【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的幸福，而且可能關(guān)系到子孫后代或整個(gè)家族的興旺。一旦嫁錯(cuò)了先生再換一個(gè)，身價(jià)上、心靈上都會(huì)大打折扣。 那么如何正確地找到這個(gè) “ 點(diǎn) ” ，歸避、預(yù)防由于這個(gè) “ 點(diǎn) ” 的偏差帶來(lái)的各種病癥呢？ 炎熱夏天，我們喝一口樂(lè)百氏純凈水，尚能解渴，殊不知這一 “ 點(diǎn) ” 水已經(jīng)過(guò) 27 層凈化。同樣，我們以國(guó)際系統(tǒng)集成法、系統(tǒng)參量法為分析模型認(rèn)為一個(gè) “ 定位點(diǎn) ” 也需要 27 層 “ 過(guò)濾 ” 與聚焦： 政策因子。房地產(chǎn)歷來(lái)是政治風(fēng)云、國(guó)家政策的測(cè)量器，政策波動(dòng)、政治動(dòng)蕩、國(guó)際關(guān)系都會(huì)在此起反應(yīng)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)總因子。房地產(chǎn)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，君不見(jiàn)大蕭條時(shí)期，歐美資本主義國(guó)家的房地產(chǎn)近于崩潰，二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇香港房地產(chǎn)亦迅速發(fā)展。在一般的經(jīng)濟(jì)高漲、通貨膨脹時(shí)刻房地產(chǎn)也往往會(huì)猛烈上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)更有貴時(shí)賣出或賣漲不買漲的規(guī)則。 市場(chǎng)供求因子。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，有它自己的供求規(guī)律，市場(chǎng)平衡點(diǎn)。我們不能違背這種規(guī)律，但可以利用這種規(guī)律，如找出市場(chǎng)空隙點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)切入。反之，既使造出了 最好的房子也無(wú)人問(wèn)津。 消費(fèi)者群體錯(cuò)位癥。不管房子好壞，關(guān)鍵要確定由那一群消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買，這群消費(fèi)者又有什么樣的需求?，F(xiàn)在市場(chǎng)已需進(jìn)一步細(xì)分，你不可能讓不同層次的所有消費(fèi)者都給你投人民幣選票，而只有針對(duì)某一群消費(fèi)者開發(fā)其需求的產(chǎn)品才有可能有你一塊蛋糕。 如豪華型房屋，這是針對(duì)高收入階層設(shè)計(jì)的。它要求建筑外觀高貴典雅，與眾不同，配套設(shè)施要相當(dāng)完備，地理位置也以市中心為宜。為顯示購(gòu)房者的高貴身份，戶型應(yīng)寬大。 如普通型房屋，這是針對(duì)收入水平較高或儲(chǔ)蓄較多的消費(fèi)者。這部分消費(fèi)者多為白 領(lǐng)階層，因此講究的是房屋的品味，而這種品味主要是通過(guò)室內(nèi)裝飾和家具擺設(shè)體現(xiàn)出來(lái)的，因此建筑外觀的要求不高，房型、單位面積則需根據(jù)各自家里的人口數(shù)而定，地理位置則市區(qū)也可、郊區(qū)也可，只在于有一個(gè)好的環(huán)境就行。市區(qū)方便，郊區(qū)有車也無(wú)妨，但鄰居則要求是素質(zhì)較高的人群。 如經(jīng)濟(jì)適用房屋，這是針對(duì)普通工薪階層而建的房屋，由于售價(jià)較低，因而利潤(rùn)也較薄，但對(duì)打響知名度卻有很大幫助。這些消費(fèi)者一般比較關(guān)注房屋價(jià)格，對(duì)建筑外觀要求不高，而每套的使用面積則應(yīng)較小，地理位置在市區(qū)邊緣或公交車輛線較多的郊區(qū)。 位置 ” 錯(cuò)位癥。位置的重要性不言自明，有時(shí)同一街道朝南朝北不一樣，就差幾米房?jī)r(jià)也大不一樣。當(dāng)然，位置已不僅僅是位置，還有更重要的地段、區(qū)位、商圈、社區(qū)等等。一旦 “ 位置 ” 錯(cuò)位了，房地產(chǎn)價(jià)位就將大打折扣。 時(shí)機(jī)錯(cuò)位癥。也許除了股市以外，就數(shù)樓市最講究時(shí)間的把握了。別看簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地造房子，其如何入局、開局、創(chuàng)局、選局、布局、出局、結(jié)局，何時(shí)買入，投資，何時(shí)出售，都有一個(gè) “ 最佳時(shí)間 ” 定位問(wèn)題。戰(zhàn)機(jī)銷縱即逝，一旦過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)有那個(gè)店了。 環(huán)境定位。區(qū)位很重要，有了區(qū)位如有一個(gè)好的環(huán)境就會(huì)錦上 添花。環(huán)境包括交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)購(gòu)物、醫(yī)療、景觀、繁榮程度、風(fēng)向、龍脈、地脈、文脈等，以及區(qū)內(nèi)環(huán)境、建筑物大體布局等等。 功能定位。房地產(chǎn)不等于土地加瓦片，功能可能是人們購(gòu)買房子的第一利益所在。根據(jù)功能不同房地產(chǎn)可劃分商業(yè)用房地產(chǎn)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等等。商業(yè)房地產(chǎn)與工業(yè)用房地產(chǎn)等要求也會(huì)明顯不同。此外還可以把 “ 功能定位 ” 進(jìn)一步細(xì)分，如分為中央商務(wù)區(qū)、高級(jí)別墅區(qū)、文化居住區(qū)，涉外公寓區(qū)等等，不同的功能社區(qū)對(duì)房子的設(shè)計(jì)、施工、管理等的要求顯著不同。例如中央商務(wù)區(qū)對(duì)房子的地段、施工、裝飾以及物業(yè)管理 的要求特別高。而文化居住區(qū)則突出文化環(huán)境的渲染與鋪呈?；佚堄^地處京昌高速公路邊，本是屬于城縣兩不管地帶，但是開發(fā)商利用教育為依托，打出教育大旗，開發(fā)出回龍觀高教小區(qū)，不僅把城里人吸引到市郊，同時(shí)為全國(guó)樹立了樣板，成為重點(diǎn)示范小區(qū)。這就是功能定位的妙用。 戶型定位。任何產(chǎn)品都有核心層、緊密層、外圍層、無(wú)形輻射層之分。消費(fèi)者買房最主要的是買核心層 戶型與面積。盡管現(xiàn)在的商品房早已告別了“ 火柴盒 ” 時(shí)代，但是究竟是大開間小開間，狹長(zhǎng)型還是蝴蝶型，多少個(gè)采風(fēng)采光口，多少根羅馬柱石膏門，單身貴族還是丁克 家族，是否設(shè)置家庭舞池及吧臺(tái)或 “ 互聯(lián)網(wǎng)家居 ” 點(diǎn)擊控制器 ?? ，這一切都必須在開工前已設(shè)計(jì)完畢，籌劃在胸。 材質(zhì)定位。不同的功能、風(fēng)格、戶型顯然需要不同的材質(zhì)。倉(cāng)儲(chǔ)式大商場(chǎng)可能需要大鋼架結(jié)構(gòu)，既省時(shí)又省料；歐式豪宅可能除非自來(lái)水無(wú)法進(jìn)口外都需 “ 德國(guó)制造 ” ；某個(gè)藝術(shù)家可能只要在那一個(gè)角落，搞一座怪怪的木頭草房，既省錢又美觀。材質(zhì)定位定得準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)商而言有可能大大節(jié)省成本，對(duì)客戶則物為所喜所用就行，做到客我雙贏。 主題概念定位?，F(xiàn)在的社區(qū)、花園、樓盤，如果要想做成 “ 區(qū)花 ” 、“ 園花 ” 、 “ 盤花 ” 而 不僅僅是 “ 樓花 ” ，非有 “ 主題概念 ” 不可。 “ 主題概念 ”也有稱之為房地產(chǎn)的 “ 靈魂 ” 、 “ 核心 ” 。象中關(guān)村由于電子高科技而價(jià)位瘋漲，亞運(yùn)村由于體育概念而寸土寸金，國(guó)貿(mào)商圈號(hào)稱 “ 東方的曼哈頓 ” 而昂居京城之首等等，主題概念大體可劃分十幾種模式，象 SOHO 現(xiàn)代城定準(zhǔn)了靚遍京城。當(dāng)然，主題概念并不是隨便可以臆造克隆的，它必須符合具體的環(huán)境，；因地制宜，因境制宜，而一旦錯(cuò)位了亦有可能 “ 差之毫厘失之千里。 ” 特色定位。俗話說(shuō)： “ 人可以沒(méi)有優(yōu)點(diǎn)，但不能沒(méi)有特點(diǎn) ” 。房地產(chǎn)特色定位，就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、企業(yè)文化、小區(qū) 環(huán)境、樓盤風(fēng)格、文化概念 ??等集約整合、升華出一個(gè)最具吸引力的一點(diǎn)作為 “ 訴求點(diǎn) ” ，以此去吸引相應(yīng)的目標(biāo)。很可惜現(xiàn)在樓盤 “ 概念 ” 滿天飛，真正有 “ 特色 ” 的樓盤實(shí)在不多。 科技定位。國(guó)外房地產(chǎn)增長(zhǎng)的主要杠桿之一是 “ 高科技 ” ，而拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的主要是政策因素與金融杠桿，高科技因子占一層不到。但隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來(lái)臨，新材料、新工藝的不斷應(yīng)用，房地產(chǎn)的科技含量肯定會(huì)進(jìn)一步提高。真正的智能社區(qū)， e 生活在國(guó)內(nèi)可能還遠(yuǎn)未來(lái)到。 文化定位。人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多樣化的文 化配套才能轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。因此，房地產(chǎn)主題、特色、科技、風(fēng)格 ?? 一切只有圍繞 “ 以人為本 ” ， “ 人性化 ” 這個(gè)文化定位去展開才有意義。 生態(tài)定位。對(duì)于整天奔波于城市物欲中的人們，回歸自然是他們最熱烈的渴求，所以綠地、森林、陽(yáng)光、水、空氣成了諸多樓盤的重要賣點(diǎn)。這也是什么武夷花園、麗江花園、公園里的家、八仙花園 ?? 等等走紅的原因。 ???? 此外還有利潤(rùn)目標(biāo)定位、社會(huì)因子定位、創(chuàng)新定位、配套設(shè)施定位、管理服務(wù)定位、價(jià)格定位、融資定位、形象定位、將來(lái)時(shí)定位（孕育新需求）、營(yíng)銷方式定位、廣告 策劃定位、品牌定位共 27 個(gè)環(huán)節(jié)、 27 層定位。當(dāng)然，這 27個(gè)參量、 27 道程序，有的并非每一項(xiàng)都要有突出的賣點(diǎn)，但充分考慮了這 27 個(gè)參量后就容易找到?jīng)Q定項(xiàng)目盈利的支配參量，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的實(shí)質(zhì)所在。 也許會(huì)有人說(shuō)，剛剛婚配怎么連未來(lái)孩子的名字、衣服，將要讀書的學(xué)校，讀什么專業(yè) ?? 以及孩子的孩子的孩子的男（女）朋友的容貌、專業(yè)、身高、家庭要求 ?? 等等都要事先就有規(guī)劃，用得著嗎？這是沒(méi)辦法的，這是由于房地產(chǎn)這一特殊 “ 商品 ” 的性質(zhì)決定的。 一片小區(qū)，一群樓盤，不但是投資大周期長(zhǎng)，關(guān)鍵是可能影 響成千上萬(wàn)人的生活方式， 50— 100 年甚至更長(zhǎng)地要留在這個(gè)地球表面充當(dāng)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，所以不得不 “ 先謀而后建，先勝而后戰(zhàn) ” ， “ 上兵伐謀，其下建城 ” 。 人無(wú)遠(yuǎn)慮，必有近憂；房無(wú)遠(yuǎn)謀，必有病癥。象人穿衣一樣，上面第一顆鈕扣如錯(cuò)位，將使下面顆顆錯(cuò)位。房地產(chǎn)定位錯(cuò)誤，輕則出現(xiàn)殘局、傷病房、爛尾樓盤，重則成了一堆堆建筑垃圾，工人下崗，公司關(guān)帳。一著不慎，滿盤皆輸。 因此，在房地產(chǎn)定位上多下點(diǎn)功夫，甚至象馬曉春、李昌鎬下圍棋那樣能走一步想十步，就有可能磨刀不誤砍柴工，事半功倍，少走臭棋，死棋。甚至這 27 層凈化、 27 層定位仍不完備，由于市場(chǎng)、環(huán)境是不斷變化的，原先的定位未必 100%正確，故仍須對(duì)原來(lái)的定位進(jìn)行反饋權(quán)變式再定位，如此定位 → 再定位 → 定位 →?? 再定位，經(jīng)過(guò)幾輪螺旋式的循環(huán)反復(fù)才有可能高效益地逼近目標(biāo)。 第 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析 分析 A：樓盤暢銷的先決條件 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國(guó)際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬(wàn)科四季花城等來(lái)看，無(wú)一不是以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位最終取股市場(chǎng)獲得買家的認(rèn)同。國(guó)際文化教育大