【文章內(nèi)容簡介】 —— 精裝小戶型公寓 “精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對地理位置和樓盤規(guī) 模、當(dāng)時(shí)的市場產(chǎn)品進(jìn)行了全面仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對這些基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，結(jié)合營銷戶型區(qū)間，對各個(gè)房間的開間、進(jìn)深尺寸進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。進(jìn)一步，結(jié)合市場實(shí)例為各種戶型中增加賣點(diǎn)，如利用擴(kuò)大的落地窗成為陽光室（當(dāng)時(shí)可不計(jì)算面積），為小戶型設(shè)計(jì)陽臺等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間（前區(qū)）和儲藏空間結(jié)合在一起，在很有限的空間中實(shí)現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對那些空間設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)進(jìn)行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意。空間設(shè)計(jì)上 的突出亮點(diǎn)和高端品牌廚衛(wèi)器具是 **小戶型的最大賣點(diǎn)，通過 ****小戶型的實(shí)踐，在有限面積中實(shí)現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點(diǎn)是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。 各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合 前期策劃階段 與投資部、項(xiàng)目部配合，收集規(guī)劃條件、場地條件、紅線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料，并要有準(zhǔn)確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實(shí)測場地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場地標(biāo)高，對總平設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料；對沒有完成的市政道路，一定要拿到準(zhǔn)確的道路高程（政府文件），避免因?yàn)橘Y料不準(zhǔn)確，造 成場地標(biāo)高設(shè)計(jì)失誤。 與營銷策劃部配合，成立項(xiàng)目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場調(diào)研和開展產(chǎn)品策劃工作，為市場定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于營銷和設(shè)計(jì)一起開展工作，可以較好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率。 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段 與營銷部配合，落實(shí)項(xiàng)目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計(jì)要求。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點(diǎn)控制大量和大型設(shè)備、材料的選擇，達(dá)到設(shè)計(jì)要求和成本控制的平衡。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過地區(qū)公司評審。與項(xiàng)目部配合，在施工圖設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)交底和過程圖審圖節(jié)點(diǎn)的 管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。 執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)三級評審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，立面方案設(shè)計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重要設(shè)計(jì)成果。 施工階段 與項(xiàng)目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質(zhì)量。應(yīng)對施工圖交底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看圖時(shí)間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎(jiǎng)懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。 與項(xiàng)目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計(jì)，指導(dǎo)現(xiàn)場完成二裝樣板制作工作，并對樣板進(jìn)行優(yōu)化和確認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計(jì)要求。提高二次裝修設(shè)計(jì)的圖紙完 整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最好爭取在主體施工圖完成一段時(shí)間（大約 2～ 3 個(gè)月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計(jì)和樣板確認(rèn)工作，降低對現(xiàn)場進(jìn)度的影響。 項(xiàng)目結(jié)利、入伙階段 與項(xiàng)目事務(wù)部、項(xiàng)目部配合，協(xié)助完成各項(xiàng)質(zhì)檢驗(yàn)收工作。做好信息收集工作，便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時(shí)忙亂。與客服服務(wù)部、銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)部（物管公司）配合，及時(shí)處理業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計(jì)工作的參考。 有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面 有待改進(jìn)的實(shí)例 1—— 空調(diào)外機(jī)位 在 ******的 5～ 7 號樓的空調(diào)位設(shè)計(jì)中，為了減少空 調(diào)位對外立面的不利影響，達(dá)到外立面“簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽臺。但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機(jī)位處預(yù)留套管接頭的方法。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是，如果要檢修立管，勢必破壞室內(nèi)裝修，為今后物管留下隱憂。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲藏室），現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時(shí)采用吊頂隱藏冷媒管的方法。但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點(diǎn)， 最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下。 空調(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問題暴露了設(shè)計(jì)師對業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點(diǎn)。設(shè)計(jì)師在今后的設(shè)計(jì)中，要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，在立面設(shè)計(jì)的同時(shí)就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)計(jì)因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。 有待改進(jìn)的實(shí)例 2—— 中心廣場的洗米石 *******園區(qū)的中心 景點(diǎn)，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同組成的。但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗巖硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。 此問題暴露了設(shè)計(jì)師對材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點(diǎn)，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設(shè)計(jì)質(zhì)量。 有待改進(jìn)的實(shí)例 3—— 電梯廳的瓶頸 ********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計(jì)，為了節(jié)約成本，除了 1號樓 和 2號樓下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會館），其余塔樓直接將剪力墻的柱子落下。架空層的設(shè)計(jì)，為底層的單元大堂的設(shè)計(jì)帶來了很大的空間，單元大堂個(gè)個(gè)都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒有作轉(zhuǎn)換，實(shí)際上大堂的平面組織是在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部通道口尺寸只有 1,100mm 左右。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此問題反映了設(shè)計(jì)師對空間把握的不足，今后的設(shè)計(jì)工作中，應(yīng)該對重要的公共空間 —— 如電梯廳、公共走道等特別是裝修復(fù)雜的大堂空間 —— 進(jìn)行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進(jìn)行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵”。 可供借鑒的實(shí)例 —— 商業(yè)外立面設(shè)計(jì) ********商業(yè)外立面在設(shè)計(jì)之初更多的考慮為提高項(xiàng)目檔次和在商家不進(jìn)行裝修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價(jià)很高。商家未裝修經(jīng)營前，外立面效果很不錯(cuò)，且非常有檔次。但實(shí)際上，商家為了經(jīng)營需要需進(jìn)行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點(diǎn)“勞民傷財(cái)”。 由于現(xiàn)在公司項(xiàng)目的進(jìn)度都比較緊張，就 要求對原來的流程進(jìn)行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮喕蛘邏嚎s時(shí)間。為了不影響對設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，應(yīng)該利用已有的經(jīng)驗(yàn)，早做工作安排，將部分二裝工作提前到方案深化階段開始進(jìn)行，并且通過建立標(biāo)準(zhǔn)二裝設(shè)計(jì)資料庫，合理選用成熟的設(shè)計(jì)和工藝，縮短二裝設(shè)計(jì)的周期，適應(yīng)緊張的開發(fā)節(jié)奏。 同樣，景觀設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項(xiàng)目營銷推廣的難點(diǎn)。主體施工圖完成了，而景觀總平方案沒有確定，模型和樓書的制作都很困難，并影響推廣效果。另外一方面，還會影響施工圖設(shè)計(jì)中地庫頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，造成之后的修改。應(yīng)該提前準(zhǔn)備景觀設(shè)計(jì)工 作，保證在施工圖完成后 1 個(gè)月內(nèi)，完成景觀方案設(shè)計(jì)定稿工作，落實(shí)道路、水景、堆坡和大型喬木的位置，確保各項(xiàng)工作的開展。 由于 **的主體設(shè)計(jì)單位是深圳的設(shè)計(jì)公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進(jìn)度緊張的項(xiàng)目已經(jīng)不可能應(yīng)用。但是，現(xiàn)在常用的 **（香港）公司進(jìn)行方案、立面設(shè)計(jì)與本地公司進(jìn)行主體施工圖設(shè)計(jì)的模式，仍有相似之處。如何控制好 **公司的工作節(jié)奏是重點(diǎn)。首先，合同要理清楚，理仔細(xì)，明確工作計(jì)劃及相關(guān)控制措施；第二，在設(shè)計(jì)過程中，要充分利用好各個(gè)重要的控制節(jié)點(diǎn)（本地匯報(bào)與交流），做好各項(xiàng)會議準(zhǔn)備 —— 比如提前進(jìn)行內(nèi)部 商討，統(tǒng)一意見；準(zhǔn)備好足夠的材料樣板等 —— 保證會議進(jìn)程快，質(zhì)量高，并且形成會議紀(jì)要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位下一步工作進(jìn)程和設(shè)計(jì)重點(diǎn)，確保沒有遺漏。第三，根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計(jì)師工作積極性和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。第四，靈活利用各種設(shè)計(jì)控制手段，比如可以讓 **設(shè)計(jì)師在本地待上個(gè) 3～ 4 天，進(jìn)行封閉式設(shè)計(jì)，大幅提高設(shè)計(jì)交流的效率，從而加速重大節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)進(jìn)程。第五，通過努力，確保設(shè)計(jì)費(fèi)用的按時(shí)支付。 綜合評價(jià) *******作為成都公司第二個(gè)項(xiàng)目，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場定位 和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了雙贏的結(jié)果。 【項(xiàng)目營銷工作評估】 項(xiàng)目定位與銷售階段市場變化情況 2020 年市場特征 2020 年成都房地產(chǎn)盡管受國家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅下降、房價(jià)漲幅明顯的特征。 2020 年市場特征 上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場競爭激烈；政府加大經(jīng)濟(jì)適用房力度建設(shè)， 經(jīng)濟(jì)適用房大規(guī)模放量；市場總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房價(jià)格漲幅回歸。下半年受“國八條”等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。 2020 年市場特征 2020 年市場恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢，項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，銷售速度得以提升。 項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對比表 戶型分類 定位面積范圍（㎡） 套數(shù)比（％） 建成面積范圍（㎡） 套數(shù)比（％） 二房二廳單衛(wèi) 大二房 85～ 95 25 8994 26 三房二廳雙衛(wèi) 小三房 110～ 120 40 10 112 46 11 大三房 140～ 150 30 145149 34 四房三廳雙衛(wèi) 大四房 160～ 170 33 153163 28 復(fù)式單位 200～ 230 2 2B style=39。color:white。backgroundcolor:88680039。36 1 從上表可以看出：大三房的戶型比例實(shí)際建成后增加 4%，四房的戶型比例實(shí)際建成后減少5%。 對住宅推售時(shí)機(jī)的思考 住宅各批次推售時(shí)間： 首批次推售時(shí)間 2020 年 12 月 項(xiàng)目八月亮相以來，項(xiàng)目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲備，在 9 月商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然儲備的過程。 10 月正式啟動(dòng)住宅的客戶儲備。 12 月第一次開盤，推售的節(jié)點(diǎn)比較符合客戶的消費(fèi)節(jié)奏，時(shí)機(jī)把握較好。 二批次推售時(shí)間 2020 年 3 月 三批次推售時(shí)間 2020 年 6 月 從三批次儲客以來，恰逢 2020 年“國八條”新政出臺，市場觀望情緒較為嚴(yán)重。在二批次物業(yè)剩余將近 200 套的情況下，三批次客戶儲備相當(dāng)不理想。此時(shí)再推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三房與四房單位，預(yù)計(jì)開盤情況將不太 理想。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原計(jì)劃最后批次推售的 90 ㎡ 7 棟，調(diào)整為本次推售，滿足了市場的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的任務(wù)。 四批次推售時(shí)間 2020 年 9 月 四批次推售時(shí)，市場正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開盤的人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓（ 1 棟）打包推出，增加項(xiàng)目整體的關(guān)注度，同時(shí)又促成了成交。 分批次確定推售范圍的總體原則： 以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化，又可以保證一定時(shí)間內(nèi)的成交量。比如：四房 的推售每批次都會將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價(jià)差，引導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶。三房的推售同理，每批次都會將河景三房與園景三房搭配銷售。在市場處于較理性消費(fèi)的情況下，這種推售房源的策略有利的促進(jìn)了銷售。 各戶型銷售速度情況 銷售期各房型的去化速度為：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下： 小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是 ****最暢銷的房型。 兩房：總價(jià)低，投資與居住兩相宜，在項(xiàng)目銷售中處于拉動(dòng)成交量的房型。 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。四房單位在項(xiàng)目銷售中處于提升項(xiàng)目品質(zhì)形象的地位，銷售較為平穩(wěn)。 大三房：由于大三房面積近 150 ㎡，與 160 ㎡的四房單位在面積上沒有拉開間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。 從房型、面積與實(shí)際銷售走勢角度對比分析：項(xiàng)目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過少；大三房源配比量過多且面積定位過大；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶購房心理反饋，生存型 客戶注重戶型的功能性、實(shí)用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。 銷售價(jià)格總結(jié) 據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，高層住宅銷售目標(biāo)為 2020 年 12 月開盤， 2020年底完成 95％銷售，價(jià)格定位為均價(jià) 4,400 元 /㎡。從實(shí)際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計(jì)劃，銷售價(jià)