【正文】 未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚。不同級別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當(dāng)。表：2017年30個城市樓盤套總價的分類及其對應(yīng)的成交價格區(qū)間注：不同城市樓盤成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同，如北京、上海等地包括所有區(qū)縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區(qū)，不包括下轄縣市；北京不含自住型商品房；不同城市成交數(shù)據(jù)的物業(yè)類型均不含保障性住房。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產(chǎn)品購買力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪?。截?1月，%，推地總量與2015年基本持平。2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2343元/平方米，%。：龍頭加速領(lǐng)跑、中型企業(yè)進退分化，競爭格局面臨巨變2017年，品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標(biāo)，市場占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。(1)銷售業(yè)績：品牌房企銷售業(yè)績顯著提升，市場占有率不斷提高圖：2012年至2017年11月代表企業(yè)月度銷售額及同比增速 重點監(jiān)測房企銷售金額保持增長。2017年111月，20家品牌房企市場占有率進一步提升，%，%。其中，碧桂園拿地金額2498億元，位于房企之首。2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。同時，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過開發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長期驅(qū)動力。展望2018年，經(jīng)濟增長向好趨勢不變，就業(yè)情況保持良好，同時金融嚴(yán)監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。年末中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計2018年企業(yè)補倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，%~%之間。結(jié)果顯示，美國經(jīng)濟水平達(dá)到頂層，日本在發(fā)展過程中經(jīng)濟開始倒退，目前我國的經(jīng)濟人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。另一方面，我國人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化?？v觀美國房地產(chǎn)周期與市場結(jié)構(gòu)變化，長期來看市場規(guī)模變化是相對平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強度利空刺激，市場并不會出現(xiàn)斷崖式下跌。從流動人口數(shù)量看，根據(jù)國家衛(wèi)計委數(shù)據(jù)，2016年，約占全國總?cè)丝诘牧种?。根?jù)《中國流動人口發(fā)展報告》，2015年我國流動人口平均月收入4598元，%，%，漲幅顯著高于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。流動人口家庭總體而言相對當(dāng)?shù)鼐用袷杖敫?，且收入中有相?dāng)比例需用于日常生活消費支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。人口的流動對住房租賃市場的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展均至關(guān)重要。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個大膽的預(yù)測：2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護機制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續(xù)健康發(fā)展。綜合上文分析，我們認(rèn)為，在判斷我國城市未來租賃市場發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對數(shù)量、流動人口流動范圍及租金增長空間。這一結(jié)果與我國當(dāng)前發(fā)展所處階段及當(dāng)下人民生活習(xí)慣是相符的。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動人口數(shù)量最多的十個城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。(2)租賃市場機會：主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關(guān)注，各級政府先后出臺多個政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場發(fā)展。我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。一方面，與相應(yīng)時期的發(fā)達(dá)經(jīng)濟體相比，我國經(jīng)濟增速突出。：因勢而變，把握增量、突破存量(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟增速與人口紅利仍是我國比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場規(guī)模將維持相對高位我國房地產(chǎn)市場化運行時間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗不足以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史的國家經(jīng)驗顯得尤為重要。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，%~%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。：成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長在對國外房地產(chǎn)市場模型研究基礎(chǔ)上，同時借鑒國內(nèi)外的理論成熟、操作實際的國民經(jīng)濟動態(tài)模型和行業(yè)模型，中國指數(shù)研究從中國房地產(chǎn)發(fā)展實際出發(fā)，設(shè)計建立了“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場的長期內(nèi)在規(guī)律和進行政策評估設(shè)計。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期。通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。中型房企在復(fù)雜的競爭環(huán)境下分化趨勢愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時代。從房企拿地分布來看，大型房企重點把握主要城市群市場。(2)拿地融資：品牌房企拿地規(guī)模增加，境外融資規(guī)模增長 圖：2012年1月2017年11月20家代表企業(yè)拿地面積和金額情況注：品牌房企包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀圖：20112017年11月20家代表企業(yè)拿地金額在各等級城市的分布企業(yè)加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地