【正文】 樓盤(pán)名稱 天元 2020 樓盤(pán)位置 下沙迎賓大道南， 19號(hào)大街西 售樓電話 057186912798 發(fā)展商 杭州萬(wàn)行置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì) 杭州耀江建筑設(shè)計(jì)研究有限公司 景觀設(shè)計(jì) 行銷策劃 金豐易居上海房屋銷售有限公司 環(huán)境配套 交通狀況 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 總建筑面積 100000平方米 規(guī)劃戶數(shù) 容積率 綠化率 層高 產(chǎn)品類型 單身公寓、商鋪、高層、小高層 車位情況 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 120平方米 戶型范圍 95170平方米 樓盤(pán)售價(jià) 45005000元 /平方米 均 4900元 付款方式及折扣 交房時(shí)間 2020年 5月 30日 銷售情況 宣傳重點(diǎn) 下沙零坐標(biāo)，人文新社區(qū) 物業(yè)單位 物管費(fèi) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯為主 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 精裝修單身公寓和其最近的樓房間距太小，但在看戶型的時(shí)候，設(shè)計(jì)上給人的感覺(jué)有點(diǎn)壓抑。缺點(diǎn)是房子不是節(jié)能的，連玻璃都不是中空玻璃。四季風(fēng)景 樓盤(pán)位置 下沙路 5與 6路交叉口 售樓電話 057186840781 發(fā)展商 大北房產(chǎn) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 81畝 總建筑面積 規(guī)劃戶數(shù) 900 容積率 綠化率 % 層高 產(chǎn)品類型 單身公寓多層、高層、小高層 車位情況 總停車位 500 建筑設(shè)計(jì) 建 筑風(fēng)格 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 5258平方米 戶型范圍 樓盤(pán)售價(jià) 6000元 /平方米起價(jià) 付款方式及折扣 交房時(shí)間 2020年 9月 18日 銷售情況 宣傳重點(diǎn) 物業(yè)單位 物管費(fèi) /㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 該樓盤(pán) 1 期已經(jīng)全部售完，居住的業(yè)主中有一部分是周邊學(xué)校的老師，現(xiàn)推出的是 2期的部分單身公寓。 總之，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)，以科學(xué)的研究為基礎(chǔ)，進(jìn)行理性的定位工作，樹(shù)立產(chǎn)品的獨(dú)特性和鮮明的品牌形象。其背景分析可以概括為以下幾點(diǎn)： A. 九堡作為新興板塊將成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)和重要的居住區(qū)，由于近兩年開(kāi)始供應(yīng)量急速放大，競(jìng)爭(zhēng)將日漸激烈，消費(fèi)者 的挑選余地增大，產(chǎn)品將出現(xiàn)差異化。三墩板塊具有實(shí)力雄厚的浙大紫金港校區(qū)，也具非常大的優(yōu)勢(shì)，目前樓盤(pán)均價(jià)平均比下沙高出300 元 /平方米左右；濱江高教園區(qū)具有近鄰錢(qián)江新城的優(yōu)勢(shì)，錢(qián)江新城日后將是杭州 CBD的所在，競(jìng)爭(zhēng)力巨大；小和山高教園區(qū)具有優(yōu)勢(shì)的自然環(huán)境資源，因而產(chǎn)品供應(yīng)方面以排屋、別墅居多。從今年的發(fā)展看，杭州開(kāi)發(fā)商在遠(yuǎn)郊儲(chǔ)備的土地總量超過(guò) 4萬(wàn)畝，隨著今后項(xiàng)目的大量上市和購(gòu)房者可選擇范圍的擴(kuò)大，下沙城面臨其他郊區(qū)房產(chǎn)的挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)適用房單價(jià)一般在 25003000 元 /平方米，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。 隱性競(jìng)爭(zhēng)： 03 年 9 月，杭州市政府推出新政：規(guī)定新投放市場(chǎng)的住宅建設(shè)用地中，確保用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房住房的土地面積不低于總量的 50％。海天城 ，包括 2500 戶小高層、高層及商業(yè)用房，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 10月份，產(chǎn)品定位是杭州首家海洋主題社區(qū)。 其中東尚國(guó)際寓所屬商住用地，總建筑面積 106730萬(wàn)平米。 預(yù)計(jì)在項(xiàng)目推出時(shí)將會(huì)有很多區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。 在房產(chǎn)版圖上，九堡給人的印象是以經(jīng)濟(jì)適用房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域其實(shí)只是整個(gè)九堡的一部分。 2）交通優(yōu)勢(shì)是九堡開(kāi)發(fā)的主要依托因素。到 2020 年，下沙新城的人口規(guī)模要達(dá)到 6070萬(wàn)，建成區(qū)面積將達(dá)到 60平方公里，也就是說(shuō)，這本身就是一個(gè)大城市。九堡的立體交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃已初步成型。 晨光、金海十六街 天元 20 華元 五、樓市板塊研究 本次專題調(diào)查的重點(diǎn)是下沙九堡房產(chǎn)板塊的研究，在此，我們根據(jù)下沙市場(chǎng)的區(qū)域分布，將其劃分為以下二大板塊：下沙區(qū)域及九堡區(qū)域。 ③ 2020 年后：大杭州建設(shè)初顯成效，交通格局趨于成熟，郊區(qū)物業(yè)日益被接受，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入二次盤(pán)整期。同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，下沙范圍內(nèi)的樓市基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此，樓盤(pán)銷售速度較快。作為主 城區(qū)人口的一個(gè)重要接納地，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力很大，競(jìng)爭(zhēng)也很大。 從 03年的土地供應(yīng)狀況看，估計(jì)在 2020年下沙九堡將出現(xiàn)多類小規(guī)模社區(qū)，如浙江旅游房產(chǎn)建筑面積為 58849平方米的 73地塊。 需提供以 下材料： 1．外地來(lái)杭投資企業(yè)要求認(rèn)證的申請(qǐng)報(bào)告； 2．杭州市工商局注冊(cè)登記的企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本 (核對(duì)后返還企業(yè) )及專用復(fù)印件； 3．杭州市、區(qū)國(guó)稅、地稅局《稅務(wù)登記證》副本 (核對(duì)后返還企業(yè) )及復(fù)印件； (核對(duì)后返還企業(yè) )及復(fù)印件； ； ； (核對(duì)后返還企業(yè) )及復(fù)印件或外地法人股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照專用復(fù)印件； (核對(duì)后返還企業(yè) )及復(fù)印件； 9．市勞 動(dòng)就業(yè)部門(mén)出具的企業(yè)用工情況證明 (安置本市下崗工人待業(yè)人員較多的企業(yè)提供 )； 。 需提供以下材料： 1．總部遷杭企業(yè)要求認(rèn)證的申請(qǐng)報(bào)告； 2．總部遷杭的批文 原件 (核對(duì)后返還企業(yè) )及復(fù)印件； 3．抗州市工商局注冊(cè)登記的企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本 (核對(duì)后返還企業(yè) )及專用復(fù)印件； 、區(qū)國(guó)稅、地稅局《稅務(wù)登記證》副本 (核對(duì)后返還企業(yè) )及復(fù)印件； 5．會(huì)汁事務(wù)所的驗(yàn)資報(bào)告原件 (核對(duì)后返還企業(yè) )及復(fù)印件； 6．主營(yíng)業(yè)務(wù)納稅單原件及復(fù)印件； 7．法定代表人身份證復(fù)印件。 3．來(lái)杭投資企業(yè)，凡用工在 50 人以上的，以安排市區(qū)城鎮(zhèn)下崗、待業(yè)人員就業(yè)達(dá)到 60％為起點(diǎn)，每安排本市市區(qū)城鎮(zhèn)下崗、待業(yè)人員 10人，增加 1名專職管理人員的戶口遷杭。 四、認(rèn)證原則： (一 )、總部遷杭入戶原則： 遷杭的企業(yè)總部可將 10名專職人員 (凡符合市府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好各類人員進(jìn)杭落戶有關(guān)工作的通知》 (杭政辦 [2000]23 號(hào) )文規(guī)定的人員，按文件規(guī)定的程序辦理進(jìn)杭落戶，不占用該指標(biāo) (下同 )的戶口關(guān)系遷入杭州市區(qū)；主要負(fù)責(zé)人可隨遷配偶及未成年子女，其戶口不占指標(biāo)。 二、認(rèn)證對(duì)象 國(guó)內(nèi)各地各種經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及自然人等來(lái)杭投資注冊(cè)設(shè)立各類企業(yè)；參股 、兼并、收購(gòu)我市企業(yè)；與外商在杭興辦中外合資合作企業(yè)；以資金、專利、技術(shù)成果等來(lái)杭創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè)；設(shè)立中介、信息服務(wù)機(jī)構(gòu)。 ③ 2020年杭州出讓 4500畝土地，其中下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ,可售面積將越來(lái)越多，如果按照 ，其銷售面積將達(dá)到 76萬(wàn)平方米 左右。該區(qū)域未來(lái)三年內(nèi)的住宅供應(yīng)量相當(dāng)大： 2020 年下沙推出了 1100余畝住宅用地，占去年全年杭州總推出量的三分之一左右；而按今年初的供地計(jì)劃，有 1000畝左右的住宅用地位于下沙。伊薩卡、菲達(dá)而 2020年則將會(huì)成為這些樓盤(pán)集中上市的一年，到時(shí)其可 銷售面積 將非常大，估計(jì)將達(dá)到176萬(wàn)平方米 。來(lái)實(shí)現(xiàn)政府的“城市東擴(kuò)”、“住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”的一系列口號(hào)。今后的下沙， 將成為以濃郁的教育、學(xué)術(shù)、科研氛圍和 現(xiàn) 代 文 化 氣 息 為 特 色 的 年 輕 城 區(qū) （三）下沙九堡房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 發(fā)展歷史 下沙城由原先的九堡、下沙、喬司組成。 下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前已經(jīng)成為杭州市發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)基地的副中心城市之一和全省發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的主要基地，在歷史資源上乏善可陳。而截止到 2020年 9月，工業(yè)園區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 225億，預(yù)計(jì)到今年初，將突破 300億，快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)而有力的支柱。其中全球 500 強(qiáng)企業(yè) 18 家，投資額超過(guò) 1000萬(wàn)美元以上的大項(xiàng)目 105 個(gè) 。人口近 1億，具有廣闊的市場(chǎng)腹地和較高的生活消費(fèi)水平。并在七堡設(shè)置軌道交通車場(chǎng)。即一個(gè)九堡客運(yùn)中心站，繞城公路，滬杭高速公路、滬杭高速公路二通道；海寧東西大道 (新 01省道 )、杭浦高速公路。下沙與上海、江蘇及杭嘉湖北部區(qū)域的聯(lián)系將更加緊密。 德勝快速路交通體系圖 ： 同時(shí)德勝快速路與繞城公路組成了一個(gè)環(huán)線，這一快速環(huán)線 東起下沙、九堡，西至西溪風(fēng)景區(qū)，北至余杭崇賢鎮(zhèn)、半山 — 皋亭山風(fēng)景區(qū)，覆蓋余杭 、下城、拱墅、西湖等四區(qū)，九堡、筧橋、石橋、丁橋、三墩等 11大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，所涉常住人口 150萬(wàn)以上。特別是文暉立交建成通車后克服了原艮山門(mén)區(qū)塊高峰時(shí)段堵車嚴(yán)重的弊端，使該區(qū)域與城區(qū)的交通較為便捷。 總之，下沙作為建設(shè)杭州大都市的三個(gè)副城之一，將發(fā)展 成為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、設(shè)施齊全、生活方便、環(huán)境優(yōu)美”的大學(xué)城和開(kāi)發(fā)區(qū)，將成為杭州舉足輕重的產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)。 特色中心： 喬司商貿(mào)中心。是杭州規(guī)劃的三個(gè)高教園區(qū)和浙大基礎(chǔ)部中規(guī)模最大， 配套最全，最具發(fā)展空間的，其投資額占總投資的 50%，在校生占總數(shù)的 60%。 公共設(shè)施規(guī)劃是：“一個(gè)大學(xué)城，一個(gè)公共中心，三個(gè)片區(qū)次中心，一個(gè)特色中心”。 同時(shí)， 新增了工業(yè)園區(qū)用地約 22平方公里，這將吸引更多的人群。 下沙城作為大杭州的一個(gè)副城，政府給予了極高的重視和支持，下沙城由 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、高教園區(qū) 三部分組成，地域上包括 原九堡鎮(zhèn)、下沙鎮(zhèn)、喬司鎮(zhèn) 等三部分。以國(guó)際制造業(yè)基地為基礎(chǔ)，依托大學(xué)城和地鐵等外在優(yōu)勢(shì)，利用下沙得天獨(dú)厚的錢(qián)塘江岸線資源，對(duì)沿江 12平方公里的地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以居住、商貿(mào)、辦公、休閑、娛樂(lè)為主，完善大學(xué)城和工業(yè)區(qū)的配套環(huán)境。 390多家外資企業(yè)，建立起數(shù)百項(xiàng)國(guó)際分工合作的產(chǎn)業(yè)，彰顯著新城現(xiàn)代化的潛質(zhì)，下沙更不失人文關(guān)懷，浙江省最大的高教園區(qū)在此落戶。 “旅游西進(jìn)，城市東擴(kuò)”，杭州，從西湖時(shí)代邁向錢(qián)塘江時(shí)代，絕對(duì)是東部下沙新城崛起的一次難得機(jī)遇。 積極應(yīng)對(duì)房產(chǎn)新政對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，促進(jìn)其健康發(fā)展 當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家房產(chǎn)新政影響較大，出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅下滑、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮、消費(fèi)者持幣待購(gòu)心理濃厚等不利于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的現(xiàn)象。加強(qiáng)資金籌措和資金調(diào)度，合理使用有限資金，優(yōu)先確保重大項(xiàng)目建設(shè)資金需要，在進(jìn)一步爭(zhēng)取國(guó)家支持的同時(shí)，擴(kuò)大招商引資和吸引 民間投資的力度，緩解建設(shè)資金不足的問(wèn)題，扭轉(zhuǎn)我市固定資產(chǎn)投資下滑過(guò)快的趨勢(shì)。但從今年上半年看，以民間投資為主的非國(guó)有投資增幅出現(xiàn)了首次負(fù)增長(zhǎng)，上半年，全市全部非國(guó)有投資 ，比上年同期下降 %，非國(guó)有投資占全社會(huì)投資的比重同比下降 。根據(jù)當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策，調(diào)整投資方向，做好重大預(yù)備項(xiàng)目挖掘培育工作，重點(diǎn)是培育產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)項(xiàng)目，對(duì)我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展有全局性、戰(zhàn)略性的重大項(xiàng)目，加快城市化進(jìn)程的重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及重大高新技術(shù)項(xiàng)目。上半年，限額以上投資中，第一產(chǎn)業(yè)僅完成投資 億元；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 ，比上年同期下降 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。上半年寧波投資完成額 1億元以上的項(xiàng)目有 50個(gè)，累計(jì)完成投資達(dá) ，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)投資的比重為 %，所占比重高于我市 。 綜上所述， 2020 年上半年全市投資增速趨緩，再加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策還將進(jìn)一步對(duì)我市投資產(chǎn)生影響，完成全年投資計(jì)劃目標(biāo)存在著很大的困難。 一批大項(xiàng)目在去年建成或基本建成，對(duì) 2020 年上半年投資增長(zhǎng)帶來(lái)較大影響。上半年，全市合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元，同比分別下降 %和 %。 房產(chǎn)新政實(shí)施后， 6 月份新房和二手房的日交易量急劇下滑，一定程度上影響了房地產(chǎn)商的投資信心，下沙、蕭山推出的出讓地塊中有三塊土地?zé)o人摘牌，這些因素將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商延緩新開(kāi)工項(xiàng)目的實(shí)施。 房地產(chǎn)新政的影響。2020 年 上半年，全市限額以上 投資中本年到位資金 億元，比 2020 年同期增長(zhǎng)%，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)，其中，國(guó)內(nèi)貸款 億元，下降 %，國(guó)內(nèi)貸款占本年到位資金的比重由 2020 年的 %下降到 %。 隨著用電高峰的到來(lái)，我市用電形勢(shì)日益緊張，一些在建投資項(xiàng)目受到缺電、能源緊張的制約，投資進(jìn)度放緩，這也在一定程度上影響了我市投資的進(jìn)一步增長(zhǎng)。蕭山區(qū)計(jì)劃總投資 9億元的西通道建設(shè)、總投資 、總投資 的四季大道建設(shè)等一批大項(xiàng)目因土地原因暫停。 2020年以來(lái) 國(guó)家實(shí) 行了嚴(yán)格的土地管理政策，開(kāi)展了對(duì)土地市場(chǎng)的清理整頓，對(duì)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的建設(shè)項(xiàng)目， 一律不批準(zhǔn)其建設(shè)用地。投資增幅大幅下滑的原因，既有國(guó)家宏觀調(diào)控效應(yīng)體現(xiàn)，也有市場(chǎng)供求關(guān)系變化企業(yè)調(diào)整投資決策，以及去年 同期投資基數(shù)較高等因素，但對(duì)投資影響最大的還是土地、資金制約的滯后影響。 2000年以來(lái)各年上半年投資情況對(duì)比34 .939 .932 .6 32 .229 .50. 901002003004005002000年16月2001年16月2002年16月2003年16月2004年16月2005年16月( 億元 )0102030