【正文】 區(qū)組成 部分營(yíng)銷，如產(chǎn)品區(qū)隔定位營(yíng)銷 促銷互動(dòng)渠道： 1）、促銷滯銷單位、推出典藏單位等銷控行為 2）、開盤儀式、入伙儀式等 3）、贈(zèng)送、抽搖獎(jiǎng)、降價(jià)等其它行為 服務(wù)渠道： 1）、接送看房、接待禮儀等 2）、代辦按揭、質(zhì)量工期通報(bào)等售中服務(wù) 3）、質(zhì)量工期、消費(fèi)者知情權(quán)營(yíng)銷等 4）、物管等其它 信息傳播渠道： 1）、關(guān)系營(yíng)銷傳播 2）、大眾傳媒傳播 3）、其它 實(shí)際上，正因?yàn)?AMCR包含了物流渠道、服務(wù)渠道、促銷互動(dòng)渠 道及信息傳播渠道，所以，根據(jù)自己 AMCR 四渠道在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，在與消費(fèi)者等進(jìn)行營(yíng)銷溝通中的實(shí)際情況，并從中找出自己的不足以提出針對(duì)性解決方案，構(gòu)筑從單個(gè)渠道到市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)力，再成就 AMCR 成為了企業(yè)市場(chǎng)診斷的有效有力工具。 正因?yàn)?AMCR 包括了市場(chǎng)營(yíng)銷中的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，所以每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)渠道的競(jìng)爭(zhēng)力最終就會(huì)上升為一個(gè)企業(yè)、一個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)主體競(jìng)爭(zhēng)力。它由物流渠道、促銷互動(dòng)渠道、服務(wù)渠道和信息傳播渠道等四渠道組成，含括了市場(chǎng)營(yíng)銷的各個(gè)主要環(huán)節(jié)。 解析 AMCR AMCR 即營(yíng)銷全溝通（或稱之為 “全營(yíng)銷 ”）。筆者提出了導(dǎo)入 AMCR 營(yíng)銷全溝通的意見。 在這種情況下，對(duì)南頤花園的二次營(yíng)銷推廣被提上了日程。但是，這個(gè)以 “花園、家園、團(tuán)圓 ”為營(yíng)銷溝通主題，以 “曲靖首個(gè)花園式住宅 ”為定位的 項(xiàng)目，自從 2020 年 10 月 12 日開盤后的 3個(gè)月內(nèi)，卻僅買出了 15%的房子。開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的樓盤開發(fā)商是首次進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的曲靖宏鑫地產(chǎn)，項(xiàng)目的銷售代理是昆明中廷房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司。 AMCR 打造地產(chǎn)營(yíng)銷新境界（以導(dǎo)入 AMCR 的地產(chǎn)項(xiàng)目南頤花園為例談起） 南頤花園地處云南第二大城市曲靖，具體地段位于曲靖南城門以東南的曲靖未來南城的中心地位。 5 麗華科技大廈 裙樓 +寫字樓 現(xiàn)樓 共 4層，首層已售，其余未售 總建 37000平米，共 25 層 113 層分割，其余整層出售 890 平米 6000 元 61% 10 含中央空調(diào) 2020. 12 4 部進(jìn)口電梯，開利中央空調(diào)， 5A智能 開工較早，曾經(jīng)停工兩年，影響購(gòu)買者信心，外觀及檔次一般，價(jià)格偏高 6 華苑 大廈 裙樓 +寫字樓 現(xiàn)樓 共 3，全部租用，依次是網(wǎng)通、證券、餐飲 總建 29400平米，共 25 層 自由 間隔 950 平米 4650 元， 4 層租 50元簡(jiǎn)裝 67% 4 不含中央空調(diào) 2020 年初 中央空調(diào)， 5A智能，停車場(chǎng) 價(jià)格相對(duì)同區(qū)較低，位置較好 7 E陽 國(guó)際 裙樓 +寫字樓 現(xiàn)樓 共 3層購(gòu)物中心、銀行、娛樂等 總建 27600 平米，共 22 層 12 萬 /個(gè) 自由間隔， 7 層分開銷售 1255平米 四梯八戶 起 4800 均 6250 高 6500 65% 含中央空調(diào)費(fèi) 中央空調(diào) 5 部，三菱高速電梯， 100兆寬帶 5A智能 賣點(diǎn)： 5A級(jí)智能大廈；可觀高爾夫球場(chǎng)；開發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)地段。 4 高新國(guó)際商務(wù)中心 ——數(shù)碼 大廈 群樓 +寫字樓 期房 共 140000平米，主樓數(shù)碼大廈高 40 層 室內(nèi) 400 輛 15 萬 /個(gè) 租 600 元 /月 起 6850 均 7600 2020 年初 賣點(diǎn)：對(duì)接財(cái) 富五百?gòu)?qiáng)；配套齊全；建設(shè)部智能化五星級(jí)示范。 附 3：西安市高檔寫字樓市場(chǎng)調(diào)研表 序號(hào) 樓 盤 名 稱 樓 盤 類 型 樓 盤 現(xiàn) 狀 裙 樓 情 況 樓盤規(guī)模 車位情況 間格 面積 /層 間數(shù) 平面結(jié)構(gòu) 售價(jià) 租金 實(shí)用率 管理費(fèi)（月 /元 .m2） 交樓日期 公攤率 配置 備注 1 中大 國(guó)際 裙樓 +寫字樓 現(xiàn)樓 共 3，世界名牌服飾 總建 21000 平米，共 10 層 空置率 5% 86/130/ 140 2020 米 租 249 元，含水電、管理費(fèi)、中央空調(diào) 2020. 11 中央空調(diào)， 2 部電梯 最高檔次樓盤，只租不售，外立面及裝修高檔、入駐企業(yè)為國(guó)內(nèi)外大公司 2 凱愛 大廈 裙樓 +寫字樓 現(xiàn)樓 共 6層，證券、銀行、辦公 總建 65000平米， 1棟 12層， 1棟 21 層 100355 平米 售 7000 元 租 60 元 含中央空調(diào) 2020 年初 中央空調(diào)， 5A智能， 100 兆寬帶 屬西安較早高檔樓盤，影響較 大，內(nèi)部硬件設(shè)施較高，位置好 3 世貿(mào) 大廈 裙樓 +寫字樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 租 150 元 /月 四梯十戶 起 3500 均 3800 高 4300 +*樓層 *面積 容積率 賣點(diǎn)：臺(tái)灣發(fā)記提供裝修設(shè)計(jì)；港式酒店管理；離城較近。 獎(jiǎng)勵(lì)技術(shù)人員和經(jīng)營(yíng)者政策。 納稅大戶獎(jiǎng)勵(lì)住宅房政策。 生產(chǎn)性大項(xiàng)目購(gòu)地款緩交負(fù)息扶持政策。 生產(chǎn)性項(xiàng)目融資扶持政策。 生產(chǎn)性大項(xiàng)目貸款帖息扶持政策。凡在園區(qū)內(nèi)租用標(biāo)準(zhǔn)廠房超過 1000 平方米以上（包括 1000平方米）的。進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)型項(xiàng)目，自項(xiàng)目入?yún)^(qū)實(shí)施二年內(nèi)產(chǎn)值達(dá)到 1億元以上的（包括 1億元，繳納增值稅 425萬元，園區(qū)可留用 255 萬元），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可由園區(qū)財(cái)政在兩年內(nèi)返還 50畝產(chǎn)業(yè)用地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 30%（ 270 萬），產(chǎn) 值達(dá)到 2 億元（包括 2億元，園區(qū)可留用增值稅 510 萬）以上的可返還 50畝產(chǎn)業(yè)用地土地實(shí)際轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 50%（ 450 萬）。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)優(yōu)惠部分由園區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼。 園區(qū)財(cái)政扶持： 進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務(wù)關(guān)系在園區(qū)內(nèi)工商、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的，除享受國(guó)家的高新區(qū)管委會(huì)制定的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策外，還享受以下特殊政策： 生產(chǎn)性大項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)讓利政策。 園區(qū)內(nèi)的純生產(chǎn)性廠房、中小學(xué)、幼兒園、變配電等公建設(shè)施免收市政公用設(shè)施配套費(fèi)，其它用地 2020 年按建筑面積每平方米 30元 —50 元收取。產(chǎn)業(yè)用地 2020 年按每畝15—18 萬元人民幣（每平方米 225—270元，包括土地出讓金）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 土地優(yōu)惠政策： 園區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地實(shí)行 “七通一平 ”，即道路、電、天然氣、給水、排水、通訊和信息光纜及土地平整。 軟件企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。 內(nèi)資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。 附 1：《產(chǎn)業(yè)別墅專案行事履》 一、 11 月： 策劃出臺(tái)系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 （ 1） 11 月份系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 （ 11 月 1 日 ~ 11 月 5 日） ——《產(chǎn)業(yè)別墅營(yíng)銷執(zhí)行總綱》 ——《廣告?zhèn)鞑?計(jì)劃》（含廣告設(shè)計(jì)、軟文寫作） ——《政策情報(bào)廳組建方案》 ——《生產(chǎn)力促進(jìn)中心組建方案》 ——《產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨上市新聞發(fā)布會(huì)執(zhí)行方案》 ——《動(dòng)力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營(yíng)論壇執(zhí)行案》 ——《新空間賣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議》 ——《產(chǎn)業(yè)別墅置業(yè)經(jīng)理手冊(cè)》 ——《產(chǎn)業(yè)別墅銷售百問》 （ 2） 12 月份系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí)行方案 （ 11 月 5 日 ~ 11 月 15 日） ——《企業(yè)入駐壹號(hào)公園慶典執(zhí)行案》 ——《壹號(hào)公園俱樂部組建運(yùn)營(yíng)方案》 ——《壹號(hào)公園時(shí)代精英嘉年華會(huì)活動(dòng)方案》 ——《實(shí)際媒體炒作方案、素材》 （ 3） 2020年 1月份系統(tǒng)營(yíng)銷執(zhí) 行方案 （ 11 月 15 日 ~ 11 月 30 日） ——《媒體炒作方案、素材》 ——《優(yōu)秀民企企業(yè)家 “壹號(hào)公園 ”觀摩團(tuán)行動(dòng)方案》 ——《 “壹號(hào)公園 ”全國(guó)性展會(huì)執(zhí)行案》 設(shè)計(jì)完成《產(chǎn)業(yè)別墅 VI 應(yīng)用系統(tǒng)》 （ 11 月 1 日 ~ 11 月 10 日） 招聘、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、銷售服務(wù)人員 （全月） 新聞媒體通告動(dòng)員會(huì)，媒體分布 （ 11 月 5 日 ~ 11 月 30 日） 《產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)》籌備工作 （ 11 月 5 日 ~ 25 日） 論壇籌備實(shí)施 （ 11 月 5 日 ~ 11 月 25 日） 創(chuàng)作設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)別墅海報(bào)、系統(tǒng)宣 傳資料 （ 11 月 10日 ~ 11 月 20 日） 產(chǎn)業(yè)別墅開盤 （ 11 月 30 日） 二、 12 月： 12 月份營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案完善 （ 12月 5 日 ~ 12 月 10日） 媒體跟蹤報(bào)道產(chǎn)業(yè)別墅最近動(dòng)向 （全月） 印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊(cè)，并啟動(dòng) “目標(biāo)客戶營(yíng)銷工程 ” （全月） 啟動(dòng)基于資料庫(kù)管理的 Inter 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 （全月） 籌建 “壹號(hào)公園 ”會(huì)員俱樂部 （ 12 月 10 日 ~ 12 月 30 日） 重量級(jí)名企入駐壹號(hào)公園慶典 （ 12 月 25 日 ~ 12 月 30 日） 舉辦 “壹號(hào)公園 ”時(shí)代精英嘉年華會(huì) （ 12 月 20 日） 三、 2020 年 1月： 2020年 1 月營(yíng)銷實(shí)時(shí)方案完善 （ 1 月 1 日 ~ 1 月 10 日） 持續(xù)推進(jìn)媒體炒作 （全月） 舉行 “民企 ”活動(dòng) （ 1 月 20 日 ~ 1 月 30 日） 壹號(hào)公園舉辦全國(guó)性營(yíng)銷展會(huì) （ 1 月 25 日 ~ 1 月 30 日） 產(chǎn)業(yè)別墅行事履圖 時(shí) 間 工作項(xiàng)目 11 月 12 月 2020 年 1 月 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~30 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~31 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~30 1 策劃出臺(tái)系統(tǒng) 營(yíng)銷執(zhí)行方案 12 月份營(yíng)銷 實(shí)時(shí)方案 1 月份營(yíng)銷 實(shí)時(shí)方案 2 設(shè)計(jì)完成 《產(chǎn)業(yè)別墅 VI 應(yīng)用系統(tǒng)》 媒體跟蹤報(bào)道產(chǎn)業(yè)別墅最近動(dòng)向 持續(xù)推進(jìn) 媒體炒作 3 招聘、培訓(xùn)專案置業(yè)經(jīng)理、 銷售服務(wù)人員 印刷目標(biāo)客戶參閱的高檔宣傳冊(cè)，并啟動(dòng) “目標(biāo)客戶營(yíng)銷工程 ” 舉行 “民企 ”活動(dòng) 4 新聞媒體通告動(dòng)員會(huì)，媒體分布 啟動(dòng)基于資料庫(kù)管理的 Inter 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 壹號(hào)公園 參加全國(guó)性 營(yíng)銷展會(huì) 5 《產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨新聞發(fā)布會(huì)》 籌備工作 籌建 “壹號(hào)公園 ” 會(huì)員俱樂部 6 論壇籌備實(shí)施 重量級(jí)名企入駐 壹號(hào)公園慶典 7 創(chuàng)作設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)別墅海報(bào)、 系統(tǒng)宣傳資料 舉辦 “壹號(hào)公園 ”時(shí)代精英 嘉年華會(huì) 8 產(chǎn)業(yè)別墅開盤 附 2：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細(xì) 稅收優(yōu)惠措施： 外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。 二、產(chǎn)品力提升 １、基本配置（略） ２、新人文國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn) OFFICE 通過產(chǎn)品力的提升，使產(chǎn)業(yè)別墅進(jìn)一步成為國(guó)內(nèi)首推 “新人文國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ”的寫字樓產(chǎn)品。 C、服務(wù)創(chuàng)新 全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的 OFFICE 辦公方式推動(dòng)企業(yè)文化的發(fā)展。 B、觀念創(chuàng)新 ● 產(chǎn)業(yè) 別墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)模式是中國(guó)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動(dòng)力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國(guó)城市 “城市經(jīng)營(yíng) ”的有益示范。 ● “企業(yè)外交官 ”全程解決方案： 為避免 “水土不 服 ”現(xiàn)象，園區(qū)管委會(huì)免費(fèi)負(fù)責(zé)為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長(zhǎng)期 “企業(yè)外交官 ”，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營(yíng)中相關(guān)法律、外聯(lián)事務(wù)，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營(yíng)事事通！ ● 企業(yè)融資： 園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)提供 :憑土地證一次性的享受與購(gòu)地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金困難。 ● 綜合效益示范： 產(chǎn)業(yè)別墅不僅為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，亦體現(xiàn)社會(huì)效益與邊際效益協(xié)調(diào)關(guān)系的示范，并作為動(dòng)力型地產(chǎn)的代表性作品創(chuàng)造綜合效益的示范。 ● 規(guī)劃示范： 規(guī)劃設(shè)計(jì)具有超前性與先導(dǎo)性，體現(xiàn)新理念與新手法，使示范產(chǎn)業(yè)區(qū)同時(shí)具有環(huán)境景觀的示范作用； 創(chuàng)造一個(gè)布局合理、主題新穎、意想突出的現(xiàn)代示范產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設(shè)新時(shí)期生態(tài)型、國(guó)際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象。 第三章 項(xiàng)目提升建議 一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議： 《長(zhǎng)安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū) ——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點(diǎn) ● 形象示范： 產(chǎn)業(yè)別墅位于長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面臨時(shí)代廣場(chǎng)，是長(zhǎng)安園的主要形象工程。 ● 拍賣營(yíng)銷模式： 本案強(qiáng)勢(shì)開盤方式，通過充分的前期籌備引進(jìn)重量級(jí)企業(yè)拍賣會(huì)上造勢(shì)，使本案一炮而紅。銷售