重慶大渡口項目定位報-免費閱讀
【正文】 n 九龍坡區(qū)市場特征九龍坡區(qū)是重慶市老工業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)中心居住區(qū)，區(qū)內(nèi)住宅相對陳舊，近年區(qū)內(nèi)項目多為中檔高層產(chǎn)品中部石橋鋪板塊近年舊城改造力度較大，建設(shè)用地容積率較高，開發(fā)產(chǎn)品多為小戶型公寓；楊家坪九濱路板塊依景觀資源優(yōu)勢，開發(fā)中高檔產(chǎn)品新興板塊位于二郎九龍工業(yè)園片區(qū)，該片區(qū)依托產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢，面向園區(qū)企業(yè)人員開發(fā)中檔產(chǎn)品；落戶園區(qū)及合資、合作的世界500強企業(yè)已有沃爾瑪、雅馬哈、五十鈴、寶馬、奔馳等5戶，世界知名企業(yè)有椿中島、佳速、光陽等3戶企業(yè)，國內(nèi)500強有建設(shè)集團、隆鑫集團、徐工集團、五糧液普什集團、建工集團、慶鈴汽車等6戶近年市場需求增長加快，主要因為輕軌2號線對該區(qū)域發(fā)展帶動作用很大，市場占有率在10%左右，價格保持平穩(wěn)，目前市場占有率有下降趨勢；2009年11月均價為3831元/平，價格穩(wěn)定小幅增長，在重慶九區(qū)中位于中間水平，區(qū)內(nèi)多數(shù)產(chǎn)品需求來自普通居民及企業(yè)職工，價格承受彈性度較弱，導(dǎo)致價格增長乏力；隨東部沿江板塊可開發(fā)土地的減少，隨工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來開發(fā)將轉(zhuǎn)向九龍工業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域?qū)⒂虚L期充足的市場消費潛力。n 大渡口區(qū)板塊分析市場特征區(qū)府雙山板塊是目前大渡口區(qū)熱點開發(fā)區(qū)域，近年出讓住宅用地規(guī)模普遍較大，市場競爭以大盤開發(fā)為主近年新山村板塊發(fā)展迅速，經(jīng)過近幾年舊城改造，目前板塊基礎(chǔ)設(shè)施，交通配套已經(jīng)完善，成為住宅開發(fā)的重要版塊除上述板塊外，區(qū)域內(nèi)其它片區(qū)項目開發(fā)分散；未來開發(fā)將呈現(xiàn)區(qū)府雙山板塊和新山村板塊并行發(fā)展的格局。城鎮(zhèn)家庭住房購買力相對較強，按100平計算，家庭購房承受年份在10年。從大區(qū)域的成交來看，北部區(qū)域（江北、渝北和北部新區(qū)）占到主城區(qū)總銷售量4成以上，西部區(qū)域（九坡、大渡口、沙坪壩和高新區(qū)）成交量占主城區(qū)總成交3成以上，成交價格和成交量均出現(xiàn)上漲的趨勢；2009年大渡口、九龍坡、沙坪壩分別成交58萬㎡、280萬㎡、274萬㎡，三區(qū)總合計612萬㎡。新開工面積占比呈現(xiàn)波動下滑趨勢，從2005年以后，該值在30%附近波動，20072008年新開工面積在3500萬㎡；竣工占比從2005年開始，下滑趨勢明顯，住房建設(shè)周期拉長。值得一提的是，重慶的溫柔將迎來投資者的新一輪角逐。尤其以那些溫州財團等，采用一次性付款并不受到影響。新政影響重慶樓市在經(jīng)歷本次調(diào)控后，在原來價格基礎(chǔ)上，并未出現(xiàn)跌的現(xiàn)象，再加上房產(chǎn)稅擱置、重慶保稅區(qū)正式獲批等有利條件，重慶樓市即將進入黃金時代！即地產(chǎn)的重慶時間！房價的抬升也將是必然的。第二，發(fā)揮政策引導(dǎo)作用，引導(dǎo)企業(yè)多開發(fā)普通商品住房滿足大多數(shù)居民的消費需求。對在重慶市主城區(qū)首次購買住房并以按揭方式支付，同時在主城區(qū)繳納個人所得稅的購房產(chǎn)權(quán)人實行財政補助。2008年重慶市主城各區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交情況數(shù)據(jù)源：重市土交中心七、新政對重慶市場的影響重慶新政具體內(nèi)容一是構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。據(jù)初步統(tǒng)計，2009年僅保利、萬科、龍湖、中海九龍倉、招商地產(chǎn)、華宇、金科和南方東銀這8家地產(chǎn)商在重慶主城區(qū)競得的土地總面積達到377萬平方米左右，占全市房地產(chǎn)相關(guān)用地的一半左右，競地總金額達到257億元左右，超過全市總額的一半以上。雖然在2009年第四季度，受一系列土地調(diào)控政策的影響，成交量略有回落，但土地供應(yīng)量開始增加，土地市場相對活躍。20042009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交金額 （單位：億元）20042009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)用地成交均價 （單位：萬元/畝）數(shù)據(jù)源：重市土交中心20042009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地平均樓面地價 （單位：元/平方米）數(shù)據(jù)源：重市土交中心土地集中度于少數(shù)大型房企由于地價高漲等原因?qū)е履玫爻杀驹絹碓礁?，土地市場的競爭越發(fā)成為資本的競爭，由此導(dǎo)致2009年重慶主城區(qū)出讓的土地相對集中，集中在少數(shù)資金雄厚的大型地產(chǎn)商手中。 西區(qū)最熱的組團是大學(xué)城組團，沙坪壩全年共17宗的房地產(chǎn)相關(guān)用地成交有11宗集中在西永大學(xué)城，其中龍湖以超過10億元拍得的近900畝土地將持續(xù)帶熱該區(qū)
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