【正文】 是中國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中最大的熱點(diǎn)， 也是構(gòu)成本輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的最重要的源頭性需求。二是引進(jìn)信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能力和管理能力。 二是進(jìn)一步挖掘購(gòu)房消費(fèi)潛力，適當(dāng)調(diào)整二套房貸的限制，諸如“小房換大房”、“由房改房進(jìn)入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。一方面可適度對(duì)如土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)進(jìn)行減免；另一方面金融部門也有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)男刨J支持”。 圖 20202020 重慶市人均 GDP及其增長(zhǎng)率 重慶市人均 GDP 逐年上升，重慶市人民在重慶市政府的帶領(lǐng)下穩(wěn)步發(fā)展。人 口出生率為 ‰，上升 個(gè)千分點(diǎn)，死亡率為 ‰，下降 個(gè)千分點(diǎn)；自然增長(zhǎng)率為 ‰，上升 。這意味著，未來 10~15年該市其他區(qū)域?qū)⒂?400 萬人口轉(zhuǎn)移到“一圈”內(nèi)。 e. 東城：三產(chǎn)與工業(yè)并舉 東部片區(qū)是銅鑼山與明月山之間的區(qū)域，其南部發(fā)展以會(huì)展業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)提升城市功能。但自 2020 年始全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)比較微妙、敏感的特殊階段，即面臨長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)遇，又危機(jī)潛伏；即有供求問題相對(duì)均衡、市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)步上揚(yáng)，又存在結(jié)構(gòu)性失衡、房地產(chǎn)金融瓶頸、環(huán)保、法律政策等一系列問題。在金融危機(jī)的影響下，中國(guó)這個(gè)發(fā)展中大國(guó)，固然難逃其就，雖然到目前為之實(shí)體經(jīng)濟(jì)未收到實(shí)質(zhì)性的影響，但是金融機(jī)構(gòu)開始勒緊了口袋、房地產(chǎn)商的資金鏈處于緊繃狀態(tài)、眾多小企業(yè)瀕臨倒閉、消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期直線下降等，使中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)普遍回到了一個(gè)自我調(diào)節(jié)的時(shí)期。尤其是加快重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)平臺(tái)。五是進(jìn)一步完善發(fā)展改革、規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保、建設(shè)和統(tǒng)計(jì)等部門投資聯(lián)動(dòng)機(jī)制，建立新開工項(xiàng)目信息共享平臺(tái)，加強(qiáng)新開工項(xiàng)目管理，確保項(xiàng)目規(guī)范開工建設(shè)。 c、廉租住房制度建設(shè)和保障性安居工程 今年中央財(cái)政用于各地廉租房建設(shè)的總投資將達(dá) 到 330 億元，這將是 08 年和 07年的幾倍，甚至上十倍的增長(zhǎng)。 b、 09 年 4 月份主城各區(qū)住宅新推量 圖 主城各區(qū)住宅新推量 從上圖，可看出，在各區(qū)新增預(yù)售量里，九龍坡區(qū)位于第一，而九龍坡區(qū)的華潤(rùn)、華宇、隆鑫等知名項(xiàng)目都取得了大量的預(yù)售量來迎接房 交會(huì)，從而帶動(dòng)了此區(qū)域的預(yù)售量的總體較高。主要是壓抑 1 年的剛需集中爆發(fā)，加上拆遷購(gòu)房的加入，使得成交在房交會(huì)期間取得優(yōu)異的成績(jī)，但市場(chǎng)突如其來的活躍讓人不免擔(dān)憂頓生，但愿這種狀態(tài)能持續(xù)下去。 圖 08 年 4 月 09 年 4 月土地成交量 與土地供應(yīng)市場(chǎng)相比，土地成交量更能反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境況。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展 大渡口區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，有重慶市級(jí)工業(yè)園區(qū) 建橋工業(yè)園區(qū)，以及重鋼集團(tuán)、中冶建工、長(zhǎng)征重工、國(guó)際復(fù)合等大中型企業(yè)，連續(xù)多年被評(píng)為“重慶市工業(yè)十強(qiáng)區(qū)縣”；有全市規(guī)模最大、技術(shù)先進(jìn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè) 施，是以冶金建材、汽車摩托車、裝備制造、食品醫(yī)藥、電子信息、新型材料為主的現(xiàn)代工業(yè)城區(qū)和現(xiàn)代物流基地。 2）新增供應(yīng)項(xiàng)目 新增供應(yīng)項(xiàng)目表 表 新增供應(yīng)項(xiàng)目 2020 年 1 月 錦繡格林、順祥壹街區(qū)、渝港花園、繽紛時(shí)代、新寶龍易城、綠鳥藍(lán)溪 2020 年 2 月 無 2020 年 3 月 無 2020 年 4 月 鉑金云鼎、順祥壹街區(qū)、金色世紀(jì)逸城 2020 年 5 月 無 2020 年 6 月 金色世紀(jì)逸城、西亞松青大道 60 號(hào) 2020 年 7 月 渝港花園 2020 年 8 月 無 2020 年 9 月 順祥壹街區(qū)、新寶龍易城 2020 年 10 月 無 2020 年 11 月 湖榕錦苑、新寶龍易城 3 期 2020 年 12 月 順祥壹街區(qū)、晉愉綠島、西亞松青大道 60 號(hào) 2020 年 1 月 秋實(shí)大廈 2020 年 2 月 無 2020 年 3 月 無 2020 年 4 月 秋實(shí)大廈、晉愉綠島嶺海、祥和御馨園、國(guó)瑞城 供給項(xiàng)目的體量如下： 供給項(xiàng)目體量表 表 樓盤 總建面㎡ 總套數(shù) 秋實(shí)大廈 37739 322 湖榕錦苑 78000 768 新寶龍易城 3 期 17000 330 晉愉嶺海翡冷翠 100000 900 榮濤麗 40000 390 福星頤美名閣 1065 順祥一街區(qū) 379535 2700 富士達(dá)錦繡格林 71476 718 鉑金云鼎 37046 484 祥和御馨園 100000 409 國(guó)瑞城 536000 1900 供應(yīng)特點(diǎn)分析 從市場(chǎng)上反饋的的信息來看，大渡口商品住宅供給存在以下特點(diǎn)： 主要以高層小區(qū)房為主，高層依然是重慶商品房市場(chǎng)的主流，一方面高層低密度，使得小區(qū)內(nèi)景觀和綠化能有較高體現(xiàn)；一方面高層的風(fēng)險(xiǎn)較小，有利于回籠資金；另一方面由于重慶地勢(shì)所限，重慶人還是比較喜 歡住在高處的。這昭示著，未來，將會(huì)有更多的大型開發(fā)公司進(jìn)駐大渡口，享受其升值空間。進(jìn)入 2020 年，每月的成交量開始攀升，雖然上升幅度不大，但每月穩(wěn)定增長(zhǎng)，透露出大渡口區(qū)房地產(chǎn)成交量的走勢(shì)良好。 在 08 年金融危機(jī)影響下，全國(guó)和重慶市的商品房?jī)r(jià)格都大幅下跌，直到 09 年開春才有回暖跡象。這些標(biāo)志的背后將是政策、資源和要素向重慶不斷的集聚。如何使未來大重慶的價(jià)值最大化，重慶市提出了建設(shè)重慶 CRD 的戰(zhàn)略，也就是在重慶南部地區(qū)建設(shè)重慶中央休閑區(qū)，或者叫休閑經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。 ② 重鋼搬遷后的大渡口將迎來一個(gè)新的休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代 重鋼搬遷及后重鋼時(shí)代的到來。 ① 直轄十年后的大重慶，將迎來新的一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。但，作為主城西部的龍頭，隨著最新一輪的《城市總體規(guī)劃》中將“生態(tài)和諧宜居區(qū)”及“分擔(dān)楊家坪城市副中心功能”作為大渡口的城市定位核心詞，大渡口將由一個(gè)重工業(yè)區(qū)向一個(gè)山水園林區(qū)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)將成為大渡口的一個(gè)新興的支柱產(chǎn)業(yè)。 ， 中低檔樓盤均價(jià)在 3500 元 /㎡左右，中檔樓盤均價(jià)在 43004700 元 /㎡，高檔樓盤均價(jià)在50005400 元 /㎡，高品質(zhì)花園洋房的均價(jià)一般在 55006500 元 /㎡。 由于大渡口 正處于轉(zhuǎn)型期，交通等配套設(shè)施并未非常完善，所以大部分樓盤的體量集中在幾萬平方米。 ①大渡口區(qū)商 品房供應(yīng)分析 1）商品房新增供應(yīng)量 圖 0809 年大渡口區(qū)商品房新增供應(yīng)量 從上圖中可以看出， 2020 年 1 月至 2020 年 4 月大渡口區(qū)每月新增供應(yīng)量處于間歇性地放量，不放，再放量的狀態(tài)，且放量不大。外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到 51939 萬美元，增長(zhǎng) %，出口 20470 萬美元，增長(zhǎng) %；城市居民人均可支配收入 13705 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 5889 元，增長(zhǎng) %；大渡口區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)已進(jìn)入嶄新的發(fā)展階段。一直到 09 年初，土地供應(yīng)量陡峭下降 ， 2 月份有個(gè)大的攀升，但到 3 月份供應(yīng)量又立即降了下來，環(huán)比下降了 56%。尤其是 4 月份 ,由于房交會(huì)的影響，重慶市商品房總成交29383 套商品房，成交建筑面積 萬平方米，環(huán)比上月上升 %，同比 08 年 4月上升 %，總成交金額為 億元。環(huán)比上月上漲 %，同比去年上漲 14%。其主要包括，商品房預(yù)售信息現(xiàn)場(chǎng)公示達(dá)標(biāo)制度；商品房預(yù)售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)制度；預(yù)售開盤信息備案制度等。三是適應(yīng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項(xiàng)目點(diǎn)多面廣的新要求，規(guī)范規(guī)劃編制、項(xiàng)目審批、計(jì)劃申報(bào)和安排、資金撥付、項(xiàng)目監(jiān)管程序，完善項(xiàng)目投資管理機(jī)制。圍繞引進(jìn)龍頭型、核心型項(xiàng)目和跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)著名企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)等，爭(zhēng)取更多世界 500 強(qiáng)和中國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)落戶重慶。 分析： ①近期宏觀政策 房地產(chǎn)的發(fā)展，離不 開政府的宏觀規(guī)劃。有著鮮明城市特征的重慶市主城區(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也形成了自己的諸多特點(diǎn)。 d. 西城：高品質(zhì)發(fā)展 西部片區(qū)是縉云山與中梁山之間的區(qū)域，其北部和中部以科研教育、服務(wù)業(yè)、休閑旅游等為主導(dǎo)，其南部為都市區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。目前，重慶市是大城市帶大農(nóng)村結(jié)構(gòu)：該市現(xiàn)有總?cè)丝诩s 3200 萬人，但主城區(qū)只有約 600 萬人口，其余約2600 萬人居住在 30 多個(gè)區(qū)縣的中小城市及村鎮(zhèn)。 ② 重慶市人口及城市化水平 據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局最新公布的《 2020 年重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示， 2020 年末，全市常住人口 2816 萬人，比上年增加 8 萬人，其中，城鎮(zhèn)人口 ，增加 萬人。 2020年，重慶市一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 、 和 。投資規(guī)模過度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，但又不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求，可以“通過完善住房普查制度、建立全國(guó)性的住房檔案對(duì)于目前市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)房需求有效摸底，以此把握未來的房地產(chǎn)投資規(guī)?！薄＿@與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”的表述直接呼應(yīng)。 ④加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐 為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進(jìn)資金來源的多元化和社會(huì)化。 針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動(dòng)地方政府通過調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，安排經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，可以考慮在商品房開發(fā)過程中規(guī)定一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。本通知自 2020 年 11 月 1 日起實(shí)施。尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，上調(diào)利率，資金使用成本上升，企業(yè)信貸成本上升，而且銀行可貸資金的減少，使得企業(yè)融資難，對(duì)銀行信貸資金依賴較重的行業(yè)影響較大。這意味著，房企融資將趨向多元化、全球化。因此，持續(xù)高溫的房地產(chǎn)熱在 2020 年將會(huì)逐步降溫，房地產(chǎn)投資可能回落。 趨勢(shì) 1 調(diào)控顯效 2020 年之后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策一改以往追求“立竿見影”的做法，更加注重長(zhǎng)效。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過了 20%以上，可見與房地產(chǎn)銷售較大幅度下滑相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。 圖 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源合計(jì)增速 累計(jì)（ %） 圖 20202020 年 11 月各月份全國(guó)房地產(chǎn)分類別開發(fā)投資完成額 從圖中可以看出，分類別來看，住宅開發(fā)投資總額在 2020 年 9 月后大幅度下降，其它類型地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)。綜合這兩方面情況，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難比較突出。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化看，預(yù)計(jì)這一態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征 10%的個(gè)人所得稅 )，附加在流通環(huán)節(jié)的各種費(fèi)用開支，就又成為主管部門調(diào)整的對(duì)象。分類別看，食品價(jià)格上漲 %，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲 個(gè)百分點(diǎn)；居住價(jià)格上漲 %，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲 個(gè)百分點(diǎn)；其余各類商品價(jià)格有漲有落。在農(nóng)村居民生活消費(fèi)支出中，服務(wù)性支出由 2020 年的人均528 元提高到 2020 年的 867 元，占生活消費(fèi)支出的比重由 %提高 到 %，提高了 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)由 2020 年的 %下降到 2020 年的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 分月度看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度比較平穩(wěn)。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了不斷擴(kuò)大的消費(fèi)群體。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長(zhǎng) %。 謝旭人在 5 日召開的全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上指出， 2020 年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，企業(yè)效益比較好，同時(shí)，受匯算清繳上年企業(yè)所得稅入庫較多、稅收政策調(diào)整翹尾增收等特殊因素影響，上半年全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng) ％。繼“兩房”問題之后，雷曼兄弟公司又申請(qǐng)破產(chǎn)，美林證券被收購(gòu)，美國(guó)五大投資銀行或申請(qǐng)破產(chǎn)，或改行。 8 月份中國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（ CPI）同比上漲 %漲幅比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)。逸嶺項(xiàng)目數(shù)據(jù) 計(jì)費(fèi)方法依據(jù)說明 投資估算過程 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金 籌措計(jì)劃 項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目融資渠道分析 企業(yè)融資環(huán)境 本項(xiàng)目融資渠道 融資建議 1256 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避