20xx中國(guó)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告-資料下載頁
2024-11-15 00:04本頁面
【正文】 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率可見一斑：歐美房 地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率約為 5%，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率在 30%40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均利潤(rùn)水平。在房地產(chǎn)最火爆的北京，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的 171%，地段較好的二、三環(huán)之間達(dá)到 204%。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期市場(chǎng)機(jī)制的不健全，政府機(jī)構(gòu)及其權(quán)利改革的不完善，很多潛在的進(jìn)入者能夠通過各種手段獲得暴利。例如，很多地方依然存在這土地供應(yīng)的不透明，只要房地產(chǎn)商與政府官員或關(guān)鍵的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系好，土地和其他優(yōu)惠政策便自會(huì)到來。其次，還有如軟性信貸的存在，企業(yè)容易籌措到資金，從而使與進(jìn)入壁壘有關(guān)的資本量壁壘失效。這些造就了房地產(chǎn)業(yè)暴利的非理性預(yù)期，刺激著越來越多的企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域。利潤(rùn)最大化是 企業(yè)的終極目標(biāo)，預(yù)期利潤(rùn)率的高是潛在企業(yè)是否進(jìn)入該領(lǐng)域的決定因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過度進(jìn)入與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行環(huán)境息息相關(guān)，也與中國(guó)特有的歷史 與國(guó)情密不可分。1998 年住房制度改革以來，自 由于住房政策的變化以及房地產(chǎn)的商品化，使人民群眾對(duì)房地產(chǎn)的需求急劇上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的急劇增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如 雨后春筍般大量出現(xiàn)。目前，我國(guó)雖已進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但由于歷史原因，卻經(jīng)常出現(xiàn)多元化傾向。中國(guó)很多黨 政機(jī)關(guān)，甚至軍隊(duì)、企事業(yè)單位都設(shè)有自己的房地產(chǎn)公司。如學(xué)校等都注冊(cè)有房地產(chǎn)公司。這些房地產(chǎn)公司占據(jù)著市場(chǎng)的很大份額，而且他們能夠取得優(yōu)惠的開發(fā)政策。也由于這些企 業(yè)的背景，使得他們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域成為不可小覷的一級(jí)。但往往又是這企業(yè)暴露出違約等其 它經(jīng)濟(jì)問題，如占據(jù)公共綠地?fù)p害公眾福利的現(xiàn)象等，不利于市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量（單位：個(gè)）24378 25762 27303 29552 32618 37123 59242 56290 58710 62518 87562 80407 中國(guó)的房地產(chǎn)也經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)企業(yè)數(shù) 量多，素質(zhì)低，規(guī)模小的問題依然存在，我國(guó)目前正在大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用保障房。高房?jī)r(jià)已成了當(dāng)今中國(guó)經(jīng) 濟(jì)政務(wù)之首，又地產(chǎn)稅和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)支撐，成了地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基點(diǎn)甚至主要增長(zhǎng)級(jí)。這就形成了一個(gè)困局甚至可能的良性惡性混動(dòng)循環(huán)：房?jī)r(jià)越高，地產(chǎn)稅或土地收入、財(cái)政 收入越高，而房地產(chǎn)連帶的看漲走勢(shì)，在龐大的國(guó)民儲(chǔ)蓄（60 萬億）的存在之下，可能不 斷攀升，而越是攀升，正資產(chǎn)的房地產(chǎn)所有者階層財(cái)富空間就越大，負(fù)資產(chǎn)型的也才可能有 機(jī)會(huì)解套，而與此同時(shí)，和此似乎良性循環(huán)并存的卻是，對(duì)那些已經(jīng)無力購(gòu)買房屋的和剛剛 積累起首府和靠薪水勉強(qiáng)背負(fù)按揭的新邊緣房奴、準(zhǔn)房奴和潛在房奴，不斷走高的房?jī)r(jià)變成 不斷加大、增高的更大的三座大山之一。蝸居和蟻?zhàn)迳鐣?huì)問題會(huì)放大上述的雙性循環(huán)，造成 新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)乃至文化政治的困乏地，而不公的搬遷和強(qiáng)行拆遷，更可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩或成 為誘發(fā)的導(dǎo)火索。然而，這盤看似陷入死棋和困局的經(jīng)濟(jì)大棋局完全有解，而且可能成為中華民族復(fù)興和社會(huì) 主義振興的經(jīng)濟(jì)大戰(zhàn)略支點(diǎn)和基礎(chǔ)之一。首先，就如同公開承認(rèn)，放棄完全市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的醫(yī)改、教改一樣，中國(guó)中央和地方政府 業(yè)已大體明確，全方位住宅商品化的市場(chǎng)改革方向和模式是沒有出路的，也是極端化的。即 令當(dāng)今的資本主義社會(huì)，住房也是包含社會(huì)化政策的。新加坡和相當(dāng)意義的歐洲國(guó)家，特別 是北歐，甚至美國(guó)的公共廉租房，具有更強(qiáng)有力的政府干預(yù)、調(diào)節(jié)甚至國(guó)家福利社會(huì)保障。其次，住宅分流、分導(dǎo)經(jīng)營(yíng)與管理，不但是國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)，而且有可能從中發(fā)掘出中國(guó)獨(dú)特 的社會(huì)主義公有經(jīng)濟(jì)新型生長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)一些資源、領(lǐng)域和物品，一旦被確定為公共品、準(zhǔn)公共 品或公有俱樂部品和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)后，社會(huì)主義國(guó)家集中力量辦大事的政治優(yōu)勢(shì)，就可以充分發(fā) 揮并形成滾動(dòng)優(yōu)勢(shì)。而安天下、利民生、順民心、暢民意的新型社會(huì)主義住宅產(chǎn)業(yè)集群和社 區(qū)開發(fā)建設(shè)，就會(huì)創(chuàng)造出許多新型的經(jīng)營(yíng)管理藝術(shù)和經(jīng)濟(jì)新生長(zhǎng)點(diǎn)來。第三，住宅社會(huì)福利不能成為新的“大鍋飯”，更不能在腐敗、不公、透明與管理不夠、不善 下，變成一些貪官、關(guān)系戶新斂財(cái)致富的手段。住宅社會(huì)福利要成為低收入、無保障、貧弱 人士的樂居家園。第四，戶型、社區(qū)的規(guī)劃，房地產(chǎn)的質(zhì)量和各方面的條件，公共廉租、社會(huì)保障房等不應(yīng)當(dāng) 同一般商品房社區(qū)的有顯著差別。戶型設(shè)計(jì)和戶均面積，可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的社區(qū) 成長(zhǎng)與管理環(huán)境來看，絕不容許出現(xiàn)未來的貧民窟或新型棚戶區(qū)。而對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入軌道的逐漸同國(guó)際房地產(chǎn)接軌的已有房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與走勢(shì)，則在中央和地 方政府以相當(dāng)大的住宅關(guān)注度投放到上述的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方向后，基本上可以僅僅控制土地、資 產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性摩擦，而由市場(chǎng)供求和公眾業(yè)主偏好自由選擇。真正的理性和弱勢(shì)群體的住宅夢(mèng)是，即使現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格下降百分之五十，他們也還是無 力承擔(dān)。而提高收入會(huì)快速被市場(chǎng)博弈和通貨膨脹吃掉。如此以來，不如把提高居民收入作 為百姓增加可支配收入的手段，從而真正擴(kuò)大內(nèi)需，而由上述新型社會(huì)福利公共資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一勞永逸地真正解決低收入階層的“住有所居”。從根本上解決老百姓的住房問題。
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