車 庫(kù)，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級(jí)道路。 2. 景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景 入口景 中心景 組團(tuán)景 窗前景。 綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境 本小區(qū)綠化是以點(diǎn)、線、面組成的立體綠化空間。 （ 6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。 （ 5） 各種線管綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。大戶型的住宅應(yīng)獨(dú)立 分設(shè)廁所。 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是： （ 1） 依照規(guī)模尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間連接配合。 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道 集中，降低材料與施工的成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn) “ 暗房 ” 。 戶型特點(diǎn) 各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的 8%左右。 “ 住宅 ” ，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的 “ 住宅 ” 概念已經(jīng)打破了傳統(tǒng) “ 家，僅僅是睡覺的地方 ” 的觀念，因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。 “ 延伸產(chǎn)品 ” 延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。 第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析 一、 住宅產(chǎn)品的構(gòu)成因素 “ 核心產(chǎn)品 ” 核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。 商鋪： 開盤期～ 2020年 3月 均價(jià)為 3480元 /㎡ 3月～ 2020年 6月 均價(jià)為 3680元 /㎡ 2020年 6月～ 9月 均價(jià)為 3880元 /㎡ 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前余江商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在 3800元 /㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平及銷售率狀況，建議 開盤用較低的價(jià)格吸引商戶購(gòu)買，后期（ 6 月～ 9 月）采用價(jià)格走勢(shì)每平方米高出現(xiàn)價(jià)格 200～ 300元。 2） 重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營(yíng) 本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有余江人心目中的熱鬧商業(yè)地帶十字路口相差懸殊，因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場(chǎng)空白，如百貨超市， 品牌服飾，飲食業(yè)等，以此提高知名度及吸引人氣。 劣勢(shì)：由于余江的消費(fèi)市場(chǎng)較小，這就決定了整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。 商鋪采取的通天樓建筑，迎合了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀，購(gòu)買群體將占相當(dāng)一部分。 4） 布局規(guī)劃： 優(yōu)勢(shì)：余江目前無整體規(guī)劃的小區(qū)及商鋪，在規(guī)劃及設(shè)計(jì)上更是雜亂無章，而本項(xiàng)目從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)出發(fā)，有