20xx年房地產(chǎn)-無(wú)錫惠山新城項(xiàng)目商圈研究及定位(doc)-前期定位-資料下載頁(yè)
2025-08-05 14:26本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】2020年，住宅竣工410萬(wàn)平方米，其中商品房280萬(wàn)平方米；萬(wàn)科、順弛、陽(yáng)光、中大等均在濱湖新城購(gòu)的百萬(wàn)平米土地，預(yù)計(jì)05—07年面市；未來(lái)城市規(guī)劃重心：南側(cè)；共規(guī)劃有六個(gè)新城，包括蠡湖新城、濱湖新城、漁港新城、大學(xué)城、惠山新城、靈山新。各新城面積及發(fā)展特色。無(wú)錫城市的發(fā)展中心已經(jīng)由主城區(qū)的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)移到新城區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)散型城市改造。成熟和居住中心區(qū)的功能得到完善，二期開(kāi)盤(pán)價(jià)將進(jìn)一步攀升；目前，各大商貿(mào)企業(yè)周末兩天營(yíng)業(yè)額已占周平均營(yíng)業(yè)額的一。特色商業(yè)街以私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)為主體，目前健康路休閑服飾一條街經(jīng)營(yíng)戶(hù)已達(dá)170家。2020年全市餐飲業(yè)零售額億元，５年平。2020年將涌現(xiàn)的商業(yè)設(shè)施面積達(dá)50多萬(wàn)平方米；2020年，無(wú)錫市已有9大市場(chǎng)全面“開(kāi)盤(pán)”，總面積近40萬(wàn)平方米。根據(jù)專(zhuān)業(yè)調(diào)查公司的調(diào)查資料顯示，846個(gè)被調(diào)查者中有29%有投資目的，其中9%準(zhǔn)。備出租，準(zhǔn)備投資轉(zhuǎn)賣(mài)的達(dá)到20%；大型零售巨頭紛紛擁入，強(qiáng)占市場(chǎng)先機(jī)。
【正文】 定位思路 ? 目前空白的商圈，需要較長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)引導(dǎo)，商業(yè)推廣的步驟需要結(jié)合居民入住的時(shí)機(jī)； ? 商業(yè)的業(yè)態(tài)處于動(dòng)態(tài)的不斷調(diào)整之中，由初級(jí)到高級(jí)需要時(shí)間來(lái)轉(zhuǎn)變，本項(xiàng)目推廣也應(yīng)遵循這一規(guī)律； ? 在主題營(yíng)造上力爭(zhēng)沖擊力，在實(shí)際操作中力求穩(wěn)重和結(jié)合實(shí)際，規(guī)劃目標(biāo)雖遠(yuǎn)大，但實(shí)現(xiàn)仍需從跬步 開(kāi)始； ? 掌握就近的社區(qū)消費(fèi)力是根本，形成遠(yuǎn)近聞名的餐飲休閑中心是追求目標(biāo) 主題建議： —— 營(yíng)造社區(qū)特色商業(yè) 社區(qū)型商業(yè) （人均商業(yè)面積 ） 生活配套型商業(yè) 附：（ 2020年無(wú)錫餐飲市場(chǎng)調(diào)查） ? 現(xiàn)有大中型餐飲企業(yè) 89 家，數(shù)量在江蘇省各城市中居首位。 ? 其中外商投資企業(yè) 12 家，其實(shí)收資本 ，占全市大中型餐飲企業(yè)總實(shí)收資本的 ％。 ? 2020 年全市餐飲業(yè)零售額 億元，５年平均增長(zhǎng) ％，增幅領(lǐng)先零售總額平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)步驟 首期： + 特色、品牌商業(yè)（吸引輻射商圈消費(fèi)） 1萬(wàn)平方米 滿(mǎn)足條件：（年均過(guò)境者＞ 200萬(wàn)人次，或本社區(qū)內(nèi)居民基本入住即可） 餐飲美食廣場(chǎng) 2020m2 形成社區(qū)商業(yè)人氣聚合 純租賃（招商先行） 吸引中型超市等積聚人氣業(yè)態(tài) 3000m2 亮點(diǎn)的延伸 可銷(xiāo)售 負(fù)責(zé)招商 + 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 16 頁(yè) 二期： [前提：待社區(qū)內(nèi)居民入住滿(mǎn)一定程度（約達(dá)到 3成以上），周邊的住宅社區(qū)或商業(yè)設(shè)施漸成氣候 ] ? 進(jìn)行社區(qū)型商業(yè)的升級(jí)和餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的前期介入； ? 此階段投入的商業(yè)業(yè)態(tài)必須以社區(qū)居民的意志為轉(zhuǎn)移，不求高檔突出，但求對(duì)區(qū)域內(nèi)的居民先形成消費(fèi)習(xí)慣，成為一個(gè)社區(qū)亮點(diǎn)，堅(jiān)決與周邊配套的大型商業(yè)形成經(jīng)營(yíng)檔次的差異和經(jīng)營(yíng)文化的區(qū)別，以聚集人氣為主（后期的商業(yè)檔次提升可以逐步調(diào)整，但居民消費(fèi)點(diǎn)的習(xí)慣養(yǎng)成必須盡早落實(shí)）； ? 擬追加投入商業(yè)案量約 5000 平方米，可進(jìn)行適當(dāng)餐飲娛樂(lè)等中型規(guī)模商業(yè)的引進(jìn)； 三期： 適時(shí)啟動(dòng)餐飲美食廣場(chǎng) ，并積極參與招商及經(jīng)營(yíng)管理（前提：社區(qū)居民入住達(dá)到 6成以上，周邊的交通體系初具規(guī)模，可以進(jìn)行跨社區(qū)的人流輸送的硬件環(huán)境達(dá)標(biāo)后） ? 利用前期已經(jīng)形成的社區(qū)消費(fèi)中心的優(yōu)勢(shì)（簡(jiǎn)易型的社區(qū)配套中心）和社區(qū)居民已經(jīng)養(yǎng)成的消費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)行餐飲休閑廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)升級(jí)，將社區(qū)型的商業(yè)配套發(fā)展成為具有特色的地區(qū)商業(yè)中心的轉(zhuǎn)變； ? 擬投入案量 16000平方米，其中 10000平方米進(jìn)行餐飲娛樂(lè)休閑中心的集中打造，其余部分作為深化和完善社區(qū)配套的必要補(bǔ)充； 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 16 頁(yè) 附：（上海各大型樓盤(pán)商業(yè)與住宅案量配比） 樓盤(pán) 規(guī)劃總案量（萬(wàn)平方米） 規(guī)劃商業(yè) 案量（萬(wàn)平方米） 現(xiàn)有商業(yè)開(kāi)業(yè)案量 （萬(wàn)平方米） 備注 大華錦繡華城 130 25 8 社區(qū)型配套，成活性一般 中遠(yuǎn)兩灣城 100 9 6 社區(qū)型配套，成活性一般 奧林匹克花園 90 8 5 社區(qū)商業(yè)中心，經(jīng)營(yíng)虧損需貼補(bǔ) 泰晤士小鎮(zhèn) 80 14 難以開(kāi)業(yè) 羅店新城 70 7 難以招商 證大家園 70 15 10 區(qū)域商業(yè)中心 安亭新鎮(zhèn) 80 10 0 難以招商 聯(lián)洋社區(qū) 200 20 8 社區(qū)商業(yè)中心，成活性較好 碧云社區(qū) 180 20 10 社區(qū)配套服務(wù)中心，成活性較好 康橋半島社區(qū) 80 8 4 社區(qū)型配套，經(jīng)營(yíng)不善 春申社區(qū)（以萬(wàn)棵為主） 250 30 8 區(qū)域商業(yè)中心 表得，大多數(shù)的超大型樓盤(pán)的商業(yè)生存狀態(tài)介于臨界點(diǎn)水平，常處于失敗和維持的邊緣徘徊，而一些成功的前驅(qū)者，必須有其客觀內(nèi)在和外在因素共同作用，為此我們分析其特點(diǎn)如下： ? 規(guī)劃商業(yè)及公建配套占整個(gè)社區(qū)的比例取值一般都較接近總規(guī)劃案量 10%的上限水平，局部樓盤(pán)由重點(diǎn)打造的商業(yè)廣場(chǎng)和集中配套區(qū)的規(guī)劃，其商業(yè)指標(biāo)還有進(jìn)一步的提高。 ? 大多數(shù)樓盤(pán)的實(shí)際開(kāi)業(yè)水平都難以達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)及公建配套的容量。實(shí)際在交付使用前 2年內(nèi)的開(kāi)業(yè)成功率通常較低，可實(shí)現(xiàn)的初始商家引入一般只占到整個(gè)商業(yè)規(guī)劃的 1/10以?xún)?nèi)。通過(guò)數(shù)年的培養(yǎng)和入住居民的數(shù)量提升才能逐步的扭轉(zhuǎn)招商的被動(dòng)局面。這時(shí)通常會(huì)形成 2種發(fā)展局面，其一是社區(qū)培養(yǎng)成功，則商業(yè)開(kāi)業(yè)水平能夠超過(guò) 60%的招商成功率，另一種則是社區(qū)培養(yǎng)較失敗，則招商成功率一般低于 30%。 ? 通過(guò)案例所示，一些商業(yè)部分開(kāi)發(fā)失敗的大型樓盤(pán)，在前期的商業(yè)推廣中往往急功近利，一次性開(kāi)出的商業(yè)體量動(dòng)輒以 35 萬(wàn)平方米以上計(jì)，如羅店新城更是一次性將 7 萬(wàn)平方米商業(yè)全部推出。而實(shí)際上，處于人口導(dǎo)入初級(jí)階段的新城區(qū)，前期 商業(yè)接納量適宜控制在 萬(wàn)平方米以下，通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)的深入而機(jī)動(dòng)的規(guī)劃商業(yè)投放量。 ? 相對(duì)成熟的商業(yè)配套的超大型樓盤(pán)，其成功有其外在客觀因素。就其原因我們認(rèn)為主要有 3點(diǎn)：其一是自身周邊已經(jīng)具備一定的消費(fèi)基礎(chǔ)，并非遠(yuǎn)離中心城區(qū)和商業(yè)集中區(qū)域，如中遠(yuǎn)兩灣城和大華。其二是購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的主題消費(fèi)者以自住需求為主，如春申城和大華等樓盤(pán)，由于動(dòng)遷客戶(hù)眾多，置業(yè)后必須去居住，這就有力的保障了基本消費(fèi)客流的基礎(chǔ)。其三是有實(shí)質(zhì)性的交通、配套和市政體系予以支撐，而不是停留在圖紙上的規(guī)劃，如松江新城、羅店新城等就由于規(guī)劃的變更而導(dǎo)致后 續(xù)發(fā)展性成疑問(wèn)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 16 頁(yè)
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