【正文】 雖然個人買房已成為社會共識，但許多大中城市的房價與收入比仍在6倍以上，普通工薪階層買不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買房。所以為使百姓“買得起房”，國家三管齊下：調(diào)整經(jīng)濟適用住房價格、發(fā)放住房補貼、提供住房金融支持。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買得起房”的基礎(chǔ)。三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策　　百姓買房的熱情剛剛被調(diào)動起來，在國家有關(guān)政策的支持下，又具備了買房的經(jīng)濟實力，在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)決不能忽視“放心工程”，必須在生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)的每一環(huán)節(jié)做到讓百姓放。2000年6月28日，由建設(shè)部組織，在北京人民大會堂舉行了“放心房、放心中介聯(lián)合宣言大會”。所有向社會公開宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱（品牌）公開，承諾內(nèi)容公開，平等接受社會各界監(jiān)督。在由哈爾濱市開發(fā)辦組織的“首屆57家承諾銷售放心房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合宣言”大會上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承諾可謂發(fā)自肺腑、擲地有聲。整體理解建設(shè)部關(guān)于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)政策上的“三大步驟”，面對百姓主動買房的熱情，可以說，我國住宅產(chǎn)業(yè)已得到了一定程度的發(fā)展，相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機。政策對于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。據(jù)經(jīng)濟專家分析，我國宏觀經(jīng)濟在今年出現(xiàn)了“拐點”，即在1993年以來GDP增長率連續(xù)7年下滑后，今年出現(xiàn)了GDP增長率趨升的勢頭。作為重要部門的住宅產(chǎn)業(yè)理應(yīng)為今年和今后的GDP增長做出貢獻。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導(dǎo)向，方能實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。第三節(jié) 2002年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測l 北京房地產(chǎn)市場目前處于高位盤整階段，但2002年市場發(fā)展趨勢總體樂觀，預(yù)計下半年市場表現(xiàn)將比較活躍。l 北京市居住類物業(yè)的市場價格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價位依然具有上升的空間。l 2002年北京房地產(chǎn)市場在開發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢必會超過2001年的供應(yīng)量。l 客戶購房將更為慎重，低價位項目中，以自住為目的的購房者比例將會增加，高價位項目中，投資型客戶比例將會上升。l 客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。l 2002年北京房地產(chǎn)市場供需存在錯位的矛盾，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾2002年無法得到較大改觀。l 2002年市場熱點區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會涌現(xiàn)出更多的新興熱點地區(qū)。l 2002年房地產(chǎn)開發(fā)中，非居住類物業(yè)比例將有所增加，特別是商用物業(yè)中商鋪的增加量最為顯著。l 入世后市場的外資總量會有一定程度的增加，但不會出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國外開發(fā)商也不會直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。l 2002年經(jīng)濟適用住房的開發(fā)力度將減弱，二手房市場將不會有明顯發(fā)展。第二章 區(qū)域市場分析第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述一、地理位置及道路交通狀況本項目位于朝陽東三環(huán)勁松橋畔,東臨樂瀾寶邸小區(qū)、南臨南磨坊路、西至東三環(huán)沿線、北接華騰園小區(qū)。項目屬CBD商圈輻射區(qū)，由東三環(huán)、南磨坊路、廣渠路、勁松路等幾條主干線圍繞項目四周，交通方便快捷，由此驅(qū)車5分鐘可至國貿(mào)，3分鐘進入京津塘高速公路，20分鐘直抵首都國際機場。 二、周邊物業(yè)狀況購物：京客隆、天客隆、普爾斯馬特、王府井海文商廈學(xué)校：勁松一中、工大附中，垂楊柳一中、勁松一小等娛樂：北人娛樂中心、勁松電影院、宏榮保齡球、首圖新館銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行郵政：勁松中街郵政局、雙井郵局。賓館：樂游賓館、京瑞大廈醫(yī)院：雙井醫(yī)院、勁松醫(yī)院、垂楊柳醫(yī)院三、人文環(huán)境本項目所在地區(qū)是北京最早的工業(yè)區(qū)，隨著北京市的不斷發(fā)展和對環(huán)境的治理，使這一地區(qū)形成最早的住宅小區(qū)，項目周邊生活配套成熟。隨著中國加入WTO和CBD商圈的形成，這一地區(qū)開發(fā)了大量商住兩用的公寓和甲宅，形成依附于CBD的勁松商圈，許多CBD的白領(lǐng)和小型公司在這里購房。第二節(jié) 區(qū)域市場競爭分析一、周邊項目概述東南三環(huán)地區(qū)公寓寫字樓項目一覽表項目名稱類型位置均價總建面積樓型裝修樂瀾寶坻公寓勁松橋東100m7500元/m90000m塔、板待定東環(huán)18公寓廣渠門路318500元/m44500m板樓精裝御景園公寓華威橋北100m9500元/m38900m塔樓精裝香榭舍酒店式公寓華威橋東100m9000元/m22400m板樓精裝華騰園住宅勁松橋北100m5800元/m40萬m塔樓毛坯紫東苑住宅潘家園橋北側(cè)5600元/m8萬m塔樓毛坯九龍花園住宅廣渠路29號6000元/m10萬m塔樓毛坯翌景嘉園住宅潘家園橋東側(cè)7500元/㎡10萬㎡塔樓精裝龍輝大廈寫字樓勁松橋南1萬元/m34000m塔樓毛坯京華大廈寫字樓在建項目二、產(chǎn)品供應(yīng)特點分析通過對該區(qū)域樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品的供應(yīng)上存在以下幾個方面的特點： 項目定位。在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤缺乏前期一個詳細的、嚴謹?shù)捻椖空{(diào)查論證的過程，在項目的客戶定位方面缺乏有效的細分和針對性的調(diào)查。致使在后期銷售中，銷售人員無法準確的把握客戶的購買心態(tài)，喪失大量的成交機會。 戶型產(chǎn)品定位。在戶型面積的分配上，存在戶型相同而面積相差較大，大戶型將面臨滯銷的境地。這種現(xiàn)象表明在項目前期設(shè)計的過程中缺乏對客戶群體的分析和對戶型產(chǎn)品的研究。 戶型設(shè)計。面對日趨成熟的消費群體，他們在選擇購買房屋的時候，會越來越重視戶型結(jié)構(gòu)的合理性。根據(jù)長期對客戶的調(diào)查以及近期對周邊項目的調(diào)查，市場上不少項目存在戶型設(shè)計不合理的問題。主要集中表現(xiàn)在客廳的開間尺寸比較小，170平方米的四房戶型，，這不僅使客廳感覺狹長、使用不方便，同時也極大的浪費房屋的面積。另外，隨著人們生活方式的不斷改變，廳、房在面積的分配上要重新調(diào)整，房間里應(yīng)考慮一定面積的儲物間。三、區(qū)域內(nèi)競爭對手分析樂 瀾 寶 坻發(fā) 展 商： 北京市萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置： 朝陽區(qū)勁松橋東100米規(guī) 模： 總建筑面積90000平方米，兩棟塔樓，三棟板樓復(fù)式結(jié)構(gòu)宣傳主題： 音樂、家戶 型： 塔樓 兩室兩廳126平方米；三室兩廳145—148平方米板樓復(fù)式： 三室兩廳167平方米；四室兩廳181223平方米起 價： 6300元；均 價： 7500元銷售情況： 三月全面推出華騰園發(fā)展商：北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東北側(cè)規(guī)模： ，總建筑面積約40萬平方米，由12棟2528層風(fēng)格現(xiàn)代的塔式住宅組成。起價： 4580元/平方米均價： 5380元/平方米裝修標準：毛坯房銷售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動室、陽光餐廳等。中心花園里的網(wǎng)球場、門球場、運動器械，社區(qū)老年活動中心、醫(yī)療中心、托幼、學(xué)?！C合分析：小區(qū)配套完善，入市價格合理，升值空間較大。戶型設(shè)計基本滿足購房者的需求。但物業(yè)管理存在較大問題，使業(yè)主入住后，怨聲載道。龍輝大廈開發(fā)商：北京恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東南側(cè)規(guī)模： 總建筑面積30000平方米，地下2層；地上17層；4—17層為寫字樓；地下2—地上4設(shè)購物中心、酒店、銀行、證券、娛樂場所。戶型： 采用大開設(shè)計，自由組合。價格： 尚未開盤，以10000元（不分層）/平方米內(nèi)部認購。大廈配套：進口電梯中央空調(diào)24小時熱水供電系統(tǒng)：80W/平方米，雙路暗埋。通訊系統(tǒng)：通訊光纜、寬帶入網(wǎng)。消防自控系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)大廈衛(wèi)生潔具采用進口產(chǎn)品裝修標準