【文章內(nèi)容簡介】 —— 對江南區(qū)較認(rèn)同的人士 。 ——對價格反應(yīng)敏感，對居住環(huán)境要求較高的人士。 項目規(guī)劃設(shè)計建議 ——規(guī)劃多層住宅 ， 容積率為 ， 戶型比例見項目定位 。 ——利用 D地塊沿街面長 、 位置適中 、 商業(yè)價值高的優(yōu)勢 ， 規(guī)劃 大型商場 （ 占地約 30畝 ） ， 以滿足附近居民購物需要 。 ——規(guī)劃設(shè)置一所小學(xué) （ 24班 ） ， 占地約 20畝 。 ——建筑立面延續(xù)江南新興苑的風(fēng)格 ， 體現(xiàn)現(xiàn)代 、 簡約的特點 。 ——景觀設(shè)計配合江南新興苑的風(fēng)格，按不同組團分別規(guī)劃主 題式園林。 項目營銷策略 營銷主題 ——住得好才是真的好！全新一期，全新驚喜！ 營銷策略 ——“竹之韻 ” 作為江南新興苑的后續(xù)項目， 其營銷推廣服從于江南新興苑總體營 銷策略。 價格策略 ——本項目應(yīng)參照江南新興苑的銷售情況，制度相應(yīng)的 價格方案。入市價可以 1450元 /平方米起步，項目 均價為 1600元 /平方米，采用 “ 低開高走 ” 的策略。 形象推廣策略 ——建議延用江南新興苑 “ 質(zhì)優(yōu)價廉 ” 的樓盤形象 進行系統(tǒng)營銷推廣。其中，可與江南新興苑 共同使用已有的現(xiàn)場售樓部和市區(qū)看樓中心， 并利用看路專線車，適當(dāng)增加江南新興苑與 “ 竹之韻 ” 組團的看樓路線。 入市時機 ——應(yīng)緊接江南新興苑工程及銷售進度，使項目形成連 貫性，使廣告推廣達到最佳效應(yīng)。 營銷費用 項目 銷售代理費 廣告推廣費 銷售管理費 辦公費 合計 所占比例 3 3 . 3 % 50% 10% 6 . 7 % 100% 金額（萬元） 1 2 1 . 2 1 1 8 2 . 0 0 3 6 . 4 0 2 4 . 3 9 364 總體營銷費用配比表 “ 八桂綠城 ” 發(fā)展策劃 項目定位 八桂綠城 “ C、 J、 Ⅱ Ⅲ Ⅲ 3”地塊 ， 占地共 404908平方米 （ 共 ） 。 ——南寧 “ 精英衛(wèi)星城 ” 、 “ 山水生態(tài)示范區(qū) ” 。 ——產(chǎn)品定位：由獨立別墅 、 聯(lián)排別墅及多層洋房組成的中高檔住區(qū) ， 綜合容積率為 。 其中： “ 天鵝湖 ” 周邊建獨立別墅與聯(lián)排別墅； C地塊建多層住宅 。 ——項目開發(fā)周期約 34年 。 八桂綠城產(chǎn)品構(gòu)成 產(chǎn)品 占地面積（畝） 建筑面積（平方米） 獨立別墅 270 108000 聯(lián)排別墅 50 多層住宅（ 4 層） 多層住宅（ 6 層） 獨立別墅戶型建議：建筑面積 180420平方米 /棟 戶型 四房二廳 五房二廳 六房二廳 七房二廳 面積（ m 2 ） 180 — 200 201 — 270 271 — 350 351 — 420 比例 20% 40% 25% 15% 聯(lián)排別墅戶型建議：建筑面積 150200平方米 /棟 戶型 三房二廳 四房二廳 五房二廳 面積（ m2） 150 160 170 180 180 200 比例 40% 50% 10% 面積（平方米） 100 120 120 150 160 180 戶型 三房 / 二房一廳 四房二廳 四房二廳 五房三廳 比例 20% 40% 40% 多層住宅（ 4層）戶型建議： (復(fù)式為主 ) 多層住宅 (6層）戶型建議 面積（平方米） 80 100 100 120 120 150 150 以上 戶型 二房一廳 三房 / 二房一廳 四房二廳 四房二廳 五房三廳 比例 20% 30% 30% 10% 價格定位 獨立別墅：均價 2600元 /平方米 ， 總價 47110萬元 /棟 。 銀行按揭 8成 20年 ， 首期款 ， 月供 款 25005800元 。 聯(lián)排別墅：均價 2200元 /平方米 ， 總價 3345萬元 /棟 。 銀行按揭 8成 20年 ， 首期 ， 月供 款 17482383元 。 多層住宅：均價 1800元 /平方米 ， 總價 12萬 27萬 /套 。 銀行按揭 8成 20年 ， 首期 ， 月供 款 6351430元 。 目標(biāo)市場定位 來源 二 次 置業(yè)者 市內(nèi)暴發(fā)戶、小老板 高收入行業(yè)職業(yè)經(jīng)理 國 家 公務(wù)員 沿海、邊貿(mào)、礦業(yè)產(chǎn)生的老板、暴發(fā)戶 特 殊 企事 業(yè) 單位 外 地 來 南寧 的 置 業(yè)者 比例 30% 15% 5% 10% 10% 10% 20% 八桂綠城項目核心客戶構(gòu)成比例30%15%5%10%10%10%20%二次置業(yè)者（3 0 % ）市內(nèi)暴發(fā)戶、小老板（1 5 % ）高收入行業(yè)職業(yè)經(jīng)理（5 % ）國家公務(wù)員（1 0 % ）沿海、邊貿(mào)、礦業(yè)產(chǎn)生的老板、暴發(fā)戶（1 0 % ）特殊企事業(yè)單位（1 0 % ）外地來南寧的置業(yè)者（2 0 % ）核心客戶構(gòu)成 潛在客戶消費心理及消費行為分析 ——潛在購房者追尋 “ 物超所值 ” 的物業(yè) 。 部份購房者屬享受型買家 ， 部份買家為省會置業(yè)者 ， 對樓盤的品質(zhì)要求較高 。 ——收入較高 ， 對綜合居住環(huán)境要求較高 。 對價格反應(yīng)的敏感度較弱 。 ——對物業(yè)管理服務(wù)和生活設(shè)施配置要求較高 。 ——購房專業(yè)知識較強 。 必須用良好的品牌和理念加以引導(dǎo) ， 以創(chuàng)造新的生活方式為賣點 。 ——對時尚 、 創(chuàng)新和高科技的住宅產(chǎn)品較感興趣 。 項目規(guī)劃設(shè)計建議 ——把以人為本 ， 體現(xiàn)山水生態(tài) 、 科技文化的可持續(xù)發(fā)展作為項目的規(guī)劃設(shè)計理念 。 ——充分利用 “ 天鵝湖 ” 的秀美景色 ， 沿湖規(guī)劃布置適量聯(lián)排別墅和獨立別墅；并適當(dāng)布置多層住宅 ， 容積率控制在 ， 戶型比例見項目定位 。 ——結(jié)合監(jiān)控樓地塊周邊現(xiàn)有的體育運動設(shè)施 ， 提供充足的室外體育休息綜合設(shè)施和山區(qū)緩跑徑 ， 倡導(dǎo)健康居住理念 。 ——利用監(jiān)控樓旁已建的三星級酒店 ， 規(guī)劃小區(qū)會所 ， 建筑面積約 1萬平方米 。 ——強調(diào)主入口的設(shè)計 ， 形成宏大的氣勢 。 ——建筑風(fēng)格力求大方 、 大氣 ， 其中以別墅與聯(lián)排別墅設(shè)計為重點 ， 集世界特色別墅建筑之大成 ， 應(yīng)突顯異域風(fēng)情 ， 突現(xiàn)個性化與文化品味 。 ——小區(qū)景觀應(yīng)以充分利用自身水體的優(yōu)勢，做出檔次并有所創(chuàng)新，使戶戶有景。 項目營銷策略 總體策略 —— 以 “ 別墅 DIY”啟動項目營銷，營造南寧市房地產(chǎn)營銷熱點，力求迅速回攏資金；通過價格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略等系列組合的強勢沖擊，滾動造市；倡導(dǎo)南寧 “ 居住郊區(qū)化 ” 的生活理念，使 “ 山水生態(tài)精英衛(wèi)星城 ” 的定位得以實現(xiàn)。 營銷主題 八桂綠城 ——山水生態(tài)精英衛(wèi)星城 、 南寧首個個性化別墅社區(qū) 八桂綠城 ——成功了 ， 可以善待自己和家人 項目操作實施要點 （一）主 題 “別墅 DIY， 為成功人士度身訂造理想之家 ” “ 成功人士 ， 家可以隨心所欲 ” ——每棟別墅都由國內(nèi)不同的著名建筑師設(shè)計 ， 體現(xiàn)個性與品味 ， 體現(xiàn)尊貴與獨特 。 ——買家根據(jù)個人喜好選擇建筑師及別墅風(fēng)格 ， 由建筑師為其度身訂做內(nèi)部布局 、 裝修 、 園林等 。 根據(jù)八桂綠城 “ 南寧首個個性化別墅社區(qū) ” 的定位，本項目的營銷應(yīng)充分體現(xiàn) “ 個性化別墅 ” 的豐富內(nèi)涵。通過具體的操作， 尤其是圍繞特邀名建筑師、體現(xiàn) “ 量體裁衣、突顯個性，