某賓館項(xiàng)目前期市調(diào)報(bào)告-wenkub.com
2025-07-29 22:39 本頁(yè)面
【正文】 結(jié)束語(yǔ)依據(jù)對(duì)景谷主要城區(qū)、在售項(xiàng)目及項(xiàng)目區(qū)域、地塊現(xiàn)狀深入的市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)調(diào)研小組對(duì)景谷房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目地塊有了比較全面的認(rèn)識(shí)，在接下來(lái)的工作中，將結(jié)合以往的豐富經(jīng)驗(yàn)及對(duì)房地產(chǎn)的深刻理解對(duì)本項(xiàng)目的整體操作思路作出建設(shè)性的建議。本案不屬于傳統(tǒng)商業(yè)鬧市區(qū)，商業(yè)物業(yè)面積不宜過(guò)大。小高層采用框剪結(jié)構(gòu)，增加了建筑成本，這樣開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間將受到壓縮，物業(yè)價(jià)格的偏高，將會(huì)造成目標(biāo)客戶(hù)群范圍的縮小。適當(dāng)考慮房屋居住功能的改善，建議適當(dāng)配比20％左右的110－150平方米之間的躍式、錯(cuò)層或復(fù)式住宅。主力戶(hù)型建議為三室二廳，面積在90－130平方米之間。 投資者、經(jīng)營(yíng)者對(duì)景谷商業(yè)區(qū)域認(rèn)識(shí)局限于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，對(duì)新興商業(yè)區(qū)發(fā)展信心不足。第六部分：市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及建議第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論一、景谷房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀： 景谷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，住宅市場(chǎng)供需兩旺，交易活躍，這與景谷整體經(jīng)濟(jì)水平大幅度提高有較大關(guān)系； 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)升溫； 商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)已接近飽和； 本案地塊區(qū)域?yàn)榫肮刃姓?、居住、文化、教育中心，隨著城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，居住氛圍逐漸形成； 消費(fèi)者對(duì)新區(qū)域、新物業(yè)形態(tài)有一定適應(yīng)過(guò)程，隨著城市規(guī)劃與發(fā)展，市民對(duì)多層住宅比較青睞，但部分群體對(duì)高層公寓的接受還有抗性； 當(dāng)?shù)鼐哂幸欢n次的樓盤(pán)從營(yíng)銷(xiāo)水平、項(xiàng)目包裝都達(dá)到比較高的水準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)具有一定挑戰(zhàn)性。比較關(guān)注商鋪周邊類(lèi)似鋪位的租金，由周邊類(lèi)似鋪位租金和心理預(yù)期收益率來(lái)倒估價(jià)格。關(guān)注現(xiàn)有商業(yè)氛圍及周邊消費(fèi)群體現(xiàn)有商業(yè)氛圍濃厚、項(xiàng)目周邊消費(fèi)力強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目更能受到經(jīng)營(yíng)者的青睞。住賓館人員有57％的顧客是因?yàn)樽錾?、出差所需。單間價(jià)格普遍在30－60元/間，只有威江園（景谷最高檔酒店）單間價(jià)格在100－300元/間。從調(diào)查結(jié)果可以看出景谷賓館總體的平均入住率在70％（2006年11月底－12月初），裝修、服務(wù)檔次越高、規(guī)模越大的賓館入住率越高，反之亦低。％，其中通過(guò)朋友介紹知道的占23％。十、房屋交付標(biāo)準(zhǔn)有25％受訪者希望所購(gòu)買(mǎi)的住房是經(jīng)過(guò)全部簡(jiǎn)裝，有32％受訪者希望是精裝修。七、對(duì)本案區(qū)域價(jià)格接受程度70%的受訪者選擇可以接收的價(jià)格在1000－1200元/平方米之間，26％受訪者能接受1200－1400元/平方米的單價(jià)。這說(shuō)明高層住宅在當(dāng)?shù)厣杏幸欢ㄐ睦砜剐?。在訪談中了解到約有75%的消費(fèi)者要求住房面積約為120平方米。四、戶(hù)型及面積偏好大部分受訪者家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占調(diào)查比例的52％，四口之家占調(diào)查比例的25％。％，住單位集資房的占29％，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)的占15％，租賃住房占44％。采用抽樣式問(wèn)卷調(diào)查、訪談，共100份問(wèn)卷，最終有效問(wèn)卷73份。周邊商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)研具體店面租金： 店名位置租金（元/㎡/年）開(kāi)間進(jìn)深（米）摩高服飾文明路750610蛋糕店文明路90046輕舞飛揚(yáng)花店振興路36033打印店人民路30049才子服飾文明路770710煙酒店人民路4005（二）項(xiàng)目地塊住宅現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊附近主要為政府各行政機(jī)關(guān)的家屬院，入住人數(shù)較分散，但消費(fèi)層次相對(duì)較高。現(xiàn)有商業(yè)布局 項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)分布如上圖所示，商業(yè)價(jià)值從大到小分別為文明路、大興量販超市、振興路、人民路。而景谷目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)該區(qū)始終為景谷的城市核心區(qū)域。項(xiàng)目周遍市政配套健全，人文、居住環(huán)境佳，業(yè)主日常生活十分方便就目前而言，項(xiàng)目周邊市政配套完善。地理位置得天獨(dú)厚。這些單位的工作人員為了方便工作和提升居住品質(zhì)，會(huì)考慮在單位附近購(gòu)房。市民比較看中本區(qū)域的良好的工作環(huán)境、休閑環(huán)境、購(gòu)物環(huán)境。外地經(jīng)商者在景谷購(gòu)房置業(yè)比例占據(jù)一定的市場(chǎng)份額同時(shí)，由于市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，區(qū)域板塊初步形成、總體來(lái)看，景谷房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，這就要求必須從產(chǎn)品——營(yíng)銷(xiāo)——服務(wù)——整套操作體系領(lǐng)先于市場(chǎng)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擁有屬于自己的市場(chǎng)份額。景谷房地產(chǎn)市場(chǎng)呈南北兩端發(fā)展趨勢(shì)，近幾年景谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較快，區(qū)域價(jià)值普遍被消費(fèi)者看好；要點(diǎn)概述：該區(qū)域的地產(chǎn)類(lèi)型多以商業(yè)物業(yè)為主，目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目有大世界商場(chǎng)、金三角商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)鋪、百匯城商業(yè)步行街、鑫源地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。新區(qū)板塊：新區(qū)板塊主要由白龍公園、大興量販超市、景谷一中、景谷縣體育館、景怡苑小區(qū)、建材市場(chǎng)組成。 商住結(jié)合的物業(yè)形態(tài)為主（底層商鋪或兩層商業(yè)+多層住宅）； 城市交通路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)有序良性發(fā)展；因此，整個(gè)景谷房地產(chǎn)必將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。一帶：沿威遠(yuǎn)江兩岸由北向南風(fēng)光帶；兩軸：東西向?yàn)橐话l(fā)展軸，南北向?yàn)橐话l(fā)展軸，兩條城市主干道分別貫穿兩軸；六組團(tuán)：江北三棵樹(shù)、江西老城區(qū)、江東新區(qū)、江南芒費(fèi)住宅區(qū)、東巴工業(yè)園區(qū)、南景紙廠工業(yè)區(qū)。；。全縣以山區(qū)半山區(qū)為主，屬亞熱帶山原季風(fēng)氣候，擁有得天獨(dú)厚得森林、熱區(qū)、能源、礦藏等自然優(yōu)勢(shì)資源。二、實(shí)地走訪調(diào)研主要針對(duì)在售項(xiàng)目、潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)、區(qū)域環(huán)境及景谷城區(qū)大小賓館進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研小組人員走訪獲取第一手市場(chǎng)資料。目前主要工作側(cè)重于該項(xiàng)目上市后的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面，而本項(xiàng)目區(qū)域位置特殊性且在當(dāng)?shù)伢w量較大，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，我們必須面對(duì)如下課題：一、景谷城市宏觀環(huán)境；二、景谷城市規(guī)劃；三、景谷房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)（住宅、商業(yè)）；四、景谷商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃；五、市場(chǎng)主要在售項(xiàng)目調(diào)研（住宅、商業(yè)）；六、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及市場(chǎng)潛在供應(yīng)量分析；七、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及地塊調(diào)研；八、主要目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研；
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