【正文】 ?孔雀城產(chǎn)品品牌及企業(yè)文化的展示，提高企業(yè)品牌及產(chǎn)品品牌的知名度，給市場以大開發(fā)商、大盤感覺，促進(jìn)企業(yè)品牌的升級和產(chǎn)品品牌的升級。 銷售組織與銷售模式 首開區(qū)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 ?孔雀城系列產(chǎn)品集中展示與銷售，永定河孔雀城、大運(yùn)河孔雀城和潮白河孔雀城三個項(xiàng)目集中展示、集體聯(lián)動，形成集群效應(yīng)，分別以不同的產(chǎn)品形成有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)三個項(xiàng)目的集群營銷和產(chǎn)品互補(bǔ)，同時擴(kuò)大孔雀城品牌的影響力。 銷售組織與銷售模式 首開區(qū)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 多點(diǎn)布局：全員營銷 ?充分發(fā)揮偉業(yè)顧問強(qiáng)大的資源優(yōu)勢，通過特定激勵機(jī)制調(diào)動偉業(yè)員工及資源客戶積極性，實(shí)現(xiàn)全員銷售； ?充分挖掘偉業(yè)目前代理銷售的中高端公寓類項(xiàng)目，如華僑城、美利山、公園 187萬科金色城品等的客戶資源，通過特定激勵機(jī)制使得這些項(xiàng)目的銷售人員為本案所用。 ?“孔雀城”專著直投殿后 ：為“孔雀城”著書立說后，闡釋孔雀城所倡導(dǎo)的“親情”及“新城鎮(zhèn)運(yùn)動”理念，作為大眾傳播的一個有益的補(bǔ)充?？兹赋恰笔组_區(qū)啟動儀式，利用跨越時空的操作手法盡顯項(xiàng)目的恢弘氣魄和歷史意義?？兹赋恰表?xiàng)目信息，并同時作為項(xiàng)目公關(guān)活動的告知載體?？兹赋牵蟊本钡母拍?，對區(qū)域進(jìn)行重新解讀，解決區(qū)域認(rèn)可度較低的問題，占據(jù)概念的制高點(diǎn)。 首開區(qū)營銷建議 首開區(qū)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 樣板間 歐式古典風(fēng)格 樣板間風(fēng)格建議 示范區(qū)包裝建議 曲線趣味、非對稱法則、色彩柔和艷麗、崇尚自然 首開區(qū)營銷建議 首開區(qū)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 樣板間 北美風(fēng)格 樣板間風(fēng)格建議 示范區(qū)包裝建議 大氣沉穩(wěn)、以真皮、實(shí)木為主要元素 首開區(qū)營銷建議 首開區(qū)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 樣板間 現(xiàn)代風(fēng)格 樣板間風(fēng)格建議 示范區(qū)包裝建議 造型簡潔明快、實(shí)用大方，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配臵效果。 銷售動線 首開區(qū)營銷建議 首開區(qū)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 售樓處選址建議及功能劃分 示范區(qū)選址建議 首開區(qū) 示范區(qū) ?位 臵：親水，臨群英渠位臵； ?選擇因素：改造后的群英渠水景具有良好的生態(tài)景觀，能給第一時間給客戶傳達(dá)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，給客戶留下較為深刻的印象； ?建議在進(jìn)入首開區(qū)及示范區(qū)的交通動線設(shè)臵上放大“水”及生態(tài)的因素，以使得客戶能夠第一時間體驗(yàn)到本案獨(dú)特的自然景觀資源。 ? 二期預(yù)計(jì) 08年 10月開盤，售價(jià)約 20230元 /㎡。此外，小鎮(zhèn)還成功引入世界著名貴族學(xué)校哈羅公學(xué)（ Harrow School ）（英國著名貴族學(xué)院，擁有自小學(xué)至大學(xué)預(yù)科的全模式教育，著名詩人拜倫、英國前首相丘吉爾、印度前總理尼赫魯?shù)染鲎栽撔＃? 中央別墅東岸、溫榆河畔、重新掌控機(jī)場、CBD、使館區(qū) /6公里專屬林蔭道， 3公里私藏老河灣 /3萬平米小鎮(zhèn)中心、全方位的歐洲上層歡宴 /世界頂級學(xué)校 —— 英國哈羅公學(xué)入駐 案例分享－格拉斯小鎮(zhèn) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)－實(shí)景及示意圖片 首開區(qū)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 一期 小鎮(zhèn)中心 二期 三期 道路原貌 老河灣原貌 治理后的老河灣 修繕后的道路 案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)－開發(fā)策略 在一期銷售之前，開發(fā)商魯能集團(tuán)先期完成了道路（河堤路）的拓寬，將原有鄉(xiāng)村道路改造為雙向二車道柏油路，解決了出行問題；并對老河灣進(jìn)行改造，使其成為一期的重要景觀依托。社區(qū)內(nèi)縈繞有溫榆河的老河灣 /自然資源得天獨(dú)厚。此特征在首開區(qū)中將體現(xiàn)得更為突出。 核心客群主要特征 ?房地產(chǎn)投資的活躍者； ?CBD年輕白領(lǐng)菁英，低密度生活的追隨者； ?目光敏銳的房地產(chǎn)從業(yè)人士； ?中等收入的私營業(yè)主。 ?父母仍在外地，購買本項(xiàng)目，將父母接過來，作為。 ?追求稀缺資源占有，看重環(huán)境與居住品質(zhì)。 “內(nèi)引”、“外拉”、“大北京” 首開區(qū)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 重要客群 輔助客群 核心客群 目標(biāo)客群核心特征 ?3045歲之間，在京奮斗多年，事業(yè)小有成就，有房有車，非成熟別墅買家。 ? 從入口廣場向小區(qū)內(nèi)部延伸的林蔭大道是小區(qū)內(nèi)的主要景觀軸線?；ㄊ⑾沲莘e率接近 ? 主力戶型面積在 200500平米之間 通州別墅市場 通州別墅產(chǎn)品類型較為豐富，但沒有合院產(chǎn)品，主力戶型面積在 200500平米之間 首開區(qū) —— 戶型面積定位依據(jù) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 板塊 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間（平方米） 大興 果嶺假日 200530 獨(dú)墅逸幟 228260 燕郊 達(dá)觀別墅 300600 美麗鄉(xiāng)村 300500 華堂高爾夫莊園 440600 東方夏威夷 500800 大廠 挪威的森林 300400 固安 永定河孔雀城 300400 香河 大運(yùn)河孔雀城 330350 東南扇面別墅市場 —— 獨(dú)棟 ? 獨(dú)棟主力面積集中在 250400平米之間 ? 部分豪華型最大面積在600800平方米左右 獨(dú)棟別墅主力戶型在 250400平米之間，豪華型面積在 600800之間 首開區(qū) —— 戶型面積定位依據(jù) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 所屬區(qū)域 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間（平方米） 通州 美壹棟 290300 尚東庭 185238 珠江國際城 300310 北美佳苑 250330 大興 中央公館 260400 親親我家 220280 翡翠城 200210 燕郊 東方夏威夷 224300 大廠 挪威的森林 200350 東南扇面別墅市場 —— 聯(lián)排 ? 聯(lián)排產(chǎn)品主力面積區(qū)間在 200300平方米 ? 最大面積為 400平方米 聯(lián)排產(chǎn)品主力戶型面積在 200400之間 首開區(qū) —— 價(jià)格定位依據(jù) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 首開區(qū)定位 —— 戶型面積定位依據(jù) 合院： 220250平米 前期銷售任務(wù)艱巨 —— 必須打敗同類對手，吸引大量有效客戶 ? 燕郊：獨(dú)棟 500— 800平米，無合院 ? 通州：獨(dú)棟 250500平米，無合院 ? 東南扇面：獨(dú)棟 250600平米 市場空白： ? 合院是市場空白點(diǎn) 市 場 銷 售 定位依據(jù) —— 合院 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 首開區(qū)定位 —— 戶型面積 聯(lián)排： 180220平米 前期銷售任務(wù)艱巨 —— 必須打敗同類對手，吸引大量有效客戶 ? 燕郊競爭點(diǎn)：聯(lián)排面積 220300平米之間 ? 通州一線：聯(lián)排面積在 200300平米之間 ? 東南扇面：聯(lián)排面積在 200400平米之間 市場空白： ? 200平米以下聯(lián)排 市 場 銷 售 定位依據(jù) —— 聯(lián)排 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 潮白河 ? 預(yù)計(jì)銷售時間： 2023年下半年 ? 單價(jià)水平： 1. 聯(lián)排： 6500元 /平米 2. 合院： 7500元 /平米 ? 主力總價(jià)水平： 1. 聯(lián)排： 110130萬 /套 2. 合院： 160190萬 /套 首開區(qū)定位 —— 價(jià)格水平 現(xiàn)狀楊樹林 聯(lián)排 合院 樣板展示區(qū) 聯(lián)排與合院的建筑面積比為 3： 7 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 首開區(qū)定位 景觀 ? 現(xiàn)有楊樹林，建議保留，加以改造利用，建成首開區(qū)的原生態(tài)景觀。 花盛香醍 7層半至 8層半的別邸和疊拼 160270 珠江 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 環(huán)保主題 —— 中水活水系統(tǒng) 中水處理系統(tǒng)將潮白河水、灌溉渠水和自來水排污水處理成中水進(jìn)行社區(qū)的引入水系流動用水，體現(xiàn)了項(xiàng)目水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)的環(huán)保親水理念，節(jié)約社區(qū)打造水景成本又便于物業(yè)后期維護(hù) 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 環(huán)保主題 —— 中水灌溉系統(tǒng) 活水水系循環(huán)的中水可以通過管道進(jìn)行社區(qū)的園林灌溉用水，既體現(xiàn)了項(xiàng)目環(huán)保理念，又節(jié)約了物業(yè)后期維護(hù)的成本 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 環(huán)保主題 —— 中水入戶系統(tǒng) 中水和自來水水管道入戶，中水入戶系統(tǒng)可以提供小鎮(zhèn)居民日常生活（拖地、澆花、洗衣等）用水，中水低于自來水的價(jià)格，為小鎮(zhèn)居民節(jié)省生活用水開支，也成為物業(yè)的一項(xiàng)盈利收入來源 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 環(huán)保主題 —— 太陽能路燈 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 環(huán)保主題 —— 建材環(huán)?；? 外墻保溫 — 節(jié)能 坡屋頂處理 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 雙層玻璃保溫 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套設(shè)置原則： ? 圍繞中心湖景區(qū)形成鎮(zhèn)中心，沿湖布置餐飲商業(yè) ? 在 4個水節(jié)點(diǎn)處設(shè)置小型鄰里中心或會所、售樓處 ? 沿綠軸北端臨近湖附近布置小型商業(yè) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套分布圖 配套設(shè)施 配套設(shè)施 ? 鎮(zhèn)中心 ? 鄰里中心 ? 商業(yè) ? 會所 共計(jì)面積： 3— 4萬平米 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 首期主題會所 主題會所 標(biāo)志性建筑 結(jié)合入口小廣場設(shè)計(jì)主題性會所 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) ?休閑運(yùn)動主題 ?室內(nèi)游泳館 ?健身中心 配套完善化 —— 首期主題會所 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 小鎮(zhèn)中心 ?鎮(zhèn)中心 ?小廣場 ?主題商業(yè)配套 結(jié)合湖景設(shè)臵鎮(zhèn)中心，作為居民的交往空間，體現(xiàn)小區(qū)的文化與精神； 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 私人會所 ?高端私人會所 ?水療 SPA會所 私人會所 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 主題商業(yè)街 主題商業(yè)步行街 商業(yè)街，沿綠色景觀軸布臵獨(dú)立的小型商業(yè)，服務(wù)于社區(qū)居民的生活配套需求； 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 建筑風(fēng)格藝術(shù)化： ? 南加州風(fēng)格 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 南加州風(fēng)格 建筑 入戶門 ? 拱型 ? 門廊 ? 臺階 ? 鐵藝燈 ? 吊鐘 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 南加州風(fēng)格 建筑 特色窗 ? 馬蹄形 ? 木構(gòu)件 ? 對稱 ? 分隔 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 南加州風(fēng)格 庭院 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 產(chǎn)品多元化： ? 湖岸別墅 ? 湖景別墅 ? 園景別墅 ? 庭院別墅 ? 院落別墅 ? 疊院別墅 ? 情景洋房 ? 觀河高層 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 居住舒適化： ? 親水 ? 采光 ? 通風(fēng) ? 趣味 ? 花園 ? …… 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 生活科技化： ? 智能安防系統(tǒng) ? 寬帶入戶 ? 數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò) ? …… 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化： ? 精心、精致、精確 ? …… 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目將成為： 水岸小鎮(zhèn) 健康小鎮(zhèn) 休閑小鎮(zhèn) 生態(tài)小鎮(zhèn) 溫暖的親情水鄉(xiāng)小鎮(zhèn) 第五篇 首開區(qū)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 首開區(qū) —— 產(chǎn)品類型定位 容積率控制： ， 產(chǎn)品以聯(lián)排、合院為主。 前期 —— 引入小高層的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目開發(fā)模式建議 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 用地指標(biāo) ? 總占地： ? FAR=1 地塊編號 地塊面積（畝） 地塊性質(zhì) 小計(jì)（畝） 1 一般農(nóng)田 2 一般農(nóng)田 3 一般農(nóng)田 4 基本農(nóng)田 5 基本農(nóng)田 6 工礦工地（磚廠） 7 田各莊村莊 合計(jì) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目