【正文】 下滑2017年，調(diào)控政策層層升級，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價”政策，在土拍、預(yù)售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價“水漲船高”；與之形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢，商辦庫存風(fēng)險依舊。因此，中國房地產(chǎn)市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。房價與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟或民生問題，更是關(guān)系到社會能否穩(wěn)定的政治問題。用降價多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。“強強”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強。但是，旅游地產(chǎn)項目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險亟待關(guān)注。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，%%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，%，%。：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化銷售方面，2013年111月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出供求方面，2013年111月，%、%，%，%%，增長最為顯著。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進一步加劇，調(diào)控政策取向進一步差異化。2)風(fēng)險積聚：經(jīng)濟降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行經(jīng)濟方面，中長期來看經(jīng)濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險進一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產(chǎn)市場輪番上演的漲價與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場的中國，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔(dān)這部分責(zé)任。與此同時，金融去杠桿持續(xù)推進，嚴(yán)格限貸同時，熱點城市嚴(yán)查“消費貸”資金流向，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。閱讀全文 土地篇：成交量回升溢價率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點城市溢價率回落，“地王”銷聲匿跡。閱讀全文 營銷篇：讓利空間收窄，全年營銷平淡 2017年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策未有松綁的跡象，各地樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)之勢明顯。而后銀監(jiān)會、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。同時，短期調(diào)控與長效機制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。不同級別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當(dāng)。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產(chǎn)品購買力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪彙?017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2343元/平方米，%。(1)銷售業(yè)績：品牌房企銷售業(yè)績顯著提升，市場占有率不斷提高圖：2012年至2017年11月代表企業(yè)月度銷售額及同比增速 重點監(jiān)測房企銷售金額保持增長。其中，碧桂園拿地金額2498億元，位于房企之首。同時，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過開發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長期驅(qū)動力。年末中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計2018年企業(yè)補倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，%~%之間。另一方面，我國人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從流動人口數(shù)量看，根據(jù)國家衛(wèi)計委數(shù)據(jù)，2016年，約占全國總?cè)丝诘牧种弧Ａ鲃尤丝诩彝タ傮w而言相對當(dāng)?shù)鼐用袷杖敫?，且收入中有相?dāng)比例需用于日常生活消費支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個大膽的預(yù)測：2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。綜合上文分析，我們認(rèn)為，在判斷我國城市未來租賃市場發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對數(shù)量、流動人口流動范圍及租金增長空間。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動人口數(shù)量最多的十個城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。：因勢而變，把握增量、突破存量(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟增速與人口紅利仍是我國比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場規(guī)