【正文】 理論成熟、操作實(shí)際的國民經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)模型和行業(yè)模型，中國指數(shù)研究從中國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，設(shè)計(jì)建立了“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場的長期內(nèi)在規(guī)律和進(jìn)行政策評估設(shè)計(jì)。根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對2018年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（%）；假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（%，%，）；假設(shè)3：2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸政策收緊不放松；假設(shè)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)理性。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點(diǎn)。表：2018年全國房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測結(jié)果總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，%~%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，%~%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，%~%之間。價(jià)格受到銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。：因勢而變，把握增量、突破存量(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟(jì)增速與人口紅利仍是我國比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場規(guī)模將維持相對高位我國房地產(chǎn)市場化運(yùn)行時(shí)間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)不足以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史的國家經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重要。為了明確了解國家發(fā)展階段歷程，我們從經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口紅利、城市化發(fā)展程度三個(gè)維度，選取人均GDP、三產(chǎn)占比、人口增速、撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、城市群聚合力等六個(gè)指標(biāo)，將不同年份的美國、日本和中國看做獨(dú)立樣本，通過聚類分析各國發(fā)展階段并判斷我國未來的發(fā)展趨勢。結(jié)果顯示，美國經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到頂層，日本在發(fā)展過程中經(jīng)濟(jì)開始倒退，目前我國的經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。不過與發(fā)達(dá)國家相比，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人口數(shù)量紅利仍是優(yōu)勢。一方面，與相應(yīng)時(shí)期的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國經(jīng)濟(jì)增速突出。%%之間，與之相比，我國目前的經(jīng)濟(jì)增速仍處高位。另一方面，我國人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的撫養(yǎng)比明顯較低，具備一定的人口紅利優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會(huì)成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從對比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴(kuò)張末期，租購并舉體系下增量市場將保持相對高位運(yùn)行?？v觀美國房地產(chǎn)周期與市場結(jié)構(gòu)變化，長期來看市場規(guī)模變化是相對平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強(qiáng)度利空刺激，市場并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會(huì)更為長期化，租購并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會(huì)處于相對高位。(2)租賃市場機(jī)會(huì)：主要市場集中在重點(diǎn)城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大2017年，住房租賃市場受到社會(huì)各界空前關(guān)注，各級(jí)政府先后出臺(tái)多個(gè)政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場發(fā)展。我們對我國當(dāng)前住房租賃市場的市場規(guī)模及未來市場空間進(jìn)行了詳細(xì)測算，結(jié)果顯示，至2020年可達(dá)近2萬億元。從流動(dòng)人口數(shù)量看，根據(jù)國家衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)，2016年，約占全國總?cè)丝诘牧种?。流?dòng)人口主要集中于城市群內(nèi)的一二線城市，是未來租賃市場發(fā)展的主要陣地。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動(dòng)人口數(shù)量最多的十個(gè)城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。從流動(dòng)人口收入來看，我國流動(dòng)人口收入增長較快。根據(jù)《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，2015年我國流動(dòng)人口平均月收入4598元，%，%，漲幅顯著高于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。從流動(dòng)人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數(shù)城市不足20%。這一結(jié)果與我國當(dāng)前發(fā)展所處階段及當(dāng)下人民生活習(xí)慣是相符的。一方面，我國目前尚處于發(fā)展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發(fā)達(dá)國家尚有不少差距。流動(dòng)人口家庭總體而言相對當(dāng)?shù)鼐用袷杖敫停沂杖胫杏邢喈?dāng)比例需用于日常生活消費(fèi)支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。另一方面，由于流動(dòng)人口在流入地“根基”并不牢靠，中國家庭普遍儲(chǔ)蓄及購房意識(shí)較強(qiáng)，因此也不愿在租房上付出更高資金。綜合上文分析，我們認(rèn)為，在判斷我國城市未來租賃市場發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對數(shù)量、流動(dòng)人口流動(dòng)范圍及租金增長空間。此外，各城市流動(dòng)人口的長期居留意愿、房價(jià)與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發(fā)展的差異化。人口的流動(dòng)對住房租賃市場的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，更多的就業(yè)機(jī)會(huì)仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動(dòng)。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續(xù)健康發(fā)展。第五篇：2013年房地產(chǎn)市場展望2013年房地產(chǎn)市場展望作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測：2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。一、二線城市走暖，三、四線看量大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流保障房進(jìn)一步推動(dòng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動(dòng)城市化和城郊一體化大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力