【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公司建筑設(shè)計(jì)：深圳（香港）華新建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司景觀設(shè)計(jì)：蘇州天園景觀藝術(shù)工程有限公司主力面積：二房84—110㎡三房140—160㎡均 價(jià)：4800元/㎡簡(jiǎn) 析：252。 一品嘉園位于南京主城區(qū)內(nèi)景著名的人文景區(qū)——夫子廟景區(qū)內(nèi)，與“中國(guó)人家”一樣，也是一個(gè)中式園林林概念的社區(qū)，但與“中國(guó)人家”不同的是，它的中式風(fēng)格更多的是局限于地塊區(qū)位的特殊性，拋去一切產(chǎn)品的本質(zhì)，它的中式風(fēng)格就顯得蒼白、單薄，雖有一些模仿，但整體風(fēng)格的營(yíng)建僅留滯于產(chǎn)品的每個(gè)細(xì)部和純粹的包裝上，它所力推的物業(yè)尊貴感、所體現(xiàn)的值得客戶典藏，把玩的價(jià)值屬性，亦只是更多的依賴于它特殊的地段上。因此，單就純粹的產(chǎn)品風(fēng)格及市場(chǎng)形象而論，一品嘉園在走“中式風(fēng)格”的產(chǎn)品差異化上尚不及“中國(guó)人家”成功。附：市場(chǎng)總表252。 XX地區(qū)個(gè)案案 名地 址規(guī) 模主 力 均 價(jià)主 力 面 積主 力 總 價(jià)工程進(jìn)度21世紀(jì)假日花園XX東山大橋市民廣場(chǎng)90000㎡2400元/㎡120130，250(躍)28萬(wàn)，68萬(wàn)(躍)現(xiàn) 房百家湖花園湖濱路58號(hào)28萬(wàn)㎡2900元/㎡2萬(wàn)元/㎡（別墅）140，250(躍)300500(別墅)30萬(wàn)，60萬(wàn)(躍)1501000萬(wàn)(別墅)部分現(xiàn)房，別墅期房南京世界林湖濱路15號(hào)約5000㎡3000元/㎡250300150萬(wàn)現(xiàn) 房湖濱世紀(jì)花園寬寧開發(fā)區(qū)內(nèi)22萬(wàn)㎡2500元/㎡901302132萬(wàn)現(xiàn) 房碧水灣岔路新區(qū)金盛路東15萬(wàn)㎡公寓2000元/㎡聯(lián)排2400元/㎡獨(dú)立別墅2800元/㎡公寓89130，別墅224公寓1830萬(wàn)，聯(lián)排50萬(wàn)，獨(dú)立70萬(wàn)期 房武夷花園東山鎮(zhèn)大街西路228號(hào)36萬(wàn)㎡2600元/㎡12014035萬(wàn)，別墅150萬(wàn)部分期房天地新城金盛路56萬(wàn)㎡2800元/㎡120140220350(躍)35萬(wàn)期 房江南文樞苑將軍南路39號(hào)12萬(wàn)㎡2100元/㎡，別墅3100元/㎡130，220躍)250300(別墅)27萬(wàn)，別墅8090萬(wàn)部分期房252。 其他個(gè)案案名地址規(guī)模均價(jià)主力面積主力總價(jià)工程進(jìn)度一品嘉園夫子廟琵琶東街69000㎡4800120150㎡60萬(wàn)期 房金陵家天下亞?wèn)|花園城內(nèi)10萬(wàn)㎡排屋3000元/㎡別墅5000元/㎡排屋220㎡別墅300㎡排屋66萬(wàn)別墅150萬(wàn)期 房聽泉山莊亞?wèn)|一號(hào)路6萬(wàn)㎡排屋2400元/㎡排屋160200㎡40萬(wàn)部分期房盛世華庭龍?bào)绰?萬(wàn)㎡6500元/㎡230㎡150萬(wàn)現(xiàn) 房碧水華庭淡山溫泉24000㎡別墅3000元/㎡250300㎡100萬(wàn)部分現(xiàn)房三、綜述本案所處的XX開發(fā)區(qū)，是近幾年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著諸多項(xiàng)目的不斷崛起，無(wú)論是從產(chǎn)品營(yíng)建水平，項(xiàng)目規(guī)劃乃至于整體營(yíng)銷水平都有著不斷的提高，每一個(gè)個(gè)案都有著鮮明的物業(yè)特色，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已是日趨激烈。并且，現(xiàn)階段的競(jìng)爭(zhēng)從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，已不再單純局限于相同產(chǎn)品類型間的簡(jiǎn)單價(jià)格性能比上。而是已經(jīng)逐步滲透到產(chǎn)品的各個(gè)細(xì)部上。如地段位置、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀特色、產(chǎn)品形態(tài)、立面風(fēng)格、建材選用，甚至是物業(yè)管理、生活配套、智能化等各個(gè)層面。全方位綜合產(chǎn)品力間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，是現(xiàn)今區(qū)域市場(chǎng)的明顯特色。就“中國(guó)人家”而言，區(qū)域市場(chǎng)較之南京其他區(qū)域的幾大優(yōu)勢(shì)，如自然環(huán)境、空氣質(zhì)量、市場(chǎng)潛力等，幾乎為本案和周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所共有，在某些角度而言，如自然環(huán)境、距離XX中心區(qū)位置等甚至要優(yōu)于本案。如下表：武夷花園百家湖湖濱世紀(jì)江南文樞苑中國(guó)人家天城新城自然環(huán)境21世紀(jì)假日碧水灣位置 注：上表中縱軸自然環(huán)境是指?jìng)€(gè)案所處地塊的外部自然景觀，上向?yàn)楦鼉?yōu)越。 橫軸位置是指?jìng)€(gè)案距離XX中心區(qū)域的位置，右向?yàn)楦拷?。同時(shí)，從社區(qū)營(yíng)建的規(guī)模和綜合檔次、品味感覺(jué)上分析“中國(guó)人家”亦無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)勝出。如下表：百家湖檔次品味中國(guó)人家江南文樞苑湖濱世紀(jì)天地新城21世紀(jì)假日武夷花園碧水灣社區(qū)規(guī)模 注：上表中縱軸是指物業(yè)的價(jià)格，客戶層次等綜合體現(xiàn)的檔次品位，上向?yàn)楦摺? 橫軸社區(qū)規(guī)模是指?jìng)€(gè)案的建筑體量，右向?yàn)楦?。區(qū)域內(nèi)許多個(gè)案，規(guī)模大，現(xiàn)階段已具備不錯(cuò)的物業(yè)形象，并有良好的品牌實(shí)力為基礎(chǔ)。其價(jià)格亦不斷隨著區(qū)域大勢(shì)而攀升。考慮到近期XX生活配套尚不完善，因此基本都在小區(qū)內(nèi)配有會(huì)所等設(shè)施，努力為業(yè)主提供各種生活便利，值得關(guān)注的是，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品風(fēng)格普遍趨向一致，歐式的建筑風(fēng)味，湖景的規(guī)劃特色。因此，相互間的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。再?gòu)哪暇鞘锌傮w發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，排屋類產(chǎn)品正在悄然崛起，“TOWN　HOUSE”概念的物業(yè)，在以多層，高層為主的主流市場(chǎng)迅速發(fā)展的同時(shí)，正越來(lái)越受客戶的關(guān)注和喜愛(ài)。但在目前市場(chǎng)上，能成功運(yùn)行的該類物業(yè)的并不多?；緸槭袌?chǎng)空白點(diǎn)所在。而從物業(yè)風(fēng)格趨向來(lái)看，在以中式風(fēng)格為包裝的個(gè)案中，許多只是借助中式“外衣”作推廣，真正落到產(chǎn)品細(xì)部——不但“形”似而且“神”似的個(gè)案，現(xiàn)在來(lái)看，還只有“中國(guó)人家”。因此，“中國(guó)人家”要立足市場(chǎng)，取得成功，所應(yīng)堅(jiān)持的最大的特色在于“中式風(fēng)格園林”和“聯(lián)體排屋”這二大產(chǎn)品基礎(chǔ)結(jié)合定位。這一“市場(chǎng)差異化產(chǎn)品”的獨(dú)特定位，基本找準(zhǔn)了市場(chǎng)的空白點(diǎn)，使得“中國(guó)人家”在競(jìng)爭(zhēng)激烈但風(fēng)格單一的區(qū)域市場(chǎng)中，保持鮮明獨(dú)特的亮點(diǎn)，體現(xiàn)著不同于其他對(duì)手的價(jià)值屬性。閃爍著產(chǎn)品個(gè)性化的風(fēng)采，并具備了短期內(nèi)絕對(duì)的不可模仿性。這將是指引本案未來(lái)營(yíng)銷成功的基礎(chǔ)所在，亦是中原通過(guò)對(duì)市場(chǎng)深入了解后，對(duì)成功操作“中國(guó)人家”的信心所在。附：周邊主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案五月廣告投放總量分析（總額）住宅樓盤總體： %附表：主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案廣告訴求（五月）樓 盤主 要 媒 體主 要 訴 求21世紀(jì)花園現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)系出各門、地愧精品、XX“小外灘”，樓市新景觀百家湖花園揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、服務(wù)導(dǎo)報(bào)南京的歐洲小鎮(zhèn)；百家湖的夏天比南京少20天碧 水 灣南京晨報(bào)、金陵晚報(bào)低價(jià)高質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型別墅高尚別墅區(qū)江南文樞苑揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、南京晨報(bào)本科學(xué)歷，購(gòu)房每套優(yōu)惠一萬(wàn)，把居家景觀上升到公園的水平金陵家天下?lián)P子晚報(bào)、金陵晚報(bào)激情演繹金陵家天下，森林景觀別墅區(qū)武夷花園現(xiàn)代快報(bào)“武夷風(fēng)采”擋不住一品嘉園現(xiàn)代快報(bào)、金陵晚報(bào)5月20日開盤，城市黑馬，一品嘉園第二部分產(chǎn) 品 篇一、 項(xiàng)目各要素解析 基地狀況概評(píng)本項(xiàng)目地塊基本呈方正格局，東面與北面各臨兩條次干道，分別設(shè)有二個(gè)入口，西面與南面都被小河所環(huán)繞。，綠化率大于40%，其中中心庭園10000平方米（水體近5000平方米），是一個(gè)運(yùn)用江南古典園林與傳統(tǒng)民居手法構(gòu)建的以中式三層聯(lián)排別墅為主體的私家園林?，F(xiàn)西面一期三排別墅已面臨交房，南面二期11排別墅將近封頂，三期尚未動(dòng)工，北面四、五期規(guī)劃還未最終確定。總體來(lái)說(shuō)，本地塊形態(tài)較為理想，便于建筑、景觀的布局。不過(guò)根據(jù)現(xiàn)有之條件，并無(wú)優(yōu)勢(shì)化的自然景觀（如湖泊、山林、緩坡等）可以利用，因此地塊仍是在天然的小河、小叢林的基礎(chǔ)上，配以大量人工營(yíng)造的景觀進(jìn)行主體規(guī)劃、構(gòu)建。 區(qū)域環(huán)境本項(xiàng)目位于XX區(qū)天元路、百家湖以南，寧溧公路以西，機(jī)場(chǎng)高速以東，牛首河以北的江蘇國(guó)際經(jīng)貿(mào)工業(yè)園內(nèi)。其中天元路是連接寧溧公路與機(jī)場(chǎng)高速的新建主干道；其中寧溧公路直接連接X(jué)X與中心城區(qū)，車流量較為密集，且路況相對(duì)又較差，存在著一定噪音、尾氣、灰塵等現(xiàn)象，好在離本案尚有一定距離。而緊臨本案的高湖路等兩條次干道都為新建的馬路，車流量極少，故對(duì)本案基本不產(chǎn)生影響。另外，由于本項(xiàng)目西面設(shè)有飛行航道，故存在一定的飛機(jī)噪音污染。隨著南京城區(qū)南擴(kuò)工程的啟動(dòng)，XX已撤縣劃區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)已成為南京樓市的一大熱點(diǎn)。從整體區(qū)位分析，大環(huán)境市場(chǎng)開發(fā)層次分布合理科學(xué)，在充分依托良好的自然環(huán)境的基礎(chǔ)上規(guī)模化、社區(qū)化、系統(tǒng)化的整體居住氛圍正