20xx年房地產(chǎn)-無錫惠山新城項目商圈研究及定位(doc)-前期定位-資料下載頁
2025-08-05 14:26本頁面
【導讀】2020年，住宅竣工410萬平方米，其中商品房280萬平方米；萬科、順弛、陽光、中大等均在濱湖新城購的百萬平米土地，預計05—07年面市；未來城市規(guī)劃重心：南側(cè)；共規(guī)劃有六個新城，包括蠡湖新城、濱湖新城、漁港新城、大學城、惠山新城、靈山新。各新城面積及發(fā)展特色。無錫城市的發(fā)展中心已經(jīng)由主城區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)移到新城區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)散型城市改造。成熟和居住中心區(qū)的功能得到完善，二期開盤價將進一步攀升；目前，各大商貿(mào)企業(yè)周末兩天營業(yè)額已占周平均營業(yè)額的一。特色商業(yè)街以私營個體經(jīng)濟為主體，目前健康路休閑服飾一條街經(jīng)營戶已達170家。2020年全市餐飲業(yè)零售額億元，５年平。2020年將涌現(xiàn)的商業(yè)設施面積達50多萬平方米；2020年，無錫市已有9大市場全面“開盤”，總面積近40萬平方米。根據(jù)專業(yè)調(diào)查公司的調(diào)查資料顯示，846個被調(diào)查者中有29%有投資目的，其中9%準。備出租，準備投資轉(zhuǎn)賣的達到20%；大型零售巨頭紛紛擁入，強占市場先機。
【正文】 定位思路 ? 目前空白的商圈，需要較長時間的培養(yǎng)引導，商業(yè)推廣的步驟需要結(jié)合居民入住的時機； ? 商業(yè)的業(yè)態(tài)處于動態(tài)的不斷調(diào)整之中，由初級到高級需要時間來轉(zhuǎn)變，本項目推廣也應遵循這一規(guī)律； ? 在主題營造上力爭沖擊力，在實際操作中力求穩(wěn)重和結(jié)合實際，規(guī)劃目標雖遠大，但實現(xiàn)仍需從跬步 開始； ? 掌握就近的社區(qū)消費力是根本，形成遠近聞名的餐飲休閑中心是追求目標 主題建議： —— 營造社區(qū)特色商業(yè) 社區(qū)型商業(yè) （人均商業(yè)面積 ） 生活配套型商業(yè) 附：（ 2020年無錫餐飲市場調(diào)查） ? 現(xiàn)有大中型餐飲企業(yè) 89 家，數(shù)量在江蘇省各城市中居首位。 ? 其中外商投資企業(yè) 12 家，其實收資本 ，占全市大中型餐飲企業(yè)總實收資本的 ％。 ? 2020 年全市餐飲業(yè)零售額 億元，５年平均增長 ％，增幅領先零售總額平均增幅 個百分點。 開發(fā)步驟 首期： + 特色、品牌商業(yè)（吸引輻射商圈消費） 1萬平方米 滿足條件：（年均過境者＞ 200萬人次，或本社區(qū)內(nèi)居民基本入住即可） 餐飲美食廣場 2020m2 形成社區(qū)商業(yè)人氣聚合 純租賃（招商先行） 吸引中型超市等積聚人氣業(yè)態(tài) 3000m2 亮點的延伸 可銷售 負責招商 + 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 16 頁 二期： [前提：待社區(qū)內(nèi)居民入住滿一定程度（約達到 3成以上），周邊的住宅社區(qū)或商業(yè)設施漸成氣候 ] ? 進行社區(qū)型商業(yè)的升級和餐飲娛樂等業(yè)態(tài)的前期介入； ? 此階段投入的商業(yè)業(yè)態(tài)必須以社區(qū)居民的意志為轉(zhuǎn)移，不求高檔突出，但求對區(qū)域內(nèi)的居民先形成消費習慣，成為一個社區(qū)亮點，堅決與周邊配套的大型商業(yè)形成經(jīng)營檔次的差異和經(jīng)營文化的區(qū)別，以聚集人氣為主（后期的商業(yè)檔次提升可以逐步調(diào)整，但居民消費點的習慣養(yǎng)成必須盡早落實）； ? 擬追加投入商業(yè)案量約 5000 平方米，可進行適當餐飲娛樂等中型規(guī)模商業(yè)的引進； 三期： 適時啟動餐飲美食廣場 ，并積極參與招商及經(jīng)營管理（前提：社區(qū)居民入住達到 6成以上，周邊的交通體系初具規(guī)模，可以進行跨社區(qū)的人流輸送的硬件環(huán)境達標后） ? 利用前期已經(jīng)形成的社區(qū)消費中心的優(yōu)勢（簡易型的社區(qū)配套中心）和社區(qū)居民已經(jīng)養(yǎng)成的消費習慣，進行餐飲休閑廣場的業(yè)態(tài)升級，將社區(qū)型的商業(yè)配套發(fā)展成為具有特色的地區(qū)商業(yè)中心的轉(zhuǎn)變； ? 擬投入案量 16000平方米，其中 10000平方米進行餐飲娛樂休閑中心的集中打造，其余部分作為深化和完善社區(qū)配套的必要補充； 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 16 頁 附：（上海各大型樓盤商業(yè)與住宅案量配比） 樓盤 規(guī)劃總案量（萬平方米） 規(guī)劃商業(yè) 案量（萬平方米） 現(xiàn)有商業(yè)開業(yè)案量 （萬平方米） 備注 大華錦繡華城 130 25 8 社區(qū)型配套，成活性一般 中遠兩灣城 100 9 6 社區(qū)型配套，成活性一般 奧林匹克花園 90 8 5 社區(qū)商業(yè)中心，經(jīng)營虧損需貼補 泰晤士小鎮(zhèn) 80 14 難以開業(yè) 羅店新城 70 7 難以招商 證大家園 70 15 10 區(qū)域商業(yè)中心 安亭新鎮(zhèn) 80 10 0 難以招商 聯(lián)洋社區(qū) 200 20 8 社區(qū)商業(yè)中心，成活性較好 碧云社區(qū) 180 20 10 社區(qū)配套服務中心，成活性較好 康橋半島社區(qū) 80 8 4 社區(qū)型配套，經(jīng)營不善 春申社區(qū)（以萬棵為主） 250 30 8 區(qū)域商業(yè)中心 表得，大多數(shù)的超大型樓盤的商業(yè)生存狀態(tài)介于臨界點水平，常處于失敗和維持的邊緣徘徊，而一些成功的前驅(qū)者，必須有其客觀內(nèi)在和外在因素共同作用，為此我們分析其特點如下： ? 規(guī)劃商業(yè)及公建配套占整個社區(qū)的比例取值一般都較接近總規(guī)劃案量 10%的上限水平，局部樓盤由重點打造的商業(yè)廣場和集中配套區(qū)的規(guī)劃，其商業(yè)指標還有進一步的提高。 ? 大多數(shù)樓盤的實際開業(yè)水平都難以達到規(guī)劃設計的商業(yè)及公建配套的容量。實際在交付使用前 2年內(nèi)的開業(yè)成功率通常較低，可實現(xiàn)的初始商家引入一般只占到整個商業(yè)規(guī)劃的 1/10以內(nèi)。通過數(shù)年的培養(yǎng)和入住居民的數(shù)量提升才能逐步的扭轉(zhuǎn)招商的被動局面。這時通常會形成 2種發(fā)展局面，其一是社區(qū)培養(yǎng)成功，則商業(yè)開業(yè)水平能夠超過 60%的招商成功率，另一種則是社區(qū)培養(yǎng)較失敗，則招商成功率一般低于 30%。 ? 通過案例所示，一些商業(yè)部分開發(fā)失敗的大型樓盤，在前期的商業(yè)推廣中往往急功近利，一次性開出的商業(yè)體量動輒以 35 萬平方米以上計，如羅店新城更是一次性將 7 萬平方米商業(yè)全部推出。而實際上，處于人口導入初級階段的新城區(qū)，前期 商業(yè)接納量適宜控制在 萬平方米以下，通過住宅開發(fā)的深入而機動的規(guī)劃商業(yè)投放量。 ? 相對成熟的商業(yè)配套的超大型樓盤，其成功有其外在客觀因素。就其原因我們認為主要有 3點：其一是自身周邊已經(jīng)具備一定的消費基礎，并非遠離中心城區(qū)和商業(yè)集中區(qū)域，如中遠兩灣城和大華。其二是購買物業(yè)的主題消費者以自住需求為主，如春申城和大華等樓盤，由于動遷客戶眾多，置業(yè)后必須去居住，這就有力的保障了基本消費客流的基礎。其三是有實質(zhì)性的交通、配套和市政體系予以支撐，而不是停留在圖紙上的規(guī)劃，如松江新城、羅店新城等就由于規(guī)劃的變更而導致后 續(xù)發(fā)展性成疑問。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 16 頁
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