【導(dǎo)讀】經(jīng)濟(jì)背景對于一個項(xiàng)目整體定位來說，可以說是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。我們所要著手的工作來看，這部分內(nèi)容似乎只是一個背景，但卻是以后所有工作的基礎(chǔ)，在這一篇章里，最容易犯的毛病就是數(shù)據(jù)的羅列，很多數(shù)據(jù)看起來很重要，但。與項(xiàng)目無關(guān)的話，最好不要出現(xiàn)在報(bào)告之內(nèi)。位的支撐作用，大處著眼，小處著手。研究市場背景及動態(tài)的根本目的在于，分析并推導(dǎo)出結(jié)論。整不完整，并不說明任何問題。上一年度全市社會消費(fèi)品零售總額為多少，比前一年度的增長率為多少。消費(fèi)指數(shù)與GDP增長相比較的特點(diǎn)。有無相關(guān)重大政策影響，如世貿(mào)的加入，經(jīng)濟(jì)。國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額，增長率。各項(xiàng)貸款余額，增長率。展年鑒，相關(guān)數(shù)據(jù)會更為全面、詳實(shí)準(zhǔn)確。同時(shí)，可以利用圖表加強(qiáng)說明的力度和專業(yè)。著重強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)發(fā)展政策。資料來源最好為公信力較強(qiáng)的媒體報(bào)道或政府調(diào)控政策等。

　　

【正文】 進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)： A. 土地價(jià)值最大化 房地產(chǎn)的基本目的就是利用土地上的附著物，最大的提升土 地的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)豐厚的投資回報(bào)。對土地價(jià)值的判斷，以及相應(yīng)的土地價(jià)值提升手段，是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化的基本途徑。 項(xiàng)目用地的區(qū)域價(jià)值和自身價(jià)值判斷，是總體規(guī)劃的基本起點(diǎn)，沒有這樣的判斷，規(guī)劃體系和價(jià)值體系很有可能會產(chǎn)生背離，最終會影響到項(xiàng)目的成敗，所以不可不慎。 B. 資源利用最大化 這是針對任何項(xiàng)目都要認(rèn)真面對的問題，充分挖掘用地內(nèi)以及用地周邊的自然和人文資源，是提升項(xiàng)目價(jià)值的根本，如何形成對自然景觀的利用，以及人文傳統(tǒng)的弘揚(yáng)，這是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須嚴(yán)肅面對的問題。 在做此部分時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn) ，從以下的幾點(diǎn)里有選擇性的進(jìn)行評述和建議。 自然資源評述： 如湖泊、山地、自然綠化? 項(xiàng)目的人文景觀評述： 如當(dāng)?shù)氐母鞣N文化?? 自身資源評述：項(xiàng) 目內(nèi)的會所、超市、幼兒園?? 未來資源評述： 自身建設(shè)配套、附近周邊市政配套建設(shè)?? C. 前瞻性 ： 任何一個項(xiàng)目的開發(fā)，都不能僅僅立足于現(xiàn)在 ,更多的是要著眼與未來，總體規(guī)劃的適當(dāng)超前，才能使本項(xiàng)目在未來的競爭中立于不敗之地。 D. 獨(dú)特性： 尋找項(xiàng)目獨(dú)特性始終是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，突出的產(chǎn)品特點(diǎn)是本項(xiàng)目是否能成為新經(jīng)典的必要條件，勇于創(chuàng)新，鼓勵設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新是不變的法則 。 R. 3．規(guī)劃分析及建議 A. 規(guī)劃分析 此處可根據(jù)該項(xiàng)目所在位置的區(qū)域，從政府規(guī)劃及自身定位著眼，列舉圖表等，進(jìn) 行宏觀，詳細(xì)的說明。 B. 規(guī)劃建議 居住區(qū)規(guī)劃的特色營造 營造社區(qū)環(huán)境、創(chuàng)造聚居條件 （二）環(huán)境 S. 1．生態(tài)環(huán)境質(zhì)量指標(biāo) 評價(jià)環(huán)境效益時(shí)，一般可設(shè)置下述指標(biāo)： 住宅內(nèi)部居住環(huán)境指標(biāo)：人均綠地占有量、居住密度、公工設(shè)施人占有率、項(xiàng)目與城市環(huán)境的分析等體系； 住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、 通通 風(fēng)風(fēng) 、光照、保暖等。 T. 2．注意區(qū)域自然條件的利用與挖掘 U. 3．室外空間組織（組織、 組團(tuán)等） 六．建筑 （一）建筑風(fēng)格與特色 （二）建筑的形體塑造 （三）建筑立面裝飾與色彩 （四）建筑材料 （五）高新技術(shù)的運(yùn)用 七．戶型 （一） 當(dāng)?shù)卮蠓秶鷥?nèi)的戶型分析 利用圖表，可就項(xiàng)目所在位置的區(qū)域，進(jìn)行當(dāng)?shù)胤秶鷥?nèi)各種戶型及相關(guān)戶型的調(diào)查研究及分析，可包括目標(biāo)戶型面積的分布區(qū)域調(diào)查、競爭樓盤調(diào)查?? （二）具體戶型分析 這種情況有兩種可能，一是沒有自身的產(chǎn)品，那就要針對市場上的熱點(diǎn)戶型，競爭樓盤主力戶型 ,進(jìn)行具體的分析，在戶型面積、主打戶型（兩房、三房等）、創(chuàng)新手法（入戶花園、 送陽臺等）等多方面進(jìn)行資料的搜集、整理、分析、歸納、總結(jié)，對本項(xiàng)目的具體戶型定位給出具有指導(dǎo)意義的建議。 如果自身已經(jīng)有產(chǎn)品，就對自身的產(chǎn)品進(jìn)行分析，是否符合市場需求結(jié)構(gòu)？有沒有調(diào)整的可能，優(yōu)勢戶型是哪些？劣勢戶型又是哪些？如何在價(jià)格表制定、銷售策略的制定上給予配合？ 分析手法如以下所列舉： A 型 230 M2 4*2*3+工人房 +入戶花園 ? 一梯二戶，南北通透 ? 陽光電梯廳 ? 入戶花園 ? 圓形餐廳 ? 主臥南北通透 ? 雙主人房 ? 空間利用稍有欠缺，如客、餐廳之間面積難以利用； ? 功能劃分簡單化， （三）．分析完成后，對戶型設(shè)計(jì)提出建議或歸納總結(jié)出戶型發(fā)展趨勢。 設(shè)計(jì)要求 具體技術(shù)指標(biāo) 注 釋 面積趨向 A． 新布局形式 B．戶內(nèi)實(shí)用率 功能設(shè)置 A．主人房及衛(wèi)生間 B．工作陽臺設(shè)置 C．配套空間 D．玄關(guān)設(shè)計(jì) 功能分區(qū) A．空間層次與分區(qū) B．戶型設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 更為貼近 A．廚房設(shè)計(jì) B．臥室門的朝向 C．打破單純外延空間 D．低窗臺設(shè)計(jì) E．體現(xiàn)個性品位 設(shè)計(jì)觀念 A．朝向觀念改革 B．需求觀念改革 C．戶型設(shè)計(jì)的重視程度 或 V. 1．設(shè)計(jì)觀念的變革： 朝向觀念的變革、需求觀念的變革、對戶型設(shè)計(jì)的重視程度 W. 2．戶型面積趨向?qū)嵱没? X. 3．功能配置更趨完善 Y. 4． 功能分區(qū)更為明顯 Z. 5．設(shè)計(jì)更為貼近人性 （四）項(xiàng)目各種戶型的定位（備選） 根據(jù)本項(xiàng)目中不同面積的戶型特點(diǎn)，可從戶型比、面積比等分析得出項(xiàng)目的主力戶型、亮點(diǎn)戶型及其他相關(guān)戶型等，從而便于項(xiàng)目在以后的宣傳銷售中，對于不同的戶型有著各自的側(cè)重注意。 如下表：戶型統(tǒng)計(jì)表 戶型 面積（ M2） 面積比（ %） 套數(shù) 套數(shù)比（ %） 2*2*1 85 6． 3 108 11． 7 3*2*2 3*2*2 11 120 13． 3 162 632 17． 6 68． 5 3*2*2+工人房 138155 21． 3 212 23． 0 3*2*2+工人房（多功能房） +入戶花園 158178 29． 7 258 28． 0 4*2*3+工人房 +入戶花園 230 26． 8 168 18． 2 復(fù)式 219294 2． 5 14 1． 5 合 922 100 八．園林建議 （一） 景觀風(fēng)格及特點(diǎn) 園林設(shè)計(jì)的主題思想及所呈現(xiàn)的風(fēng)格特點(diǎn)，一定要以項(xiàng)目的整體規(guī)劃為原則，滿足并配合項(xiàng)目的總體定位和其中建筑的風(fēng)格特點(diǎn)，切忌形成自身的獨(dú)立造型而脫離了周圍的環(huán)境關(guān)系。 （二） 環(huán)境綠化 這里的環(huán)境綠化，主要是指項(xiàng)目中園林部分 的立意和布局等。立意，即主題思想的確定，立意和布局其關(guān)系的實(shí)質(zhì)，就是園林的內(nèi)容與形式。 只有內(nèi)容與形式的高度統(tǒng)一，形式充分的表達(dá)內(nèi)容和主題思想，才能達(dá)到園林創(chuàng)作的最高境界。 項(xiàng)目中園林形式，主要根據(jù)園林的不同性質(zhì)、各地不同的文化傳統(tǒng)等而確定。 （三） 植物配置 園林中的植物配置，主要是研究園林草坪、園林花卉、園林樹木（灌木、喬木）及水生植物、攀緣植物等在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用。植物的四季景觀，本身的形態(tài)、色彩、芳香、習(xí)性等都是園林的造景題材。 我們在進(jìn)行植物配置時(shí)，除了要符合該處景觀的整體造型及藝術(shù)形象外，還要考慮植物自 身的各種生理特性，以及當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件和具體的地理位置，使植物得到最適合的生長環(huán)境，從而達(dá)到四季有景可觀、動植物共生共容的和諧生態(tài)樣貌。 （四） 室外地面鋪裝 園林中的室外地面鋪裝，主要是指道路地面的裝飾、廣場及其他活動區(qū)域的地面材料選擇。 我們可從材料的顏色、質(zhì)地及形態(tài)特征等，充分的發(fā)揮其功能特點(diǎn)和觀賞特性。 （五） 環(huán)境水體的運(yùn)用 水是園林中重要的組成因素。水體可分成靜水和動水兩種類型：靜水一般包括湖、池、塘、潭、沼等形態(tài)；動水的常見形態(tài)有河、灣、溪、渠、澗、瀑布、噴泉、涌泉和壁泉等。我們在根據(jù)不同的具體景觀及地形特 點(diǎn)進(jìn)行水體形態(tài)選擇時(shí)，還應(yīng)考慮水的聲音、倒影等其他因素，使水體在園林規(guī)劃中的運(yùn)用更靈活、生動。 （六） 道路規(guī)劃 在園林規(guī)劃中，道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是十分重要的內(nèi)容之一，不同的道路設(shè)計(jì)形式，決定了園林的形式、表達(dá)出了不同的園林內(nèi)涵。 在園林景觀中，道路既是劃分不同區(qū)域的界線，又是連接各個不同區(qū)域的活動紐帶，起著交通組織、聯(lián)系的作用。 在進(jìn)行某個項(xiàng)目的具體道路規(guī)劃中，須遵循以下原則： AA. 1．系統(tǒng)性 從整個項(xiàng)目的總體著眼，確定主路系統(tǒng)，并形成以主路為框架的其他次路的循環(huán)系統(tǒng)，起到“循游”與“回流”的作用。一般的道路規(guī)劃中，主路 寬 5~7 米，二級路為 ~米，小路約 ~ 米，汀路、山道約 ~ 米； BB. 2．道路的形態(tài) 道路的平面造型有直線、曲線、折線等幾種類型，具體形式的應(yīng)用，因園而異、因景而別； CC. 3．與建筑的關(guān)系 根據(jù)建筑的性質(zhì)、體量、用途而確定道路的形式及大小等。 （七） 小品設(shè)置 園林小品一般包括雕塑、山石、壁畫、摩巖石刻等。它是園林構(gòu)成中不可缺少的組成部分，使園林景觀更富于表現(xiàn)力。在項(xiàng)目的園林規(guī)劃中，小品往往起著點(diǎn)睛之筆的作用，它除了能更好的表達(dá)出某處景觀的主題思想及藝術(shù)形象外，還能結(jié)合 一些實(shí)際的使用功能，使園林達(dá)到可觀、可游、可憩之境。 九．室內(nèi)設(shè)計(jì)建議 （一）交房標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，可選擇列表或是其他形式，把室內(nèi)的各個空間和相應(yīng)的材料做簡單說明。 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，就室內(nèi)空間和對應(yīng)材料、以及各種裝修方案后的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，用圖表以示說明。 （二）裝修套餐標(biāo)準(zhǔn) （三）公建裝修風(fēng)格 十．配套建議 （一）基地外的服務(wù)配套設(shè)施可利用分析 包括：醫(yī)院、商店、學(xué)校、銀行?? （二）基地內(nèi)的服務(wù)配套設(shè)施分析 幼兒園、會所 、超市??