【正文】 地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴格執(zhí)行國務院大精神。就山東而言，與限購有關(guān)的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經(jīng)出臺，其采用了類似于上?！耙约彝閱挝?，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產(chǎn)市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產(chǎn)市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移到其它市場，促使整個經(jīng)濟市場的和諧運行。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞“不足5年”。眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟市場的一個很重要的因素?？梢钥闯?，此次調(diào)控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業(yè)稅與原營業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內(nèi)，其房主準備轉(zhuǎn)手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業(yè)稅，即 150w?100w %=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區(qū)房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營業(yè)稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營業(yè)稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內(nèi)也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區(qū)間，對于房價差異較大的交易行為，當?shù)卣畱髁罱?，杜絕不正當交易行為的發(fā)生。1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的,及時收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。以上兩條均是新政在有關(guān)保障房上面所做的措施。繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設(shè)力度。無疑，2011年國家將重點建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎(chǔ)。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結(jié)合,會發(fā)揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。山東將把公租房建設(shè)作為重點,重點建設(shè)3040平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應任務,保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會給房地產(chǎn)商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發(fā)展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產(chǎn)市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質(zhì)，也會帶動整個房地產(chǎn)市場品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長期占據(jù)著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關(guān)問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構(gòu)嚴格按建設(shè)保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續(xù)下去的幾點建議1將住房保障納入社保體系。保障房建設(shè)資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩(wěn)定。我認為，正確的做法，應當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項建設(shè)基金。公積金貸款只是其中一個部分。2對專項資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強監(jiān)管和審計監(jiān)察。通過法制建設(shè)完善程序管理和過程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。3因地制宜?！鸶鞯貞Y(jié)合本地住房需求結(jié)構(gòu)，建立有效的住房保障體系建設(shè)的中長期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應結(jié)構(gòu)，避免供應結(jié)構(gòu)不合理造成新的“浪費”現(xiàn)象。進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布?！靶聡藯l”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒有公布，2009東營市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營市統(tǒng)計局），%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），（按預計數(shù)據(jù)，不計利息），——㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調(diào)查）；東營市東城地區(qū)房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平。另外，據(jù)東營房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，預計2011年將有32個純新盤上市，按區(qū)域劃分：東城12個、西城14個、縣區(qū)6個；按物業(yè)類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業(yè)8個（有的項目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標準）。這些數(shù)字就意味著，隨著開發(fā)項目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實現(xiàn)由賣方市場向買方市場進行轉(zhuǎn)變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產(chǎn)市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。1落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制?！鹞慈缙诖_定并公布本地區(qū)新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區(qū)、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題,也納入約談問責范圍。2堅持和強化輿論引導。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關(guān)當事人的責任?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。我想，伴隨著各地相應政策細則的出臺，政策疊加效應的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場必會向一個更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調(diào)控并未使房價出現(xiàn)松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長效機制。