【文章內容簡介】 。梁先生遵循“城市中央，尊貴府邸”的項目開發(fā)理念，對“品位”與“尊貴”主題進行有針對性的深化與細化，深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 9 頁 共 27 頁 在設計時，注重對品位、尊貴的社區(qū)氛圍及休閑、浪漫的文化氣息的渲染，體現(xiàn)了高品位、高素質的現(xiàn)代豪宅生活方式。設計還充分考慮了各空間的流動性、開揚性與完整性，并結合體現(xiàn)優(yōu)雅、平和的“ 典雅主義”建筑風格及注重內外空間交流、彰顯尊貴的園林風格，集中體現(xiàn)頂級豪宅的悠閑與舒適。 在裝修效果的控制方面，我們主要采用以下兩種方式： (1) 單位選擇對效果的貢獻 選擇 優(yōu)秀的設計單位與施工單位，加強與之合作，充分利用外部資源，為我司在本項目運作及裝修施工現(xiàn)場管理力度較弱的情況下提供了保障。 ① 加強與設計單位的合作與管理，充分利用其優(yōu)秀資源為我司服務，如具有必需完整的裝修施工圖外的家私、燈具、潔具、五金等選型工作，委托飾品采購工作等。 ② 加強與施工單位的合作與管理，充分利用其優(yōu)秀現(xiàn)場管理經驗為我司服務，如優(yōu)秀的施工 單位具有豐富的現(xiàn)場管理經驗，從裝修進度計劃、質量把控、材料的利用、成品保護等都管理較好、即使細部的收口都會提出良好的建議及解決的辦法。 (2) 分判模式的意義 在合約定標前對設計單位提供的所有裝修材料進行詢價工作、將結果反饋合約部，針對合約準確定判施工單位及成本控制具有重要作用。如香蜜湖會所恒溫泳池馬賽克及室外連廊地面石材，在保證同樣效果的情況下節(jié)約 80萬；高層高文安設計公司提供的 1000元 /M2的墻紙，合約定標前進行替換，在保證同樣效果的情況下節(jié)約 30萬。 (二 ) 建筑設計的成本控制 設計費用控制措施 如下 : 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 10 頁 共 27 頁 1. 選好設計人員，加強施工圖設計階段的控制 匹配好設計人員 ，做好結構計算參數選取，確定結構計算結果的合理性及具體 結構 構件的斷面和配筋；定期與設計人員進行交流，灌輸成本控制的理念，并在任務書中明確了設計關鍵點，將成本控制根據設計過程階段完成。與項目結構專業(yè)負責人將結構 30多個計算參數一一核對，保證計算參數與結構的類型和實際相匹配；認真核對荷載的取值和輸入情況，及時糾正一些取值過大的部位，在保證安全的前提下達到經濟性最好；在施工圖的設計中，加強中間過程的控制檢查，對中間成果模板平面圖、配筋 圖進行審核，將發(fā)現(xiàn)的問題提出并修改，之后再按新的要求進行大面積出圖。 2. 施工階段變更的嚴格控制 對于施工單位提出的與成本有關的變更 ，一般用最經濟的施工方式或施工技術予以解決，對材料代換的變更要求在保證結構安全和質量的情況下由設計單位確認；對其他專業(yè)提出的與結構有關的變更，要充分協(xié)商，力求最經濟合理；對因設計錯誤造成的變更，積極做好有關記錄，以利于設計費用結算時的索賠。 (三 ) 售后使用情況 1. 無邊界景觀泳池存在封閉管的問題，特別是泳池北側的溢水效果，在滿足了基本的使用功能后，難以兼顧景觀效果。后來通過豎向立桿進行圍合、 封閉，但對最初的設計效果還是有一定破壞。因此在今后的項目中若采用無邊界泳池，應仔細考慮溢水邊界的細節(jié)處理，使泳池既安全又兼有最佳的景觀效果。 2. 項目的景觀泳池底部為坡面，在二次設計時未考慮此條件，最低處沒有設置排水口，造成在清潔水池時總有一部分水排不干凈，因此景觀專業(yè)設計在提交設計條件時不僅要說明景觀效果，還要有預見性的提出可能發(fā)生的問題，當專業(yè)水景公司完成二次設計圖紙后，還要對景觀師做充分的效果說明。 3. 高層戶型中，設計按計算負荷量進行集中空調的選用，業(yè)主如選用更大功率的集中空調預留位置空間不夠。 4. 會所、大堂 空調制冷效果不佳。根據現(xiàn)場測量和研究，主要原因如下： ① 建筑設計未考慮空間的閉合，會所有幾處過渡空間采用露天方式處理，但是與室內沒有隔離措施；② 裝修設計過分追求效果，修改了風口位置和形狀，不能滿足空調系統(tǒng)要求； ③ 施工后，風道沒有及時清理，有殘留垃圾堵塞風道； ④ 主機位置安裝在通風不暢的地方，影響制冷效果； ⑤ 由于會所兼作售樓處，存在開盤人流大，通道不關閉等情況，建議冷量應該做足。 5. 園林埋地燈經常損壞。本項目車行主入口（小區(qū)主入口）道路指引埋地燈經常損壞，更換了 4 次，也不能杜絕，最后將該處燈光被迫取消。分析原因 主要是： ① 車輛壓擠造成活動； ② 下雨積水引起燈具漏水損壞； ③ 燈具發(fā)光發(fā)熱，易產生熱脹冷縮，發(fā)生漏水； ④ 建議以后項目慎用埋地燈。 五、 本項目設計管理方面突出經驗和教訓 (一 ) 項目設計管理突出經驗 1. 設計突破規(guī)劃報建的限高要求。 2. 出圖時間配合分判及施工節(jié)點并做大量二次深化設計，細化相關節(jié)點 。 3. 苗木進場由設計師和地盤工程師共同填寫苗木質量驗收單，對冠幅、胸徑、高度等進行驗收并簽署意見。 4. 香蜜湖裝修工程石材等盡量選擇大塊、規(guī)整，達到大氣豪華的效果，同時可努力尋找可替代的材料，以節(jié)約成本。 5. 根據規(guī)劃設計，提前進行土方回填和分層碾 壓處理，控制了場地的沉降，保證了后期園建和管線的質量。 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 11 頁 共 27 頁 (二 ) 項目設計管理中吸取教訓 1. 項目設計是由兩家單位完成，分別做方案和施工圖，在設計管理上存在較多的協(xié)調工作。 2. 建筑、園林及結構和水電在項目設計過程中，互提條件的時間應明確并要合理，如地下室的圖紙已出，綠化和園建圖仍未完成，之后提出有大型喬木和較多的園建結構，造成頂板和梁配筋重新出圖。 3. 設計輸入條件應盡早提供完善。設計要滿足各種要求，其前提條件就是要相關部門將要求在設計前期提清楚，在施工、銷售、驗收等階段再提出的要求，或者難以實施，或者會引起成本的追加，都是要 在今后的項目中得以改進的。 4. 在前期設計時應多部門配合，提前考慮物業(yè)用房的問題，避免非法建筑。 5. 避免因設計不滿足規(guī)范或規(guī)劃要求而影響驗收 6. 作為高端的鏟平，在設計上應該充分而細致的考慮客戶個性華要求，如風水和景觀遮擋等問題。 7. 室外水景及泳池工程的設計不但要考慮建造成本，還要考慮運行成本和管理效果，對于水景等新型技術，需認真研究，并進行成本分析，在今后的項目中在滿足環(huán)境效果的前提下盡量少做大面積的水景。另大面積水池的防水設計方案需切實可行。 8. 阿魯克系統(tǒng)門窗外平開窗在歐洲很少采用，在深圳較多采用，原設計沒有考慮限位 ，之后我司又作了一些改進。 9. 泛光照明能保證項目的夜間效果，對項目形象和銷售均有積極意義。但泛光燈具對建筑外立面的破壞較大。故建議在立面方案階段同時進行泛光照明設計，在燈具的選擇、設置的位置方面綜合考慮，通過立面和燈具的適當調整保證立面的完整性和夜間效果。 六、 新技術的應用 (一 ) 電梯智能刷卡系統(tǒng)，高層住戶考慮電梯開門直接入戶，采用智能卡識別住戶身份并控制電梯進入住戶樓層。設計與對講系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)動功能，確保訪客來訪時達到。 (二 ) 智能燈光照明系統(tǒng)。該系統(tǒng)采用目前世界上最先進、應用最廣泛的總線控制技術。傳感器（按鈕）與驅動器之間 用單根雙絞線連接（ DC24V控制電壓），可采取串接連接或菊花鏈式連接，每個智能元件之間都可互通信息。住戶可以通過編程確定每個開關的控制的燈具，達到一鍵控制情景燈光的目的。 (三 ) 高速道閘系統(tǒng)，本項目停車場采用了最先進的高速道閘系統(tǒng)和車輛識別系統(tǒng)，住戶進出小區(qū)不用停車開窗刷卡，直接進入，盡顯尊貴身份 。 (四 ) 室內泳池熱泵系統(tǒng)，香蜜湖 1號作為高檔小區(qū)，室內恒溫泳池必不可少，恒溫泳池除了進行循環(huán)水處理外，還需注意解決四個問題， ① 室內結露； ② 室內氯氣味； ③ 加熱池水的運行成本； ④ 室內的空氣調節(jié)（新風和溫度）。此四個問題彼此關聯(lián) ，解決不好，將嚴重影響使用功能，本項目采用復合熱泵方式加臭氧消毒綜合解決，對以上問題進行復合處理。采用本設備將泳池水蒸氣進行收集（減少了水蒸氣，解決了室內結露問題），對水蒸氣的熱量進行回收，用收集的熱量對泳池進行加熱，同時熱泵對空氣進行調節(jié)，利用臭氧消毒技術對泳池水進行消毒，不但可以一攬子解決以上問題，而運行成本也僅為池水電加熱的 26％。 (五 ) 動力新風換氣系統(tǒng)，本項目為了保證安靜的居住環(huán)境，窗戶均采用了雙層夾膠玻璃。同時，為了保證室內新鮮的空氣流通，打造健康人居生活，本項目創(chuàng)新采用了動力新風換氣系統(tǒng)。戶內房間窗 戶上端安裝防噪音氣孔，衛(wèi)生間、廚房等地方安裝的專業(yè)風機，風機通過管道和房間連接，利用風機抽吸房間內的空氣，使房間相對室外為負壓，來對房間空氣進行更換。本項目設計新風量按每人每小時 30 立方米設（或每小時房深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 12 頁 共 27 頁 間換氣 ）計，香蜜湖 1號采用多主機式，主機一般安裝在衛(wèi)生間，采用進口電機，噪音僅 38分貝，可以連續(xù) 24小時運轉 15 年，保證在不開窗的情況下，室內的空氣也能保持清新舒適。 【項目營銷工作評估】 一、 項目各類物業(yè)銷售情況 (一 ) 住宅銷售情況 香蜜湖 1 號項目所推住宅單位累計 447套，沒有商鋪單位。截止到 2020 年 3 月20日，除 1華旭 8B、 1華旭 24B兩套單位因整體可售面積超出規(guī)劃指標無法銷售以及 2華日 25B、 3華升 24B兩套單位未出售，共計四套單位外，其余單位已全部售罄，具體銷售資料如下： 從上表中得出，截止到 2020年 3月 20日，一期的銷售率為 100%，二期為 %，總體銷售率為 %；如果不考慮無法銷售的兩套單位因素，二期實際的銷售率為%，整體的銷售率為 %。 (二 ) 車位租賃情況 在車位方面，香蜜湖 1號高層車位共有 467個，其中包括：風險保留 24個、平層保留車位 9個、微型車位（不售） 5個，頂復贈送車位 22個，車位具體租賃資料如下： 二、 與市場定位時房地產市場情況對比分析 項目定位階段，央行上調銀行存款準備金率由 7%上調到 %；同時國務院下發(fā)通知，要求房地產開發(fā)固定資產投資項目（不包括經濟適用房）資本金比例從 20%提高到 35%以上。這種緊縮的政策一方面削弱銀行對外的放貸能力，加大了開發(fā)商向銀行融資的難度，另一方面也使一些經濟勢力較弱的開發(fā)商在豪宅項目開發(fā)中困難重重，故豪宅的供應量減少，呈現(xiàn)出“物以稀為貴”的特征，所以價格的上揚已是必然，此時也充分 的顯現(xiàn)出巨大的投資價值。同時，政府不斷加大宏觀調控土地市場的力度，相繼出臺系列行政性措施，限制高檔商品房的土地供應。對于土地供應的緊縮，直接導致高檔房屋產品供應數量的減少，而在需求持續(xù)增長的要求下，市場必然會將房價推向一個更高點。 通過對與政策形勢分析把握，發(fā)現(xiàn)政策調控背后存在巨大的開發(fā)契機，同時結合我司經濟實力與品牌知名度兩大優(yōu)勢，將此項目產品定位于開發(fā)以別墅為首的豪宅項目，是非常合理的，也是最能發(fā)揮本地塊所具稀缺資源的巨大潛力的，為我司在后期項目 期數 開盤時間 推出套數 成交套數 成交面積（㎡） 成交額 (元 ) 成交 單價(元 ) 成交率 一期 129 129 44, 100% 二期 318 314 82, % 累計 447 443 126, % 地下層位 位數 租賃位數 臨定套數 臨定金額 (元 ) 租賃金額 (元 ) 租賃率 地下一層 353 134 3 % 地下二 層 114 58 1 % 累計 467 192 4 % 深圳中海香蜜湖 1號項目后評估報告 第 13 頁 共 27 頁 銷售期間所產生的空前盛世的震撼，寫下堅實的一筆。 三、 項目銷售時機 分析 推售時機的選擇上，以 TH先行，因其開發(fā)周期短，可先發(fā)售、早回籠資金，保證后續(xù)開發(fā)；同時先以 TH入市樹立起品牌形象與項目勢能，隨后發(fā)售高層，當 價值已經深深打動客戶， 價格上借勢而發(fā)、水到渠成，從而實現(xiàn)整體效益的最大化。 (一 ) 別墅的推售時機 2020 年上半年， 144 平方米以上的非普通商品住宅價格同比增長 ％，超過深圳市整體住宅價格同比上漲率 ％ ,二級市場豪 宅銷售形勢良好，客戶需求保持旺盛，并且價格堅挺；且分析下半年市場供應情況，項目雙拼及聯(lián)排別墅推出時市場沒有同類產品供應，沒有直接競爭對手。于是 在綜合分析市場狀況與客戶積蓄情況下，順勢而為，項目于 2020年 10月 25日推出第一批 34套別墅單位，當天售罄，實現(xiàn)了利潤最大與銷售速度的平衡。 (二 ) 高層及頂復的推售時機 2020 年下 半年至 2020 年上半年，香蜜湖 1號適應市場需求及時調整銷售策略，根據 客戶 摸底情況制定長線動態(tài)價格。并把握住 2020 年 5－ 6月份黃金銷售期，于 7月完成了高層平面單位 100％銷售的目標，實現(xiàn)了利潤最大與銷售速度的平衡。 07年上半年華府銷售 71套，下半年市場驟變，香蜜湖 1號頂復針對小眾目標客戶低調推售，利用頂復樣板房震撼開放，采取體驗式營 銷策略，也取得了以 較高 均價售罄的銷售佳績。 (三 ) 車位的發(fā)售時機 鑒于深圳市 07 年上半年出現(xiàn)幾起高端項目入伙后車位銷售遭業(yè)主聯(lián)合抵制而最終未能事先銷售的案例，為避免業(yè)主入伙后聯(lián)合干擾車位銷售，于是在高層集中入伙前，對外發(fā)售車位，采取統(tǒng)一通知，先到先得的方式，規(guī)避了風險。 四、 原定位與實