【正文】 第一章 市場分析 一、區(qū)域概述 （一） 區(qū)域 背景 ： 受一線地鐵和西部傳統(tǒng)工業(yè)的帶動，石景山區(qū)是京城十大邊緣集團中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)。但由于國家重工業(yè)大戶的首鋼建設于此，空氣質(zhì)量、飲用水質(zhì)、周邊環(huán)境的污染問題，長期阻礙了石景山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著北京 經(jīng)濟 產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，污染問題已經(jīng)得到逐步改良，首鋼 遷移 再次促進石景山區(qū)居住環(huán)境的改善。 其實，石景山是京西自然環(huán)境較好的區(qū)域，離西山最近，又有永定河河道穿過，未來五年還將完成八個景點。在城區(qū)里發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)是石景山區(qū)的獨有特色。地勢 的獨特，以及多年的綠化積累，已基本上形成了把上風上水的石景山變成北京市 “綠肺 ”的難得優(yōu)勢。 2020 年的奧運會同樣給石景山帶來了契機。三個奧運會場館主會館將座落于此，五棵松附近的大型奧運項目、阜石路上的首鋼籃球館、石景山體育場、位于老山的國家自行車摩托車訓練基地等，都將給石景山的房產(chǎn)項目帶來潛在的升值空間。這一點，從石景山體育場北長安家園的熱銷就可以看出，凡能夠看到體育場朝向的房子，均被一搶而空。 （二） 區(qū)域配套： 在石景山區(qū)，大多房地產(chǎn)項目主要集中在八角、楊莊、蘋果園 一帶。該地區(qū)擁有優(yōu)越 的運動休閑環(huán)境，首鋼體育中心、石景山游樂園、古城公園、 希望公園、雕塑公園、八大處公園、森林公園、香山公園 …… 匯集于此。教育環(huán)境也是非常不錯的，有首鋼幼兒園、石景山第三幼兒園、實驗幼兒園、楊莊小學、蘋果園中學、北京九中、實驗中學、經(jīng)原中學。購物 場所有 SAM會員店 、華聯(lián)商廈、小白羊超市、星座商廈等。對于購房者來說醫(yī)療環(huán)境好壞是十分重要的，它是人 們 生 活 健康的基本保障，區(qū)域中有首鋼總醫(yī)院、楊莊醫(yī)院、 石景山醫(yī)院 等。同時擁有完善的金融環(huán)境，工、建、農(nóng)、商行齊全。 （三） 區(qū)域交通： 同樣 交通狀況 也 是 衡量這 個區(qū) 域 的置業(yè)前 景的要素。石景山區(qū)除了復興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上 已經(jīng)開通 的五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。 2020 年 北京市政府加大了對交通的建設力度，五環(huán) 路 改為城市環(huán)路 為石景山區(qū)特別是蘋果園、楊莊、八角等一帶的房地產(chǎn)開發(fā)注入一針強心劑。３１１、３１８、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多條公交線途經(jīng)這片區(qū)域 綜述： 投產(chǎn)高科技芯片、減產(chǎn)鋼鐵 ”的首鋼，有望使石景山區(qū)的居住環(huán)境大為改善，加上八大處高科技園區(qū)的新鮮出爐，五環(huán)路 的使用 等較多利好因素，被稱為 “京西明珠 ”的石景 山 已經(jīng) 成為西 部地 區(qū)地產(chǎn)的新 熱點 ―― 二、 市場調(diào)研 進行市場調(diào)研的主要目的是通過了解競爭對手的優(yōu)劣勢，尋找到市場的空缺，避開競爭對手，減少自身損耗，即所謂“避實擊虛”。 （一） 區(qū)域 調(diào)查 及競爭對手的確定 根據(jù)本項目所處的位置及周遍項目的分布特征，確定影響它的相關(guān)區(qū)域及競爭對手有： 田村區(qū)域 —— 尚城一期，蘭德華庭 楊莊區(qū)域 —— 西現(xiàn)代城，御景山二期，宏鑫家園 魯谷區(qū)域 —— 時代廬峰，京漢旭城 （二） 競爭項目產(chǎn)品分析 戶型比例分析 表： 2— 1 區(qū)域 項目名稱 平層 躍層 合計 一居 二居 三居 四居 田村 尚城 （一期） 91 126 255 17 455 比例 14% 28% 56% ∕ 2% 蘭德華庭 （一期） 12 70 50 30 ∕ 162 比例 8% 44% 31% 17% ∕ 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 153 204 153 ∕ ∕ 510 比例 30% 40% 30% ∕ ∕ 宏鑫家園 14 196 14 ∕ ∕ 224 比例 7% 86% 7% ∕ ∕ 御景山 （ 二期） 100 290 136 ∕ ∕ 526 比例 19% 56% 25% ∕ ∕ 魯谷 時代盧鋒 96 384 192 ∕ ∕ 672 比例 15% 58% 27% ∕ ∕ 京漢旭城 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ 比例 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ 由表 2— 1 可見，本項目周遍項目戶型多以二居三居為主，二居的供應稍大于三居；一居的供應量較少，四居、躍層的供應最少幾乎為零 從居室的供應量上分析可以看出該區(qū)域的客戶需求多還是以二居、三居為主，而需求二、三居客戶的家庭結(jié)構(gòu)多以三口或四口為主 居住 方式多為自住型 ,投資概念模糊 戶型面積分析 表： 2— 2 區(qū)域 項目名稱 平層 躍層 一居 二居 三居 四居 田村 尚城 （一期） 41 ㎡ 85/93/131 ㎡ 134 ㎡ ∕ 243 ㎡ 蘭德華庭 （一期） 70/80㎡ 100 ㎡ 141/180㎡ 201 ㎡ ∕ 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 40/50㎡ 81/97/103/109㎡ 113/137㎡ ∕ ∕ 宏鑫家園 67 ㎡ 90/96 ㎡ 131 ㎡ ∕ ∕ 御景山 （二期） 66/70㎡ 104/107/117㎡ 133 ㎡ ∕ ∕ 魯谷 時代盧鋒 57 ㎡ 97/107/116 ㎡ 146/145㎡ ∕ ∕ 京漢旭城 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ 由表 2— 2 可見， 一居戶型面積在 40— 70 平米之間，其中以 50— 60 平米項目為主田村區(qū)域和楊莊區(qū)域一居的供量較大 二居戶型為多數(shù)項目的主力戶型面積在 80— 131 平米之間，其中以 90— 100 平米左右項目為主。 三居戶型面積在 113— 145 平米之間，其中以 130— 140 平米左右項目為主。 四居戶型是供量最少的產(chǎn)品戶型面積在 200 平米左右 ? 通過以上戶型面積分析可以觀察出該區(qū)域的客戶需 求以經(jīng)濟實用型為主，從其總價分析： 一居總價承受在 20— 24 萬 二居總價承受在 40— 45 萬 三居總價承受在 58 萬 — 63 萬 暢銷戶型分析 表： 2— 3 區(qū)域 項目名稱 暢銷戶型 田村 尚城 （一期） 一居（板） 蘭德華庭 （一期） 二居（板）三居（板） 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 一居： 50（塔）二居： 90（塔）三居： 113（塔）、 137（板） 宏鑫家園 二居： 97（板） 御景山 （二期） 一居： 66（板）二居： 104（板）、 107（板）三居： 133（板） 魯谷 時代盧鋒 二居： 97（板） 京漢旭城 ********************************************** 由表 2— 3 可見，南向戶型多為暢銷戶型，其次是朝向景觀或中心綠地的戶型，相對朝北的戶型，如果與其他朝向的戶型有一定的朝向差價且面積經(jīng)濟的，也會受到一定程度的歡迎。 120— 130 平米的三居、 90— 100 平米的二居是市調(diào)項目中比較受歡迎的戶型，如果二居超過 100 平米銷售會有較大難度。此外 50 平米的一居戶型是一居市場上的寵兒 滯銷戶型分析 表： 2— 4 區(qū)域 項目名稱 滯銷戶型 田村 尚城 （一期） 二居（板） 蘭德華庭 （一期） *********************************************** 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 二居： 103（塔） 109（塔） 114（板） 宏鑫家園 ********************************************************** 御景山 （二期） 二居： 117（板） 105（塔） 魯谷 時代盧鋒 一居： 57（塔）二居 116（塔）三居 146（塔） 京漢旭城 ********************************************** 由表 2— 4 分析，塔樓東西向即塔腰部位上的戶型滯銷，此外是北向的戶型，因為東西向的價格要高于北向的價格，綜合性能價格比低于北向戶型，因此在解決東西向的問題上應著重于產(chǎn)品戶型設計。對于北向的戶型雖然產(chǎn)品單價要低于其他各個朝向，但是如果產(chǎn)品的面積過大就會造成總價上的優(yōu)勢消弱同時也會產(chǎn)生滯銷的原因，對于板樓來說，戶型的格局與面積同為重要，因為板樓的相對單價要高，對于一個項目來說它基本上是每一個項目的主力戶型，所以他的性能價格比也就尤為重 要了，格局不好面積過大都有可能造成該產(chǎn)品的滯銷如：西現(xiàn)代城的 114 平米兩居和御景山的 117 平米兩居都是面積過大，而尚城的 97 平米兩居則是格局設計不合理造成的滯銷 配套設施及設備 表： 2— 5 區(qū)域 項目名稱 設備 物業(yè) 配套 采暖 熱水 智能化 田村 尚城 （一期） 會所、游泳館 集中地板 24 小時 可視、監(jiān)控 ㎡ 蘭德華庭 （一期） 會所 集中 無 可視、紅外線 2— ㎡ 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 會所 集中地板 24 小時 局域網(wǎng) ㎡ 宏 鑫家園 無 集中分戶 無 /㎡ 御景山 （二期） 會所 市政 24 小時 電子巡更、可視、監(jiān)控 ㎡ 魯谷 時代盧鋒 無 壁掛 無 可視、監(jiān)控 2/㎡ 京漢旭城 ∕ ∕ ∕ 調(diào)查項目基本上都配有會所，只有尚城由于開發(fā)面積大所以配有游泳池其他項目的會所功能多以健身、閱覽室、超市、咖啡屋等為主，而學校，幼兒園等教育設施多是借助周遍市政配套，綜上調(diào)研結(jié)果周遍項目的會所面積在 2000— 5000 平米不等 采暖設備：供暖方式主要以市政熱力集中供暖、而西現(xiàn)代城與尚城在供暖形式上比較引人注目，也為該 兩個項目增加了銷售賣點，分戶式計量供暖的經(jīng)濟性逐漸成為購房者關(guān)注的問題 熱水： 供應熱水主要有兩種方式： ? 市政 24 小時管道熱水 ? 壁掛式采暖爐供應熱水 通訊： 所有項目都預留 2 條電話線接口 智能化： 調(diào)查項目的智能化主要表現(xiàn)在 ? 樓宇監(jiān)控系統(tǒng)：電視監(jiān)控、紅外線防翻越系統(tǒng) ? IC 卡停車場管理系統(tǒng)