【正文】 ?孔雀城產(chǎn)品品牌及企業(yè)文化的展示，提高企業(yè)品牌及產(chǎn)品品牌的知名度，給市場以大開發(fā)商、大盤感覺，促進(jìn)企業(yè)品牌的升級和產(chǎn)品品牌的升級。 銷售組織與銷售模式 首開區(qū)定位 ?孔雀城系列產(chǎn)品集中展示與銷售，永定河孔雀城、大運河孔雀城和潮白河孔雀城三個項目集中展示、集體聯(lián)動，形成集群效應(yīng)，分別以不同的產(chǎn)品形成有機(jī)組合，實現(xiàn)三個項目的集群營銷和產(chǎn)品互補(bǔ)，同時擴(kuò)大孔雀城品牌的影響力。 銷售組織與銷售模式 首開區(qū)定位 多點布局：全員營銷 ?充分發(fā)揮偉業(yè)顧問強(qiáng)大的資源優(yōu)勢，通過特定激勵機(jī)制調(diào)動偉業(yè)員工及資源客戶積極性，實現(xiàn)全員銷售； ?充分挖掘偉業(yè)目前代理銷售的中高端公寓類項目，如華僑城、美利山、公園 187萬科金色城品等的客戶資源，通過特定激勵機(jī)制使得這些項目的銷售人員為本案所用。 ?“孔雀城”專著直投殿后 ：為“孔雀城”著書立說后，闡釋孔雀城所倡導(dǎo)的“親情”及“新城鎮(zhèn)運動”理念，作為大眾傳播的一個有益的補(bǔ)充?？兹赋恰笔组_區(qū)啟動儀式，利用跨越時空的操作手法盡顯項目的恢弘氣魄和歷史意義。孔雀城”項目信息，并同時作為項目公關(guān)活動的告知載體?？兹赋牵蟊本钡母拍?，對區(qū)域進(jìn)行重新解讀，解決區(qū)域認(rèn)可度較低的問題，占據(jù)概念的制高點。 首開區(qū)營銷建議 首開區(qū)定位 樣板間 歐式古典風(fēng)格 樣板間風(fēng)格建議 示范區(qū)包裝建議 曲線趣味、非對稱法則、色彩柔和艷麗、崇尚自然 首開區(qū)營銷建議 首開區(qū)定位 樣板間 北美風(fēng)格 樣板間風(fēng)格建議 示范區(qū)包裝建議 大氣沉穩(wěn)、以真皮、實木為主要元素 首開區(qū)營銷建議 首開區(qū)定位 樣板間 現(xiàn)代風(fēng)格 樣板間風(fēng)格建議 示范區(qū)包裝建議 造型簡潔明快、實用大方，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配臵效果。 銷售動線 首開區(qū)營銷建議 首開區(qū)定位 售樓處選址建議及功能劃分 示范區(qū)選址建議 首開區(qū) 示范區(qū) ?位 臵：親水，臨群英渠位臵； ?選擇因素：改造后的群英渠水景具有良好的生態(tài)景觀，能給第一時間給客戶傳達(dá)項目的賣點，給客戶留下較為深刻的印象； ?建議在進(jìn)入首開區(qū)及示范區(qū)的交通動線設(shè)臵上放大“水”及生態(tài)的因素，以使得客戶能夠第一時間體驗到本案獨特的自然景觀資源。 ? 二期預(yù)計 08年 10月開盤，售價約 20230元 /㎡。此外，小鎮(zhèn)還成功引入世界著名貴族學(xué)校哈羅公學(xué)（ Harrow School ）（英國著名貴族學(xué)院，擁有自小學(xué)至大學(xué)預(yù)科的全模式教育，著名詩人拜倫、英國前首相丘吉爾、印度前總理尼赫魯?shù)染鲎栽撔＃? 中央別墅東岸、溫榆河畔、重新掌控機(jī)場、CBD、使館區(qū) /6公里專屬林蔭道， 3公里私藏老河灣 /3萬平米小鎮(zhèn)中心、全方位的歐洲上層歡宴 /世界頂級學(xué)校 —— 英國哈羅公學(xué)入駐 案例分享－格拉斯小鎮(zhèn) 案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)－實景及示意圖片 首開區(qū)定位 一期 小鎮(zhèn)中心 二期 三期 道路原貌 老河灣原貌 治理后的老河灣 修繕后的道路 案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)－開發(fā)策略 在一期銷售之前，開發(fā)商魯能集團(tuán)先期完成了道路（河堤路）的拓寬，將原有鄉(xiāng)村道路改造為雙向二車道柏油路，解決了出行問題；并對老河灣進(jìn)行改造，使其成為一期的重要景觀依托。社區(qū)內(nèi)縈繞有溫榆河的老河灣 /自然資源得天獨厚。此特征在首開區(qū)中將體現(xiàn)得更為突出。 核心客群主要特征 ?房地產(chǎn)投資的活躍者； ?CBD年輕白領(lǐng)菁英，低密度生活的追隨者； ?目光敏銳的房地產(chǎn)從業(yè)人士； ?中等收入的私營業(yè)主。 ?父母仍在外地，購買本項目，將父母接過來，作為。 ?追求稀缺資源占有，看重環(huán)境與居住品質(zhì)。 “內(nèi)引”、“外拉”、“大北京” 首開區(qū)定位 重要客群 輔助客群 核心客群 目標(biāo)客群核心特征 ?3045歲之間，在京奮斗多年，事業(yè)小有成就，有房有車，非成熟別墅買家。 ? 從入口廣場向小區(qū)內(nèi)部延伸的林蔭大道是小區(qū)內(nèi)的主要景觀軸線?；ㄊ⑾沲莘e率接近 ? 主力戶型面積在 200500平米之間 通州別墅市場 通州別墅產(chǎn)品類型較為豐富，但沒有合院產(chǎn)品，主力戶型面積在 200500平米之間 首開區(qū) —— 戶型面積定位依據(jù) 板塊 項目名稱 面積區(qū)間（平方米） 大興 果嶺假日 200530 獨墅逸幟 228260 燕郊 達(dá)觀別墅 300600 美麗鄉(xiāng)村 300500 華堂高爾夫莊園 440600 東方夏威夷 500800 大廠 挪威的森林 300400 固安 永定河孔雀城 300400 香河 大運河孔雀城 330350 東南扇面別墅市場 —— 獨棟 ? 獨棟主力面積集中在 250400平米之間 ? 部分豪華型最大面積在600800平方米左右 獨棟別墅主力戶型在 250400平米之間，豪華型面積在 600800之間 首開區(qū) —— 戶型面積定位依據(jù) 所屬區(qū)域 項目名稱 面積區(qū)間（平方米） 通州 美壹棟 290300 尚東庭 185238 珠江國際城 300310 北美佳苑 250330 大興 中央公館 260400 親親我家 220280 翡翠城 200210 燕郊 東方夏威夷 224300 大廠 挪威的森林 200350 東南扇面別墅市場 —— 聯(lián)排 ? 聯(lián)排產(chǎn)品主力面積區(qū)間在 200300平方米 ? 最大面積為 400平方米 聯(lián)排產(chǎn)品主力戶型面積在 200400之間 首開區(qū) —— 價格定位依據(jù) 首開區(qū)定位 —— 戶型面積定位依據(jù) 合院： 220250平米 前期銷售任務(wù)艱巨 —— 必須打敗同類對手，吸引大量有效客戶 ? 燕郊：獨棟 500— 800平米，無合院 ? 通州：獨棟 250500平米，無合院 ? 東南扇面：獨棟 250600平米 市場空白： ? 合院是市場空白點 市 場 銷 售 定位依據(jù) —— 合院 首開區(qū)定位 —— 戶型面積 聯(lián)排： 180220平米 前期銷售任務(wù)艱巨 —— 必須打敗同類對手，吸引大量有效客戶 ? 燕郊競爭點：聯(lián)排面積 220300平米之間 ? 通州一線：聯(lián)排面積在 200300平米之間 ? 東南扇面：聯(lián)排面積在 200400平米之間 市場空白： ? 200平米以下聯(lián)排 市 場 銷 售 定位依據(jù) —— 聯(lián)排 潮白河 ? 預(yù)計銷售時間： 2023年下半年 ? 單價水平： 1. 聯(lián)排： 6500元 /平米 2. 合院： 7500元 /平米 ? 主力總價水平： 1. 聯(lián)排： 110130萬 /套 2. 合院： 160190萬 /套 首開區(qū)定位 —— 價格水平 現(xiàn)狀楊樹林 聯(lián)排 合院 樣板展示區(qū) 聯(lián)排與合院的建筑面積比為 3： 7 首開區(qū)定位 景觀 ? 現(xiàn)有楊樹林，建議保留，加以改造利用，建成首開區(qū)的原生態(tài)景觀。 花盛香醍 7層半至 8層半的別邸和疊拼 160270 珠江 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 中水活水系統(tǒng) 中水處理系統(tǒng)將潮白河水、灌溉渠水和自來水排污水處理成中水進(jìn)行社區(qū)的引入水系流動用水，體現(xiàn)了項目水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)的環(huán)保親水理念，節(jié)約社區(qū)打造水景成本又便于物業(yè)后期維護(hù) 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 中水灌溉系統(tǒng) 活水水系循環(huán)的中水可以通過管道進(jìn)行社區(qū)的園林灌溉用水，既體現(xiàn)了項目環(huán)保理念，又節(jié)約了物業(yè)后期維護(hù)的成本 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 中水入戶系統(tǒng) 中水和自來水水管道入戶，中水入戶系統(tǒng)可以提供小鎮(zhèn)居民日常生活（拖地、澆花、洗衣等）用水，中水低于自來水的價格，為小鎮(zhèn)居民節(jié)省生活用水開支，也成為物業(yè)的一項盈利收入來源 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 太陽能路燈 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 建材環(huán)保化 外墻保溫 — 節(jié)能 坡屋頂處理 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 雙層玻璃保溫 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套設(shè)置原則： ? 圍繞中心湖景區(qū)形成鎮(zhèn)中心，沿湖布置餐飲商業(yè) ? 在 4個水節(jié)點處設(shè)置小型鄰里中心或會所、售樓處 ? 沿綠軸北端臨近湖附近布置小型商業(yè) 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套分布圖 配套設(shè)施 配套設(shè)施 ? 鎮(zhèn)中心 ? 鄰里中心 ? 商業(yè) ? 會所 共計面積： 3— 4萬平米 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 首期主題會所 主題會所 標(biāo)志性建筑 結(jié)合入口小廣場設(shè)計主題性會所 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) ?休閑運動主題 ?室內(nèi)游泳館 ?健身中心 配套完善化 —— 首期主題會所 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 小鎮(zhèn)中心 ?鎮(zhèn)中心 ?小廣場 ?主題商業(yè)配套 結(jié)合湖景設(shè)臵鎮(zhèn)中心，作為居民的交往空間，體現(xiàn)小區(qū)的文化與精神； 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 私人會所 ?高端私人會所 ?水療 SPA會所 私人會所 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 主題商業(yè)街 主題商業(yè)步行街 商業(yè)街，沿綠色景觀軸布臵獨立的小型商業(yè)，服務(wù)于社區(qū)居民的生活配套需求； 建筑風(fēng)格藝術(shù)化： ? 南加州風(fēng)格 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 南加州風(fēng)格 建筑 入戶門 ? 拱型 ? 門廊 ? 臺階 ? 鐵藝燈 ? 吊鐘 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 南加州風(fēng)格 建筑 特色窗 ? 馬蹄形 ? 木構(gòu)件 ? 對稱 ? 分隔 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 南加州風(fēng)格 庭院 產(chǎn)品多元化： ? 湖岸別墅 ? 湖景別墅 ? 園景別墅 ? 庭院別墅 ? 院落別墅 ? 疊院別墅 ? 情景洋房 ? 觀河高層 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 居住舒適化： ? 親水 ? 采光 ? 通風(fēng) ? 趣味 ? 花園 ? …… 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 生活科技化： ? 智能安防系統(tǒng) ? 寬帶入戶 ? 數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò) ? …… 本項目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化： ? 精心、精致、精確 ? …… 本項目將成為： 水岸小鎮(zhèn) 健康小鎮(zhèn) 休閑小鎮(zhèn) 生態(tài)小鎮(zhèn) 溫暖的親情水鄉(xiāng)小鎮(zhèn) 第五篇 首開區(qū)定位 首開區(qū) —— 產(chǎn)品類型定位 容積率控制： ， 產(chǎn)品以聯(lián)排、合院為主。 前期 —— 引入小高層的風(fēng)險 本項目開發(fā)模式建議 用地指標(biāo) ? 總占地： ? FAR=1 地塊編號 地塊面積（畝） 地塊性質(zhì) 小計（畝） 1 一般農(nóng)田 2 一般農(nóng)田 3 一般農(nóng)田 4 基本農(nóng)田 5 基本農(nóng)田 6 工礦工地（磚廠） 7 田各莊村莊 合計 潮白河 首開區(qū) 沿河區(qū) ：容積率 意向產(chǎn)品形式：合院 /聯(lián)排別墅 中心區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式：疊拼、洋房等中密度產(chǎn)品 首開區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式：合院、聯(lián)排 觀湖