【文章內(nèi)容簡介】 0 余個。 置信（蘇州）項目市場定位報告 18 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體 工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū) 面積 260平方公里 ， 其中 中新合作區(qū) 規(guī)劃面積 70 平方公里 （含 6 平方公里金雞湖） ，規(guī)劃居住人口 60 萬 ，位于古城區(qū)的東邊， 美麗的金雞湖畔 ，地理位臵上更 鄰 近 上海 ，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍圖共分 為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。 其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進程的新一頁 。 一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新 科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。 但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）： 湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟、文化中心。 二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔， 配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時政府機構(gòu)將遷入該二區(qū)。今后該區(qū)主置信（蘇州）項目市場定位報告 19 要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。 打造新城市生活 湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設(shè)施、生活娛樂設(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至 十年的未來居住水準。 蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)） 三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點 展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點 以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風(fēng)貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 居住環(huán)境特征 古色古香， 園林精粹吳文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 現(xiàn)代為主 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。 少，以鄰里中心為主 較少，以 F 城為中心，以鄰里中心為節(jié)點。今后在湖東南 的聯(lián)豐廣場也會成 較少 置信（蘇州）項目市場定位報告 20 為一個副商業(yè)中心。 交通配套 道路擁擠，但交通便利 道路規(guī)劃較好，較為便利 道路規(guī)劃很好，交通目前不便利 道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利 道路規(guī)劃很好但目前未建 居住人口特質(zhì) 以原地居民為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 居住性評價 ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 圖 9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖 置信（蘇州）項目市場定位報告 21 圖 10：園區(qū)總體 規(guī)劃 問題 3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？ 解答：金雞湖對于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里 濱水 社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符置信（蘇州）項目市場定位報告 22 合國際標準、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。 金雞湖 將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園 金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園 。金雞 湖 的存 在并沒有 影響交通以及規(guī)劃， 正因為它是未來的 城中湖，規(guī)劃師才有 了 用武之地，打造模范城的雛形。 景觀設(shè)計內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標。 金雞 湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請了香港泛亞易道公司。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了 8 個鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來， 2 個片區(qū) —— 城市廣場與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。 金雞湖景觀設(shè)計的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。 園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代 化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ”。 金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東去”的氣概，因此它 成了古老蘇州的一個旅游新亮點，越來越多的 人 爭 相 來感受 金雞 湖，其中既有本地市民，也有來自上海、杭州、無錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節(jié)假日的游客接待量屢創(chuàng)新高。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的 “ 后花園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā) 展理念。 創(chuàng)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標準，最終將容納超過 60 萬的居民。 置信（蘇州）項目市場定位報告 23 蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負責(zé)金雞湖 70 平方公里 環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點開放空間的開發(fā)工程。目的在于創(chuàng)一個高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標準。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。 (遠期 ) 環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所 園區(qū)將高起點、高標準把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。推進環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大 商業(yè)、推進大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長點和新亮點。加快國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心等 50 余項實事工程建設(shè)進度，大力發(fā)展商業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴大消費群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。 置信（蘇州）項目市場定位報告 24 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長， 2020 年預(yù)計開發(fā)量 200 萬平方米。 1994 年啟動的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個工業(yè)園區(qū)和住宅相 結(jié)合的高檔區(qū)域。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于 1997 年啟動， 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 在 8年 中 ， 一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長。 2020 年開發(fā)量 153 萬平方米， 2020 年預(yù)計開發(fā) 200 萬平方米。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。據(jù)統(tǒng)計，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅 14075 戶，實際居住為 11325戶，入住率為 80． 46％；已裝修未入住的為 869戶，占總戶數(shù)的 ％，其余未裝修戶為1881 戶，占總戶數(shù)的 ％。分析表明， 2020 年底以前交付使用的住宅項目，入住率已10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 4 年計劃園區(qū)開發(fā)量置信（蘇州）項目市場定位報告 25 超過 85％， 2020 年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低 ， 園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。 2020 年，預(yù)計蘇州市區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量可達 500萬平方米左右，其中園區(qū)為 180萬平方米左右。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020預(yù)計園區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量 萬套。 圖 13：批準預(yù)售、竣工交付、 入住套數(shù)比較表 2592614075121940100002020030000套數(shù)批準預(yù)售商品房 竣工交付使用 實際居住及在裝修 二、園區(qū)供應(yīng)情況 板塊劃分格局 蘇州工業(yè)園區(qū)根據(jù)其市場特征劃分為兩個板塊 ,即：湖東和湖西。下面對各個板塊的現(xiàn)狀和特點以及未來的發(fā)展趨勢進行介紹和分析： （ 1）湖西板塊 板塊現(xiàn)狀： 競爭激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破 湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近 30 個，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會太多 。 該地區(qū)主力面積范圍： 110150 平方米，總價： 6080 萬左右。 湖西 代表樓盤： 湖左岸 、 都市花園天域 。 湖西有園區(qū)的“高起點規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來， 樓盤 眾多， 已進入一個 “ 比規(guī)劃、置信（蘇州）項目市場定位報告 26 比實力、比品牌、比特色 ” 的競爭階段。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量 較為稀缺，下一輪發(fā)展 將以湖東為 開發(fā)重點 。 表 6: 目前湖西在售個案情況列表 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖左岸三期 蘇惠路 /星漢街 55005800 三房 140 7781 20% 加城國際 星漢街 58 號 48005800 三房 128 6874 50% 名城印象二期 星海街 /蘇茜路 5800 3+1 房 6986 20% 加城新天地 星港街 /蘇春西路 5000 三房 106120 5360 70% 都市花園天域 星漢街 188 號 7500（裝 1800） 三房 160170 120128 60% 高爾夫花園 機場路 /星港街 5000 三房 128168 6484 70% （ 2）湖東板塊 板塊現(xiàn)狀： 湖東板塊相對湖西而言開發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒有。但隨著金雞湖大橋的通車， 湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿(mào)服務(wù)，包括國際博覽中心、 F 城、湖東鄰里中心等在內(nèi)各類項目的開工建設(shè)，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。 而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖 東到 2020 年底累計商品房竣工量將達 260多萬平方米，超過湖西2020 年年底累計商品房竣工量 將達 240 多萬平方米的水平。換而言之，湖東住宅 開發(fā) 4 年（ 20202020） 的水平將超過湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產(chǎn)的總量將是湖西的五倍以上。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)