【文章內(nèi)容簡介】 0米處為鐵路線，南有一工廠，環(huán)境污染源隱患，本案適宜于投資建設(shè)開發(fā)中低檔綜合物業(yè)區(qū)。 投資測算分析 【開發(fā)風險及規(guī)避】 二、優(yōu)劣勢分析 1．優(yōu)勢 （ 1）位于新老城交接處，緊鄰縣中心，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，屬于城市核心商業(yè)圈； （ 2）周邊配套完善，商業(yè)廣場、超市、賓館、醫(yī)院、中小學分布周邊； （ 4）自身功能全面，住宅、辦公、商業(yè)配套綜合性強； 2．劣勢 (1)該地塊洼地，不利于建設(shè)規(guī)劃； (2)(2) 縣城中心，環(huán)境污染源隱患，造成購房者心理瓶頸； 投資測算分析 【開發(fā)風險及規(guī)避】 三、測算的前提 根據(jù)此地的屬性，為達到最優(yōu)化比的設(shè)置，以及最佳銷售利潤的回報，我們將地塊劃分為住宅、商業(yè)配套二大部分，初步分配比例為：住宅 90%，商業(yè)配套為 10%。 通過地產(chǎn)假想開發(fā)法進行了如下測算： (1)住宅容積率按 ，測算 (見表一 )； (3)物業(yè)類型及各自面積的具體劃分 (見表二 )。 投資測算分析 【開發(fā)風險及規(guī)避】 投資測算分析 測算的前提 表一 規(guī)劃項目用地位置 地塊 前期凈用地 總占地面積 總建筑面積 81546萬平米 容積率 住宅 用地性質(zhì) 開發(fā)用地 土地出讓年限 70年 土地成本測算 /畝 = 2774 萬元 【開發(fā)風險及規(guī)避】 投資測算分析 投資的費用測算 序號 項目名稱 計費標準 投資額 (萬元 ) 備注 1 土地費 掛拍費 3 % 438 按最終成交額計 土地契稅 4% 584 土地辦證費 2 % 292 小 計 1314 2 前期工程費 規(guī)劃設(shè)計及單體設(shè)費 4元 /㎡ 選擇國際或國內(nèi)頂級設(shè)計水準的公司 地質(zhì)勘探費 1元 /㎡ 三通一平費 /㎡ 4 水、電都無的情況下 測繪費 /㎡ 4 質(zhì)檢費 1元 /㎡ 建設(shè)工程報建費 1元 /㎡ 工程招標費 3元 /㎡ 工程監(jiān)理費 2元 /㎡ 小 計 3 建安工程費 500元 /㎡ 4100 多層和小高層的折中價 【開發(fā)風險及規(guī)避】 投資測算分析 投資的費用測算 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 綠化費、路燈費、道路建設(shè)費 2元 /㎡ 供水增容費、排污費、供電施工費、綜合費 3元 /㎡ 煤氣費 1元 /㎡ 小 計 5 建配套費 /㎡ 6 不可預見費 1% 7 成本總額 土地成本+1+2+3+4+5+6 8 綜合管理費 2% 167 9 銀行貸款利息 3% 【開發(fā)風險及規(guī)避】 投資測算分析 投資的費用測算 10 項目投資總額 8805 7+8+9 11 銷售收入 住宅： 7萬㎡ 均價： 950元 /㎡ 6650 商業(yè)配套： ㎡ 均價： 2800元 /㎡ 3360 小 計 10010 12 銷售費用 3% 13 稅金 14 項目利潤 11101213 15 成本利潤率 =利潤 247。成本總額 10% 16 銷售利潤率＝利潤 247。凈銷售收入 8% 備注 :上述成本如有減少 ,將變?yōu)槔麧櫜糠?。以上按四舍五入計算 【開發(fā)風險及規(guī)避】 項目依據(jù)政府的規(guī)劃要求，住宅為多層建筑和高層建筑，滿足的將是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代高尚居住社區(qū)。 這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目規(guī)劃設(shè)計中，如何使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在未來東安房地產(chǎn)市場中與顧客面前展現(xiàn)出物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的排斥。隨著東安發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，使人們的認知、認同感得以增強，從而會有力促使目標顧客量的增加，因此密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，以市場為大勢，順應變化，趨利避害。 市場風險 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力，仍有一些不確定性因素帶來的風險。 【開發(fā)風險及規(guī)避】 項目的籌資計劃中，主要資金是通過銀行信貸及分期開發(fā)取得銷售收入來實現(xiàn)的，鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，住宅與配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者有足夠的信心，看到未來升值的巨大空間。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 資本風險 【開發(fā)風險及規(guī)避】 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經(jīng)營、銷售、管理水平等方面。因此，項目公司對目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。 【開發(fā)風險及規(guī)避】 開發(fā)經(jīng)營風險 本項目前期土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的一定的優(yōu)惠政策，但隨著東安新區(qū)規(guī)劃的漸漸細化，在實施中面臨著經(jīng)營事項的變更。對預期投資收益產(chǎn)生一定影響。 因此我們應在市場中搶占先機，整合有效資源，聯(lián)手實力型合作單位，力爭使前期開發(fā)項目取得一定的成功，帶動后期的持續(xù)的經(jīng)營與開發(fā)。 【 綜合評價】 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對老城區(qū)改造的政策扶持，眾多有實力的房地產(chǎn)商家對區(qū)域的市場爭奪 ,隨著城市化發(fā)展 ,居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 項目總投資： 8805萬元 成本利潤率 : 18% 銷售利潤率 : 15% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結(jié)果。 【 綜合評價】 三、項目具有的突出優(yōu)勢 , 規(guī)劃中良好的周邊配套（包括商業(yè)、人文、交通等環(huán)境）。 ，城市的核心區(qū)域 四、項目實施的難點 本項目實施的難點： 周遍環(huán)境污染隱患，造成購房者心理瓶頸，因此開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度 大，需要進行相應引導； 項目的定位主題需要進一步細化，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根 據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，未來市場的不可預知風險。 五、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件 及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。 產(chǎn)品戰(zhàn)略定位 目標客戶定位 二、市場定位建議 【產(chǎn)品戰(zhàn)略定位】 物業(yè)形象定位 領(lǐng)先東安的高生活性價比 區(qū)位 品質(zhì)！ 針對東安： 性價比最好的樓盤！ 針對老城板塊： 片區(qū)的領(lǐng)導項目！ ◇ 產(chǎn)品領(lǐng)先 ◇ 價格領(lǐng)先 ◇ 品質(zhì)領(lǐng)先 ◇ 服務領(lǐng)先 ◇ 新老城交接處 ◇ 緊鄰縣中心 ◇ 交通便利 ◇建筑風格 ◇戶型設(shè)計 ◇園林景觀 ◇物業(yè)管理 市場占位姿態(tài) 產(chǎn)品核心競爭力 地段資源 加州風情 以項目帶動老城板塊！ 【產(chǎn)品戰(zhàn)略定位】 物業(yè)檔次定位 針對東安縣： 綜 合 高 品 質(zhì) 產(chǎn) 品！ 針對本片區(qū)： 片 區(qū) 的 領(lǐng) 導 項 目！ 【目標客戶定位】 主要構(gòu)成群體 ■ 私營企業(yè)主和個體工商戶 ■ 政府機關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位職 ■ 縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房人群 【目標客戶定位】 客戶細分 購買目的 1)自用： 經(jīng)營戶，有能力而又確實希望置業(yè)的。 2)換屋計劃 ：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士。 3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體 ：改變原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活方式 ,為改善子女的教育問題 . 年齡層次 中青年人為主（ 25— 55歲） 家庭結(jié)構(gòu) 三、四口之家為主 收入?yún)^(qū)分 年收入 3— 15萬 【目標客戶定位】 客戶細分 經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 現(xiàn)有存款 10萬元以上 消費等級 2萬元 /年 消費