【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)的未來年租金（或年總收益）乘以一定的收益倍數(shù)，由此得出房地產(chǎn)價值的方法。 ? （ 4）競爭定價法 ? 競爭定價法是根據(jù)競爭項目的價格為衡量標(biāo)準(zhǔn)，來制定項目價格的方法。 ? ? 價格定位的程序是先進行市場調(diào)查，然后根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)進行市場分析和預(yù)測，同時分析競爭對手的情況，對本項目進行成本預(yù)測，再科學(xué)地確定項目的總體均價、最低價、最高價、各期（棟）價格。 ? 還要確定樓層差價（垂直差價）和水平差價（指同一層樓不同戶型的差價），形成銷售價目表。 ? 最后根據(jù)影響價格的主要因素及權(quán)重進行價格策略調(diào)整。 ? 這些因素一般包括地段、物業(yè)管理、質(zhì)量工期、周邊環(huán)境和配套、小區(qū)環(huán)境等。 ? （六）開發(fā)商定位 ? 即開發(fā)商通過項目運作后，在行業(yè)中達到怎樣的價值地位。 ? 進行開發(fā)商定位的方法是企業(yè)地位分類法。 ? 在一個特定的行業(yè)中，企業(yè)的價值地位可以不同的指標(biāo)來表示。例如用相對市場占有率和企業(yè)的實力等表示。 ? 目前流行的財富排行榜就屬于這種量化指標(biāo)。 ? 開發(fā)商定位一般采取美國著名市場營銷專家菲利普 .科特勒的企業(yè)地位分類法，即市場領(lǐng)先者、市場挑戰(zhàn)者、市場追隨者、市場補缺者。 ? （七）項目主題定位及核心價值體系確立 ? ? 在產(chǎn)品定位、客戶定位、功能定位、形象定位、價格定位、開發(fā)商定位的基礎(chǔ)上，選擇最佳差異性主題，進行主題定位。 ? 提煉推廣主題的來源主要有 5個方面： ? （ 1）在產(chǎn)品定位、功能定位中提煉物業(yè)主題。 ? （ 2）在客戶定位中提煉市場主題。 ? （ 3）在形象定位中提煉廣告主題。 ? （ 4）在價格定位中提煉價值主題。 ? （ 5）在開發(fā)商定位中提煉信譽主題。 ? ? 房地產(chǎn)核心價值體系一般由地產(chǎn)、房產(chǎn)、文化三大價值構(gòu)成。 ? （ 1）地產(chǎn)價值 ? 體現(xiàn)地塊的地理位置價值。 ? 項目地段位置決定地塊升值空間。 ? 從營銷角度看，地產(chǎn)價值可通過策略性手段，炒作地段商務(wù)、商業(yè)或居住價值，最重要的是要在購房者心里圖像中實現(xiàn)四階段（存在區(qū)、認知區(qū)、優(yōu)勢區(qū)、忠誠區(qū)）跨越，得到政府部門、媒介、競爭對手和消費者一致認可之后，地產(chǎn)價值自然水到渠成。 ? （ 2）房產(chǎn)價值 ? 體現(xiàn)建筑、戶型、園林、社區(qū)配套等方面的物理性品質(zhì)。 ? 過硬的項目質(zhì)量是品牌價值存在的基礎(chǔ)和前提，無論是萬科、萬達還是中海外都把項目質(zhì)量作為營造價值的第一要素。 ? 房產(chǎn)價值可以通過強強聯(lián)合的方式得以提升，力求實現(xiàn)房產(chǎn)價值最大化。 ? （ 3）文化價值 ? 體現(xiàn)消費者精神上的感性享受和價值體驗。 ? 文化價值目前成為地產(chǎn)項目重點挖掘的內(nèi)容，文化價值可以給目標(biāo)客戶精神上的享受，提升項目的品牌價值。文化概念個性化、差異化的內(nèi)涵，是項目最根本的個性所在。 ? 文化價值的特征在于： ? ①排他性，提煉文化的概念，要具有“特產(chǎn)”的特征，集具有不可復(fù)制的特征，這是項目差異性的最大體現(xiàn)。 ? ②執(zhí)行力，所倡導(dǎo)的文化價值貫穿始終，在項目的整體運作中，必須通過全方位的推廣策略和強有力的執(zhí)行手段，逐步消除目標(biāo)客戶的疑慮，達到對項目文化的認可、忠誠與維護。 ? ③感召力 ? 體現(xiàn)對消費者（購房者）的終極關(guān)懷，引發(fā)利益點的共鳴。每一個成功的品牌，無不具有巨大的感召力。 ? 如諾基亞采取的人性化關(guān)懷，其中包括產(chǎn)品人性化概念的提出，同時提供一系列不同的產(chǎn)品來滿足不同層次的消費者，引發(fā)并迎合不同層次消費者的需求。 ? ④兼容性 ? 經(jīng)得起時間和空間的長久性考驗。 ? 有的文化背景材料已經(jīng)有上百年的口碑傳播和歷史記載。 ? 項目一旦以高格調(diào)的文化品位形象入市，必須將過去、現(xiàn)在或未來的文化與現(xiàn)代的生活方式相融合，體現(xiàn)出人情味。 ? （八）項目命名 ? 項目名稱即案名 ? 作用 ? （ 1）好的案名是最直接的廣告 ? 可以吸引住消費者的眼球，在眾多樓盤中脫穎而出，顯現(xiàn)出樓盤的特質(zhì)，并把這些特質(zhì)在第一時間內(nèi)傳遞給消費者。 ? （ 2）案名可以明確定位消費群體，開發(fā)商可以通過案名吸引特定人群。 ? （ 3）案名可以提升地產(chǎn)品牌的價值。 ? 項目命名原則 ? （ 1）項目名稱要有文化訴求點 ? 名稱要體現(xiàn)項目的文化價值和內(nèi)涵，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的品位、塑造出高檔次的品牌形象。 ? （ 2）項目名稱要訴求產(chǎn)品功能 ? 項目命名要反映產(chǎn)品功能。 ? （ 3）項目名稱要訴求企業(yè)理念 ? 項目命名方法 ? 一個好的樓盤名稱既要遵循一般命名原則，還要考慮房地產(chǎn)項目的特殊性。 ? 從營銷角度，要考慮其易識，易聽，易記，易匹配； ? 從功能承載角度，要符合建筑特點，突出項目優(yōu)勢，區(qū)別于競爭對手； ? 從意義表達角度，要強調(diào)寓意美好深遠，令人向往等等。 ? （ 1）根據(jù)建筑特色，詮釋建筑類型 ? 根據(jù)樓盤的建筑類型命名，命名時緊扣建筑特性，強調(diào)產(chǎn)品的異質(zhì)性，以區(qū)別于周邊項目。 ? 項目命名由兩部分組成，后面的一字或兩字，也就為建筑用語。 ? 如園、公寓、大廈、別墅、海岸、庭、廣場、苑、中心、閣、府、樓第、街、堡、居、橋、殿、臺、邑、館、宅、城、灣、莊、村、區(qū)、里、邸、店等 ? 在根據(jù)建筑類別的命名中，“園”占據(jù)榜首，這與“園”字的含義是分不開的。 ? 繁體園方框內(nèi)為袁字，袁字有土，即堆土可成山，口為建筑，衣為水，外圍大口為圍墻，說明園里有山、有水、有圍墻的建筑，是很令人心曠神怡、其樂融融的。 ? 用園來命名并根據(jù)項目的個性加前綴，如花園、家園、嘉園、豪園、莊園、錦園、御園、怡園等，來凸顯樓盤的特色、檔次、品味，乃至業(yè)主的身份、地位。 ? （ 2）根據(jù)項目所處地理位置 ? 為了強調(diào)優(yōu)越的地理條件 ? “朝陽無限”、“朝陽園”、“國展家園”、“國展新座”等 ? （ 3）根據(jù)開發(fā)商的名字 ? 以開發(fā)商名稱命名是開發(fā)商的企業(yè)名稱和單個項目名稱的結(jié)合。 ? 在房地產(chǎn)項目命名中體現(xiàn)出開發(fā)商名稱可以使具體項目和開發(fā)商之間相得益彰。 ? 一方面隨著樓盤的銷售可以擴大開發(fā)商的影響力， ? 另一方面開發(fā)商的知名度又可以反過來促進樓盤的推廣銷售。 ? 這對一些大的知名度高的開發(fā)商來說表現(xiàn)得更明顯一些。 ? 比如萬科公司在全國各地開發(fā)“萬科城市花園”、“萬科星園”；萬科 水晶城、萬科四季花城、萬科金域藍灣等。 ? 珠江地產(chǎn)的“珠江駿景”、“珠江羅馬花園”、“珠江國際城”、“珠江帝景”； ? 中遠房地產(chǎn)的“遠洋天地”、“遠洋風(fēng)景”、“遠洋山水”。 ? 開元四季 ? （ 4）根據(jù)項目所擁有的環(huán)境 ? 任何一個項目都有特定的地段，選擇了項目地也就選擇了樓盤所擁有的自然環(huán)境和人文環(huán)境。 ? 因此，諸多項目擁有了良好的自然環(huán)境，或者經(jīng)過改造所擁有的環(huán)境都是項目的一個賣點。 ? 樓盤是居家生活的載體，選擇某一樓盤及樓盤所擁有的環(huán)境，也就決味著選擇了某一生活方式。 ? （ 5）彰顯檔次品位，滿足消費者心理 ? 體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)非凡，采用“豪”、 帝”、“金”、“銀”、“華”、“國際”等字，讓人馬上聯(lián)想起來豪富、尊貴，消費者能彰顯其身份與地位。