【正文】 ，在建造成本略有升幅的同時，提高收益率。戶二、 建筑規(guī)劃特點根據(jù)“余江觀音閣商住區(qū)”的市場定位思路，在原有規(guī)劃的基礎上提高了容積率和建筑密度，提高了綠化及景觀的面積。35% 容積率：第二節(jié) 總體規(guī)劃思路建議一、 目前主要經(jīng)濟技術指標（一） 規(guī)劃用地總面積：項目整體規(guī)劃思路與建議第一節(jié) 規(guī)劃主導思想一、 課題——規(guī)劃中力求達到的目標我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關的那份恬靜？是否會擁有田園風光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？是否能每天體驗那份與健康同步呼吸的休閑，人與人是否會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？二、 文脈在這個區(qū)間按余江的建筑成本基礎上提升10%～15%來開發(fā)本項目，根據(jù)以上理論分析和余江和鷹潭市場的價格差異性，而對余江的目標客戶，合理平均單價定位700元/㎡，毛利潤率約為34%。圖表3：素 600元/㎡ 700元/㎡ 800元/㎡ 850元/㎡目標客戶群的數(shù)量 4 2 2 1目標客戶群的需求程度 4 3 1 1目標客戶群的交易資金量 4 2 1 1開發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2政策環(huán)境 4 4 3 2同檔競爭 1 2 3 4硬環(huán)境 2 3 3 2總分 23 19 17 13安全性當量 10 如果以總分23分作為滿分10分計,對照價格,其可行性安全曲線如下(見圖表3)由上圖可以看出一個基本結論,價格越高,安全性越低,大約在850元/㎡附近與當量值“5”接近，這是風險臨界點，即項目的成功率為50%。分因位評針對本項目所處的余江的市場價格現(xiàn)狀，參照余江房地產(chǎn)低價位的市場因素，分別以600元/㎡、700元/㎡、800元/㎡、850元/㎡四個價位進行綜合評價。（3）較適合（3）一般（2）較有利（2）有差距（3）足夠（4）充足 目標客戶群的需求程度：（1）不強烈項目評價模式的因素構成及風險分析： 目標客戶群的數(shù)量：（1）少量因此，對項目價格定位的安全性進行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項目的基本價位，在此基礎上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。以上因素統(tǒng)籌考慮了價格的定位因素，構成了價格定位的可行性基礎。 消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心理的“功能價格比”。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。錯層住宅：860元/㎡～960元/㎡沿街商輔：3100元/㎡～3800元/㎡小內(nèi)店面：2200元/㎡～2600元/㎡（促銷期間，價格另行浮動）一、 價值取向房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，各種稅費，資金利息，銷售費用和開發(fā)商期望利潤等因素構成的。第九節(jié) 價格定位定價原則：市場無形，定價有道定位：平層住宅：660元/㎡～860元/㎡該群族都有一個消費指導思相，就是“享受天倫之樂，安度晚年”，因此，對居住環(huán)境的要求高于一切。因此，該群族也是我們項目的主要目示客戶。 外企、合資企業(yè)、集團公司職員在余江這一族人數(shù)不在少數(shù)，余江的雕刻和制藥企業(yè)就有很大一部分對生活和居住環(huán)境提出高要求的年輕人，此項目對他們還是具有很大的誘惑力。二、 目標客戶細分 個體與私企業(yè)老板（市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)）該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高，且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價格比”有著較清楚的認識，文化方面都有一定的修養(yǎng)，對“居住 + 休閑 + 投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士，這一部分人士將是沿街商鋪和大戶型房屋的主要購買群體。建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位，廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設備），衛(wèi)生間要設座式馬桶，洗手盆、淋浴設備三件套及排風扇，地面鋪設防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。塑鋼凸配淺綠色玻璃。一、墻地面部分客廳地面為?；卮u，房間地面為復合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。第七節(jié) 戶型的裝修定位建議基于本項目的“高尚住宅”概念，“產(chǎn)品——需求”關系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標客戶上有一定的比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠、裝修煩人的麻煩。 使用過程的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素使用過程是指消費者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，為主真實看到的小區(qū)，自己入住的單位及良好的售后服務（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值以提升。 購買之前的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素通過產(chǎn)品包裝、圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會提升消費者在購買前對產(chǎn)品的附加值的認同感，起到刺激消費欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用。延伸產(chǎn)品包括售前服務及售后服務，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。（三） 延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象煤氣泄露報警系統(tǒng)；防盜報警系統(tǒng)；智能化配套包含有：由聯(lián)通各組團景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構成了小區(qū)三級道路。3. 交通組織：是由“U”字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構成的小區(qū)交通的一級道路。1. 綠化的特點是：三層立體綠化、三級小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化。形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。（二） 形式產(chǎn)品避免強調(diào)工種施工的特殊性。（4） 各戶應集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管道不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。（3） 廚衛(wèi)均應配置性能良好的通風機構和風道。（2） 合理有序布置廚衛(wèi)的各項設備和設施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于3㎡ –5㎡ ，㎡，大戶型可適當放大，根據(jù)戶型面積大小可適當按比例布局。廚房空間建議廚房應盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應在一房戶型3㎡ –5㎡ ，二房戶型6㎡ –8㎡ ，三房戶型在9 ㎡–12㎡，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴。臥室空間臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息、配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。公建面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右。本小區(qū)規(guī)劃的多層住宅的主力戶型以120㎡150㎡的中等戶型面積為主導，多層住宅占小區(qū)總建筑面積的70%左右。（一） 平面布局本項目的市場定位是以“新生活+新人居”為市場主導，引導城市消費群體的住房消費心理。二、 核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能“形式產(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。建議各階段上、下幅度，同住宅樓價格一般。均價為3680元/㎡2004年6月～ 9月均價為3480元/㎡3月～2004年6月均價為880元/㎡根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前余江住宅的平均價格水平在600元/㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點的價格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的價格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（6月～9月）采用價格走勢每平方米高出現(xiàn)價格100～200元。C：網(wǎng)點的價格策略建議根據(jù)本公司調(diào)研人員調(diào)研提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商在前期網(wǎng)點銷售價格策略上采用“低開高走”，前期各階段的平均價格建議大致如下：住宅開盤期～2003年3月B；業(yè)態(tài)分布定位建議1） 因地制宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。小區(qū)的整體規(guī)劃，給沿街商鋪帶來了一