【導讀】地處亞熱帶季風氣候區(qū)，全。，無霜期約283天?？平膛d縣、三產活縣戰(zhàn)略，力創(chuàng)玉環(huán)產業(yè)、空間、資源、環(huán)境和人文新優(yōu)勢。濟增長速度位居臺州市前列。全縣生產總值年均增長%，人均生產總值達到8000美元左右；社會保障體系逐步健全，社會就業(yè)充分，城鄉(xiāng)差距縮小，居民物質。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入年。均分別增長8%和6%。設施不斷完善，基層民主更加健全，治安狀況得到改善，公共服務水平全面提高，社會更加和諧。污染排放強度逐步下降，環(huán)境惡化趨勢得到遏制，可持續(xù)發(fā)展能力。近年來，占據(jù)玉環(huán)絕對比重的工業(yè)。政府對于國內生產總值提。玉環(huán)財政收入85%來自于工業(yè)，這樣的格局必然導致工業(yè)興則玉環(huán)興。收入的穩(wěn)步增長將逐步提升當?shù)孛癖姷馁徺I能力，對活躍玉環(huán)消費市場奠定了基礎。2020年玉環(huán)年末居民儲蓄存款量突破，比上年同期增長20%。

　　

【正文】 第四部分 項目定位及規(guī)劃方案設計建議 第一篇、項目解析 一 、 項 目 概 況 項 目地塊土地資源的分析對項目后續(xù)開發(fā)起著決定性的作用，是產品定位、價格定位、市場推廣策略制定的重要依據(jù)。為了正確地判斷項目地塊作為房地產開發(fā)項目的土地價值，我們對地塊本身狀況和地塊所處區(qū)位的道路交通、環(huán)境、商業(yè)、文教衛(wèi)體等方面進行具體的分析。 1．項目地塊概況 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 27 頁 項目地塊用地性質是商住用地，地塊位于玉環(huán)機電產業(yè)功能區(qū)內，緊鄰玉環(huán)對外主干道（文旦大道），地塊程方正型，總用地面積 14092㎡，規(guī)劃建筑密度為 %，容積率 ，綠化率為 25%。整個地塊地勢平坦，基本上屬于一塊凈地 2．項目地塊周邊價值評估 2． 1．道路交通設施 地塊緊鄰玉環(huán)縣對外唯一通道文旦大道，北面為規(guī)劃道路（部分已完工） ，距離玉環(huán)縣城大約 10分鐘左右車程 2． 2．周邊環(huán)境 地塊位于玉環(huán)機電工業(yè)功能區(qū)內，周邊多企業(yè)，地塊北面隔規(guī)劃路與規(guī)劃的機電市場相對（待建），南面為生產性企業(yè)，整個地塊周邊環(huán)境對居住品質有一定的影響 2． 3．商業(yè)配套 項目地塊為工業(yè)園區(qū)，現(xiàn)暫無商業(yè)設施。隨著工業(yè)園區(qū)開發(fā)的不斷擴大，城市商業(yè)設施將會有所增加，項目地塊周邊無購物、娛樂、休閑場所。 2． 4．文教衛(wèi)體 暫無 綜述：項目地處玉環(huán)工業(yè)開發(fā)區(qū)，為園區(qū)首區(qū)開發(fā)樓盤，且周邊 環(huán)境以環(huán)保生產型企業(yè)居多，這將對未來項目的居住品質有一定的影響。且工業(yè)開發(fā)區(qū)還處于開發(fā)建設初期，各項配套設施還未跟上，從目前看來周邊生活機能的缺乏將是項目本身薄弱的環(huán)節(jié)。 二、項目 SWOT分析 基于本地塊資源分析，結合目前玉環(huán)縣房地產市場具體狀況，作一本地塊 SWOT 分析，以求項目在玉環(huán)縣房產市場中的地位。 優(yōu)勢點 ? 區(qū)域遠景規(guī)劃優(yōu)勢： 本項目作為未來主體性工業(yè)區(qū)綜合性區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊１卷椖孔鳛榘l(fā)展的一分子，自然收益其中，市場前景看好。 ? 資源優(yōu)勢： 本項目為工業(yè)區(qū)首個住宅項目，面向園區(qū)直接需求，對項目 的開發(fā)有一定的 ? 交通劣勢： 項目緊鄰玉環(huán)對外主干道，同時隨著園區(qū)其他路網(wǎng)的完成 ， 此區(qū)域將會成為玉環(huán)縣城和沙門鎮(zhèn)之間交通最優(yōu)越的地區(qū)。 ? 品牌優(yōu)勢： 開發(fā)商的品牌優(yōu)勢和項目本身的特性，即將成為該區(qū)域的地標，品牌優(yōu)勢顯著 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 27 頁 劣勢點 ? 配套劣勢： 項目周邊區(qū)域購物娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等設施無，生活機能不成熟。 ? 社會環(huán)境劣勢： 項目東邊、南面為大面積的廠區(qū)，一定程度上將影響項目整體檔次和品位的提升。 ? 地塊資源： 缺少自然景觀資源，在景觀塑造上需要大量人工補足 機會點 ? 玉環(huán)區(qū)域經濟： 隨著長三角經濟一體化進程的加快和浙江省 經濟發(fā)展經濟迅速發(fā)展，玉環(huán)縣憑借良好的區(qū)域環(huán)境，將在新一輪經濟大發(fā)展中迎來契機，社會經濟有望得以長序、快速發(fā)展。隨著近幾年玉環(huán)縣經濟發(fā)展的很好，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，將逐步提升當?shù)鼐用褓徺I房產的能力。 ? 工業(yè)園區(qū)發(fā)展： 作為新舊老鎮(zhèn)發(fā)展方向的結合點，工業(yè)園區(qū)將是主要的銜接區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?。本項目位于工業(yè)園區(qū)，隨著工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設的日趨成熟，其區(qū)域價值也水漲船高，將吸引更多當?shù)刭彿咳后w的眼球。 風險點 ? 宏觀調控政策： 國家宏觀政策的不確定性將影響整個房地產市場以及由于玉環(huán)房產市場自身的特點，特別是對小 高層、高層住宅有一定的市場抗性，因此當?shù)刭徺I群體對該產品會有一定的觀望度。 ? 市場供求狀況： 根據(jù)近幾年玉環(huán)縣房地產市場的供求狀況，空置率幾乎為零。隨著城市建設的逐步加快，土地供應量的增加，勢必會放大房地產的供應量，在銷售量增長有限的情況下，市場供求矛盾將會愈發(fā)突出。本案地處位置較差的城區(qū)之間，如何在未來競爭激烈的市場中贏得先機非常關鍵。 ? 周邊配套設施： 項目周邊交通、購物娛樂、商貿金融、文化教育等暫無，生活機能較為缺乏。今后項目進入市場后周邊配套設施能否及時跟上，將會直接影響項目的銷售進度。而公建配套設施的完善 在時間上往往具有很大的不確定性。如能彌補一些配套的不足，提高居住品質，可加大項目優(yōu)勢 ? 規(guī)模風險： 項目規(guī)模體量小，樓盤品質的塑造不能與大規(guī)模社區(qū)抗衡，只能從產品本身特色和主觀環(huán)境等方向發(fā)揮項目優(yōu)勢 三 、 項 目 規(guī) 劃評 估 ： 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 27 頁 根據(jù)以上對項目地塊資源和 SWOT 分析，認為：本案區(qū)域發(fā)展前景看好，在玉環(huán)縣房產市場中擁有市場潛力；另一方面，本案周邊區(qū)域配套設施缺乏，生活機能不完善，今后相關配套設施能否及時跟上將會直接影響整個項目的銷售進程。 為了使得今后項目能成功開發(fā)，我們認為：一方面本案應最大限度發(fā)掘自身所具有的優(yōu)勢，把握 市場機會點，另方面應盡量減少自身所處的劣勢，規(guī)避市場風險，以求提升本案在市場中的地位，達到成功開發(fā)之目的?；谟癍h(huán)縣房地產市場和本案自身情況，以下我們提出對本案開發(fā)的一些市場策略建議，希望能供本項目日后開發(fā)做參考。 成本核算 地塊經濟效益測算 一、經濟技術指標 總 用 地 面 積： 14092 平方米 （計 畝） 總 建 筑 面 積： 平方米 地下面積 6000 平方米 地上面積 平方米 商業(yè) 10286 平方米 高檔公寓 平方米 特色公寓 0 平方米 物業(yè)用房 0 平方米 容 積 率： 綠 地 率： % 建 筑 密 度： % 總戶數(shù) 216 室 上 車 位： 60 個 室 下 車 位： 240 個 二、直接成本估算 （一）土地使用權取得費 2101 萬元 樓面地價 481 元 /平方米 計 2101 萬元 （二）城 建 配 套 費 1048 萬元 240 元 /平方米 計 1048 萬元 （三）開 發(fā) 成 本 9868 萬元 前期工程費： 150 元 /平方米 計 745 萬元 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 27 頁 建 安 造 價： 高層 (含電梯、消防） 1800 元 /平方米 計 6012 萬元 地下室 3000 元 /平方米 計 1800 萬元 合計 7812 萬元 附屬工程費： 300 元 /平方米 計 1311 萬元 （四）開 發(fā) 期 間 費 1061 萬元 管 理 費： [(一 )— (三 )]*2%= 260 萬元 不 可 預 計 費： [(一 )— (三 )]*2%= 260 萬元 財 務 費 用： [(一 )— (三 )]*%*24 月 *30%= 541 萬元 （五）合 計 (一 )+(二 )+(三 )+(四 )= 14079 萬元 三、銷售收入 一層商業(yè) 8000 元 /平方米 4330 萬元 二層商業(yè) 4500 元 /平方米 2436 萬元 高檔公寓 4800 元 /平方米 16032 萬元 車位 萬元 /個 1800 萬元 合 計 24598 萬元 四、其他成本 銷售費用 *% = 492 萬元 稅 金 *%= 1439 萬元 合 計 1931 萬元 五、利潤 24598 萬元 — 14079 萬元 — 1931 萬元 ＝ 8588 萬元 六、銷售利潤率 8588 萬元 / 24598 萬元 = % 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 27 頁