【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，逐漸走向良性發(fā)展軌道，但。題，市場定位不是建立在科學(xué)合理并結(jié)合我國的實(shí)際基礎(chǔ)之上。而事實(shí)上目前我國的房地產(chǎn)市場無論是在住宅、商鋪、寫字樓物業(yè)的定位上。還有些房地產(chǎn)企業(yè)在市場定位時一味強(qiáng)調(diào)地段論，把地段作為影響其定位的。唯一因素，缺乏真正意義上的賣點(diǎn)和競爭力。這樣現(xiàn)象導(dǎo)致的結(jié)果是：一方面是企業(yè)按照自。并沒實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)甚至還會虧損。中國已加入世界貿(mào)易組織外資房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘。本文將從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、營銷學(xué)角度對影響市場定位的經(jīng)濟(jì)因素、專業(yè)物業(yè)。并采用定性和定量相結(jié)合、比較分析方式試圖建立適合我國房地產(chǎn)市場定位因素分。整合等方面的創(chuàng)新，已在飛速發(fā)展變化的市場環(huán)境中保持或強(qiáng)化競爭優(yōu)勢。的土地財產(chǎn)的總稱。部門，劃入第三產(chǎn)業(yè)。供求關(guān)系由供大于求、供需平衡、和供不應(yīng)求三種情況。顧客在購買房產(chǎn)時，不僅看重其作為居住地所具有的方便性，也強(qiáng)調(diào)其保值升值的功能，

　　

【正文】 圖 4 單一均衡模型 蛛網(wǎng)模型 在一定時期房地產(chǎn)價格變化與房地產(chǎn)供給量的變化之間具有一定的規(guī)律。這是因?yàn)椋海?1）短期擁有的供給是缺乏彈性的。（ 2）中長期擁有的供給是有彈性的。（ 3）房地產(chǎn)需求對于價格變化的反應(yīng)較供給敏感，或者需求反應(yīng)的延后時間明顯小于供給。（ 4）房地產(chǎn)商是市場上房地產(chǎn)供給的調(diào)節(jié)者。房地產(chǎn)供需彈性的差異 區(qū)分為三種情形： 其一、房地產(chǎn)需求價格彈性大于供給價格彈性 圖 5中， AA/是長期供給曲線，當(dāng)需求者對房地產(chǎn)商品價格反映較為敏感，需求曲線從N0N0/移至 NN/，而房地產(chǎn)商仍以 X1的供給量向市場提供房地產(chǎn)商品，則價格漲至 P1，房地產(chǎn)商期望保持這種勢頭，并增加供給量至 X2，這種供給量與需求曲線相結(jié)合，使價格降至P2，如此往復(fù)以致均衡。 P P1 P3 P2 0 X1 X2 X3 X 圖 5 趨向均衡的蛛網(wǎng)模式 其二、房地產(chǎn)供給價格彈性小于需求價格彈性 見圖 6中所示，當(dāng)需求增加（ N0N0/移至 NN/），而供給仍為 X1，則價格漲至 P1，在 P1價格上房地產(chǎn)商增加供給至 X2，則價格跌至 P2，于是房地產(chǎn)商減少供給到 X3，則價格漲至 P3，如此往復(fù)，其漲幅越來越大，市場趨向不穩(wěn)定。 A Q S D E 0 OO0 0 N0 N0/ A/ N/ N P P3 P1 P2 0 X3 X1 X2 X 圖 6 不穩(wěn)定的蛛網(wǎng)模式 其三、房地產(chǎn)供給價格彈性與需求價格彈性相等 當(dāng)房地產(chǎn)商品需求增加時，即需求曲線右移（圖 7）。若在需求增加時，供給為 X1，則價格漲至 P1，針對價格 P1，房地產(chǎn)供給增加大供給量至 X2，則價格降至 P2，于是減少供給，價格又恢復(fù)至 P1，則房地產(chǎn)價格和供給量始終以相同振幅上下波動。 P P1 P2 0 圖 7 供給與需求價格彈性相等時的蛛網(wǎng)模式 在實(shí)際的城市房地產(chǎn)市場中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，有一些房地產(chǎn)閑置，找不到買主，表現(xiàn)出了過度的供給。同時，也會有一些房地產(chǎn)求購者買不到房地產(chǎn)，又表現(xiàn)出了過度需求。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場部分產(chǎn)品閑置與過度需求總是同時存在的，這是 房地產(chǎn)與一般商品市場的一個主要區(qū)別。 一般來說，房地產(chǎn)市場的均衡總是相對的，不均衡才是絕對的。按前面的模型，市場中是不應(yīng)該有閑置房地產(chǎn)存在。實(shí)際上由于房地產(chǎn)資源的稀缺性及其配置的隨意性，房地產(chǎn)空間區(qū)位的固定性和異質(zhì)性等特點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場一般都是非均衡的，總是有閑置的房地X1 X2 X N0/ N0 N/ N A A/ N0 N N/ N0/ A 產(chǎn)存在，于是有人提出，正確的房地產(chǎn)市場模型應(yīng)該包括一個均衡空余水平?？紤]可用于開發(fā)的土地總量，在短期中，是由于規(guī)劃或其他條件決定的，這可以被看作是土地總的潛在存量，設(shè)這一固定存量為 L。在需求方面，如果沒有交易成本或中間成本，需求取決于價格 PL，供給也取決于 PL。假設(shè)圖 8 的市場價格高于均衡價格，如果每單位土地的均衡價格是 3000元，市場價格現(xiàn)在是 3500 元的情況下，市場供給量為 LB，供給超過需求，實(shí)際土地交易量為 LA，土地的總供給為 L，空地數(shù)量為 AC?？盏?AC由兩部分組成： AB稱為非均衡空余，他是供給者愿意接受此價格但又賣不出去的土地； BC 稱之為均衡空余土地，意味著即使在此價格下達(dá)到均衡，這部分土地也是空著的，他只是在高于 3500元的價格水平下才能出賣。如果價格低于 3000 元的均衡價格，就會出現(xiàn)相反的情況，但土地空余還是存在的。但是假設(shè)價格降 到 2800元，如圖 8，這時愿意賣的將比愿意買的要少，在此價格下存在超額需求。土地交易量是 LD，超額需求量是 DE，均衡空余水平是 EF。這樣，市場中總是存在著空余土地。 這是市場上超額供給的數(shù)量，可以把它看成是不自覺的超額供給，如果市場中存在一個不自覺的超額供給，或價格在 3000元之上，市場就將通過價格下調(diào)來調(diào)到均衡。反過來，如果有一個超額需求，價格將上升到均衡。因而在土地與住宅市場中，價格移動方向被用來區(qū)分是存在著超額需求，還是存在著不自覺的超額供給，當(dāng)從一個時期到另一個時期價格上升時，市場必定是有超額需求。 相反地，當(dāng)價格下降時，市場必定有不自覺的超額供給。市場通過價格運(yùn)動達(dá)到供求均衡。 PL 3500 B 3000 2800 圖 8 房地產(chǎn)市場的非均衡 模式 目前，我國房地產(chǎn)市場存在著不均衡現(xiàn)象，特別是住房市場出現(xiàn)了一方面廣大居民缺房、等房、盼房，另一方面，商品房大量空置、滯銷的怪現(xiàn)象。由于體制方面的原因，這種不均衡現(xiàn)象將在較長時期內(nèi)繼續(xù)存在，探究其原因是多方面的； 供給方面的原因 我國城市商品房房價過高，有些城市的商品房價格水平已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家的水平。近些年來，隨著房地產(chǎn)在我國的迅速發(fā)展，各種不合理費(fèi)用的攤派提高了商品房的建筑成本，促C D F LD LA LB L E A S 使商品房價格不斷提高。 1991 年 ，全國商品房平均建筑平方米售價不到 800元， 1997 年則提高到 2020元的高水平。這樣的商品房售價水平對長期低工資、低收入水平的中國居民來說，是非常高的。 ，交通困難，生活不便 商品房是一種特殊商品，它的特殊性在于其不可移動性、永久性和大宗性。商品房的永久性和大宗性，決定了這種特殊商品開發(fā)的超前性。但是，部分開發(fā)商或過于注重商品房開發(fā)中的超前、高檔，在給產(chǎn)品定位時不從市場大多數(shù)消費(fèi)者的需求出發(fā)。有的開發(fā)商為了降低成本造價，將部分商品房建在城鄉(xiāng)結(jié)合部或郊區(qū)。在目前公共交通依然使廣大 城鎮(zhèn)居民的主要交通方式，交通問題在沒有解決的情況下，交通不便、市政基礎(chǔ)建設(shè)落后、配套設(shè)施缺乏等等成為與之伴生的難題，供水、供電、供暖氣、入學(xué)入托、看病購物等難題再次加劇。在這些情況下，有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有站在購買者的角度開發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致很多商品房、商鋪空置。 ，物業(yè)管理水平跟不上 目前，我國的物業(yè)管理水平還相當(dāng)落后。大部分地區(qū)的物業(yè)管理水平仍停留在“誰開發(fā)建房誰管理”和“政府直接管理”階段，尚沒有形成企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理體制，更沒有引進(jìn)先進(jìn)的競爭體制，形成“誰管得好誰 管理”的市場經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理體制。部分開發(fā)商只顧建房、賣方，不重視售后服務(wù)和物業(yè)管理，造成部分客戶買房后雖解決了無房問題，卻帶來了新的生活困難，更談不上物業(yè)的保值、增值，使買者有較大的后顧之憂，制約了商品房的銷售。 ，消費(fèi)者后顧之憂大 近年來，隨著我國建筑市場的逐漸放開，各種建筑施工隊(duì)紛紛外出承攬工程。同時，對建筑市場的管理水平?jīng)]能隨建筑隊(duì)伍的擴(kuò)大而迅速提高，施工資格審查不嚴(yán)，工程發(fā)包管理混亂、質(zhì)量驗(yàn)收手段落后等等，這致使有些房地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量較差。建筑優(yōu)良品率由 80年代的 30%以上，降低到近幾年的不足 30%， 1996年則只有 25%。傾斜度超指標(biāo)建筑隨處可見，塌樓事故時有耳聞。建筑質(zhì)量差使本已因住宅的相對永久性和支出巨大而猶豫不決的消費(fèi)者更增加了一份躊躇。 需求方面的原因 消費(fèi)者收入水平偏低 ,收入預(yù)期差 ,人們購房存在心理障礙等是阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要原因。 ，購房承受能力很差 長期以來，我國一直實(shí)行“低收入的消費(fèi)水平”的政策。近幾年，我國城鎮(zhèn)居民收入水平雖有較大程度的提高，但多數(shù)人遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達(dá)到依靠家庭積蓄購買房子的能力。相反， 購房特別是按市場價購房對于我國廣大的城鎮(zhèn)居民來說，仍然是一種奢望。若按目前的收入水平推算，一個雙職工家庭在不吃不喝的情況下，購買一套使用面積 50 平方米的兩居室套房，至 少也需要 1520年的時間。目前，國際上通用的合理住宅價格一般為居民家庭年收入的 36倍，而我國目前則是 12倍多，部分地區(qū)甚至高達(dá)近 20倍?？梢姡覈》績r格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城鎮(zhèn)居民家庭的現(xiàn)實(shí)承受能力。 ，限制了購房欲望 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和特別是就業(yè)體制、用工制度的改革，下崗職工逐漸增多。到目前為止，我國失業(yè) 人員已達(dá) 1500萬人左右，失業(yè)人不僅直接影響了居民收入水平的提高，也使居民對未來的收入預(yù)期比較悲觀，嚴(yán)重影響了居民購買住房的愿望，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ，造成了居民購房的心理障礙。 長期以來，我國實(shí)行的是一種實(shí)物性福利分房制度，居民幾乎是無償居住 ,人們已根深蒂固的習(xí)慣和依賴于這一制度。隨著住房管理體制改革的逐步推進(jìn)，雖然房租多次調(diào)整，房地產(chǎn)市場早已啟動，城鎮(zhèn)居民住宅公積金制度正在逐步建立，但畢竟租金與購房成本之間反差太大，無法刺激居民購房的積極性。而且，由于 福利分房制度以變相形式繼續(xù)存在，使居民對于單位分房仍抱有很大希望。 體制方面的原因 從體制方面看，住宅雙軌制及官商體制，是當(dāng)前住宅供求矛盾持續(xù)存在的重要原因。我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾，歸根結(jié)底是傳統(tǒng)住宅制度與市場經(jīng)濟(jì)取向的住宅管理體制改革之間的矛盾，是傳統(tǒng)的管理體制與已經(jīng)發(fā)展變化了的客觀經(jīng)濟(jì)形式之間的矛盾，是住宅雙軌制之間的矛盾。住房制度改革不到位、住房分配雙軌制及官辦房地產(chǎn)公司的存在是造成上述現(xiàn)象的深層原因。 首先，就住宅存量而言，存量調(diào)整和“變租為售”工作進(jìn)展十分緩慢 —— 一是一 些地區(qū)的一些單位仍未將公房賣給職工，或未將公房全部賣給職工；二是各地區(qū)、各單位打分標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，賣房管理混亂，妨礙了住房商品化的進(jìn)程；三是公房出售過程中的內(nèi)部價格和市場化后的商品房之間缺乏過渡的橋梁，人們在買房過程中只能購買現(xiàn)住房，不能一次性既按內(nèi)部價格買現(xiàn)住房，又按市場價格增購一居或兩居商品住宅，形成了“買現(xiàn)住房不稱心，買市場上的商品房不甘心”的心態(tài)，最后只好安于現(xiàn)狀；四是部分單位沒有根據(jù)中央有關(guān)部門的部署同意提租，現(xiàn)有住宅的低租金和商品房的高價格之間形成鮮明對比，造成居民的相互攀比心理；五是住房的二級、三 級市場不健全，已購房者如對現(xiàn)有住房不滿意，或不能賣，或難以賣出，致使現(xiàn)有居住公房的用戶在購房時躊躇不前。 其次，就住宅增量而言，目前我國原有的住宅管理體制遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被打破，不僅住宅存量的調(diào)整、出售進(jìn)展緩慢，同時，傳統(tǒng)的分房體制仍在繼續(xù)沿用，從而形成了一方面國家大張旗鼓地宣傳住房商品化，號召、鼓勵老百姓買房，另一方面卻是許多單位還在繼續(xù)走“建房出租”的福利分房老路，大多數(shù)城鎮(zhèn)職工還是通過福利分房來獲得住房的反差現(xiàn)象。現(xiàn)在城鎮(zhèn)新建住房的供應(yīng)量中，仍有很大比例被單位買去分給了職工。兩種住房供應(yīng)體制并存不僅 直接導(dǎo)致了個人購房的心理障礙，而且對新的商品化供應(yīng)體制造成了極大的沖擊，削弱了已經(jīng)進(jìn)入市場的商品房開發(fā)和銷售的基礎(chǔ)。 再次，房地產(chǎn)市場中大量商品房空置，價格卻居高不下的另一個體制性原因即為房地產(chǎn)公司的“官商體制”。房地產(chǎn)市場中許多房地產(chǎn)公司都是由幾個有實(shí)力的大集團(tuán)出資組建的，或是由原有的經(jīng)濟(jì)主管閉門派生出來的。作為這部分房地產(chǎn)公司的經(jīng)理人，他們往往借助于背后集團(tuán)的財力和政府部門的行政權(quán)力進(jìn)行經(jīng)營，經(jīng)濟(jì)效益好則首先想到自己，經(jīng)濟(jì)效益差則將包袱丟給背后的“靠山”，絲毫不損害自身的利益。房地產(chǎn)市場上幾億元 呆滯資金一壓就是 3年 4年，仍不降低房價出售的事實(shí)充分說明了這一點(diǎn)。房地產(chǎn)公司的官商體制阻礙了企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)的落實(shí)，而在市場上又容易造成官商體制，這對社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成極大的損害。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響因素分析 一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的影響是很大的，無論哪類物業(yè)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會對他發(fā)展產(chǎn)生影響，地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮會促使整個房地產(chǎn)市場的景氣，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不景氣，對于這個地區(qū)的房地產(chǎn)