【正文】 1 小時(shí)車程為半徑的范圍內(nèi)，打造一個(gè)具有明顯聚集效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的城市群。目前，重慶市是大城市帶大農(nóng)村結(jié)構(gòu)：該市現(xiàn)有總?cè)丝诩s 3200 萬(wàn)人，但主城區(qū)只有約 600 萬(wàn)人口，其余約2600 萬(wàn)人居住在 30 多個(gè)區(qū)縣的中小城市及村鎮(zhèn)。 a. 北城：新重慶 嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間 (含蔡家組團(tuán) )的北部片區(qū)，是城市近期的重點(diǎn)拓展區(qū)域，以中央商務(wù)區(qū)、北部新區(qū)、長(zhǎng)江上游最大的集裝箱港口、鐵路客運(yùn)中心、航空樞紐、大型博覽設(shè)施和體育設(shè)施等為標(biāo)志，主要承接中心城區(qū)疏解的人口、部分公共服務(wù)功能和交通 功能，聚集以高新技術(shù)、汽車等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌。 d. 西城：高品質(zhì)發(fā)展 西部片區(qū)是縉云山與中梁山之間的區(qū)域，其北部和中部以科研教育、服務(wù)業(yè)、休閑旅游等為主導(dǎo)，其南部為都市區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。城市中心為中央商務(wù)區(qū)，由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)共同組成，是面向西部地區(qū)和重慶市域的中心。有著鮮明城市特征的重慶市主城區(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也形成了自己的諸多特點(diǎn)。 重慶作為最年輕的直轄市，直轄十多年來(lái)，重慶的房地產(chǎn)業(yè)受直轄等一些利好效應(yīng)的影 響，房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著的成績(jī)，極大地改善了城鄉(xiāng)面貌，改善了人們的居住條件。 分析： ①近期宏觀政策 房地產(chǎn)的發(fā)展，離不 開(kāi)政府的宏觀規(guī)劃。 1)2020 年重慶市促進(jìn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)的措施 a、按照“一圈兩翼”發(fā)展規(guī)劃，全面進(jìn)行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)建設(shè) 按照“一圈兩翼”發(fā)展規(guī)劃，加快重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，著力提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的承載能力；加快重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目布局與建設(shè)，著力提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力；加快三級(jí)城鎮(zhèn)體系科學(xué)分布與推進(jìn)建設(shè)，著力提高城鎮(zhèn)化水平。圍繞引進(jìn)龍頭型、核心型項(xiàng)目和跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)著名企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)等，爭(zhēng)取更多世界 500 強(qiáng)和中國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)落戶重慶。 e、深化投資體制改革，進(jìn)一步改善投資環(huán)境 一手抓改革，一手抓發(fā)展，進(jìn)一步深化投資體制改革，著力打造企業(yè)、政府投資主體和金融機(jī)構(gòu)三大投融資平臺(tái)，促進(jìn)投融資要素高效配置。三是適應(yīng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項(xiàng)目點(diǎn)多面廣的新要求，規(guī)范規(guī)劃編制、項(xiàng)目審批、計(jì)劃申報(bào)和安排、資金撥付、項(xiàng)目監(jiān)管程序，完善項(xiàng)目投資管理機(jī)制。 這樣，重慶將合作視野擴(kuò)大到西北地區(qū)的西安。其主要包括，商品房預(yù)售信息現(xiàn)場(chǎng)公示達(dá)標(biāo)制度；商品房預(yù)售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)制度；預(yù)售開(kāi)盤信息備案制度等。 d、優(yōu)惠政策，刺激交易 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)在 09年連續(xù) 5 周位居全國(guó)房地產(chǎn)交易面積第一，之后雖然有所小幅回落，但始終是位居前列的。環(huán)比上月上漲 %，同比去年上漲 14%。明顯較少的是大渡口區(qū)和高新區(qū)，且也沒(méi)有新推量。尤其是 4 月份 ,由于房交會(huì)的影響，重慶市商品房總成交29383 套商品房，成交建筑面積 萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上升 %，同比 08 年 4月上升 %，總成交金額為 億元。本月成交均價(jià)的上漲一方面是由于在房交會(huì)期間高檔樓盤的熱銷拉高，比如慶隆柏翠莊、龍湖東橋郡等，均取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)；另一方面普通商品房的優(yōu)惠幅度縮小，價(jià)格有所回升，而經(jīng)濟(jì)適用房在本月推出較少。一直到 09 年初，土地供應(yīng)量陡峭下降 ， 2 月份有個(gè)大的攀升，但到 3 月份供應(yīng)量又立即降了下來(lái)，環(huán)比下降了 56%。雖然 7 月份的成交面積較多、 9月份的 成交宗數(shù)多但面積較少，其原因可能是 7 月份成交的土地中有地塊面積較大的。外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到 51939 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %，出口 20470 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %；城市居民人均可支配收入 13705 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 5889 元，增長(zhǎng) %；大渡口區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)已進(jìn)入嶄新的發(fā)展階段。 2020 年，區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年（下同）增長(zhǎng) 17％，人均區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 7677美元，位列主城第一；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %；區(qū)級(jí)財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) 25%；地方一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) ％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 ，增長(zhǎng) ％；實(shí)際利用內(nèi)資 30 億元、外資 6699 萬(wàn)美元，分別增長(zhǎng) %和 %,外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到 69044萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %，出口 28726 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %；年末存款余額 億元，貸款余額 億元，分別比上年增長(zhǎng) %、 64%；城市居民人均可支配收入 15700 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 6907 元，增長(zhǎng) %。 ①大渡口區(qū)商 品房供應(yīng)分析 1）商品房新增供應(yīng)量 圖 0809 年大渡口區(qū)商品房新增供應(yīng)量 從上圖中可以看出， 2020 年 1 月至 2020 年 4 月大渡口區(qū)每月新增供應(yīng)量處于間歇性地放量，不放，再放量的狀態(tài)，且放量不大。 花園洋房的開(kāi)發(fā)很少，只有晉愉等少數(shù)品牌公司涉足，這可能受大渡口工業(yè)城區(qū)定位的影響，且與區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)能力偏低有關(guān)。 由于大渡口 正處于轉(zhuǎn)型期，交通等配套設(shè)施并未非常完善，所以大部分樓盤的體量集中在幾萬(wàn)平方米。大渡口區(qū)是重慶市重要的工業(yè)城區(qū)，處于主城區(qū)的西部，地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，總體價(jià)格不高，比較難吸引外地的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)次開(kāi)發(fā)樓盤，再就是區(qū)域內(nèi)自 身消費(fèi)水平較低，故呈現(xiàn)出中高檔樓盤比例較小的局面。 ， 中低檔樓盤均價(jià)在 3500 元 /㎡左右，中檔樓盤均價(jià)在 43004700 元 /㎡，高檔樓盤均價(jià)在50005400 元 /㎡，高品質(zhì)花園洋房的均價(jià)一般在 55006500 元 /㎡。 商品房成交均價(jià) 圖 0809 年大渡口商品房成交均價(jià) 從整體趨勢(shì)來(lái)看，大渡口在 08 年全年至 09 年 4 月的商品房成交均價(jià)較為穩(wěn)定， 08 年 1 月至 8 月集中在 3000— 3500 元 /每平方米之間， 9 月至 09 年 4 月集中在 3500— 3800 元 /平方米之間。但，作為主城西部的龍頭，隨著最新一輪的《城市總體規(guī)劃》中將“生態(tài)和諧宜居區(qū)”及“分擔(dān)楊家坪城市副中心功能”作為大渡口的城市定位核心詞，大渡口將由一個(gè)重工業(yè)區(qū)向一個(gè)山水園林區(qū)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)將成為大渡口的一個(gè)新興的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明大渡口區(qū)域的房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ① 直轄十年后的大重慶，將迎來(lái)新的一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。這個(gè)戰(zhàn)略部署的要害是抓住了城市發(fā)展的本質(zhì)屬性及其內(nèi)在規(guī)律，通過(guò)優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)城市功能。 ② 重鋼搬遷后的大渡口將迎來(lái)一個(gè)新的休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代 重鋼搬遷及后重鋼時(shí)代的到來(lái)。 經(jīng)。如何使未來(lái)大重慶的價(jià)值最大化，重慶市提出了建設(shè)重慶 CRD 的戰(zhàn)略，也就是在重慶南部地區(qū)建設(shè)重慶中央休閑區(qū)，或者叫休閑經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。 成渝經(jīng)濟(jì)帶的形成，將有 利于成都和重慶資源要素的互補(bǔ)和互動(dòng)。這些標(biāo)志的背后將是政策、資源和要素向重慶不斷的集聚。 大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景 大渡口地處重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合 區(qū)，是重慶主城西南的重要門戶和窗口，是重慶主城西進(jìn)的主要陣地，也是重慶目前發(fā)展迅速、充滿活力、后發(fā)優(yōu)勢(shì)最為明顯的地區(qū)之一。 在 08 年金融危機(jī)影響下，全國(guó)和重慶市的商品房?jī)r(jià)格都大幅下跌，直到 09 年開(kāi)春才有回暖跡象。雖然與其他主城區(qū)相比大渡口的價(jià)格整體偏低，但在金融危機(jī)的影響下房?jī)r(jià)下滑的階段能保持穩(wěn)定，甚至小幅上升，這充分表明低價(jià)格區(qū) 域具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。進(jìn)入 2020 年，每月的成交量開(kāi)始攀升，雖然上升幅度不大，但每月穩(wěn)定增長(zhǎng)，透露出大渡口區(qū)房地產(chǎn)成交量的走勢(shì)良好。近些年來(lái)，隨著大批品牌房地產(chǎn)商進(jìn)入大渡口，比如像廣廈，晉愉這些地產(chǎn)集團(tuán)在大渡口落戶、開(kāi)發(fā)，一批好高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)落成，像香港城，國(guó)瑞城，晉愉綠島、嶺海等，中高檔樓盤的比例正在躍升。這昭示著，未來(lái)，將會(huì)有更多的大型開(kāi)發(fā)公司進(jìn)駐大渡口，享受其升值空間。再加上有 34 公里的長(zhǎng)江的沿岸和接近兩萬(wàn)畝的中梁山森林公園，這些優(yōu)勢(shì)是比較獨(dú)特的。 2）新增供應(yīng)項(xiàng)目 新增供應(yīng)項(xiàng)目表 表 新增供應(yīng)項(xiàng)目 2020 年 1 月 錦繡格林、順祥壹街區(qū)、渝港花園、繽紛時(shí)代、新寶龍易城、綠鳥(niǎo)藍(lán)溪 2020 年 2 月 無(wú) 2020 年 3 月 無(wú) 2020 年 4 月 鉑金云鼎、順祥壹街區(qū)、金色世紀(jì)逸城 2020 年 5 月 無(wú) 2020 年 6 月 金色世紀(jì)逸城、西亞松青大道 60 號(hào) 2020 年 7 月 渝港花園 2020 年 8 月 無(wú) 2020 年 9 月 順祥壹街區(qū)、新寶龍易城 2020 年 10 月 無(wú) 2020 年 11 月 湖榕錦苑、新寶龍易城 3 期 2020 年 12 月 順祥壹街區(qū)、晉愉綠島、西亞松青大道 60 號(hào) 2020 年 1 月 秋實(shí)大廈 2020 年 2 月 無(wú) 2020 年 3 月 無(wú) 2020 年 4 月 秋實(shí)大廈、晉愉綠島嶺海、祥和御馨園、國(guó)瑞城 供給項(xiàng)目的體量如下： 供給項(xiàng)目體量表 表 樓盤 總建面㎡ 總套數(shù) 秋實(shí)大廈 37739 322 湖榕錦苑 78000 768 新寶龍易城 3 期 17000 330 晉愉嶺海翡冷翠 100000 900 榮濤麗 40000 390 福星頤美名閣 1065 順祥一街區(qū) 379535 2700 富士達(dá)錦繡格林 71476 718 鉑金云鼎 37046 484 祥和御馨園 100000 409 國(guó)瑞城 536000 1900 供應(yīng)特點(diǎn)分析 從市場(chǎng)上反饋的的信息來(lái)看，大渡口商品住宅供給存在以下特點(diǎn)： 主要以高層小區(qū)房為主，高層依然是重慶商品房市場(chǎng)的主流，一方面高層低密度，使得小區(qū)內(nèi)景觀和綠化能有較高體現(xiàn)；一方面高層的風(fēng)險(xiǎn)較小，有利于回籠資金；另一方面由于重慶地勢(shì)所限，重慶人還是比較喜 歡住在高處的。 大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目前，大渡口區(qū)樓盤的總體開(kāi)發(fā)體量較少 ,大多數(shù)樓盤開(kāi)發(fā)的規(guī)模不大 ,其可以通過(guò)兩方面來(lái)分析：首先，大渡口區(qū)由于受到各方面的限制，總體的價(jià)格不高，這就很難吸引外區(qū)、外地的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)此開(kāi)發(fā)樓盤項(xiàng)目。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展 大渡口區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，有重慶市級(jí)工業(yè)園區(qū) 建橋工業(yè)園區(qū)，以及重鋼集團(tuán)、中冶建工、長(zhǎng)征重工、國(guó)際復(fù)合等大中型企業(yè)，連續(xù)多年被評(píng)為“重慶市工業(yè)十強(qiáng)區(qū)縣”；有全市規(guī)模最大、技術(shù)先進(jìn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè) 施，是以冶金建材、汽車摩托車、裝備制造、食品醫(yī)藥、電子信息、新型材料為主的現(xiàn)代工業(yè)城區(qū)和現(xiàn)代物流基地。 大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境分析 大渡口區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ① 人文地理 大渡口是重慶市圈中心城區(qū)的重要組成部分，位與重慶是主城區(qū)西南部，濱臨長(zhǎng)江，東臨巴南，南接江津，西北面與 九龍坡接壤，氣候溫和，地勢(shì)平坦，資源豐富，于 1965 年為服務(wù)重鋼而設(shè)區(qū)，面積僅 平方公里， 1995 年區(qū)劃調(diào)整后，轄區(qū)面積擴(kuò)大到 103平方公里，現(xiàn)轄五街三鎮(zhèn)，人口近 30 萬(wàn)，是重慶市主城區(qū) 12個(gè)中心組團(tuán)之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的 600 平方公里主城核心區(qū)內(nèi)的兩個(gè)區(qū)之一，也是重慶主城的生態(tài)和諧宜居區(qū)、文化休閑功能區(qū)、現(xiàn)代物流發(fā)展區(qū)、新型工業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)。 圖 08 年 4 月 09 年 4 月土地成交量 與土地供應(yīng)市場(chǎng)相比，土地成交量更能反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境況。較低的是大渡口區(qū)、巴南區(qū)、北部區(qū)。主要是壓抑 1 年的剛需集中爆發(fā)，加上拆遷購(gòu)房的加入，使得成交在房交會(huì)期間取得優(yōu)異的成績(jī)，但市場(chǎng)突如其來(lái)的活躍讓人不免擔(dān)憂頓生，但愿這種狀態(tài)能持續(xù)下去。 2)商品房成交市場(chǎng) a、主城區(qū)內(nèi)商品房成交量分析 圖 08 年 09 年主城區(qū)商品房成交量 圖 09 年 4 月主城區(qū)住宅建面成交均價(jià) 重慶市 08 年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于一個(gè)低迷的狀態(tài)，從成交量上看來(lái)沒(méi)有什么大起大落。 b、 09 年 4 月份主城各區(qū)住宅新推量 圖 主城各區(qū)住宅新推量 從上圖，可看出，在各區(qū)新增預(yù)售量里，九龍坡區(qū)位于第一，而九龍坡區(qū)的華潤(rùn)、華宇、隆鑫等知名項(xiàng)目都取得了大量的預(yù)售量來(lái)迎接房 交會(huì)，從而帶動(dòng)了此區(qū)域的預(yù)售量的總體較高。 ②近期商品房交易市場(chǎng) 1)商品房供應(yīng)市場(chǎng) a、一年重慶市主城區(qū)內(nèi)商品房供應(yīng)量 圖 08 年 09 年住宅批準(zhǔn)預(yù)售量 從上圖可以看出，今年年初是商品房推出量最少的時(shí)候，只有 萬(wàn)平方 米，而這之后開(kāi)始大幅上升，在春節(jié)后，幾個(gè)月里直線上升。 c、廉租住房制度建設(shè)和保障性安居工程 今年中央財(cái)政用于各地廉租房建設(shè)的總投資將達(dá) 到 330 億元，這將是 08 年和 07年的幾倍，甚至上十倍的