【正文】 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動(dòng)住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動(dòng)全國銷售面積上揚(yáng)。不同級(jí)別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對(duì)水平與2011年相當(dāng)。表：2017年30個(gè)城市樓盤套總價(jià)的分類及其對(duì)應(yīng)的成交價(jià)格區(qū)間注：不同城市樓盤成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同，如北京、上海等地包括所有區(qū)縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區(qū)，不包括下轄縣市；北京不含自住型商品房；不同城市成交數(shù)據(jù)的物業(yè)類型均不含保障性住房。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產(chǎn)品購買力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪?。截?1月，%，推地總量與2015年基本持平。2017年全國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)為2343元/平方米，%。：龍頭加速領(lǐng)跑、中型企業(yè)進(jìn)退分化，競(jìng)爭(zhēng)格局面臨巨變2017年，品牌房企銷售業(yè)績?cè)賱?chuàng)新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標(biāo)，市場(chǎng)占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。(1)銷售業(yè)績：品牌房企銷售業(yè)績顯著提升，市場(chǎng)占有率不斷提高圖：2012年至2017年11月代表企業(yè)月度銷售額及同比增速 重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企銷售金額保持增長。2017年111月，20家品牌房企市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升，%，%。其中，碧桂園拿地金額2498億元，位于房企之首。2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。同時(shí)，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過開發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長期驅(qū)動(dòng)力。展望2018年，經(jīng)濟(jì)增長向好趨勢(shì)不變，就業(yè)情況保持良好，同時(shí)金融嚴(yán)監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價(jià)存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對(duì)人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。年末中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2018年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點(diǎn)。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，%~%之間。結(jié)果顯示，美國經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到頂層，日本在發(fā)展過程中經(jīng)濟(jì)開始倒退，目前我國的經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。另一方面，我國人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化?？v觀美國房地產(chǎn)周期與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化，長期來看市場(chǎng)規(guī)模變化是相對(duì)平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強(qiáng)度利空刺激，市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。從流動(dòng)人口數(shù)量看，根據(jù)國家衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)，2016年，約占全國總?cè)丝诘牧种?。根?jù)《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，2015年我國流動(dòng)人口平均月收入4598元，%，%，漲幅顯著高于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。流動(dòng)人口家庭總體而言相對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖敫?，且收入中有相?dāng)比例需用于日常生活消費(fèi)支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。人口的流動(dòng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展均至關(guān)重要。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場(chǎng)才能持續(xù)健康發(fā)展。綜合上文分析，我們認(rèn)為，在判斷我國城市未來租賃市場(chǎng)發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對(duì)數(shù)量、流動(dòng)人口流動(dòng)范圍及租金增長空間。這一結(jié)果與我國當(dāng)前發(fā)展所處階段及當(dāng)下人民生活習(xí)慣是相符的。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動(dòng)人口數(shù)量最多的十個(gè)城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。(2)租賃市場(chǎng)機(jī)會(huì)：主要市場(chǎng)集中在重點(diǎn)城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大2017年，住房租賃市場(chǎng)受到社會(huì)各界空前關(guān)注，各級(jí)政府先后出臺(tái)多個(gè)政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢(shì)必會(huì)成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。一方面，與相應(yīng)時(shí)期的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國經(jīng)濟(jì)增速突出。：因勢(shì)而變，把握增量、突破存量(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟(jì)增速與人口紅利仍是我國比較優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將維持相對(duì)高位我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)行時(shí)間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)不足以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期規(guī)律，市場(chǎng)參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史的國家經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重要。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，%~%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。：成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長在對(duì)國外房地產(chǎn)市場(chǎng)模型研究基礎(chǔ)上，同時(shí)借鑒國內(nèi)外的理論成熟、操作實(shí)際的國民經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)模型和行業(yè)模型，中國指數(shù)研究從中國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，設(shè)計(jì)建立了“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期內(nèi)在規(guī)律和進(jìn)行政策評(píng)估設(shè)計(jì)。未來樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期。通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。中型房企在復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下分化趨勢(shì)愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。從房企拿地分布來看，大型房企重點(diǎn)把握主要城市群市場(chǎng)。(2)拿地融資：品牌房企拿地規(guī)模增加，境外融資規(guī)模增長 圖：2012年1月2017年11月20家代表企業(yè)拿地面積和金額情況注：品牌房企包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀圖：20112017年11月20家代表企業(yè)拿地金額在各等級(jí)城市的分布企業(yè)加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地