【文章內(nèi)容簡介】 售壓力大 區(qū)域發(fā)展 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 區(qū)位 ：認(rèn)可度不高，目前不成熟，受外部影響弱 內(nèi)部造勢 外部借勢 內(nèi)部營造 向潮白河靠攏 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 交通 ：目前條件一般，偏向第二居所，但支持力度不夠 建議修河堤路 潮白河、群英渠 ：水環(huán)境較好，有利于環(huán)境營造 對水景的充分利用 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 市場 ：整體利好，目前低密度市場總體稀缺 先期推聯(lián)排 /合院產(chǎn)品 類別墅有一定市場空白 作為長線開發(fā)準(zhǔn)備 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 地塊 ：內(nèi)部價值不均 聯(lián)排 /合院先期入市 控制總價 拉高賣中 檔次劃分 現(xiàn)金流： 穩(wěn)定回收，風(fēng)險(xiǎn)控制，先期的回款要求 物業(yè)組合 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 規(guī)模大 ：容積率低 區(qū)位 ：大區(qū)位價值高，但目前不成熟 交通 ：目前一般，偏向第二居所 水系 ：水環(huán)境好 市場 ：整體利好，經(jīng)濟(jì)型類別墅有一定市場空白 地塊 ：內(nèi)部價值不均 現(xiàn)金流： 穩(wěn)定回收，風(fēng)險(xiǎn)控制，先期的回款要求 配套需求 客群放大 長線考慮 造勢 內(nèi)部造勢 “先修路” 靠向中央 檔次劃分 拉高賣中 低密先行 景觀先行 復(fù)合性，整體高檔 區(qū)域增值 成熟的郊區(qū)化生活 聯(lián)排 /合院先行 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 —— “新中產(chǎn)家庭”的實(shí)現(xiàn)親情夢想的成熟水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)生活 親情別墅 水鄉(xiāng)小鎮(zhèn) 本項(xiàng)目市場定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 “新中產(chǎn)家庭”描述： ? 企事業(yè)單位高級管理人員 ：年齡 3040歲，受過高等教育，工作繁忙，北京有一套房，孩子還小，接父母過來照顧孩子， 渴望家庭團(tuán)聚、親情溫暖； ? 外地在京的生意人 ：年齡 2550歲，一般文化程度較低，創(chuàng)業(yè)起步階段條件艱苦，與家人孩子分離，充分體會挫折和孤獨(dú)，生意做大后接家人孩子來京生活，由于體會生意場上現(xiàn)實(shí)的殘酷和人與人赤裸裸的關(guān)系 ， 極度渴望親情溫暖； ? 北京高干子女 ：年齡 2835歲，在國外不但拋棄了自己年輕時一貫驕傲和玩世不恭，也體會到漂泊的空虛和溫暖的家庭的難能可貴，留洋歸來，步入婚姻，渴望與父母孩子相守，享受天倫 ? 北京企事業(yè)單位退休老干部 ：年齡 5565歲，為國家貢獻(xiàn)了一輩子的青春，把兒女培養(yǎng)成才，成家立業(yè)，找個接近自然有生活方便的地方養(yǎng)老吧，但是不能離北京太遠(yuǎn)， 有時候還要看看孫子呢 ? 創(chuàng)意行業(yè)藝術(shù)人員 ：年齡 2550歲，自然景觀好的地方能帶給創(chuàng)作的沖動和靈感 ? 。 本項(xiàng)目市場定位 極度渴望親情溫暖的人群 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 營造親情氛圍 —— 缺什么？ 軟件上： 缺乏成熟的郊區(qū)化高品質(zhì)生活方式 硬件上：缺乏 兒童相關(guān)的：教育，娛樂 … 健康相關(guān)的：醫(yī)療，保健 … 生活配套： 超市，商店 … 休閑娛樂： … 營造高尚而成熟的郊區(qū)化生活方式 居住 交往 休閑 消費(fèi) 居住 本項(xiàng)目市場定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 “鎮(zhèn)”的核心 小鎮(zhèn) 高檔 物業(yè)配比 價格門檻 專屬化要求 復(fù)合功能 親情別墅 水鄉(xiāng)小鎮(zhèn) 本項(xiàng)目市場定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 “小鎮(zhèn)開發(fā)原則”：以可持續(xù)發(fā)展的原則 ，從城市的角度出發(fā)、動態(tài)的看待整個項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展 小城鎮(zhèn)居住要素 — 復(fù)合 復(fù)合有機(jī)功能，各功能之間能夠互相促進(jìn)，提供盈利所需要的客戶群 居住 娛樂 會議 停車 本項(xiàng)目市場定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 小鎮(zhèn)居住要素 — 人的尺度 步行距離， 10分鐘原則－即各種物業(yè)功能應(yīng)有機(jī)組合，步行十分鐘可以到達(dá)（半徑 500米） “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 本項(xiàng)目市場定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 小鎮(zhèn)居住要素 —— 交往 居住鄰里，設(shè)施多樣便利提倡住戶相互間的溝通，重塑鄰里關(guān)系，滿足現(xiàn)代人情感交流的需要 鄰里居住概念 “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 本項(xiàng)目市場定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 小鎮(zhèn)居住要素 —— 個性化、可識別性 社區(qū)標(biāo)志與社區(qū)中心，為居住者提供有豐富的識別性的建筑空間組織與功能設(shè)臵，營造有很強(qiáng)心理認(rèn)知度的社區(qū)環(huán)境 “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 本項(xiàng)目市場定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 小鎮(zhèn)居住要素 —— 與自然融合，郊區(qū)化 以貼近自然的山水環(huán)境為居住的重要元素，在享受便利的配套服務(wù)前提下能夠同時享受自然 “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 本項(xiàng)目市場定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 適度升級的低密度居住社區(qū) 多元化產(chǎn)品組合 產(chǎn)品定位： 項(xiàng)目整體定位 —— 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品規(guī)劃理念 公建 —— 健康產(chǎn)業(yè) 休閑類 教育類 會所、私人俱樂部 公建不僅是配套，而且是項(xiàng)目最具競爭力與吸引力的組成部分 景觀 —— 內(nèi)湖景觀營造 水系環(huán)繞 林蔭大道 細(xì)節(jié) —— 南加州風(fēng)格 標(biāo)志性建筑 水價值的最大化 本項(xiàng)目核心優(yōu)勢 生態(tài) —— 雨水、中水回收系統(tǒng) 太陽能引入 節(jié)能、環(huán)保－項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展 細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì) 核心產(chǎn)品，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目開發(fā)模式建議 本項(xiàng)目所在潮白新城，產(chǎn)業(yè)部分尚未建設(shè)，產(chǎn)業(yè)帶動存在一定滯后性，產(chǎn)業(yè)人口短期增長緩慢 本項(xiàng)目是潮白新城中第一個開發(fā)的住宅項(xiàng)目 大廠縣城人口相對有限 潮白新城交通通達(dá)性較好 但公共交通系統(tǒng)、區(qū)域配套尚不成熟 因此，可以判斷本項(xiàng)目“城市化”進(jìn)程較慢，尚無明顯提速利好，本項(xiàng)目將在一段時間內(nèi)保持典型的“郊區(qū)化”屬性。 前期 —— 發(fā)展判斷 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 ?“郊區(qū)化”幾乎等同于“低密度” ?偉業(yè)對大量購買“第二居所” 的成交客戶的購房偏好研究顯示，他們在接受更多交通成本的同時，更喜歡親近自然，對有“天”有“地”的別墅類產(chǎn)品喜好尤佳。 ?“小高層”競爭壓力大 ?從前篇對區(qū)域競爭格局的分析中顯示，燕郊和通州高層住宅供應(yīng)量很多，本項(xiàng)目若以同類產(chǎn)品對抗，則不免混入“價格戰(zhàn)”中； ?同時本項(xiàng)目所在區(qū)域，現(xiàn)階段“配套”和“交通”均弱于燕郊，競爭處于劣勢。 因此，不建議本項(xiàng)目在前期引入“小高層 /高層”產(chǎn)品，建議以供應(yīng)相對較少、且品類高端的具有鮮明低密度特征的低層住宅產(chǎn)品為主。 前期 —— 引入小高層的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目開發(fā)模式建議 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 用地指標(biāo) ? 總占地： ? FAR=1 地塊編號 地塊面積（畝） 地塊性質(zhì) 小計(jì)（畝） 1 一般農(nóng)田 2 一般農(nóng)田 3 一般農(nóng)田 4 基本農(nóng)田 5 基本農(nóng)田 6 工礦工地（磚廠） 7 田各莊村莊 合計(jì) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 潮白河 首開區(qū) 沿河區(qū) ：容積率 意向產(chǎn)品形式：合院 /聯(lián)排別墅 中心區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式：疊拼、洋房等中密度產(chǎn)品 首開區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式：合院、聯(lián)排 觀湖區(qū) 觀湖區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式：獨(dú)棟、雙拼、和合院 外圍區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式： 912層小高層 物業(yè)配比：中低密度產(chǎn)品多樣化組合 ? 物業(yè)配比： 類別墅：疊拼 /洋房： 小高層＝ 3： 5： 2 項(xiàng)目整體定位 —— 產(chǎn)品定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 聯(lián)排 合院 疊拼 洋房 小高 物業(yè)分布圖 項(xiàng)目整體定位 —— 產(chǎn)品定位 以低密度 〃 類別墅產(chǎn)品為主 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 ? 從南向北、從東向西開發(fā) ? 先開發(fā)中等價值用地，后開發(fā)景觀價值更優(yōu)的土地，預(yù)留產(chǎn)品提升，價格提升空間 ? 低－中－低－中高的過程 1. 開發(fā)高性價比低密度產(chǎn)品樹立項(xiàng)目檔次 2. 開發(fā)中密度產(chǎn)品控制總價的同時實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流要求 3. 開發(fā)湖景低密度類別墅產(chǎn)品，塑造高品質(zhì) 4. 景觀別墅區(qū) 5. 逐步向中高密度成長 ? 景觀先做 ? 配套商業(yè)先行，尤其休閑配套前期完善 本項(xiàng)目分期及開發(fā)策略 本項(xiàng)目開發(fā)模式建議 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目分期及開發(fā)策略 本項(xiàng)目開發(fā)模式建議 Ⅰ 期 Ⅱ 期 Ⅲ 期 Ⅳ 期 Ⅴ 期 Ⅵ 期 Ⅶ 期 分期 產(chǎn)品類 型 占地面積 （畝） 建筑面積 （萬 ㎡） 容積率 Ⅰ 期 聯(lián)排 合院 Ⅱ 期 疊拼 Ⅲ 期 疊拼 洋房 Ⅳ 期 聯(lián)排 疊拼 小高 290 17 Ⅴ 期 聯(lián)排 合院 360 Ⅵ 期 洋房 340 25 Ⅶ 期 小高 28 總計(jì) 1781 1 第四篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 項(xiàng)目整體定位 —— 規(guī)劃概念 生態(tài)健康 “親水”社區(qū)， 全新 “小鎮(zhèn)”人居模式 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 健康親水主題： ? 溪水漂流嬉戲－讓兒童快樂成長 ? 生態(tài)湖、慢跑道－讓老人舒緩身心 ? 運(yùn)動休閑主題會所－讓年輕人揮灑汗水 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河水 湖水 小鎮(zhèn)中水 循環(huán)系統(tǒng) 渠水 溪水 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 健康親水主題 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 外界自然水 潮白河 群英渠 內(nèi)部景觀水 中心湖 溪流 水池 水主題 系列 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 外界自然水 —— 潮白河 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 潮白河資源 ? 眺望觀河景 ? 改善調(diào)節(jié)小環(huán)境氣候，適宜居住 ? 河堤路可建為林蔭慢跑道 ? 河岸親水木棧道，拉近人與水的距離 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 外界自然水 —— 潮白河 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 河岸景觀 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 河堤路 現(xiàn)狀楊樹林 外界自然水 —— 潮白河 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 公園化景觀處理 ? 地塊南邊界，植被茂密 ? 與小區(qū)內(nèi)部景觀結(jié)合考慮，將水景引入小區(qū) ? 將渠水納入中水處理系統(tǒng) 外界自然水 —— 群英渠 群英渠資源 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 中心湖 中心湖 ? 利用原有地形，在地塊東北部的磚廠水洼建湖區(qū)，作為小區(qū)重要的核心景觀區(qū) ? 湖岸設(shè)臵成自然駁岸形式，利于居民親水玩水 ? 結(jié)合湖水設(shè)計(jì)高差變化的微地形景觀 ? 結(jié)合湖水建設(shè)小鎮(zhèn)中心，是居民娛樂交流的場所 中心湖 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 中心湖 中心湖 利用綠植，動物等元素“活化”湖景，注重打造湖島相互映襯 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 溪流 溪流 ? 水系通過中心湖景區(qū)引出，流經(jīng)各個組團(tuán)，并形成水節(jié)點(diǎn)，是各個組團(tuán)的主要景觀區(qū) ?主體水系保證其為活水，在南端入口廣場處于項(xiàng)目外的群英渠相連，保證水的流動 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 溪流 注重人的參與，為兒童提供嬉水的溪流 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 溪流 注重溪流細(xì)節(jié)的處理，利用高差形成疊水 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 景觀節(jié)點(diǎn) “水”節(jié)點(diǎn) ? 在各個不同的組團(tuán)內(nèi)形成 4個小體量的水池 ? 水池結(jié)合植物作為個組團(tuán)的次