【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 26 點(diǎn)，做了適應(yīng)性調(diào)整和設(shè)計創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品在業(yè)界的領(lǐng)先性。 竭盡所能爭取做足容積率 項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能在土地出讓的容積率控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。 由于項目地處西溪濕地，限高控制為黃海高程 18 米，通過采取全面降低原始地面標(biāo)高，設(shè)計大進(jìn)深戶型、爭取按檐口標(biāo)高做為限高認(rèn)定等多 種措施，來保證精裝修房頂層層高 ,其余樓層層高 的要求，最終使得留莊的容積率達(dá)到了極限的 。樓面地價為 8766 元 /平米，較原測算增加 15%。 項目 住宅 產(chǎn)品 AAA 性能 設(shè)計 留莊項目在產(chǎn)品定位時就確定 按精裝修交付考慮，降低了裝修的二次污染和消耗。要求各專業(yè) 按國家 AAA 住宅性能標(biāo)準(zhǔn) 指導(dǎo)設(shè)計 ，注重項目適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能等 5個方面的設(shè)計，尤其是節(jié)能、減噪和低耗，設(shè)置了雨水收集、太陽能、外墻外保溫系統(tǒng)、各類建筑減噪等節(jié)能減排的系統(tǒng)。 園區(qū)內(nèi)交通依靠環(huán)形路結(jié)合地 下車庫形成人車分流交通體系 ； 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 27 1）節(jié)能 由于 杭州 位于夏熱冬冷地區(qū)，按 50%節(jié)能要求設(shè)計，外窗采用5+12A+5 中空雙層玻璃斷橋隔熱木包鋁合金門窗；外墻采用 30mm 厚硬泡聚氨酯噴涂外保溫體系；屋面采用 50mm 厚擠塑聚苯板保溫，符合浙江省《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》要求；會所利用太陽能為室內(nèi)泳池提供熱水；室內(nèi)空調(diào)全部采用變頻技術(shù)。 2）節(jié)水 室內(nèi)精裝修基本采用節(jié)水器具；原設(shè)計考慮景觀雨水回收，用于人工景觀水體和綠化澆灌，但最終因項目工程成本因素未予實(shí)施。 3）節(jié)地 項目建筑密度達(dá)到 %；機(jī)動車 地下停車位 344 個占總車位 357個的 %，原則入園車輛全部地下停放，減少對戶外居民的影響； 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 28 地下可停自行車 448 輛；水泵房和配電間等設(shè)備用房設(shè)在地下 ， 有利于節(jié)約用地。 4）住宅科技運(yùn)用 留莊項目率先引進(jìn)了八大住宅科技：官邸擁有中央空調(diào)、中央新風(fēng)、中央吸塵、地板低溫輻射供熱、燈光控制、凈水、外墻外保溫、同層排水體系等眾多住宅科技系統(tǒng)。給水管為食品級不銹鋼管，減少飲用水的二次污染；重視項目的保溫減噪性能設(shè)計領(lǐng)先性： ? 排水管采取吉博力 HDPE 管道和同層排水技術(shù)，管道可達(dá)到與建筑同壽命，又減少管道下水噪音。 ? 外墻采用聚氨酯硬泡保溫 +斷橋隔熱鋁木復(fù)合門窗 +屋面擠塑保溫板 的先進(jìn)保溫 體系，設(shè)計隔熱性能達(dá)到 50%。 ? 地板低溫輻射供熱系統(tǒng)同時滿足了樓板減噪的要求 。 建筑設(shè)計 1） 總平面布置 莊重對稱 北面以 4 幢酒店式公寓遮擋來自天目山路的交通噪音， 既可 滿足規(guī)劃公建建設(shè)指標(biāo) ，又解決了 90/70 新政 的大小戶型比例，營造園區(qū)內(nèi)靜逸環(huán)境。 主入口及設(shè)置豪華園區(qū)會所入園，以大戶型官邸圍合主要中軸線景觀和小組團(tuán)中心景觀。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 29 2） 戶型 創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)獨(dú)立 產(chǎn)品以精裝修平層大宅為主力戶型，從 260 平米 470 平米不等，分十個主要戶型 ，一般為 1廚 3 廳 5 室 5 衛(wèi)，戶均面積 350 ㎡ ；室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)設(shè)計源自帕拉迪奧的圓廳別墅，在平層大戶的室內(nèi)形成圓廳、十字內(nèi)廊的空間形態(tài)，也稱為 “十字戶型 ”。 既滿足容積率的要求，又是杭城的創(chuàng)新戶型。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 30 “十字型 ”的戶型平面布局，將產(chǎn)品的空間功能劃分為 禮儀區(qū) （包括門廳、接待區(qū)）、 社交區(qū) （包括起居室、正餐廳）、 家庭活動區(qū) （包括家庭室、中西廚、早餐廳）與 休息區(qū) （主臥室與次臥區(qū)域）等不同區(qū)域，各功能區(qū)均保持非常好的獨(dú)立性與連通性，避免了空間之間的功能性干擾；整個室內(nèi)的 布局顯得嚴(yán)謹(jǐn)、對稱。 為提升產(chǎn)品的定位和家庭成員生活的獨(dú)立性，減少相互干擾，每個臥室和書房均設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間；大戶型設(shè)中西雙廚。 3） 全石材干掛 外立面 引領(lǐng)行業(yè)法式風(fēng)尚 留莊采用純正的法式建筑風(fēng)格 ， 建筑外觀講究構(gòu)圖規(guī)整，追求莊重、經(jīng)典。外墻為全天然石材飾面， 屋頂為深灰色平瓦坡屋面， 以古典柱式和各種線條造型組合形成精致的建筑風(fēng)格，注重細(xì)部裝飾。建 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 31 筑風(fēng)格的特征是高臺階、粗柱廊、厚山花，使得建筑整體 莊重雄偉 。 4）高 車位配比標(biāo)準(zhǔn) 以高端客戶的實(shí)際需求出發(fā)，大戶型車位按每戶 2個車位考慮，而酒店式公寓的客戶基本為投資 或度假偶住，車位配置率為 1： ，項目共設(shè) 344 個地下車位，確保地下室面積配置的經(jīng)濟(jì)性和適用性。 5） 配置 超大面積豪華 會所 留莊為提升客戶入住后的生活配套， 同時滿足規(guī)劃 25%的公建配比提要求， 配置了 4000 平米的會所，內(nèi)含酒店客房、餐廳、室內(nèi)恒溫泳池、健身、視聽、棋牌、臺球、咖啡書吧、洗衣收衣、超市等功能區(qū)域； 通過 舍讓可售面積為客戶提供附加價值，戶均會所面積為12 平米，會所室內(nèi)精裝修及設(shè)施設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)為 6000 元 /平米 ，提升項目的價值感 。 精裝修設(shè)計管理 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 32 ? 留莊平層官邸 B 風(fēng)格樣板房實(shí)景 留莊高級公寓樓共 120 套 14 個戶型的 大戶型 官邸 、 227 套小戶型單身公寓 及 1 個 4000 平米的 會所。 根據(jù)建筑風(fēng)格及戶型面積特征選定了新古典為主、簡約風(fēng)格為輔的做法，即在大戶型、會所及小戶型的公共區(qū)域采用新古典風(fēng)格，在小戶型室內(nèi)采用簡約風(fēng)格。 1）平層官邸大宅 每戶設(shè)計大理石壁爐和整石白砂米黃石柱，公共部位地面均用高檔米色大理石材拼花鋪地，為歐式的新古典主義風(fēng)格。 室內(nèi)色彩以雅致的米色為主基調(diào)，局部以深色的木色作為點(diǎn)綴。 櫥柜、廚房電器、衛(wèi)浴龍頭、衛(wèi)生潔具、開關(guān)插座設(shè)施設(shè)備均考慮德國品牌原裝進(jìn)口。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 33 ? 留莊平層官邸 H 風(fēng)格樣板房實(shí)景 ? 留莊小軒酒店式公寓樣板房實(shí)景 2）酒店式公寓 以暖色木飾面為主調(diào)，凸顯簡潔而 雅致的居家氣氛，并且和官邸大宅的風(fēng)格拉開距離。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 34 ? 留莊會所大堂實(shí)景 ? 留莊會所咖啡廳實(shí)景 3）會所 按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，采用大量的紅杉木樹瘤木飾面和白砂米黃石材，營造溫馨尊貴的公共會客環(huán)境。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 35 4）燈光控制系統(tǒng) 燈光控制系統(tǒng)可以對照明、換氣扇、電動窗簾等進(jìn)行控制。起居室、家庭室、餐廳及主臥室內(nèi)的開關(guān)可對部分燈具進(jìn)行開關(guān)或調(diào)光控制，主臥內(nèi)還可以對電動窗簾進(jìn)行控制，還可以對部分區(qū)域的燈光亮度進(jìn)行調(diào)節(jié)。系統(tǒng)還具有場景選擇功能，通過開關(guān)面板的操作可以對已設(shè)定的燈光場景進(jìn)行選擇。 結(jié)構(gòu)設(shè)計管理 留莊項目建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年 限為 50 年，建筑抗震設(shè)防烈度為六度。基礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)，車庫地下室頂板為無梁樓板結(jié)構(gòu)，其余建筑的樓面為現(xiàn)澆混凝土梁板結(jié)構(gòu)。 根據(jù)工程地質(zhì)勘察報告，本工程的主要持力層為粘土夾卵石，性質(zhì)良好，是理想的地基持力層，可作為天然地基，節(jié)省了樁基的成本。本工程地下室基礎(chǔ)采用筏基，主樓基礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)，局部筏基。 景觀設(shè)計管理 留莊景觀以歐洲宮廷園林為設(shè)計思路， 項目占地面積 平方米，景觀面積約 31058 平方米，綠化面積為 平方米，水景面積 平方米，其余為硬質(zhì) 鋪裝和小品部分。 留莊 景觀 意向 參考美國 mansion 酒店 的 歐式風(fēng)格 ，以期 達(dá)到建筑景觀一體化 的效果 。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 36 ? 美國 mansion 酒店中心庭院 ? ADI公司留莊景觀平面方案 景觀 平面布置強(qiáng)調(diào)軸線對稱關(guān)系，營造歐式古典園林氛圍，有氣勢，體現(xiàn)南歐風(fēng)情。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 37 ? 碧譜燈光專業(yè)設(shè)計平面方案 景觀照明設(shè)計 景觀照明設(shè)計與歐式古典園林相匹配，營造一種朦朧、婆娑感覺 ，由 美國碧譜公司進(jìn)行專業(yè)設(shè)計，同景觀設(shè)計的方案相互補(bǔ)充。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 38 電氣安裝設(shè)計 留莊項目 的消防用電設(shè)備、生活、水泵為二級負(fù)荷，其余無特殊要求均為三級負(fù)荷。為節(jié)約地面用地，在會所一層設(shè) 10KV 開閉所一座 ,地下室設(shè)小區(qū)公用變電所三座、專用變 電所一座。各公用變電所均設(shè)在地下室內(nèi) ,各樓的消防負(fù)荷、電梯等重要負(fù)荷由雙回路同時供電，末端自投。 弱電設(shè)計 留莊小區(qū)智能化系統(tǒng)包括安全防范、管理監(jiān)控、信息網(wǎng)絡(luò)等，預(yù)留業(yè)主遠(yuǎn)程控制接口 。 留莊項目新技術(shù)應(yīng)用情況 序號 新技術(shù)、科技含量 應(yīng)用情況 1 結(jié)構(gòu)及隔墻技術(shù)體系 框架結(jié)構(gòu) ,隔墻為蒸壓加氣混凝土塊； 2 環(huán)保、節(jié)能節(jié)水技術(shù)體系 節(jié)能：外墻外保溫（ 30 厚聚氨酯外墻外保溫）、聚氨酯防水涂料、合成高分子 JS 防水、高聚物改性瀝青卷材、雙層中空玻璃高級鋁包木美式門窗、干掛天然石材、會所采用太陽能熱水系統(tǒng) ； 3 管網(wǎng)成套技術(shù)體系 雨污水分流； 4 施工技術(shù)及質(zhì)量保證體系 懸挑式腳手架應(yīng)用技術(shù)；抗?jié)B砼防治技術(shù)；ISO9001 質(zhì)量管理體系； 5 空調(diào)系統(tǒng) 戶式中央空調(diào)系統(tǒng)：大金 VRVⅢ 中央空調(diào)系統(tǒng)：大金變頻中央空調(diào)的特點(diǎn)：節(jié)能、低噪音、控制性能佳； 6 地面采暖 地暖系統(tǒng)：低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)：由燃?xì)獗趻鞝t提供生活熱水及采暖熱水，室內(nèi)大理石地面或地板下的熱水管道向室內(nèi)均勻輻射熱量，創(chuàng)造出具有理想溫度分布的室內(nèi)熱微氣候，使室內(nèi)達(dá)到人體感官的最舒適的狀態(tài)； 7 室內(nèi)空氣清潔 新風(fēng)系統(tǒng)：霍尼韋爾全熱交換 新風(fēng)系統(tǒng)：在不開窗的情況下可完成室內(nèi)空氣置換，提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，系統(tǒng)將室外空氣過濾并與室內(nèi)排出的廢氣進(jìn)行熱量交換后送至各個房間； 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 39 8 防吸塵污染 中央吸塵系統(tǒng)：官邸大宅配置美國原裝進(jìn)口“BEAM”中央吸塵設(shè)備。在進(jìn)行清潔工作時將吸塵組件插入墻面上的吸塵口，即可啟動吸塵主機(jī)，灰塵與有害氣體塵粒通過埋設(shè)在墻體內(nèi)的真空吸塵管道吸到主機(jī)大容量的垃圾袋中，廢氣過濾后通過管道排出室外； 9 防排水滲漏 同層排水； 10 物業(yè)管理及智能化技術(shù)體系 國家甲級物業(yè)管理，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防盜報警系統(tǒng)、車輛管 理系統(tǒng)、可視對講設(shè)備系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)； 1 設(shè)計管理中的經(jīng)驗與教訓(xùn) 由于留莊項目是將北京御園的官邸精裝修產(chǎn)品移植到江南，在具體的節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計上，對檐溝形式、鋁木門窗構(gòu)造、架空層、地下室等部位設(shè)計有所欠缺，未能充分考慮江浙黃梅季節(jié)氣溫高空氣濕度大，夏季多雨水臺風(fēng)的氣候特點(diǎn)，對原有設(shè)計進(jìn)行本地化改良。 導(dǎo)致項目的 “水土不服 ”，防潮防滲漏設(shè)計不盡完善。 建筑設(shè)計在外立面設(shè)計時對大面積平層精裝修公寓的設(shè)備陽臺位置和面積考慮不足，導(dǎo)致設(shè)備陽臺狹小，空間不夠，通風(fēng)不良，設(shè)備檢修和更換極其困難。 根據(jù)規(guī)劃 設(shè)計，留莊項目的主樓建筑正負(fù)零標(biāo)高為黃海高程 米，低于周邊單位的地表面 2～ 6 米不等，平均約為 4米。因此，整個留莊工地是造在一個大坑中的工程。這種情況造成留莊項目的地下室長期處于地下水位以下，且整個留莊工地在雨天濕氣較重，造成了黃梅季節(jié)來臨期間留莊地下室結(jié)露發(fā)霉現(xiàn)象非常嚴(yán)重。 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 40 ? 梅雨季節(jié)地下室結(jié)露現(xiàn)象較為嚴(yán) 重 在車庫地下室通主樓地下室的通道內(nèi)，也存在明顯的結(jié)露發(fā)霉現(xiàn)象。 車庫地下室到主樓地下室電梯這一段的樓梯踏步未設(shè)置無障礙通道，導(dǎo)致輪椅使用者不能從車庫地下室直接通過地下室通道到室內(nèi)住宅。 三、 前期報批 留莊項目的前期報批和 三通一平工作是開發(fā)過程的推進(jìn)重點(diǎn)和難點(diǎn)，因天目山路沿線地鐵上行噪音超標(biāo)、項目原始地坪偏高、西溪濕地限高控制、配套東側(cè) 3 號規(guī)劃路建設(shè)滯后、宏觀調(diào)控實(shí)行 9070政策、圖紙設(shè)計質(zhì)量等一系列棘手問題，變得異常艱巨。但是項目公司上下仍然齊心協(xié)力勇挑重任，在攻堅克難的過程中，努力推進(jìn)留莊 發(fā)展綠城留莊項目后評估報告 41 項目前期各項工作。 調(diào)整輕軌線路設(shè)置推動項目環(huán)評批