【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 26 點，做了適應性調(diào)整和設計創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品在業(yè)界的領先性。 竭盡所能爭取做足容積率 項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能在土地出讓的容積率控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。 由于項目地處西溪濕地，限高控制為黃海高程 18 米，通過采取全面降低原始地面標高，設計大進深戶型、爭取按檐口標高做為限高認定等多 種措施，來保證精裝修房頂層層高 ,其余樓層層高 的要求，最終使得留莊的容積率達到了極限的 。樓面地價為 8766 元 /平米，較原測算增加 15%。 項目 住宅 產(chǎn)品 AAA 性能 設計 留莊項目在產(chǎn)品定位時就確定 按精裝修交付考慮，降低了裝修的二次污染和消耗。要求各專業(yè) 按國家 AAA 住宅性能標準 指導設計 ，注重項目適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能和耐久性能等 5個方面的設計，尤其是節(jié)能、減噪和低耗，設置了雨水收集、太陽能、外墻外保溫系統(tǒng)、各類建筑減噪等節(jié)能減排的系統(tǒng)。 園區(qū)內(nèi)交通依靠環(huán)形路結(jié)合地 下車庫形成人車分流交通體系 ； 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 27 1）節(jié)能 由于 杭州 位于夏熱冬冷地區(qū)，按 50%節(jié)能要求設計，外窗采用5+12A+5 中空雙層玻璃斷橋隔熱木包鋁合金門窗；外墻采用 30mm 厚硬泡聚氨酯噴涂外保溫體系；屋面采用 50mm 厚擠塑聚苯板保溫，符合浙江省《居住建筑節(jié)能設計標準》要求；會所利用太陽能為室內(nèi)泳池提供熱水；室內(nèi)空調(diào)全部采用變頻技術(shù)。 2）節(jié)水 室內(nèi)精裝修基本采用節(jié)水器具；原設計考慮景觀雨水回收，用于人工景觀水體和綠化澆灌，但最終因項目工程成本因素未予實施。 3）節(jié)地 項目建筑密度達到 %；機動車 地下停車位 344 個占總車位 357個的 %，原則入園車輛全部地下停放，減少對戶外居民的影響； 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 28 地下可停自行車 448 輛；水泵房和配電間等設備用房設在地下 ， 有利于節(jié)約用地。 4）住宅科技運用 留莊項目率先引進了八大住宅科技：官邸擁有中央空調(diào)、中央新風、中央吸塵、地板低溫輻射供熱、燈光控制、凈水、外墻外保溫、同層排水體系等眾多住宅科技系統(tǒng)。給水管為食品級不銹鋼管，減少飲用水的二次污染；重視項目的保溫減噪性能設計領先性： ? 排水管采取吉博力 HDPE 管道和同層排水技術(shù)，管道可達到與建筑同壽命，又減少管道下水噪音。 ? 外墻采用聚氨酯硬泡保溫 +斷橋隔熱鋁木復合門窗 +屋面擠塑保溫板 的先進保溫 體系，設計隔熱性能達到 50%。 ? 地板低溫輻射供熱系統(tǒng)同時滿足了樓板減噪的要求 。 建筑設計 1） 總平面布置 莊重對稱 北面以 4 幢酒店式公寓遮擋來自天目山路的交通噪音， 既可 滿足規(guī)劃公建建設指標 ，又解決了 90/70 新政 的大小戶型比例，營造園區(qū)內(nèi)靜逸環(huán)境。 主入口及設置豪華園區(qū)會所入園，以大戶型官邸圍合主要中軸線景觀和小組團中心景觀。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 29 2） 戶型 創(chuàng)新實現(xiàn)功能分區(qū)獨立 產(chǎn)品以精裝修平層大宅為主力戶型，從 260 平米 470 平米不等，分十個主要戶型 ，一般為 1廚 3 廳 5 室 5 衛(wèi)，戶均面積 350 ㎡ ；室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)設計源自帕拉迪奧的圓廳別墅，在平層大戶的室內(nèi)形成圓廳、十字內(nèi)廊的空間形態(tài)，也稱為 “十字戶型 ”。 既滿足容積率的要求，又是杭城的創(chuàng)新戶型。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 30 “十字型 ”的戶型平面布局，將產(chǎn)品的空間功能劃分為 禮儀區(qū) （包括門廳、接待區(qū)）、 社交區(qū) （包括起居室、正餐廳）、 家庭活動區(qū) （包括家庭室、中西廚、早餐廳）與 休息區(qū) （主臥室與次臥區(qū)域）等不同區(qū)域，各功能區(qū)均保持非常好的獨立性與連通性，避免了空間之間的功能性干擾；整個室內(nèi)的 布局顯得嚴謹、對稱。 為提升產(chǎn)品的定位和家庭成員生活的獨立性，減少相互干擾，每個臥室和書房均設置獨立衛(wèi)生間；大戶型設中西雙廚。 3） 全石材干掛 外立面 引領行業(yè)法式風尚 留莊采用純正的法式建筑風格 ， 建筑外觀講究構(gòu)圖規(guī)整，追求莊重、經(jīng)典。外墻為全天然石材飾面， 屋頂為深灰色平瓦坡屋面， 以古典柱式和各種線條造型組合形成精致的建筑風格，注重細部裝飾。建 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 31 筑風格的特征是高臺階、粗柱廊、厚山花，使得建筑整體 莊重雄偉 。 4）高 車位配比標準 以高端客戶的實際需求出發(fā)，大戶型車位按每戶 2個車位考慮，而酒店式公寓的客戶基本為投資 或度假偶住，車位配置率為 1： ，項目共設 344 個地下車位，確保地下室面積配置的經(jīng)濟性和適用性。 5） 配置 超大面積豪華 會所 留莊為提升客戶入住后的生活配套， 同時滿足規(guī)劃 25%的公建配比提要求， 配置了 4000 平米的會所，內(nèi)含酒店客房、餐廳、室內(nèi)恒溫泳池、健身、視聽、棋牌、臺球、咖啡書吧、洗衣收衣、超市等功能區(qū)域； 通過 舍讓可售面積為客戶提供附加價值，戶均會所面積為12 平米，會所室內(nèi)精裝修及設施設備配置標準為 6000 元 /平米 ，提升項目的價值感 。 精裝修設計管理 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 32 ? 留莊平層官邸 B 風格樣板房實景 留莊高級公寓樓共 120 套 14 個戶型的 大戶型 官邸 、 227 套小戶型單身公寓 及 1 個 4000 平米的 會所。 根據(jù)建筑風格及戶型面積特征選定了新古典為主、簡約風格為輔的做法，即在大戶型、會所及小戶型的公共區(qū)域采用新古典風格，在小戶型室內(nèi)采用簡約風格。 1）平層官邸大宅 每戶設計大理石壁爐和整石白砂米黃石柱，公共部位地面均用高檔米色大理石材拼花鋪地，為歐式的新古典主義風格。 室內(nèi)色彩以雅致的米色為主基調(diào)，局部以深色的木色作為點綴。 櫥柜、廚房電器、衛(wèi)浴龍頭、衛(wèi)生潔具、開關插座設施設備均考慮德國品牌原裝進口。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 33 ? 留莊平層官邸 H 風格樣板房實景 ? 留莊小軒酒店式公寓樣板房實景 2）酒店式公寓 以暖色木飾面為主調(diào)，凸顯簡潔而 雅致的居家氣氛，并且和官邸大宅的風格拉開距離。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 34 ? 留莊會所大堂實景 ? 留莊會所咖啡廳實景 3）會所 按五星級酒店標準，采用大量的紅杉木樹瘤木飾面和白砂米黃石材，營造溫馨尊貴的公共會客環(huán)境。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 35 4）燈光控制系統(tǒng) 燈光控制系統(tǒng)可以對照明、換氣扇、電動窗簾等進行控制。起居室、家庭室、餐廳及主臥室內(nèi)的開關可對部分燈具進行開關或調(diào)光控制，主臥內(nèi)還可以對電動窗簾進行控制，還可以對部分區(qū)域的燈光亮度進行調(diào)節(jié)。系統(tǒng)還具有場景選擇功能，通過開關面板的操作可以對已設定的燈光場景進行選擇。 結(jié)構(gòu)設計管理 留莊項目建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設計使用年 限為 50 年，建筑抗震設防烈度為六度。基礎采用獨立基礎，主體結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)，車庫地下室頂板為無梁樓板結(jié)構(gòu)，其余建筑的樓面為現(xiàn)澆混凝土梁板結(jié)構(gòu)。 根據(jù)工程地質(zhì)勘察報告，本工程的主要持力層為粘土夾卵石，性質(zhì)良好，是理想的地基持力層，可作為天然地基，節(jié)省了樁基的成本。本工程地下室基礎采用筏基，主樓基礎采用獨立基礎，局部筏基。 景觀設計管理 留莊景觀以歐洲宮廷園林為設計思路， 項目占地面積 平方米，景觀面積約 31058 平方米，綠化面積為 平方米，水景面積 平方米，其余為硬質(zhì) 鋪裝和小品部分。 留莊 景觀 意向 參考美國 mansion 酒店 的 歐式風格 ，以期 達到建筑景觀一體化 的效果 。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 36 ? 美國 mansion 酒店中心庭院 ? ADI公司留莊景觀平面方案 景觀 平面布置強調(diào)軸線對稱關系，營造歐式古典園林氛圍，有氣勢，體現(xiàn)南歐風情。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 37 ? 碧譜燈光專業(yè)設計平面方案 景觀照明設計 景觀照明設計與歐式古典園林相匹配，營造一種朦朧、婆娑感覺 ，由 美國碧譜公司進行專業(yè)設計，同景觀設計的方案相互補充。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 38 電氣安裝設計 留莊項目 的消防用電設備、生活、水泵為二級負荷，其余無特殊要求均為三級負荷。為節(jié)約地面用地，在會所一層設 10KV 開閉所一座 ,地下室設小區(qū)公用變電所三座、專用變 電所一座。各公用變電所均設在地下室內(nèi) ,各樓的消防負荷、電梯等重要負荷由雙回路同時供電，末端自投。 弱電設計 留莊小區(qū)智能化系統(tǒng)包括安全防范、管理監(jiān)控、信息網(wǎng)絡等，預留業(yè)主遠程控制接口 。 留莊項目新技術(shù)應用情況 序號 新技術(shù)、科技含量 應用情況 1 結(jié)構(gòu)及隔墻技術(shù)體系 框架結(jié)構(gòu) ,隔墻為蒸壓加氣混凝土塊； 2 環(huán)保、節(jié)能節(jié)水技術(shù)體系 節(jié)能：外墻外保溫（ 30 厚聚氨酯外墻外保溫）、聚氨酯防水涂料、合成高分子 JS 防水、高聚物改性瀝青卷材、雙層中空玻璃高級鋁包木美式門窗、干掛天然石材、會所采用太陽能熱水系統(tǒng) ； 3 管網(wǎng)成套技術(shù)體系 雨污水分流； 4 施工技術(shù)及質(zhì)量保證體系 懸挑式腳手架應用技術(shù)；抗?jié)B砼防治技術(shù)；ISO9001 質(zhì)量管理體系； 5 空調(diào)系統(tǒng) 戶式中央空調(diào)系統(tǒng)：大金 VRVⅢ 中央空調(diào)系統(tǒng)：大金變頻中央空調(diào)的特點：節(jié)能、低噪音、控制性能佳； 6 地面采暖 地暖系統(tǒng)：低溫熱水地板輻射采暖系統(tǒng)：由燃氣壁掛爐提供生活熱水及采暖熱水，室內(nèi)大理石地面或地板下的熱水管道向室內(nèi)均勻輻射熱量，創(chuàng)造出具有理想溫度分布的室內(nèi)熱微氣候，使室內(nèi)達到人體感官的最舒適的狀態(tài)； 7 室內(nèi)空氣清潔 新風系統(tǒng)：霍尼韋爾全熱交換 新風系統(tǒng)：在不開窗的情況下可完成室內(nèi)空氣置換，提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，系統(tǒng)將室外空氣過濾并與室內(nèi)排出的廢氣進行熱量交換后送至各個房間； 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 39 8 防吸塵污染 中央吸塵系統(tǒng)：官邸大宅配置美國原裝進口“BEAM”中央吸塵設備。在進行清潔工作時將吸塵組件插入墻面上的吸塵口，即可啟動吸塵主機，灰塵與有害氣體塵粒通過埋設在墻體內(nèi)的真空吸塵管道吸到主機大容量的垃圾袋中，廢氣過濾后通過管道排出室外； 9 防排水滲漏 同層排水； 10 物業(yè)管理及智能化技術(shù)體系 國家甲級物業(yè)管理，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防盜報警系統(tǒng)、車輛管 理系統(tǒng)、可視對講設備系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)； 1 設計管理中的經(jīng)驗與教訓 由于留莊項目是將北京御園的官邸精裝修產(chǎn)品移植到江南，在具體的節(jié)點構(gòu)造設計上，對檐溝形式、鋁木門窗構(gòu)造、架空層、地下室等部位設計有所欠缺，未能充分考慮江浙黃梅季節(jié)氣溫高空氣濕度大，夏季多雨水臺風的氣候特點，對原有設計進行本地化改良。 導致項目的 “水土不服 ”，防潮防滲漏設計不盡完善。 建筑設計在外立面設計時對大面積平層精裝修公寓的設備陽臺位置和面積考慮不足，導致設備陽臺狹小，空間不夠，通風不良，設備檢修和更換極其困難。 根據(jù)規(guī)劃 設計，留莊項目的主樓建筑正負零標高為黃海高程 米，低于周邊單位的地表面 2～ 6 米不等，平均約為 4米。因此，整個留莊工地是造在一個大坑中的工程。這種情況造成留莊項目的地下室長期處于地下水位以下，且整個留莊工地在雨天濕氣較重，造成了黃梅季節(jié)來臨期間留莊地下室結(jié)露發(fā)霉現(xiàn)象非常嚴重。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 40 ? 梅雨季節(jié)地下室結(jié)露現(xiàn)象較為嚴 重 在車庫地下室通主樓地下室的通道內(nèi)，也存在明顯的結(jié)露發(fā)霉現(xiàn)象。 車庫地下室到主樓地下室電梯這一段的樓梯踏步未設置無障礙通道，導致輪椅使用者不能從車庫地下室直接通過地下室通道到室內(nèi)住宅。 三、 前期報批 留莊項目的前期報批和 三通一平工作是開發(fā)過程的推進重點和難點，因天目山路沿線地鐵上行噪音超標、項目原始地坪偏高、西溪濕地限高控制、配套東側(cè) 3 號規(guī)劃路建設滯后、宏觀調(diào)控實行 9070政策、圖紙設計質(zhì)量等一系列棘手問題，變得異常艱巨。但是項目公司上下仍然齊心協(xié)力勇挑重任，在攻堅克難的過程中，努力推進留莊 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 41 項目前期各項工作。 調(diào)整輕軌線路設置推動項目環(huán)評批