【正文】 緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，%%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)上行壓力依然較大。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注近年來(lái)，在消費(fèi)升級(jí)、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長(zhǎng)、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過(guò)潛在需求、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。從年初房?jī)r(jià)飆升，到4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)；從9月房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量?jī)r(jià)齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國(guó)樓市博弈混戰(zhàn)，一時(shí)殺得難解難分。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無(wú)盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房?jī)r(jià)、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國(guó)內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒(méi)錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)隔三差五就會(huì)成為各路媒體的封面或主打。但漲價(jià)與調(diào)控誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，目前還很難給出答案?！皬?qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價(jià)格配合官方動(dòng)作，%，%。在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對(duì)調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。但大半年過(guò)去了，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。用降價(jià)多少來(lái)衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。降價(jià)并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)，官方也沒(méi)有提出過(guò)房?jī)r(jià)應(yīng)該下降多少。多數(shù)人買不起這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降，至少不會(huì)再快速上漲。中國(guó)實(shí)行住房市場(chǎng)化10多年來(lái)，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場(chǎng)去尋找住所。房?jī)r(jià)與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問(wèn)題，更是關(guān)系到社會(huì)能否穩(wěn)定的政治問(wèn)題。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會(huì)穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之道。這是今年8月以來(lái)，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時(shí)按量興建保障房的重要原因。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈?？磥?lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。“限售”成為2017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點(diǎn)，自3月份廈門率先落地個(gè)人限售令，限售城市現(xiàn)已擴(kuò)容至46城，另有7城升級(jí)限售。在購(gòu)房市場(chǎng)壓制需求、遏制投資、降低購(gòu)買力之后，三四季度開始全力推進(jìn)租賃市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點(diǎn)，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時(shí)，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。閱讀全文 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷售沖16億平或13萬(wàn)億元，2018高位下滑2017年，調(diào)控政策層層升級(jí)，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價(jià)”政策，在土拍、預(yù)售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購(gòu)置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價(jià)“水漲船高”；與之形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢(shì)，商辦庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊。閱讀全文 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再?gòu)?qiáng)化 2017年中國(guó)樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場(chǎng)自身深入發(fā)展，各能級(jí)城市市場(chǎng)分化愈演愈烈。從時(shí)間發(fā)展來(lái)看，上半年諸多項(xiàng)目開盤依舊屢屢”日光“，但進(jìn)入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場(chǎng)需求后勁不足，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭也得到遏制。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度。閱讀全文 產(chǎn)品篇：三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來(lái)的“一步到位”思路導(dǎo)致的首次置業(yè)產(chǎn)品更迭，與此同時(shí)，在一線和二線城市因房?jī)r(jià)攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價(jià)，兩房、三房等套型小面積化趨勢(shì)依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。另一個(gè)是千萬(wàn)元級(jí)豪宅市場(chǎng)成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數(shù)城市成為豪宅需求聚集新秀。各大熱點(diǎn)城市前后均出臺(tái)了程度不一的限購(gòu)政策，剛需、首改成為市場(chǎng)的主力需求，但一線城市由于資產(chǎn)升值空間看漲，以資產(chǎn)配置為目的的購(gòu)房者依舊為數(shù)不少。自從2016年“930新政”發(fā)布以來(lái)，全國(guó)一線城市及強(qiáng)二線城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策趨嚴(yán)。雖全年?duì)I銷力度減弱，但從整體來(lái)看，今年?duì)I銷依然可以分為上下兩場(chǎng)，上半場(chǎng)主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動(dòng)營(yíng)銷為主，下半場(chǎng)是進(jìn)入10月之后，政策放松無(wú)望同時(shí)又面臨沖刺全面業(yè)績(jī)，才開始有其他房企參與銷售推廣。閱讀全文 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關(guān)鍵 從2016年9月30日北京出臺(tái)了“930”限購(gòu)政策開始，黃金周期間有二十多個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控。2016年10月，央行召集17家銀行開會(huì)，要求各行理性對(duì)待樓市，強(qiáng)化房貸管理。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來(lái)又該何去何從呢？閱讀全文 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長(zhǎng)租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價(jià)格不斷走高、政府不斷加碼調(diào)控下，房企的利潤(rùn)空間受到進(jìn)一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長(zhǎng)租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c(diǎn)布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。同時(shí)短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。中長(zhǎng)期逐步構(gòu)建并完善長(zhǎng)效機(jī)制，中央政治局會(huì)議指出要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，2018年長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)將進(jìn)一步加快。：重點(diǎn)城市成交下