【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2020225 住宅 拍賣 760 —— —— 玉環(huán)博民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 城關(guān)黃泥坎機(jī)電產(chǎn)業(yè)功能區(qū)內(nèi)，地處澤坎公路和 60米路交叉口西 南側(cè)玉土交出 [2020]002 號(hào) 202024 商住 掛牌 2020 ≤36 .5 ≥25 寧波市鄞州宇斯浦置業(yè)有限公司 楚門鎮(zhèn)通達(dá)路與昌業(yè)路交叉 口 西 南 面 玉 土 交 出[2020]001 號(hào) 2020121 住宅 拍賣 1380 2853 ≤58 ≥15 玉環(huán)中介房地產(chǎn)開發(fā)公司 注：住宅使用年限 70年，商業(yè)使用年限 40年。 玉環(huán)縣城區(qū)舊房拆遷狀況 2020年 — 2020年玉環(huán)舊城 改造量約為 10萬(wàn)㎡。 ： 玉環(huán)縣國(guó)有土地上被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià) 類 別 住宅用房 商業(yè)用房 基準(zhǔn)價(jià) 3375 元 /㎡ 11833 元 /㎡ 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 27 頁(yè) 玉環(huán)城區(qū)舊房拆遷動(dòng)態(tài)分析 ? 城關(guān)坎門區(qū)塊以建設(shè) “口 ”字型新區(qū)為著力點(diǎn)， 城關(guān)北山村拆遷取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展， 改造李家、上段等 “城中村 ”，推進(jìn)坎門后沙拆遷； 實(shí)施南山村至陳嶼隧道口的舊城改造； ? 坎門城區(qū)整治和舊城改造：改造東風(fēng)路，延伸振興路、交通路，推進(jìn)應(yīng)東隧道等建設(shè)，啟動(dòng)開發(fā)海城花園，做好坎門入城口至東港隧道段舊城改造的前期準(zhǔn)備，完成后沙 改造一期拆遷。 ? 大麥嶼主要搞好慶瀾河水系周邊區(qū)塊的開發(fā)建設(shè)，建成興中路、龍山路、永安路、臨浦路和望港路，著手做好港區(qū)舊城改造工作。 大麥嶼區(qū)塊重點(diǎn)實(shí)施慶河片區(qū)開發(fā)，拆遷改造興港西路地段； ? 楚門清港區(qū)塊突出抓好澤坎線楚門清港段兩側(cè)的規(guī)劃建設(shè)，以及清港迎賓西路的改造，啟動(dòng)濱江小區(qū)和閥門城建設(shè)。 綜述：玉環(huán)城市建設(shè) 以構(gòu)建組合式城市框架為目標(biāo)，加大城市建設(shè)力度。加快城關(guān)坎門區(qū)塊、大麥嶼區(qū)塊和楚門清港區(qū)塊的融合和建設(shè)，城市框架不斷豐滿。 舊城改造涉及到舊房拆遷，玉環(huán)土地資源緊張，通過(guò) 集約用地， 舊房拆遷在置換出大量城市土 地的同時(shí)，也派生出大量拆遷居民對(duì)住房市場(chǎng)的需求。同時(shí)，我們也不能排除那些通過(guò)購(gòu)置市場(chǎng)上的商品住宅來(lái)提升自身居住品質(zhì)的拆遷居民。 ６、玉環(huán)縣現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)管理具體狀況 玉環(huán)縣小區(qū) ? 安保：玉環(huán)社區(qū)大多不是封閉式管理的，老社區(qū)無(wú)智能化系統(tǒng)。普遍一兩個(gè)人員配置，小區(qū)來(lái)人、車輛一般可自由進(jìn)出，沒(méi)能做到及時(shí)詢問(wèn)或登記；保安對(duì)小區(qū)指定巡邏點(diǎn)的探訪時(shí)間間隔性較長(zhǎng)，不能有效監(jiān)視小區(qū)安全動(dòng)態(tài)。相對(duì)較新的社區(qū)配有電子監(jiān)控等初級(jí)智能系統(tǒng)，保安對(duì)進(jìn)入車輛收停車費(fèi)，從而起到詢問(wèn)登記作用。 ? 綠化景觀維護(hù)：小區(qū)綠化不能得到及時(shí)維 護(hù)；小區(qū)綠化損壞部分不能及時(shí)復(fù)綠，時(shí)間間隔性很長(zhǎng)。 ? 清潔衛(wèi)生：社區(qū)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾清理不太及時(shí)，夏天極有異味。建筑垃圾堆放不能有效集中管理；小區(qū)的紙屑、果殼等垃圾清理間隔的時(shí)間較長(zhǎng)。較新小區(qū)設(shè)有垃圾桶，一天之內(nèi)清理。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 27 頁(yè) ? 房屋公共部位的維護(hù)與管理：房屋公共部位的維護(hù)與管理方面由于在人員、資金方面比較有限，目前玉環(huán)縣現(xiàn)有住宅小區(qū)普遍不能落實(shí)該項(xiàng)物管。 ? 房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)與管理 出于人員、資金方面的考慮，目前玉環(huán)縣的住宅小區(qū)在房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)運(yùn)行方面沒(méi)能真正得到落實(shí)。 通過(guò)我們對(duì)玉環(huán)縣 住宅小區(qū)的了解，認(rèn)為目前玉環(huán)縣現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展還處于初級(jí)階段，老社區(qū)物業(yè)管理較落后，跟國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較為成熟的城市相比，還有一定的差距。 綜述： 隨著玉環(huán)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)買方市場(chǎng)的形成，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈發(fā)激烈，而市場(chǎng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力不僅僅體現(xiàn)在產(chǎn)品具體品質(zhì)上，也體現(xiàn)在產(chǎn)品售后服務(wù)這一塊。物業(yè)管理作為售后服務(wù)的主要內(nèi)容之一，理應(yīng)在專業(yè)素質(zhì)和人員精神面貌上有較大提升，這樣才能更有信心在玉環(huán)房產(chǎn)市場(chǎng)立足、取勝。 總體來(lái)說(shuō)，相比其它城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理還存在不少距離，如在小區(qū)植被、綠化的管理，小區(qū)公共部分、 會(huì)所的衛(wèi)生管理等方面。在目前的玉環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)中，物業(yè)管理還有很大的提升空間，建議關(guān)注物業(yè)管理。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 27 頁(yè) 第三篇 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 個(gè)案分析 樓盤名 渝匯藍(lán)灣國(guó)際一期 綜合評(píng)價(jià) 藍(lán)灣國(guó)際是一個(gè)配套齊全、功能完善、環(huán)境舒適、景觀幽雅的智能化生態(tài)住宅小區(qū)。它是臺(tái)州市首個(gè)通過(guò)國(guó)家Ａ級(jí)商品住宅性能認(rèn)定的小區(qū)。每套住宅至少有一個(gè)居住空間獲得日照，當(dāng)有４個(gè)以上居住空間時(shí)，其中２個(gè)或２個(gè)以上居住空間獲得日照。戶型大小、功能設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量都是相對(duì)較好的。滿足全裝修、車位配備率１００％，且具有１０項(xiàng)住宅產(chǎn) 業(yè)成套技術(shù)，包括建筑節(jié)能、智能化等。但是坎門臟亂現(xiàn)象比較嚴(yán)重，對(duì)銷售有影響。 樓盤鳥瞰圖 樓盤位 置 玉環(huán)坎門環(huán)島南路 售樓電話 05767518888/7516188 售樓地址 玉環(huán)坎門渝匯藍(lán)灣國(guó)際小區(qū)對(duì)面公園內(nèi) 投資商 浙江渝匯置業(yè)有限公司 江渝匯置業(yè)有限公司 規(guī)劃用途 住宅 占地面積 267354 ㎡ 總建筑面積 381690 ㎡ 產(chǎn)品形式 高層、小高層、別墅、排屋、商業(yè)街 景觀內(nèi)容 內(nèi)湖 /中央噴泉 /室外游泳池 /沿江綠化帶 外墻立面 石料 /面磚 /涂料 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 /歐式 建筑密度 % 綠化率 % 容積率 總戶數(shù) 701 套 工程進(jìn)度 未封頂 建筑樓層 小高層： 11 層、靠山為 15 層 主力面積 140 ㎡ 別墅： 350— 500㎡ 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 27 頁(yè) 面積配比 樓盤分三期開發(fā)，目前開發(fā)的為一期，共 13 幢，主力戶型120－ 140 平 米的占 7 幢， 90－ 100 平米的為 2 幢， 100－120 平米的為 3 幢， 170 幢為 1幢 120－ 140 ㎡為 371 套占 53％ 90－ 100 ㎡為 104 套占 15％ 100－ 120 ㎡為 162 套占 23％ 170 ㎡為 64 套占 9％ 均價(jià) 小高層： 4500 元 別墅：未定 車位售價(jià) 1215 萬(wàn) 公開日期 交房日期 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 27 頁(yè) 樓盤名 歐洲花園 樓盤環(huán)境分析 1. 9 千平方景觀大道 2. 2 千平方水岸 3. 三 大 歐 式景觀廣場(chǎng) 4. 五 座 歐 式主題花園 5. 360 米超長(zhǎng)音樂(lè)噴泉 本樓盤優(yōu)勢(shì) 1. 酒 店 式 入口大堂 2. 歐 式 四 坡屋頂，天際線優(yōu)美。 3. 180 度弧度落地窗，全方位景觀。 4. 超 大 空 中花 園 式 陽(yáng)臺(tái)。 5. 戶 戶 景 觀飄窗。 6. 物 業(yè) 管 理水 平 玉 環(huán)頂級(jí)。 7. 玉 環(huán) 首 座國(guó) 際 現(xiàn) 代化 高 科 技智 能 數(shù) 字社區(qū)。 8. 1 千方歐式風(fēng) 情 商 業(yè)街。 9. 2 千方豪華景觀會(huì)所。 10. 6 萬(wàn)方超大地下車庫(kù)。 本樓盤劣勢(shì) 1. 玉 環(huán) 城 南 樓盤平面圖 樓盤鳥瞰圖 樓盤位置 雙港路 420 號(hào) 售樓電話 05767312222/7313333 售樓地址 玉環(huán)公園內(nèi) 投資商 銀 億房產(chǎn)開發(fā)公司 渝匯置業(yè)有限公司 策劃單位 上海聚泰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 規(guī)劃用途 住宅 占地面積 約１７６畝 總建筑面積 21 萬(wàn) ㎡ （含地 下） 產(chǎn)品形式 小高層、別墅、排屋、商業(yè)街 景觀內(nèi)容 歐式園 林 /歐式景觀廣場(chǎng) /水岸 /音樂(lè)噴泉 外墻立面 石料 /面磚 /涂料 建筑風(fēng)格 歐式新古典主義 建筑密度 ２ 0% 綠化率 達(dá)到４２％以上 容積率 總戶數(shù) 900 套（ 21 幢小高層、 37幢別墅） 工程進(jìn)度 封頂 建筑樓層 小高層： 15 層 主力面積/ 房小高層： 107 ㎡為 4幢， 128㎡的為 2 幢， 170 ㎡為 5幢， 10 幢 140 為㎡ 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 型 107 ㎡為 204 套占總套數(shù)21％ 周 邊 配 套不成熟，生活不便。 2. 樓 盤 山 后有墳?zāi)埂? 3. 周 邊 環(huán) 境比較冷清。 綜合評(píng)價(jià) 歐洲花園是玉環(huán)目前最頂級(jí)