【文章內(nèi)容簡介】 配套最全，最具發(fā)展空間的，其投資額占總投資的 50%，在校生占總數(shù)的 60%。，若干年后的下沙必定會借大杭州建設(shè)的契機，成 為一個新興的、繁榮的現(xiàn)代化花園城。 下沙城公共中心： 即杭州城市公共副中心之一，是下沙城未來的行政、文化、商貿(mào)、科技、信息中心。 三個片區(qū)次中心： 九堡商業(yè)中心，喬司中心和海寧中心。 特色中心： 喬司商貿(mào)中心。 按總規(guī)的要求，新一輪規(guī)劃里，下沙要由原來的工業(yè)園區(qū)向城市轉(zhuǎn)移。下沙也是幾個分區(qū)規(guī)劃里惟一跨行政區(qū)域的，跨了江干、海寧、臨平等區(qū)域。下沙原來的居住用地很少，本 次規(guī)劃力求職住平衡，規(guī)劃了 10個片區(qū)，每個片區(qū)都圍繞著一個中心，居住區(qū)為產(chǎn)業(yè)服務(wù)。 總之，下沙作為建設(shè)杭州大都市的三個副城之一，將發(fā)展 成為一個“經(jīng)濟發(fā)達、設(shè)施齊全、生活方便、環(huán)境優(yōu)美”的大學城和開發(fā)區(qū)，將成為杭州舉足輕重的產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)。 交通建設(shè) 從下沙的交通現(xiàn)狀以及規(guī)劃藍圖中，充分顯現(xiàn)了下沙區(qū)的交通是相當便捷的。尤其是德勝快速路的建設(shè)，將給下沙的交通、房地產(chǎn)、經(jīng)濟帶來巨大變化。 交通現(xiàn)狀 ：目前到該區(qū)域可通過艮山西路、德勝路延伸段及杭海路，這三條路中除杭海路較差以外，另外兩條均是近幾年修建，路況尚可。特別是文暉立交建成通車后克服了原艮山門區(qū)塊高峰時段堵車嚴重的弊端，使該區(qū)域與城區(qū)的交通較為便捷。 交通藍圖 ： 文一德勝路快 速路 全長 公里，規(guī)劃2020年建成后，即時 以 80公里 /小時的設(shè)計時速 ，從杭州市武林廣場到下沙只需 20 分鐘的路程。 其快速道的建設(shè)使九堡下沙房產(chǎn)板塊獲益最豐，特別是文暉立交建成通車和建成后的德勝快速路，將克服原艮山門區(qū)塊高峰時段堵車嚴重的弊端。隨著德勝路、天目山路的延伸，南北城區(qū)橫軸連接到下沙的交通將更加便利。 德勝快速路交通體系圖 ： 同時德勝快速路與繞城公路組成了一個環(huán)線，這一快速環(huán)線 東起下沙、九堡，西至西溪風景區(qū)，北至余杭崇賢鎮(zhèn)、半山 — 皋亭山風景區(qū)，覆蓋余杭 、下城、拱墅、西湖等四區(qū)，九堡、筧橋、石橋、丁橋、三墩等 11大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，所涉常住人口 150萬以上。該環(huán)線不僅將下沙的工業(yè)、物流業(yè)得以全面提升，還將使下沙，尤其是九堡等區(qū)域的居住區(qū)與城區(qū)的連接更為密切與便捷。其規(guī)劃主要有 4個閘口，即時將帶動整個杭州區(qū)域與下沙區(qū)的溝通。 這一快速環(huán)線 又與滬杭甬高速公路、杭寧高速、 10 302 國道等省際交通要道銜接 ，使下沙躍變成杭州對外交通的門戶。下沙與上海、江蘇及杭嘉湖北部區(qū)域的聯(lián)系將更加緊密。特別是交通優(yōu)勢將帶來上海經(jīng)濟影響區(qū)的巨大拉動作用。 具體對外、對內(nèi)的交通主要概括 為： ◎?qū)ν饨煌? 鐵路： 東湖路西側(cè)規(guī)劃預(yù)留快速鐵路線位，并在繞城公路與德勝東路之間設(shè)站，西側(cè)設(shè)廣場。 公路 ：形成“一個中心、一繞兩縱二橫的公路網(wǎng)”系統(tǒng)。即一個九堡客運中心站，繞城公路，滬杭高速公路、滬杭高速公路二通道；海寧東西大道 (新 01省道 )、杭浦高速公路。 水運 ：運河二通道、錢塘江、七堡碼頭。開發(fā)區(qū)以上由、寧波的車程均為 90分鐘，從而使中國兩大網(wǎng)際深水海港 上海港、寧波港成為杭州開發(fā)區(qū)對外海運的最佳“組合港”。 下沙道路網(wǎng)交通規(guī)劃圖 ◎內(nèi)部交通： 軌道交通： 軌道交通 1號線及 1號線支線在本區(qū)域通 過。并在七堡設(shè)置軌道交通車場。 快速路系統(tǒng) ：“三橫一縱” (艮山東路、德勝東路、石大路 — 繞城公路、東湖路延伸線 )。 公交系統(tǒng)： 計劃新建 9座公交中心站， 2020年建成下沙高教園區(qū)站、濱江區(qū)政府站。 浙江省依托高速公路和專用公路為骨架的現(xiàn)代公路交通網(wǎng)絡(luò)，以杭州為軸心，正實施全省“四小時經(jīng)濟圈”，輻射覆蓋中國經(jīng)濟最發(fā)達的長江三角洲四省一市。人口近 1億，具有廣闊的市場腹地和較高的生活消費水平。開發(fā)區(qū)處于“四小時經(jīng)濟圈”的軸心地位，區(qū)域交 通優(yōu)勢十分明顯。 3 經(jīng)濟發(fā)展 快速的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的 開發(fā)提供了強而有力的物質(zhì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)氛圍和消費力支柱。 下沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)從 1993年發(fā)展至 2020年 8月底，已累計引進 24個國家和地區(qū) 280家外商投資企業(yè)，投資總額 億美元。其中全球 500 強企業(yè) 18 家，投資額超過 1000萬美元以上的大項目 105 個 。 下沙經(jīng)過 11 年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)已形成了電子信息、機械家電、生物醫(yī)藥、紡織化纖、輕工食品、高科技化工等六大產(chǎn)業(yè)支柱。引進了摩托羅拉、三菱、東芝、立昂電子、富士康、 中肽醫(yī)藥等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)。 2002年，開發(fā)區(qū)已投產(chǎn) 143家工業(yè)企業(yè)，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 。而截止到 2020年 9月，工業(yè)園區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 225億，預(yù)計到今年初，將突破 300億，快速的經(jīng)濟發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)提供了強而有力的支柱。 人口狀況 下沙規(guī)劃人口規(guī)模巨大，呈現(xiàn)出非自然快速增長，帶來了非?？捎^的住房需求，是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的原動力。 2020年人口： 9萬； 2020年人口： 18萬； 2020年人口： 60萬（其中大學城 1213 萬人。人口構(gòu)成以年輕人、大學生、科技人員居多） 環(huán)境及人文 下沙擁有豐富的錢塘江景觀資源，同時隨著各大院校的發(fā)展將形成深厚的人文積淀。 下沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前已經(jīng)成為杭州市發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)基地的副中心城市之一和全省發(fā)展外向型經(jīng)濟的主要基地，在歷史資源上乏善可陳。雖然目前已有部分大學的師生遷移進來，但是由于時間較短，缺少文脈的積累。但是 隨著院校的發(fā)展，人口的增多，會形成較強大的人文積淀，逐漸改變區(qū)域的氣質(zhì)。 主要學校： 杭州電子工業(yè)學院 浙江工程學院 浙江省司法警官職業(yè)學院 杭州商學院 浙江省廣播電視高等專科學院 杭州師范學院 浙江金融職業(yè)技術(shù)學院 浙江育英職業(yè)技術(shù)學院 浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院 中國計量學院 浙江水利水電?？茖W校 浙江省職業(yè)技術(shù)學院 浙江經(jīng)濟職業(yè)技術(shù)學院 浙江財經(jīng)學院 據(jù)了解，目前，我省在杭州、寧波、溫州興建的五大高教園區(qū)中，杭州下沙高教園是規(guī)模最大的，其規(guī)劃面積 10 平方公里。今后的下沙， 將成為以濃郁的教育、學術(shù)、科研氛圍和 現(xiàn) 代 文 化 氣 息 為 特 色 的 年 輕 城 區(qū) （三）下沙九堡房地產(chǎn)市場分析 發(fā)展歷史 下沙城由原先的九堡、下沙、喬司組成。由于杭州的住宅建設(shè)重心一直在城 西、城中、城南，而城東屬于規(guī)劃中的工業(yè)區(qū)，因此， 下沙城的房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展較快。 2001 年下半年，大學城一期建成，六所大學進駐，其交通和城市基礎(chǔ)設(shè)施也都相繼跟上，許多房地產(chǎn)公司在下沙開始圈地的動作，土地價格迅速上揚，開發(fā)區(qū)內(nèi)土地缺乏的矛盾進一步突出。 2002年 12月 1日，杭州市政府和海寧市政府正式簽署協(xié)議，杭州市政府以 6萬元 /畝的價格取得海寧市 3000畝土地的使用權(quán)。來實現(xiàn)政府的“城市東擴”、“住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”的一系列口號。在實施 2020年 12月 28日全線開通繞城公路等利好政策以后，成為整個 下沙的房地產(chǎn)發(fā)展強而有效的催化劑，使下沙的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 二、房地產(chǎn)供需水平 ? 供應(yīng)量分析： 目前下沙的樓盤數(shù)量較少，還是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，但 2020年，杭州市房地產(chǎn)項目土地供應(yīng) 3459 畝，比 2002年的實際供應(yīng)量 2800畝增加了 %，增長幅度較為明顯。 預(yù)計 2020年下半年和 2020年將成為下沙樓盤集中供應(yīng)的時間段，建筑面積可供應(yīng)總量將達到400萬平方米左右，競爭市場相當激烈， 主要供應(yīng)情況如下： ① 下沙區(qū)域 2020年的土地供應(yīng)為 畝，占總供應(yīng)量的 %，供應(yīng)量相當大。而 2020年則將會成為這些樓盤集中上市的一年，到時其可 銷售面積 將非常大，估計將達到176萬平方米 。 下沙、九堡一帶現(xiàn)階段推出的住宅有多個樓盤，其中野風海天城、華元聽濤雅苑于05 年上半年開盤； 05 年下半年開盤的有理想伊薩卡、菲達春江綠島等。還有華元十六街區(qū)和新江花園（經(jīng)濟適用房）等。該區(qū)域未來三年內(nèi)的住宅供應(yīng)量相當大： 2020 年下沙推出了 1100余畝住宅用地，占去年全年杭州總推出量的三分之一左右；而按今年初的供地計劃，有 1000畝左右的住宅用地位于下沙。 除了住宅，未來一段時間下沙還有幾個寫字樓項目 推出，有之江銘樓、杭州休斯頓高科技園等。 ②九堡區(qū)域?qū)⒔ù罅拷?jīng)濟適用房，總征地面積 2480畝，規(guī)劃建筑面積 130萬平方米 ，其中經(jīng)濟房為 50 多萬平方米。九堡大型居住區(qū)是未來兩年我市經(jīng)濟房供應(yīng)主要地塊，包括2020 年推出的總建筑面積 16 萬平方米的經(jīng)濟房，該區(qū)塊經(jīng)濟房總招標面積已達 39 萬平方米。 ③ 2020年杭州出讓 4500畝土地，其中下沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ,可售面積將越來越多，如果按照 ，其銷售面積將達到 76萬平方米 左右。 ④ 下沙大學園區(qū)內(nèi)學?？梢宰灾鹘ㄔO(shè)的 教師宿舍 估計共有數(shù)十萬平方米 的建筑面積。 此外，今年 3 月批準的 下沙、丁橋兩個規(guī)劃約 4 平方公里的地塊 為大型居住區(qū) ，按照，其銷售面積將達到 720萬平方米 ，進一步加大了下沙的供應(yīng)量，奠定了中端市場的競爭基調(diào)。 三、房地產(chǎn)政策 一、認證主要依據(jù)政策： 《關(guān)于鼓勵來杭投資發(fā)展的若干意見》杭政 [2001]6 號文件； 《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于加強外地來杭投資企業(yè)管理工作若干意見的迪知》杭政辦[1999]43號文件。 二、認證對象 國內(nèi)各地各種經(jīng)濟成分的企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體及自然人等來杭投資注冊設(shè)立各類企業(yè)；參股 、兼并、收購我市企業(yè)；與外商在杭興辦中外合資合作企業(yè)；以資金、專利、技術(shù)成果等來杭創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè)；設(shè)立中介、信息服務(wù)機構(gòu)。 三、認證條件 （一）、總部遷杭企業(yè)認證須具備以下條件： 1．總部遷杭在市工商行政管理部門登記；在市、區(qū)國地稅局登記 (工商登記在省、國家局的，稅收必須在市、區(qū) )； 2．決策、銷售、財務(wù)、科研四個中心須進杭； 3．遷杭后正常運作，在杭主營業(yè)務(wù)納稅累計國、地稅 10萬元（含，下同）。 （二）要求投資入戶認證的企業(yè)須具備以下條件： 1．外地資金投資額鼓勵類項目 50 元人民幣或允許 類項目 100萬元人民幣以上； 2．注冊資本中，外地投資須占 25％以上； 3．在杭已正常運轉(zhuǎn)，主要標準為：固定資產(chǎn)投資和主營業(yè)務(wù)納稅累計國、地稅 10萬元； 4．納稅必須在市或區(qū)稅務(wù)部門登記； 5． 1998年 1月 1日以后來杭投資 (1998年 1月 1日以前進杭的，需報市政府辦公廳審批 )。 (三 )、要求購房入戶認證的企業(yè)條件： 1．購房必須為企業(yè)行為； 2．購房資金必須是外地資金即企業(yè)注冊資本中外地投資部分必須超過購房價款； 3．注冊資本中，外地投資須占 25％以上； 4． 2001年 4月 7日以后購房； 5．購買 100平方米以上的新建商品住宅房。 四、認證原則： (一 )、總部遷杭入戶原則： 遷杭的企業(yè)總部可將 10名專職人員 (凡符合市府辦公廳《關(guān)于進一步做好各類人員進杭落戶有關(guān)工作的通知》 (杭政辦 [2000]23 號 )文規(guī)定的人員，按文件規(guī)定的程序辦理進杭落戶，不占用該指標 (下同 )的戶口關(guān)系遷入杭州市區(qū)；主要負責人可隨遷配偶及未成年子女，其戶口不占指標。 (二 )、投資入戶原則： 1．外地大中型企業(yè) (集團 )來杭設(shè)立科研中心、信息中心，注冊資本在 300萬元人民幣以上 (含300萬元 )的，可將 6名專職人員戶口關(guān)系遷入杭 州市區(qū)；設(shè)立營銷中心的，注冊資本在 500萬元人民幣以上 (含 500萬元 )，可將 5名專職人員戶口關(guān)系遷入杭州市區(qū)，其中 1名主要負責人可隨遷配偶及未成年子女，其戶口不占指標。 2．凡在杭州市區(qū)投資興辦在杭州市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄中屬于鼓勵類項目的企業(yè)投資額每 50萬元人民幣，允許類項目的企業(yè)投資額每 l00萬元人民幣，可辦理 1名專職管理人員遷杭落戶?？偼顿Y額在 500萬元人民幣以上的，企業(yè)主要負責人可隨遷配偶及未成年子女，其中投資文化、教育、醫(yī)療機構(gòu)等公用事業(yè)項目的，視作鼓勵類項目享受優(yōu)惠政策。 3．來杭投資企業(yè)，凡用工在 50 人以上的，以安排市區(qū)城鎮(zhèn)下崗、待業(yè)人員就業(yè)達到 60％為起點，每安排本市市區(qū)城鎮(zhèn)下崗、待業(yè)人員 10人，增加 1名專職管理人員的戶口遷杭。 (三 )、購房入戶原則： 企業(yè)每購買 100平方米商品住宅房，為其一名管理人員及配偶、未成年子女申辦本市藍本戶口。 五、認證程序： （ — ）、總部遷杭入戶認證手續(xù)： 外地總部遷杭企業(yè)要求認證需提供以下材料 (一式四份 )，并填寫《外地來杭投資企業(yè)認證表》。市經(jīng)合辦會同有關(guān)部門在 15 個工作日子以認證辦理及批復(fù)。 需提供以下材料： 1．總部遷杭企業(yè)要求認證的申請報告； 2．總部遷杭的批文 原件 (核對后返還企業(yè) )及復(fù)印件； 3．抗州市工商局注冊登記的企