【文章內(nèi)容簡介】 高，購房后以出租為主。 生意人：比例較高，自己經(jīng)營為主。 鄉(xiāng) 鎮(zhèn)： 10%左右，自己經(jīng)營為主。 外 來：約 5%左右，出租為主，自營為鋪。 商業(yè)消費者方面，核心商圈輻射澗西區(qū)全境 40多萬人，其他商業(yè)設(shè)施主要服務城區(qū) 10多萬人。 目前澗西區(qū)一些消費者不滿足現(xiàn)有商業(yè)檔次，去西工市區(qū)消費。 2．區(qū)域繁華路段商業(yè)狀況 ● 區(qū)域繁華道路商業(yè)狀況市場調(diào)查資料分項列示如下： 洛陽項目市場報告 =22= 洛陽項目市場報告 =23= 青島南路商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況( 西苑路 聯(lián)盟路)%12%%%%%4%4%4%%%%%%% %餐飲（2 6 家）美容、美發(fā)、保?。? 家）超市（5 家）市政配套（5 家）煙酒（4 家）通訊（4 家）賓館、招待所（3 家）休閑餐飲（3 家）彩票（3 家）服裝（2 家）文具（2 家）印務（2 家）茶行（2 家）維修（2 家）家具、辦公（2 家）娛樂（1 家） 分析：鋪位面積以 10— 30 ㎡所占市場份額最高，主要以經(jīng)營餐飲、美容美發(fā)、小商 店、煙酒和通訊等為主，經(jīng)營方式靈活，投資風險較易規(guī)避。 洛陽項目市場報告 =24= 洛陽項目市場報告 =25= 青島北路商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況( 景華路 西苑路)%%%%% %%% %%服飾（衣、褲）（8 2 家）鞋業(yè)（1 3 家）飾品、名品店（7 家）餐飲（6 家）珠寶首飾（2 家）攝影（2 家）眼鏡（1 家）網(wǎng)吧（1 家）通訊（1 家）皮包（1 家） 分析：鋪位面積以 30— 50 ㎡的鋪位主要以經(jīng)營服裝、鞋、飾品、名品店、餐飲為主，布局合理、檔次較高。 洛陽項目市場報告 =26= 洛陽項目市場報告 =27= 聯(lián)盟路商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況(點川路天津路)%%%%%%%%%%%%%%%%%%% %% %建材( 2 1 家)餐飲( 1 4 家)美容、美發(fā)( 1 1 家)超市( 1 1 家)金屬機械加工、維修( 9 家)辦公文具( 8 家)汽車維修、養(yǎng)護( 7 家)市政配套( 6 家)裝飾( 5 家)醫(yī)療、醫(yī)藥( 5 家)保健( 5 家)食品直銷( 5 家)通訊( 4 家)酒店、賓館、招待所( 4 家)房產(chǎn)( 4 家)網(wǎng)吧( 3 家)休閑、娛樂( 3 家)攝影( 3 家)彩票( 3 家)茶行( 2 家)干洗店( 2 家)廣告( 1 家) 分析：鋪位面積以 20— 30 ㎡所占市場份額最高，主要以經(jīng)營建材、餐飲、美容美發(fā)、小商店、金屬機械加工維修和辦公文具、汽車維修、養(yǎng)護等為主，經(jīng)營方式靈活，投資風險較易規(guī)避。 洛陽項目市場報告 =28= 洛陽項目市場報告 =29= 上海市場步行街南、北街商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況(牡丹路上海市場步行街)%%%%%%%%%%%%%%%% %% % %服飾（1 3 家）餐飲（1 3 家）書店（7 家）珠寶、首飾（7 家）美容、美發(fā)（6 家）網(wǎng)吧（5 家）家電（5 家）玩具（4 家）鞋（4 家）休閑飾品（3 家）市政配套（2 家）眼鏡（2 家）五金（2 家）煙酒、副食（2 家）通訊（1 家）旅館（1 家）化妝品（1 家）藥店（1 家）家居裝飾（1 家）印務（1 家） 分析：鋪位面積以 30— 60 ㎡所占市場份額最高，主要以經(jīng)營服飾、餐飲、書店、珠寶、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、家電等為主，經(jīng)營種類較多，商業(yè)經(jīng)營狀況良好。 洛陽項目市場報告 =30= 洛陽項目市場報告 =31= 西苑路商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計分布( 天津路 牡丹路)%%%%%%%%%%%%% %% %家居飾品、家坊( 1 7 家)家俱、辦公( 1 4 家)餐飲( 8 家)服裝( 8 家)鞋( 7 家)煙灑、副食店( 7 家)網(wǎng)吧( 7 家)化妝品( 6 家)賓館、招待所( 5 家)電器( 3 家)保健( 2 家)建材、裝飾( 2 家)珠寶( 2 家)休閑餐飲( 2 家)眼鏡( 1 家)休閑娛樂( 1 家) 分析：鋪位面積以 30— 60 ㎡所占市場份額最高，主要以經(jīng)營家居飾品、家坊、家俱、辦公用品、餐飲、服裝和鞋、煙酒、副食店為主，經(jīng)營檔次為中低檔，商業(yè)經(jīng)營狀況一般。 洛陽項目市場報告 =32= 項目所屬上海市場商圈區(qū)域內(nèi)主要路段總體業(yè)態(tài)分布情況%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%服飾( 1 0 5 家)餐飲( 6 7 家)五金、建材( 2 5 家)鞋業(yè)( 2 4 家)家居、家坊( 1 8 家)美容、美發(fā)( 1 7 家)超市( 1 6 家)家倶、辦公用品( 1 6 家)網(wǎng)吧( 1 6 家)賓館、招待所( 1 3 家)煙酒、副食店( 1 3 家)珠寶首飾( 1 1 家)飾品、名品店( 1 0 家)機械加工、維修( 9 家)通訊( 9 家)電器( 8 家)保健( 7 家)化妝品( 7 家)汽車維修、養(yǎng)護( 7 家)書店( 7 家)彩票( 6 家)醫(yī)療、醫(yī)藥( 6 家)攝影( 5 家)食品直銷( 5 家)裝飾( 5 家)休閑娛樂( 5 家)休閑餐飲( 5 家)茶行( 4 家)房產(chǎn)( 4 家)眼鏡( 4 家)玩具( 4 家)印務( 3 家)干洗店( 2 家)維修( 2 家)廣告( 1 家) 分析：項目所在澗西上海市場商圈區(qū)域內(nèi)總體業(yè)態(tài)來說，共統(tǒng)計項目周邊主要街道466家商業(yè)，服裝的數(shù)量是最多的，總數(shù)量占總體業(yè)態(tài)數(shù)量的 %，；其次為餐飲類，總數(shù)量占總體數(shù)量的 %，其余主要包括鞋、五金建材、家居裝飾、家坊、美容美發(fā)、家俱和辦公用品、網(wǎng)吧、珠寶首飾業(yè)態(tài)經(jīng)營。 ● 區(qū)域繁華道路商業(yè)狀況對比分析如下表所示： 街道 主要商業(yè)情況 主消費群及成因 青島南路 業(yè)態(tài)以低檔為主，業(yè)態(tài)多樣，以餐飲業(yè)最多，商業(yè)業(yè)種主要以滿足日常生活便利的中低商品為主。 因地處澗西工業(yè)區(qū)附近，異地移民者占人口結(jié)構(gòu)的一定比例，方便簡潔是他們目前的生活方式。 洛陽項目市場報告 =33= 青島北路 商業(yè)繁榮，以鞋、服裝、飾品、名品店等主題商場經(jīng)營為主，分布較集中，已形成整體規(guī)模效應。 位處上海市場商圈中心位置，因澗西區(qū)是洛陽市人口最為集中區(qū)域，周邊高素質(zhì)工業(yè)區(qū)人群較多，且聚集了大批各種人群。 西苑路 以家居飾品、家坊、家俱、辦公、餐飲、服裝、鞋為主。 商業(yè)沿大道分布較散，車流 和人流量較大，沿路居民消費能力較高，但規(guī)模分散，輻射影響力、知名度相對而言較低。 聯(lián)盟路 業(yè)態(tài)以裝飾材料為主，五金配件也較發(fā)達，但規(guī)模普遍較小，難以體現(xiàn)聚合效應。 因南靠工業(yè)區(qū)，相距上海商圈較遠，無法形成有效商業(yè)氛圍。 上海市場步行街南北街 商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣，有大型美食廣場、購物中心，東西兩邊連接牡丹路，人流、人氣較旺。 人流量大，主要服務于周邊居民區(qū)。 分析：西苑路、青島南路、青島北路、聯(lián)盟路區(qū)域圍合成的區(qū)域是澗西商圈、經(jīng)濟、文化的中心，發(fā)展較早，是本地居民及早期來洛陽的全國各地人士聚居地，具備 良好的市政配套設(shè)施，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)繁榮，整體租金也高出許多，但明顯發(fā)展后勁不足：諸如交通阻塞、圈內(nèi)商家定位雷同、商業(yè)扎堆現(xiàn)象明顯、商業(yè)規(guī)模不夠等發(fā)展瓶頸，已逐步制約其形象和運作力度。 ● 區(qū)域繁華道路商業(yè)租金對比分析如下表所示： 項目所屬上海市場商圈區(qū)域內(nèi)街鋪營業(yè)面積超過 10萬㎡，業(yè)態(tài)豐富，租金一般低于 40元 /㎡ 月 ◆ 項目所處上海市場商圈區(qū)域主要街道兩側(cè)均有密集的沿街街鋪，其中青島南路、上 海市場步行街（青島北路）、西苑路、聯(lián)盟路是主要分布區(qū)域。 ◆ 青島南路自聯(lián)盟路至西苑路段， 沿街的餐飲和煙酒超市，租金最高超過 50元 /㎡ 月，一般不低于 30 元 /㎡ 月。 ◆ 青島北路上海市場步行街中段租金水平也較高 ， 300500 元 /㎡ 月，南、北兩方向租金價格遞減。 ◆ 西苑路沿街街鋪資金一般在 100 元 /㎡ 月左右。 ◆ 項目周邊由于環(huán)境、設(shè)施的原因，租金差距較大， 20 50300 元 /㎡ 月之間。 3．區(qū)域商場調(diào)研有關(guān)數(shù)據(jù)分析 ◆ 景滬商場 經(jīng)營面積： 9000㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F: 日化、通訊器材、小家電、鐘表、箱包、飾品、眼鏡 2F:男女服裝、褲裝 3F:鞋業(yè) ： 男女鞋、運 動休閑 洛陽項目市場報告 =34= 租金狀況： 1F:300720元 /㎡ 月 （ ㎡日化柜臺租金 720元 ） 2F:95150元 /㎡ 月 （ 150元 /㎡（精品屋） ） 3F:（ 塔柜 67元 /㎡ 、 精品屋 150元 /㎡ ） 經(jīng)營檔次：中偏低 主消費群：周圍居民、工廠工薪白領(lǐng)、周圍租住房內(nèi)居民，因靠近景華路與步行街交匯處，過往客流較大 備 注： 1F： 不包含國稅、地稅、工商管理費，電費 40W燈一個月收 10 元 ； 2F： 不包含國稅、地稅、工商管理費 ； 1F、 2F 為商場自己對外招租，租金價格基本包括了：普通照明費、開水、水保安費、衛(wèi)生費 ； 3F： 此層屬 恒信鞋業(yè)整層包租后，再對外招商，租金價格包括：國稅、地稅、工商管理費、普通照明費、開水、水、治安費、衛(wèi)生費等費用。紙袋費、贈品費、廣告費、（銷售額的 3%）另外收取。員工統(tǒng)一收費； 另：商場配有 中央冷暖系統(tǒng)，四部雙向電梯， 商場衛(wèi)生間對外收費 ， 員工免費停車。 ◆ 德眾商廈 經(jīng)營面積： 7500㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F:化妝品、飾品、鞋 2F:服裝 3F:運動裝備 租金狀況： 1F:鞋塔柜 ： 170元 /㎡ 月 、 精品屋 140元 /㎡ 月 2F:130元 /㎡ 月 3F:50元 /㎡ 月 經(jīng)營檔次：低檔 主消費群：周圍租住房內(nèi)居 民、周圍居民、工廠工薪白領(lǐng) 備 注： 1F： 大戶（ 20 個塔柜以上起租） 100 元 /㎡（含國稅、地稅、工商管理費） ， （精品屋 140元 /㎡、不含國稅、地稅、工商管理費） 租金價格包括普通照明費用、開水、水、治安費、衛(wèi)生費等費用。員工統(tǒng)一收費。 另 ：商場衛(wèi)生間收費 ， 員工免費停車 ◆ 全心商廈 經(jīng)營面積： 7000㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F:鞋 2F:服裝 3F:運動裝備 租金狀況： 1F:160元 /㎡ 月 2F:60100元 /㎡ 月 3F:50元 /㎡ 月 經(jīng)營檔次：低檔 主消費群：周圍居民、工廠工薪白領(lǐng)、周邊白領(lǐng)及 本地居民 洛陽項目市場報告 =35= ◆ 福昌隆廣場 經(jīng)營面積： 8000㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F:鞋 2F:服裝 3F:運動服飾、男女褲裝 租金狀況： 1F:170200元 /㎡ 月 2F:89140元 /㎡ 月 3F:5090元 /㎡ 月 經(jīng)營檔次：中低檔 主消費群：周邊年輕白領(lǐng)人群，特別是女性，因靠近景華路與上少街交匯處，過往客流較大 ◆ 圣雪昂時尚購物廣場 經(jīng)營面積： 2500㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 服裝、飾品、箱包 租金狀況： /㎡ 月 ――167 元 /㎡ 月 經(jīng)營檔次：中低檔 主消費群：周圍居民、工廠工薪白領(lǐng)、周邊白領(lǐng)及本地居民 備 注： 租金 含國稅、地稅、工商管理費 ； 租賃價格還包括：普通照明費、治安費、衛(wèi)生費等。水費１０元、電費按度收取、另付 。 ◆ 上海市場步行街購物中心 經(jīng)營面積： 12021㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 1F:珠寶、首飾、襪子、皮包、帽子、化妝品 飾品、箱包、圖書、服裝、日化 2F:服裝 3F:鞋業(yè) 租金狀況： 1F:220237元 /㎡ 月 2F:7580100元 /㎡ 月 3F:203040元 /㎡ 月 經(jīng)營檔次：中檔 主消費群：附近上班的白領(lǐng)、周圍居民，因靠近西苑路過往客流較大 備 注： 1F、 2F： 含水 量國稅、地稅、工商管理費 ； 3F： 不含國稅、地稅、工商管理費 ， 租賃價格包括：普通照明、水費、開水、治安費、衛(wèi)生費等； 另 ：商場衛(wèi)生間收費 ◆ 湘悅城（潤峰廣場） 經(jīng)營面積： 5000